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建物の区分所有等に関する法律


(昭和三十七年四月四日法律第六十九号)

(この解説においては、略称:区分所有法 と言う)

<< 解説  条文ごと読み下し >>

新版 更新 中 (徐々にUp してます。随時、過去の出題、イラスト、判例、マンション標準管理規約、マンション管理標準指針などを追加・修正・加筆しています。)

マンション管理士・管理業務主任者を目指す方のために、区分所有法を条文ごとに解説しました。 

次へ次へ

  • このホームページの構成は以下のようになっています。

第一章 建物の区分所有

  第一節 総則 (第一条     〜 第十条)
第二節 共用部分等 (第十一条   〜 第二十一条)
第三節 敷地利用権 (第二十二条 〜 第二十四条)
第四節 管理者 (第二十五条 〜 第二十九条)
第五節 規約及び集会 (第三十条   〜 第三十九条)
(第四十条   〜 第四十六条)
第六節 管理組合法人 (第四十七条 〜 第五十六条の七
第七節 義務違反者に対する措置 (第五十七条 〜 第六十条)
第八節 復旧及び建替え (第六十一条 〜 第六十四条)
第二章 団地 (第六十五条 〜 第七十条)
第三章 罰則 (第七十一条・第七十二条)
附則
 
  ・区分所有法を取り巻くもの
◎当区分所有法の中で詳細説明のあるもの
 
◎駐車場の専用使用権をめぐる平成10年の最高裁の判例について
◎高圧一括受電方式についての平成31年の最高裁の判例について

◎大きな更新:文章の見直しなどは適時実施
  ・民法(所有者不明・管理不全の土地・建物)の改正:令和5年(2023年)4月1日施行に合わせた。区分所有法第6条4項の追加など。
  ・令和4年(2022年) 2月 3日:全部を見直して、標準管理規約も令和3年6月22日版にした。
  ・令和 3年 8月 6日:「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(第24条)の施行:令和3年9月1日に合わせて、区分所有法第42条の議事録の署名押印の「押印」が削除され、また第61条(復旧)、第63条(建替えでの売渡請求)の「電子的方法の採用」も改正されたので、変更した。
  ・令和 2年 3月 6日:委任など民法改正に合わせた。
  ・平成29年 9月30日:「駐車場の専用使用権をめぐる平成10年の最高裁の判例について」を入れた。
  ・平成28年 9月 9日:都市再開発法による、団地内の建物の一括建替え手法を、区分所有法第70条に追加した。
  ・平成28年 4月14日:平成28年3月のマンション標準管理規約の改正に伴い、解説内で引用した マンション標準管理規約  の条文を変更した(平成29年 9月:民泊関係の改正:12条 を追加した。 +令和3年版にした。)
  ・平成23年 6月24日法律第74号(情報処理関係の改正)
         これに合わせて、条文と解説は平成25年2月20日、更新済。

 ★区分所有法設定までのあらすじと改定の経過

*民法では対応できない住宅がでてきた

 昭和20年(1945年)に終わった第二次世界大戦後約10年を経た、昭和30年代に入り、戦後日本経済の復興は、著しく、それに伴い地方から都市部への人口の集中化が始まりました。
そこで、土地の有効活用を図る策として都市部を中心に中高層の住居を目的とした建物(今日では、通常マンションと呼ばれる建物)が多数建設され、1つの建物の中にある室を所有する人が多く生まれ、彼らの関係は、所有する室を中心に上下(縦)と隣(横)という複雑な関係となりました。
 この状況は、それまでの「民法」(現在は削除されている第208条)での、共有の関係を中心にした

 民法 旧第208条

『数人ニテー棟ノ建物ヲ区分シ各其一部ヲ所有スルトキハ建物及ヒ其附属物ノ共用部分ハ其共有二属スルモノト推定ス』、
  『共用部分ノ修繕其他ノ負担ハ各自ノ所有部分ノ価格二応シテ之ヲ分ツ』

 の規定、「建物を区分してその一部を所有する」といっても、この規定が想定しているのは、第二次世界大戦前には多く存在していた住居形式である、建築の構造としては、土地の上に1階建ての住居が壁を隔てて横に繋がったものや、せいぜい2階建て程度のいわゆる「棟割長屋」やその状態が楽器のハーモニカに似ていて「ハモニカ長屋」と呼ばれていた隣(左右)の部屋と区分されたあまり大きくない1棟の建物です。
 しかし、戦後の建築技術の発展により、1つの建物であっても複数の階と多くの室数を有する大規模な高層建築物を造ることが可能となり、今までの壁を隔てた左右・隣との関係から、天井と床下・階の上下との関係も発生し、さらに今までの横に繋がった5、6戸程度からなる長屋形式の建物と異なり、もっと多くの人々が1つの建物内に住むことから、過去にはなかった騒音・管理などの多様な共同生活がもたらす複雑な法律関係も発生し、これまでの民法の「共有に属すると推定す」の条文だけでは、新しく発生する様々な問題の解決ができなくなってきました。

