目指せ！　マンション管理士・管理業務主任者

マンション生活での相談は、「マンション管理士　香川事務所」へ。

★マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え法）制定の背景と改正の記録

＊制定の背景

　建物の区分所有等に関する法律（以下、本解説では「区分所有法」といいます）で、区分所有者及び議決権の各４/５以上の賛成で「建替え決議（区分所有法第６２条参照）」が成立しても、区分所有法ではその後、どうするのかの規定がありません。
　そこで、区分所有法での「建替え決議」をうけて、区分所有法でいう「区分所有者の団体（区分所有法第３条）」が、建替えにおいては、「建替え事業を推進する団体」となりますが、その団体は、法人なのか組合なのか、その団体ではどのようなルールによって新しく建物を建てていくのかなどの法的な規定の不備、そして建物の専有部分の権利＝区分所有権や、土地が借地権の場合地主との関係、さらに抵当権が設定されていた場合などの権利関係が、建替え事業でどうなるのかなどが明確でないために、建替え事業はスムーズに行えていませんでした。
　特に、平成７年（１９９５年）１月１７日に起きた「阪神・淡路大震災」で倒壊したマンションの建替えで、これら多くの不備が明らかになり、法の制定が要望されました。

　これを受け、旧名：「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」（以下、本解説では「マンション建替え法」といいます）が平成１４年（２００２年）６月１９日に成立し、平成１４年１２月１８日から施行されました。
　また、一部の改正が、平成１５年６月に施行されています。

　平成１４年に制定されたマンション建替え法ですが、制定後も度々改正が行われてきています。

　基本は、
　　�@建替え参加者全体をマンション建替組合として、多数決で物事を進める
　　�A専有部分（室）にある抵当権や賃借権は権利変換の手続きを採用する
　です。

　なお、「マンションの建替えの円滑化等」の「等」とあるのは、建替えを促進する意味から入れたとのことです。

＊平成２３年（２０１１年）の改正　〜マンション建替組合の許可権が、都道府県知事から市長へも〜

　平成２３年（２０１１年）には、地域の自主性及び自立性を高める目的で、都道府県の権限を市町村に委譲する法律（「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律（平成２３年法律第１０５号。第２次一括法）」）の制定により、マンション建替組合の認可権等が、従来の都道府県知事から市の区域内にあっては、その市の長に委譲するなどの一部改正も行われています。

＊平成２６年（２０１４年）の改正　（施行：平成２６年１２月２４日）：名称の変更、多数決による　敷地売却制度の導入

　しかし、平成２５年（２０１３年）４月での国土交通省の推計では、マンション総数　５９０万戸の内、昭和５６年（１９８１年）に改正された建築基準法施行令の「耐震基準（旧耐震基準）」で建設されたものが約１０６万戸も存在していますが、マンションの建替えは累計で１９６件、約１５，５００戸（平成２６年４月時点）と進んでいません。

　そこで、、今後発生が想定されている南海トラフ沖の巨大地震や首都直下型地震に備えた対策として、耐震性が不足している老朽化したマンションの建替えなどを早急に行うために、平成２６年（２０１４年）１２月２４日施行で、
　法律名を、今までの「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」から、区分所有法で定める「建替え」に加えて、マンションの建替え法独自の規定として、耐震性不足と認定されると
　　�@マンション（建物）　と　
　　�Aその敷地　を　
　多数決で売れるという民法での共有物の変更には全員の合意が必要という「共有関係」から外れた画期的な規定を盛り込み法律の名称を「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」と改め、
　　�@マンション敷地売却制度の創設　と
　　�A容積率の緩和の特例を認める　
　の大幅な改正がありました。

　　　


　平成２６年（２０１４年）の改正での、
　　�@マンション敷地売却制度とは、
　　　”耐震性不足の認定を受けたマンション”については、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数での賛成（この４／５以上は、区分所有法での建替え要件とほぼ同じです。）で、マンション（区分所有建物）およびその敷地（敷地利用権、借地権も）の売却を行う旨を決議できるというものです。