 また、明治時代から日本の民法が基本としている、1つの敷地(土地)の上に一戸の家がある、いわゆる戸建を中心に構成されている「土地と建物」の権利関係の規定では、1つの敷地上にある複数の室への対応が出来なくなり、そこでこれらの問題の解決策として民法の特別法(民法に優先して適用される法律)として、37ヶ条からなる「建物の区分所有等に関する法律(以下略称:区分所有法という)」が昭和37年(1962年)に新しく制定されました。

  


★ 区分所有法の制定 〜昭和37年(1962年)〜
 昭和37年(1962年)に新しく制定された37ヶ条の区分所有法が規定する主な点は、
  1.建物の区分所有という法律上の概念・区分所有権・区分所有者をはっきりとさせた
  2.区分所有建物(マンション)の内部を、個人が所有し、その所有者が自由に使用でき区分所有権の対象となる「専有部分」と、その建物に住む他の人も使うために自由な処分が制限される共用部分」とに分け、その内の「共用部分」を、個人の単独所有からはずし他の区分所有者達との共有とした
  3.建物の共有部分である「共用部分」を管理・使用する権利と義務を定め、各マンションで設定する「管理規約」と「多数決による集会での決議」による区分所有者(マンション・オーナー)達の自治運営を広く認めた
  4.複数の棟からなる団地における管理に関する規定を定めた
 です。

 昭和37年に新しく制定された区分所有法により、マンションにおいては今までの民法で規定されていた”建物”に対する「所有権」が制限を受けた新しい概念の「区分所有権」として創設され、また建物の「共用部分」の「共有」が民法とは異なった扱いとなりました。

 しかし、新しく制定された区分所有法も、建物を中心としており、建物と土地の権利が一体化していないために不動産としての登記簿上でのトラブルや、多くの人が暮らすマンションの共同生活での管理の不十分が指摘されました。
これを受け、昭和37年の区分所有法が制定されて約20年後の昭和58年(1983年)に、区分所有法は大幅に改正されました。


★昭和58年(1983年)の改正
 昭和58年(1983年)の改正により、区分所有法は条文数が今までの37ヶ条から倍近くの70ヶ条に増え、また、構成も変更され、章・節構成となり、
 新たに
  ・土地の権利の「敷地利用権」、
  ・区分所有者の団体(法人格のない管理組合)、
  ・管理組合の法人化、
  ・義務違反者などに対する措置、
  ・区分所有建物の建替え
 などの規定が設けられました。

 昭和58年の改正の主な内容は、次のとおりです。
 1.マンションの建物の専有部分(各室)とそのマンションが建っている土地の権利(敷地利用権といいます)との関係を一緒(一体化)にし、室(建物)と土地がバラバラに処分できなくした〜分離処分の禁止〜
 2.建物の室(専有部分)の権利と土地の権利(敷地利用権)を別々に処分できなくしたことに伴い、不動産登記法も変更し、土地の権利=敷地利用権(不動産登記法では「敷地権」といいます)は、建物の専有部分に登記し、土地を処分しても建物(専有部分)の登記変動だけにした
 3.マンションの管理を充実させるため、区分所有者の団体や管理組合法人制度、規約の扱い方、問題を起すマンション住人に対する訴訟制度、また建替えでの規定の改正をした
 などです。

  

★平成14年(2002年)の改正の主なポイントは;

 昭和37年(1962年)に民法の特別法として制定された区分所有法は、昭和58年(1983年)に大幅に改正されましたが、高度成長を続ける日本では、都市部への人口の集中は加速しており、土地の有効活用策として、高層マンションの建築が促進されました。
 そこで、分譲マンション数も増加し、多くの人がマンション生活をおくるようになりました。

 しかし、マンションでは戸建と異なった、1つの建物内で多くの人々が共同生活をおくるため管理面でのトラブルが多発しており、また平成7年(1995年)1月に起きた「阪神・淡路大震災」での阪神地区におけるマンションの倒壊において、倒壊したマンションをどう建替えていくかにおいて今までの民法の共有の関係の”共有者全員の合意”では、区分所有者の所在が分からないなどで解決に時間がかかりすぎるため建替制度の不備が明確になりました。
 マンションの建替制度に対しては、緊急に対応が必要であったため、大規模災害による全壊マンションの再建に関する特別法として同年(平成7年)3月に「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」が制定・施行されるにいたりました。
この法律は、区分所有法の特別法で、通常、「再建特別措置法」などと呼ばれています。

 そこで、区分所有法自体も、不備な建替え規定を考慮し、また不明確な条文の解釈での問題点や、さらに世間の情報化の進歩(IT化)を反映して、平成14年(2002年)の改正がありました。
平成14年の改正では、各条文において項目数も追加され、条文数も70条から、72条になりました。

◎ 平成14年の変更や追加の主な点は、 以下のとおりです。 

T.マンション管理の適正化のための措置として

 1.特別決議を要する建物の共用部分の変更の範囲を限定(第17条関係)
   ・共用部分の変更行為のうち「形状又は効用の著しい変更を伴なわないもの」は、普通決議で実施可能(いわゆる大規模修繕も過半数決議で実施可能)になりました

 2.管理者(管理組合の理事長等)の権限の拡充・明確化(第26条関係)
   ・管理者に共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について区分所有者を代理する権限を付与することになりました。
   ・これらの事項につき第三者である管理者でも当事者として訴訟追行することも可能となりました。

 3.規約の適正化に関する規定の新設(第30条関係)
   ・規約は区分所有者間の衡平が図られるように定めるべきことが規定されました。(当然ですが)

 4.規約及び集会に関する規定の整備・IT化等による新規規定(第30条、第33条、第39条、第42条、第45条関係)
   ・規約・議事録の電磁的記録(フロッピー・ディスク、CDやUSBメモリーなど)による作成・保管もできることになりました。
   ・電磁的方法(コンピューター利用)による議決権行使も管理組合の規約によっては可能になりました。
   ・集会を開催せずに書面または電磁的方法によって決議を行うことを許容するような方法も可能となりました。

 5.管理組合法人成立の人数要件(30人以上)を撤廃した(第47条関係)
   ・従前の管理組合での法人としての成立要件の区分所有者の数が30人未満の管理組合についても、法人格を取得することが可能となりました。

 6.建物の復旧決議の反対者が買取請求をする場合の手続きの整備(第61条関係)
   ・賛成者の全員の合意で、区分所有者以外の買取人(ディベロッパーなど)の指定が可能になりました。
   ・4か月以上の催告期間経過後は買取請求不可(権利行使の期間を制限)となりました。

U.建替え円滑化のための措置として

 1..建替え決議の要件の見直しと手続きの整備
   (1)建替え決議の要件の見直し(第62条1項関係)
     ・区分所有者及び議決権の5分の4以上の多数決のみで建替えが可能(費用の過分性の要件は撤廃)となりました。

   (2)建替え後の敷地の範囲・建物の使用目的の同一性の要件の緩和・撤廃(第62条第1項関係)
     ・従前の敷地と一部でも重なり合った土地であれば、新建物の敷地とすることが可能となりました。
     ・新旧建物で主たる使用目的を変更(居住用限定から居住用と事務所も可など)することが可能となりました。

   (3)建替え決議をする場合の手続の整備(第62条第4項から第6項までの関係)
     ・集会の招集時期を2か月以上前に前倒しにして行うことになりました。
     ・事前に通知すべき事項が拡充(情報提供の充実)されました。
     ・集会の1か月以上前に説明会の開催が義務付けられました。
 
 2..団地内にある建物の建替え手続等の整備
   (1)団地内の建物の建替え承認決議の制度を導入(第69条関係)
     ・団地管理組合の集会の議決権の4分の3以上の承認決議で建替えが可能となりました。
      (要件)新旧建物の所在土地が団地建物所有者の共有、団地内建物の一部が区分所有建物
     ・他の棟の将来の建替えに特別な影響が及ぶ場合についても、団地建物所有者間の適切な利害調整が図られるよう考慮されています。

   (2)団地内の建物の一括建替え決議の制度の導入(第70条関係)
     ・団地管理組合の集会の区分所有者及び議決権5分の4以上(各棟の3分の2以上)の決議で団地内のすべての建物の一括建替えが可能となりました。
      (要件)@敷地が団地建物所有者の共有、
            A団地内建物の全部が区分所有建物、
            B規約で建物が団地管理組合の管理対象とされていることです。

 この平成14年(2002年)の区分所有法改正の前に、区分所有法で規定する「建替え」の決議後を受けて、マンションの建替えに関する法律「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」も制定されて、区分所有法の規定では明確でなかった「建替え決議のその後はどうするか」を規定しています。(平成14年12月施行)

 なお、平成26年(2014年)12月24日施行で、「マンションの建替えの円滑化に関する法律」は、「マンションの建替えの円滑化に関する法律」と改め、
  @マンション敷地売却制度の創設 と
  A容積率の緩和の特例を認める 
  の大幅な改正がありました。