　　改正前は、共有の敷地（土地）を売ることは、共有物の変更行為として民法の共有での「全員の合意（一致）」が重視されていたため、多数決で敷地を売却することは、できませんでした。
　　この改正は、民法の共有関係を大幅に改め、マンションという共同生活をおくる建物では、「共有者全員の合意」を得ることは不可能との判断で、区分所有法では、共有物である建物の「建替え」を、「区分所有者及び議決権の各5分の４以上の多数」でできるようにしたものを、建物だけでなく、土地にもできるようにしたという、画期的な内容です。
　　　
　　�Aもう一つの容積率の緩和は、
　　　耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについては、特定行政庁（建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区）の許可により、建築基準法で定める容積率制限が緩和されるというものです。
　詳細は、マンション建替え法第１０５条にあります。

　

　＊なお、”耐震性不足の認定”は、
　　「建築物の耐震改修の促進に関する法律」（耐震改修促進法）の場合と同様に耐震診断を受け、[耐震性能（Is値）が０．６未満（鉄筋コンクリート造の場合）]
と危険なため除却（取り壊し）が必要といったように、特定行政庁から耐震性不足が客観的に認定される必要があります。

　この「マンションの敷地売却制度」は、耐震性が不足していれば、単棟型のマンションだけでなく、全棟が耐震性不足の複数棟型（団地）マンション（全棟が区分所有建物であること）であれば、一括してその敷地の売却を行うこともできます。（マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則第５３条２項２号）
　しかし、団地内にテラス・ハウスや戸建てが含まれていては、一括して、その敷地は売却できません。
　これは、区分所有法でも団地内に戸建てがあれば、「団地内建物の一括建替え決議」（区分所有法第７０条）ができなかったのと、同様です。
　　戸建てまでは、区分所有法は面倒をみませんからね。

　＜参照＞マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則　第５３条

（買受計画の認定の申請）
第五十三条　法第百九条第一項の認定を申請しようとする者は、別記様式第十八の買受計画書を認定申請書とともに提出しなければならない。

２　法第百九条第二項第六号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。
　　　一　要除却認定マンションについてのマンション敷地売却決議の予定時期
　　　二　一団地内にある数棟の建物（当該買受計画に係る要除却認定マンションを含むものに限る。）の全部が要除却認定マンションであり、かつ、これらの建物（以下「団地内マンション」という。）の敷地（団地内マンションが所在する土地及び区分所有法第五条第一項の規定により団地内マンションの敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。以下同じ。）の全部又は一部が当該団地内マンションの区分所有者の共有に属する場合において、当該買受計画の認定を申請しようとする者が、当該団地内マンション及びその敷地につき一括して、その全部を買い受けようとする場合には、当該団地内マンション（当該買受計画に係る要除却認定マンション及びすでに買受計画の認定の申請がなされた要除却認定マンションを除く。）の買受計画の認定を申請する予定時期

＊令和２年（２０２０年）の改正：令和２年６月１６日成立、６月２４日公布

　　　令和２年（２０２０年）にも、マンション建替え法は改正されています。

　　　その理由は、
　　・築４０年超のマンションは令和元年末現在の９２万戸から１０年後には約２．３倍の２１４万戸、２０年後には約４．２倍の３８５万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み
　　・老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題

　で、相変わらず、マンションの建物の老朽化と管理組合の運営の難しさをあげています。
　それなら、問題解決手段として早急にマンション管理士をマンションの顧問にする方策を採用すべきですが。

　それで、法的な解決策として、
　　ア．マンションの再生の円滑化の推進
　　　●除却の必要性に係る認定対象の拡充 【公布後１年６か月以内施行：令和３年１２月２０日施行】

　　　除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加する。
　　　�@外壁の剥落、火災の安全性の不足などにより危害を生ずるおそれがあるマンション等にも建物と敷地の売却制度を広げる。