★民法改正を受けた、平成20年(2008年)12月施行による改正のポイントは;

*平成20年(2008年)12月に「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の制定・施行により、民法で規定していた「法人」の規定が大幅に変更・削除されました。 

「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」制定の概要は以下のとおりです。

 ◎ 中間法人法の廃止
  杜撰な管理にあり、問題となっていた公益法人が、行政改革のやり玉にあがり、公益法人制度改革関連法の一つとして成立した「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が、平成18年(2006年)6月2日に公布され,平成20年(2008年)12月1日から施行されました。
  この法律の施行に伴い,中間法人法は廃止され、既存の中間法人は、「一般社団・財団法人法に基づく一般社団法人」に移行しました。

 この「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の制定により、これまであった民法第3章 法人の規定(第33条〜第84条の2)が大幅に変更になりました。変更といっても実体は、民法の法人の規定がほとんど削除されています。




 この民法の改正をうけ、区分所有法でも、管理組合法人の規定で準用していた民法の条文が無くなったために、準用先を「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」としたり、民法で削除された条文を区分所有法の条文として新規に明文規定しています。
 たとえば、区分所有法の旧第47条10項(法人の権利・行為能力、事務所など)や、理事及び監事に関する区分所有法旧第49条7項同第50条3項などの規定です。

  特に、管理組合法人の解散及び清算については、区分所有法内で準用していた民法の条文が削除されたために、区分所有法に新しく第55条の2〜第55条の9 及び、第56条の2〜第56条の7 が追加されました。

★押印の廃止へ。脱書面・脱対面へ 〜令和3年(2021年)9月1日施行による改正のポイントは;
 デジタル時代に合わせて、行政と民間の手続において押印を不要とする観点から区分所有法においても議事録の「署名押印」等が見直され、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(令和3年(2021年)5月19日公布、施行:令和3年(2021年)9月1日)の第24条により、議事録の「押印」が無くなりました。

 また、書面の交付等を求める手続については、電磁的方法により行うことを可能とすることで、区分所有法第61条の「復旧」や第63条の「売渡請求手続」において、書面での催告が電磁的方法でも可能となっています。

 「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」の条文は、

  (建物の区分所有等に関する法律の一部改正)

 第二十四条 建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)の一部を次のように改正する。
  @第四十二条第三項中「署名押印しなければ」を「署名しなければ」に改め、同条第四項中「署名押印」を「署名」に改める。

   

  A第六十一条第十三項中「第九項本文」を「第十項本文」に改め、同項を同条第十五項とし、同条第十二項を同条第十四項とし、同条第十一項中「前項に」を「第十一項に」に、「前項の」を「同項の」に改め、同項を同条第十三項とし、同条第十項中「当該買取指定者」の下に「。次項において同じ。」を加え、同項を同条第十一項とし、同項の次に次の一項を加える。
   12 第五項の集会を招集した者は、前項の規定による書面による催告に代えて、法務省令で定めるところにより、同項に規定する区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、当該第五項の集会を招集した者は、当該書面による催告をしたものとみなす。

  第六十一条第九項中「第十三項」を「第十五項」に改め、同項を同条第十項とし、同条第八項の次に次の一項を加える。
   9 買取指定者は、前項の規定による書面による通知に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の規定による通知を受けるべき区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により買取指定者の指定がされた旨を通知することができる。この場合において、当該買取指定者は、当該書面による通知をしたものとみなす。

  B第六十三条第七項を同条第八項とし、同条第六項中「第四項」を「第五項」に改め、同項を同条第七項とし、同条第五項を同条第六項とし、同条第四項中「第二項」を「第三項」に改め、同項を同条第五項とし、同条第三項を同条第四項とし、同条第二項中「前項」を「第一項」に改め、同項を同条第三項とし、同条第一項の次に次の一項を加える。
   2 集会を招集した者は、前項の規定による書面による催告に代えて、法務省令で定めるところにより、同項に規定する区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を催告することができる。この場合において、当該集会を招集した者は、当該書面による催告をしたものとみなす。

 これらにより、区分所有法だけでなく、マンション関係では、
 ・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
 ・「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行令」
 ・「マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行令」
 も改正されましたので、注意してください。共に施行は、令和3年(2021年)9月1日からです。

 さらに、標準管理規約も変更になっています。

★民法改正:所有者不明、管理不全の土地・建物と区分所有法(第6条4項) 〜令和5年(2023年)4月1日施行
 ◎民法改正(民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号))の背景: 〜ただし、マンションの専有部分や共用部分には、適用がない〜(民法等の一部を改正する法律」(令和3年法律第24号)附則21条)

 高齢化社会を反映して、身寄りのない老人の孤独死も増加しています。それでも、正当な相続が行われ、土地・建物が相続人によって登記がなされれば、その土地や建物の管理責任者は、相続人となり建物を解体したり、家財道具を処分したりと、また自分で住むとかハッキリします。

 しかし、登記は強制されない任意ですから、もう住まなくなった建物、特に老朽化して価値の無くなった建物だと例え相続人がいても、面倒でお金がかかる所有者変更等の登記はせずに放置される事態が日本各地で発生しています。
 また、相続を巡っては、複数の相続人がいると相続人の間で遺産分割協議が成り立たたずに、お爺さん、父親、本人、息子、孫などと数代前から空き家として放置され、そのうちに分散した相続人たちの所在地が分からなくなり、朽ちていく塀や荒れ果てた家屋、草木が茂る庭などで近隣に迷惑を及ぼすだけでなく災害時に対応ができない危険な事態が社会問題となっています。
この土地・建物の管理不全状態は、今後益々増えていく状況です。

     

 管理不全となった土地や建物の管理者を明確にするために、政府も過去から「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(平成30年11月15日施行)」や「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律(改正あり:改正法施行日: 令和5年4月1日)」などで対処してきましたが、基本的な問題は解決できませんでした。
 そこで、新しく、相続時における登記の手続きの見直しと、民法でも「土地・建物に特化した財産管理制度」の創設がなされました。

  ★不動産登記関係では、
   @ 相続登記申請の義務化(令和6年4月1日施行)(不動産登記法の改正)
     ・相続(遺言も含みます。)によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない(正当な理由なく怠ると、10万以下の過料)(不動産登記法第76条の2)
   A土地を手放すための制度(相続土地国庫帰属制度)の創設(令和5年4月27日施行)
     ・相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣(窓口は法務局です。)の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする(相続土地国庫帰属法第2条) 

  ★民法(令和5年4月1日施行)では、所有者が不明だったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に(つまり土地・建物に特化した)財産管理制度の創設(民法第264条の2〜第264条の14)として、

   @所有者不明土地・建物の管理制度(民法第264条の2〜第264条の8)
    調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになった。
  
   A管理不全状態にある土地・建物の管理制度(民法第264の9〜第264条の14)
    所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになった。
    管理人が選任されると、管理人に土地・建物の管理をする権限が与えられ(第264条の3 1項、第264条の8 5項)、たとえば、隣接する擁壁の劣化・倒壊によって土砂崩れが生ずるおそれが生じていたり、隣家がいわゆるごみ屋敷であって、悪臭等により健康被害が生じていたりするような場合に、所有者不明で置かれる管理人が危険や弊害を取り除く措置を講じることができるようになります。
  なお、この「所有者不明土地・建物の管理制度制度」や「管理不全状態にある土地・建物の管理制度」は、マンションの専有部分および共用部分には適用されませんので、注意してください。(区分所有法第6条4項:新設)

 <参照> 区分所有法第6条4項
  
  4項 民法(明治二十九年法律第八十九号)第二百六十四条の八及び第二百六十四条の十四の規定は、専有部分及び共用部分には適用しない。
 


  <参照> 改正民法第264条の8 及び 第264条14
  
  (所有者不明建物管理命令)
  第二百六十四条の八 裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない建物(建物が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない建物の共有持分)について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る建物又は共有持分を対象として、所有者不明建物管理人(第四項に規定する所有者不明建物管理人をいう。以下この条において同じ。)による管理を命ずる処分(以下この条において「所有者不明建物管理命令」という。)をすることができる。

  2 所有者不明建物管理命令の効力は、当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物(共有持分を対象として所有者不明建物管理命令が発せられた場合にあっては、共有物である建物)にある動産(当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物の所有者又は共有持分を有する者が所有するものに限る。)及び当該建物を所有し、又は当該建物の共有持分を有するための建物の敷地に関する権利(賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利(所有権を除く。)であって、当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物の所有者又は共有持分を有する者が有するものに限る。)に及ぶ。

  3 所有者不明建物管理命令は、所有者不明建物管理命令が発せられた後に当該所有者不明建物管理命令が取り消された場合において、当該所有者不明建物管理命令の対象とされた建物又は共有持分並びに当該所有者不明建物管理命令の効力が及ぶ動産及び建物の敷地に関する権利の管理、処分その他の事由により所有者不明建物管理人が得た財産について、必要があると認めるときも、することができる。

  4 裁判所は、所有者不明建物管理命令をする場合には、当該所有者不明建物管理命令において、所有者不明建物管理人を選任しなければならない。

  5 第二百六十四条の三から前条までの規定は、所有者不明建物管理命令及び所有者不明建物管理人について準用する。

  ---------------------------------------------------------------------------

  (管理不全建物管理命令)
  第二百六十四条の十四 裁判所は、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該建物を対象として、管理不全建物管理人(第三項に規定する管理不全建物管理人をいう。第四項において同じ。)による管理を命ずる処分(以下この条において「管理不全建物管理命令」という。)をすることができる。