　　　　
　　　
　　　・民法の「共有での全員の合意」から、「多数決の採用」により、外壁の剥落など単なる危害が発生する「おそれ」があるだけで、４／５以上の同意によりマンション敷地売却を可能にする。（建物だけでなく、土地までに多数決理論を取り入れるとは、画期的です。）

　　　　　・建替時の容積率特例（外壁の剥落、火災に対する安全性不適合、給排水設備が衛生上有害なとき）

　　　　�Aバリアフリー性能（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律参照）が確保されていないマンション等
　　　　　・建替時の容積率特例

　イ．団地における敷地分割制度の創設 【公布後２年以内施行：令和４年４月1日施行】

　　上記�@等の要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、一部棟が耐震性不足や外壁等の剥落により危害が生ずるおそれのあるマンションなどの場合、 敷地共有者の４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設する。
　これも民法での共有なら全員の合意が必要なのに、ここでも、マンション生活を優先して多数決制を採用する。

　
　　この「マンション建替え法」の改正と同時に、「マンションの管理の適正化に関する法律」も、大幅に改正されていますので、注意してください。

　　

★マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え法）の目的

　この「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下、マンション建替え法）」の目的は、同法第１条によると、

マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下、「マンション建替え法」という）
（令和４年６月１７日施行に合わせた。「敷地分割事業」が入った）

（目的）
第一条 　この法律は、マンション建替事業、除却する必要のあるマンションに係る特別の措置、マンション敷地売却事業及び敷地分割事業について定めることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保並びに地震によるマンションの倒壊、老朽化したマンションの損壊その他の被害からの国民の生命、身体及び財産の保護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。


---------------------------------------------------------------------
旧
（目的）
第一条 　この法律は、マンション建替事業、除却する必要のあるマンションに係る特別の措置及びマンション敷地売却事業について定めることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保並びに地震によるマンションの倒壊、老朽化したマンションの損壊その他の被害からの国民の生命、身体及び財産の保護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

＊単に区分所有法第６２条１項の建物の「建替え決議」の後を行うだけでなく、危険・有害な状況にあるマンションであれば、該当する。建替えを促進するのもこの法の目的。

＊除却認定制度の導入　〜建替え決議から発展〜
　当初、この「マンション建替え法」が制定された訳は、区分所有法で定められた「建替え決議」（区分所有法第６２条参照）には、その後どうするかの規定が無かったため、「建替え決議」の後を受け継ぐ形で作られたのですが、そこから発展して、区分所有法での「建替え決議」がなくても、管理者や管理組合法人の理事名で、特定行政庁に対して、そのマンションの除却（建物を取り壊す）の認定申請ができます。

注：特定行政庁とは．．．建築確認などを行う建築主事を置く市町村および特別区にあってはそれぞれの長、その他の市町村および特別区では、都道府県知事です。

　法の度重なる改正により、現在の除却の必要性の認定には、
　　１．地震に対して安全性を欠く（耐震診断を受けて耐震性が不足）
　　２．火災に対する安全性を欠く
　　３．外壁などが剥離、落下の恐れがあり、周辺に危害を生じるおそれがある
　　４．給排水配管設備の損傷などが衛生上有害な基準に該当する
　　５．高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の建築物移動等円滑化基準に適合していない（バリアフリー不適合）
　の５つの認定があり、これらで認定を受けると「要除却認定マンション」となり、区分所有者は、そのマンションの除却を行うよう努力義務が課せられます。（マンション建替え法　第１０２条及び第１０３条））

　上の５つの認定の内の３つ
　　１．地震に対して安全性を欠く
　　２．火災に対する安全性を欠く
　　３．外壁などが剥離、落下の恐れがあり、周辺に危害を生じるおそれがある
　に該当するマンションは「特定要除却認定マンション」となり、この「特定要除却認定マンション」では、区分所有者は集会を開いて、
　　・そのマンションとその敷地を売却する決議（マンション敷地売却決議）ができます。