  2 管理不全建物管理命令は、当該管理不全建物管理命令の対象とされた建物にある動産(当該管理不全建物管理命令の対象とされた建物の所有者又はその共有持分を有する者が所有するものに限る。)及び当該建物を所有するための建物の敷地に関する権利(賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利(所有権を除く。)であって、当該管理不全建物管理命令の対象とされた建物の所有者又はその共有持分を有する者が有するものに限る。)に及ぶ。

  3 裁判所は、管理不全建物管理命令をする場合には、当該管理不全建物管理命令において、管理不全建物管理人を選任しなければならない。

  4 第二百六十四条の十から前条までの規定は、管理不全建物管理命令及び管理不全建物管理人について準用する。


    詳細は、区分所有法第6条4項にあります。 

 ◎区分所有建物の専有部分及び共用部分に改正民法の「所有者不明建物管理命令」と「管理不全建物管理命令」が適用されない訳  
 区分所有建物については、区分所有者が建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為(建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)第 6 条第 1 項)をした場合又はそのおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、その行為の停止措置等を請求することができ、所定の要件を満たせば、相当期間の専有部分の使用禁止や区分所有権及びその敷地利用権の競売の請求をすることができる(同法第 57 条〜第 59 条)。
 また、区分所有者が所在等不明である場合には、管理費等の不払いとなることが通常であるが、長期かつ多額の管理費等の滞納も、共用部分に係る区分所有者の共同の利益に反する行為に該当し、同法第 57 条〜第 59 条の適用対象となり得る。
 したがって、区分所有建物については、これらの規定により管理が適正に行われない場合についての対処は可能であり、区分所有法に加えて所有者不明建物管理命令を認める意義に乏しい。

 他方、区分所有建物においては、区分所有者は全員で建物等の管理を行う団体を構成して集会等により建物等の管理を行うこととされ(同法第 3 条)、集会の決議は区分所有者及び議決権を基にした多数決で決することとされており(同法 17 条等)、区分所有関係特有の意思決定方法が採用されている。そして、区分所有者が所在等不明となった場合には、集会決議で議決権行使をすることがないことになるが、区分所有法上は常に反対の議決権を行使したのと同様に取り扱われることになる。
 したがって、所在等不明の区分所有者に係る対応は、専有部分のみならず建物等の管理に関する意思決定全般に関連するものであり、区分所有法制の根幹にかかわる課題として、区分所有関係の実態を踏まえて検討されるべきものと考えられる。

 したがって、区分所有建物の専有部分・共用部分については、改正法第 264 条の 8 は適用しないこととされた(改正後の区分所有法第 6 条第 4 項)。  

 とのことです。


 なお、民法の改正において、令和5年4月1日施行では、上の所有者不明土地・建物管理制度の創設以外にも
  @相隣関係の見直し
  Aライフラインの設備の設置・使用権
  B共有関係の規定の見直し
  もありますから、注意してください。

  




★現在の区分所有法の構成:

 区分所有法は、一棟の建物を室を単位に「区分」し、その各部分を所有権の目的とする場合の所有関係を定めるとともに、廊下・階段を含めた建物や、集会室・管理人室などの附属施設そして敷地などの共同管理について定めた法律です。

 たとえば居住用のマンションでは、各住戸部分(室)を各々の所有者が単独所有しても、住居として使用するには、住戸部分のほかに、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、所有者が単独所有できない(ある人が単独所有し、利用を制限すると他の人が困る)部分があるため、その所有関係をどのようにするかを定める必要があります。

◎建物を「専有部分」と「共用部分」に分けた
 そこで、区分所有法では、権利関係の調整を図る必要性から、各々が単独所有し今までの民法で規定した建物の「所有権」を制限した内容として新しく「区分所有権」を創設し、その権利が及ぶ建物の単独所有部分を「専有部分」と名づけました。

 また、建物の躯体、外壁、エントランス、開放廊下、エレベーター等のように、ある人が単独所有し、利用を禁止すると他の人が困る建物の部分を「共用部分」と名づけ、民法の「共有関係」を制限し、この「共用部分」の権利は、「専有部分」と共に移動し、単独には処分(分割、抵当権の設定など)ができなくしました。

 
 