　　そして、
　　４．給排水配管設備の損傷などが衛生上有害な基準に該当する
　　５．高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律の建築物移動等円滑化基準に適合していない（バリアフリー不適合）
　に認定された場合は、建替えで新たに建築されるマンションは容積率緩和の特例があります。
　　なお、容積率緩和の特例は、特定要除却認定マンションにも適用されます。（マンション建替え法　第１０５条）

＊多数決でマンション敷地売却決議ができる　〜特定要除却認定マンションなら〜

　マンションが以下の要件を満たし、　
　　１．地震に対して安全性を欠く
　　２．火災に対する安全性を欠く
　　３．外壁などが剥離、落下の恐れがあり、周辺に危害を生じるおそれがある
　に該当する「特定要除却認定マンション」となると、区分所有者集会を開いて、民法なら共有財産は「共有者全員の合意が必要」から、民法の特別法である、マンション建替え法の適用に変更となり、「区分所有者、議決権及びその敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数」が賛成なら、マンション（建物）とその敷地を売却できるという、区分所有法の「建物の建替え制度」を更に発展させた多数決制が採用されます。

＊マンション敷地売却集会の開催など

　マンション敷地売却集会では、
　・説明会の開催
　　会日（集会日）よりも、少なくても1ヵ月前まで（伸ばすのは可）に、説明会を開くこと
　・集会の通知
　　会日よりも少なくとも２ヵ月前にだすこと
　・議案の要領と以下の３つの状況に応じて、必要な事項も通知すること
　　イ　特定要除却認定マンションが、地震に対して安全性を欠く場合
　　　　（１）　建築物の耐震改修の促進に関する法律の耐震改修又はマンションの建替えをしない理由
　　　　（２）　耐震改修に要する費用の概算額
　　ロ　特定要除却認定マンションが火災に対する安全性を欠く場合
　　　　（１）　火災に対する安全性の向上を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由
　　　　（２）　（１）の改修に要する費用の概算額
　　ハ　特定要除却認定マンションが外壁などが剥離、落下の恐れがあり、周辺に危害を生じるおそれがある場合
　　　　（１）　外壁等の?離及び落下の防止を目的とした改修又はマンションの建替えをしない理由
　　　　（２）　（１）の改修に要する費用の概算額
　（マンション建替え法　第１０８条７項及び６項など）

　要は、改修（修繕）ができるのに、どうして、改修（修繕）をしないのか、また、建物だけの「建替え」をしないで、敷地まで売却する必要があるかの説明です。
　判断の基準としては、「安全性（構造と防火・避難関係）」と「居住性（設備、不満・ニーズなど）」を中心に検討し、これにかかる費用（費用対効果）とのバランスをどうとらえるかです。
　建替えをしても、間取りが狭い、採算がとれないなどで各区分所有者の負担が大きい時には、マンションと敷地も売ってしまう判断もあります。

＊マンション敷地売却決議の要件

　１．そのマンションは、「特定要除却認定」を受けていること（建物の要件）
　２．敷地利用権は、数人で有する所有権又は借地権であること（土地＝敷地の要件）
　そして、集会で、
　３．区分所有者、議決権及びその敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数が賛成すること
　（マンション建替え法　第１０８条１項）

＊マンション敷地売却決議で決めること

　マンション敷地売却決議では、以下のことを決めます。
　　一　買受人が設立された場合にあっては、組合から特定要除却認定マンションを買い受ける者）となるべき者の氏名又は名称
　　二　売却による代金の見込額
　　三　売却によって各区分所有者が取得することができる金銭（以下「分配金」という。）の額の算定方法に関する事項　

＊マンション建替え法の共通概念

★マンション建替え法により、
　�@建替事業の主体、運営ルールおよび意思決定の手続きの明確化、（管理組合の法人化）
　�A建物の専有部分にある区分所有権および抵当権、賃借権などの権利関係が再建マンションに円滑に移行されるための手続き（権利変換）
　が定められています。