  また、建物の各室は、構造上・物理的に壁や天井・床を介して隣室や上下の室と繋がっています。
 この状態では、民法で定める所有権に基づいて、自分の室の壁や天井・床だけを取り外ずすと、穴があいたりして当然に他の人の室に影響を及ぼします。
 そこで、一棟の建物の一部を分けて(区分といいます)所有する以上、必然的に建物を、他の区分所有者と共同して管理する必要がありますので、管理のための組織や運営方法等について規定する必要があります。
 これは、建物だけでなく、そのマンションが建築されている下の土地(敷地)や、集会所などの附属施設にもいえますので、敷地と附属建物についても、規定しました。

◎「建物の権利(区分所有権)」と「土地の権利(敷地利用権)」が共に移動するようにした
 マンションのように、建物の権利が室によって区分されて所有されている場合、今までの民法理論では、建物を譲渡して土地(敷地)の権利が建物の権利とは別になると、土地の権利者から、その建物所有の基本となる土地の利用権が無いことで、マンションの1室を壊せという事態も想定されます。
 しかし、1棟の建物の中で1室だけを取り壊せということは、集合住宅であるため隣室や上・下の室に与える影響上からも不可能な要求ですから、この状況が発生する事態を回避する手立てが必要です。
 そこで、区分所有法では、建物だけでなく、マンションが建っている土地を「建物の敷地」と規定し、建物の室(専有部分)を所有する権利と土地の権利を連動させ、新しく「敷地利用権」を創設しました。

 

 そして、敷地利用権となると、建物の室(専有部分)の権利が動けば、土地の権利も一緒に動くよう分離して処分ができないと規定しました。これは、不動産取引にも反映させる必要性から、不動産登記法も改正されています。

 このように、民法で定める所有権と共有関係を大幅に制限した内容を定めているのが、区分所有法です。

 その、概念は、建物内において自分で原則、自由に処分できる建物の部分「専有部分」の権利を中心に、次のようになっています。

◎共同生活では、ルール(規約)が必要
 さらに、区分所有法では、この所有権の制限の他に、1つの建物の中で多くの人が暮らし生活するいわゆる共同生活であるために、戸建のような自由な使用ができないことを想定し、居住者間での「ルール」を「規約」として定めることができるようにしています。




★その他の規定 〜団地関係〜

  区分所有法は、もともと、一棟における建物と土地の権利関係・管理関係を定めた法律でしたが、それが発展して、複数のマンションなどの建物が存在する、いわゆる団地関係における管理等の方法についても定めています。



◎区分所有法の構成

 現在の区分所有法は、以下のように、3つの章から構成されています。

 1)第1章「建物の区分所有」 (第1条から第64条まで)

  1棟の建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の中核をなしています。
  8節から成り立っています。

  第1節、第1条から第10条までは、区分所有法関係の基本的な用語の定義など
  第2節、第11条から第21条までは、廊下・階段など共用部分の共有関係など
  第3節、第22条から第24条までは、マンションの土地(敷地利用権)と専有部分との関係
  第4節、第25条から第29条までは、団体生活をまとめる管理者の立場
  第5節、第30条から第46条までは、団体での生活規範となる規約及び集会のありかた
  第6節、第47条から第56条の2までは、管理組合を法人とした場合 
  第7節、第57条から第60条までは、マンションに住む人が義務違反をした場合にとれる措置
  第8節、第61条から第64条までは、建物が壊れたとき、老朽化した場合における所有者の選択

 2)第2章「団地」 (第65条から第70条まで)

  1団地内に数棟の建物があって、それらの建物の所有者が団地内の土地等を共有している場合、すなわち団地関係が構成されている場合における管理の方法、建替え等について規定。

 3)第3章「罰則」 (第71条、第72条)