　不動産登記法でも特例があり、また別途、補助、融資、税制等の支援制度も整備されており、これらを活用することにより、マンションの建替えをより円滑に進めることが可能となります。

この法律の概要は以下のとおりです。
平成２３年の改正で、認可権者が都道府県知事から市長にも拡大された.
また、令和２年（２０２０年）の改正：令和２年６月１６日成立、６月２４日公布で、今までは、耐震に問題があったマンションに、建替えとは別途、マンション（建物）と敷地の売却の特例があったが、�@耐震に加えて�A火災　と　�B外壁等の不備でも、マンション敷地売却制度が適用されるようになった。

★マンション建替え法の適用がある「マンション」 とは、

＜参照＞ マンション建替え法　第２条

　（定義等）
第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 　マンション　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。

　　　　要件として以下の２つが挙げられています。
　　�@２人以上の区分所有者がいる建物　で、
　　�Aかつ人の居住に用いられる専有部分（平たくいうと室）があるマンション　です。

　ここマンション建替え法でいう「マンション」の定義で注意しなければいけないのは　区分所有法の規定では、店舗や事務所だけの区分所有建物も該当していますが、マンション建替え法の適用があるマンションとは、居住用（住戸）のあることが対象ですから注意してください。
なお、１棟で下が店舗、上が居住用のいわゆる「下駄ばきマンション」は、この法の対象です。

　　　　建物が一人の所有者に属する賃貸マンションは該当しません。区分所有法の規定と異なり、住居と限定されていますので注意してください。

　　　　なお、この定義は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」で規定する「マンション」とは、同じです。

＜参考＞　区分所有法第１条：（建物の区分所有）

　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

（注意：区分所有法では、マンションという言葉は使用されていません。

また、区分所有法では、
　�@構造上の独立性と　
　�A利用上の独立性　
があれば、住居以外の店舗、事務所があってもかまいません。）

＜参考＞マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第２条　：

　 一 　マンション　次に掲げるものをいう。
　　　イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項 に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設

　　　ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に　属する場合における当該土地及び附属施設

★また、団地内に住戸マンション以外の商業棟やオフイス棟などの建物が混在する場合も、区分所有法第７０条１項の規定による「団地の一括建替え決議」があれば、このマンション建替え法が適用されます。

＜参照＞ マンション建替え法　第２条２項

２　区分所有法第七十条第一項に規定する一括建替え決議（以下単に「一括建替え決議」という。）の内容により、団地内建物の全部を除却するとともに、同項に規定する再建団地内敷地に同条第三項第二号に規定する再建団地内建物（その全部又は一部がマンションであるものに限る。以下この項において「再建団地内建物」という。）を新たに建築する場合には、現に存する団地内建物（マンションを除く。）及び新たに建築された再建団地内建物（マンションを除く。）については、マンションとみなして、この法律を適用する。

★建替えとなる敷地と建物の関係は以下のとおりです。

　　区分所有法第６２条の「建替え決議」がなされた場合には、建替え合意者は、建替え合意者の４分の３以上の同意により、５人以上の参加者があれば、定款・事業計画を定めて、都道府県知事等の”認可（にんか）”によりマンション建替組合を設立できます。（注：認可＝にんか　です。許可＝きょか　ではありません。）

★ついでに
　　＊許可（きょか）とは．．．法令により一般的に禁止されている行為を、行政機関（お役所）が特定の場合に解除し、適法に行えるようにすることを言います。
　　　　　　　　　　　　基準条件を満たしていれば禁止が解除されます。
　　　　　　　　　　　＜これに当てはまる業種＞飲食店、建設業、運送業、個人タクシー、リサイクルショップ、一般廃棄物の収集運搬業、喫茶店、菓子製造業など

　　＊認可（にんか）とは．．．行政機関（お役所）が第３者の行為を補充し、法的効力を完全にすることを言います。
　　　　　　　　　　　　そのままでは法的に弱い立場を、お役所に認めてもらう事で、他よりも良い立場に立てるということを言います。
　　　　　　　　　　　　＜これに当てはまる業種＞社会福祉法人、学校法人
　　　　　　　　　　　　上記の許可と合わせて、許認可なんて言うことが多いですね。