   管理者、理事、規約を保管する人、議長又は清算人が義務等を怠った時には、20万円以下の過料、または 10万円以下の過料が課せられます。

以上。

ページ終わり

謝辞:Kzさん(現在、ホーム・ページは閉鎖されました)の了解により一部転用・編集をしています。

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主な更新日:
2024年 7月24日:見直している。
標準管理規約の改正が2024年6月にあったが、2024年の受験生の出題範囲で無い為、引用している標準管理規約は、変更していない。引用している標準管理規約の変更は、2025年から行うことにした。
2024年 4月16日:配偶者居住権を、第38条「タワー・マンション」の下に加えた。
2024年 4月15日:改正民法;令和5年4月1日施行を加えた。
2024年 4月 2日:不動産登記法を加筆した。
2024年 2月 5日:全体を見直し。
また、民法改正(令和5年4月1日施行)に合わせた。
区分所有法第6条4項の追加。
令和5年のマンション管理士・管理業務主任者試験の出題条文を入れた。
2024年 1月 8日:見直し中。第7条(先取特権)大幅に加筆した。
2023年12月15日:第38条1項の議決権で、タワー・マンションの節税に関して「マンション購入からの税について」を入れた。
2023年 2月23日:令和4年(2022年)の出題年を入れた。
2022年12月28日:「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」と「建築物の耐震改修の促進に関する法律」へのリンク入。
2022年 8月10日:一部説明の図、更新した。
2022年 3月19日:Windows 11 へ
2022年 2月 3日:1条から附則までの見直しと、最新標準管理規約、法律も更新した。
2022年 1月31日:「復旧」第61条に「地震保険」を入れた。
2022年 1月20日:法人税、消費税(区分所有法第47条13項、14項)を詳細に加筆した。
2021年12月24日〜2022年 2月 3日:標準管理規約や同コメントを最新(令和3年6月22日版)にした。
他の民法や文章も見直した。
2021年12月16日〜12月20日:令和3年(2021年)のマンション管理士試験・管理業務主任者試験の出題年を入れた。
 2021年 8月 6日:「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(第24条)の施行:令和3年9月1日に合わせて、
区分所有法第42条の議事録の署名押印の「押印」の削除、
第61条復旧、第63条売渡請求などが改正されたので、それに合わせた。
2021年3月27日:民法の改正や引用している法律など、全条文を見直した。
2021年 3月 6日:令和2年(2020年)の出題年を入れた。
解説で、民法の改正(委任等)に合わせた。区分所有法第28条。
2020年 3月29日:令和元年(2019年)の出題年を入れた。
2019年11月 1日:第17条1項、第30条1項に、最高裁の「高圧一括受電を決議しても、区分所有者を拘束しない」を、入れた。
2019年 9月23日:第61条5項に「地震保険」を入れた。
2019年 7月15日:第3条に管理費・修繕積立金と自治会費(町会費)の違いを入れた。
2019年 4月27日:第19条に、平成30年の「平成30年度マンション総合調査」の管理費と修繕積立金を入れた。
2019年 4月17日:平成30年の出題年を入れた。
2018年10月15日:第34条3項に「どの様にして、1/5以上の賛同者を集めるか」を入れた。
2018年 8月 3日:文、見直して、変更した。
2018年 3月13日:平成29年の出題を入れた。
2018年 3月 10日:第25条1項に最高裁判例として「理事長職の解任は理事会でできる」を入れた。
2017年11月 3日:第33条2項の「閲覧」にカメラによる写真撮影ができるを入れた(平成28年12月9日の大阪高等裁判所の判決もあり)
2017年 9月30日:平成10年の駐車場の専用使用権をめぐる最高裁判所の判決の解説をいれた。
また、標準管理規約で「民泊関係(12条)」も改正した。
2017年 3月11日〜4月 7日:平成28年の出題を入れた。
2016年11月23日:第17条2項及び第31条1項後段の「特別の影響」で判例:平成10年10月30日:最高裁を入れた。
2016年10月10日:判例として、第30条に修繕積立金の返金を入れた。
2016年 7月 8日:最高裁の判例;平成27年 9月18日;不当利得請求は、集会の決議や規約があれば、各区分所有者は行使できない を第19条に追加した。
2016年 4月 8日〜14日:平成28年3月14日付の標準管理規約(単棟型)、同3月31日付の団地型の改正に対応した。
2016年 3月19日:WINDOWS 10 を入れた。
2016年 2月24日;平成27年の出題を入れた。
2015年 6月20日:第63条に建替え条件付賛成、売渡の時価を入れた。
2015年 4月11日:平成26年の出題をいれ、文章全体を見直した。
2014年 9月28日:第19条に「弁護士費用は、滞納者に請求できる判例:平成26年4月16日:東京高裁」を入れた。
2013年 9月 5日:「第29条」に、「共有」、「合有」そして「総有」を入れた。
また、「第26条4項」に、法人格なき管理組合についての原告適格を認めた、最高裁の判例を入れた。
2013年 8月25日:水道料金の一括検針・一括徴収制度と規約の無効の最高裁の判例を第30条1項に入れた。
2013年 8月15日:全体を再再度見直しして、図を入れたり追記した。
2013年 5月24日:ちょろちょろと。
2013年 4月 3日:平成24年のマンション管理士・管理業務主任者試験の出題年を入れた。
区分所有法第33条2項に「謄写(コピー)」を追記した。
2013年 3月:平成24年のマンション管理士・管理業務主任者試験からの「不動産登記法」、「民事訴訟法」、「税」など追記した。
2013年 2月20日:第56条の6 削除に伴い、、第56条の7 等変更した。
2012年 8月19日:第22条に追記。(古いマンションと敷地)
2012年 2月20日:平成23年の出題年、標準管理規約の改正を入。
2011年 8月11日:ちょろちょろと
2010年5月28日;ちょろちょろと
2009年6月17日:開始

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