　　　　「許可」と「認可」の大きな違いは、「許可（きょか）」は、申請を受けた行政官庁の判断により「許可」がされたり、「不許可」だったりしますが、「認可（にんか）」は、必要な要件(書類)を満たしてさえいれば、必ず認可がされる点です。

　　＊届出とは．．．これは、字の通り、届け出ればそれで営業を認められるようなものを言います。
　　　　　　　　　　　＜これに当てはまる業種＞クリーニング業など

　　＊免許とは．．．一般的に禁止されている行為を、行政が特定の場合に特定の人だけに許すことで、許可とほぼ同じと考えても良いでしょう。
　　　　　　　　　　　一定の資格条件を備えた者のみに与えられます。
　　　　　　　　　　　　これは、多くの方がお持ちの自動車運転免許が当てはまりますね。試験に合格し運転する資格を与えられた者だけ、自動車を運転できますね。

　　　　　　　　　　　＜これに当てはまる業種＞酒類販売業、宅地建物取引業など

　認可（にんか）するのは、原則：都道府県知事ですが、市の区域内であれば、その市長に認可権があります。
　認可（にんか）するのは、都道府県知事等ですが、申請は、該当の町村長を経由して行います（法第９条７項）。これは、地元の町村が、建替の動きを把握し、また都道府県知事又は市町村長は組合に対して円滑な施行などを図るために必要な勧告、助言などができるためです。（法第９７条１項）

＜参照＞マンション建替え法：　第９条：　

（設立の認可）
第九条　区分所有法第六十四条の規定により区分所有法第六十二条第一項に規定する建替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）の認可を受けて組合を設立することができる。

２　前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計が、建替え合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。

３　区分所有法第七十条第四項において準用する区分所有法第六十四条の規定により一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を受けて組合を設立することができる。

４　第一項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第七十条第二項において準用する区分所有法第六十九条第二項の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）及び一括建替え決議マンション群（一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。）を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意（各マンションごとに、同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。）を得なければならない。

５　前各項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者又は一括建替え合意者（以下「建替え合意者等」という。）とみなす。

６　二以上の建替え決議マンション（建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。）若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第二項の規定は建替え決議マンションごとに、第四項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。

７　第一項の規定による認可の申請は、施行マンションとなるべきマンションの所在地が町村の区域内にあるときは、当該町村の長を経由して行わなければならない。

＜参照＞マンション建替え法：　第９７条：

（報告、勧告等）
第九十七条 　都道府県知事又は市町村長は、組合又は個人施行者に対し、その施行するマンション建替事業に関し、この法律（次章を除く。以下この節において同じ。）の施行のため必要な限度において、報告若しくは資料の提出を求め、又はその施行するマンション建替事業の円滑な施行を図るため必要な勧告、助言若しくは援助をすることができる。

２ 　都道府県知事等は、組合又は個人施行者に対し、マンション建替事業の施行の促進を図るため必要な措置を命ずることができる。

★法人の重要性
　　民法上、各種契約の主体が、個人の集団（共有関係）となると、全員の合意を必要としているため（民法第２５１条）、一人でも反対すると、先に進むことができませんが、このマンション建替え法により、法人格を持った組合ができます（法第６条、第１１７条））ので、多くの事項が組合員の多数決で決定ができるようになり、また組合として組織の整備も必要とされますから、金融機関からの融資や工事請負契約などの締結がスムーズにできます。

＜参考＞民法第２５１条：（共有物の変更） 　（改正あり）

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

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（旧）
第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

　そこで、組合としての組織の規定として、
　・組合員（ディベロッパー等もなれる）名簿の作成（法第１８条）、
　・役員（理事３名以上、監事２名以上、理事長の選任の設置（法第２０条））や、
　・総会（法第２６条〜）、
　・経費の賦課徴収（法第３５条〜）、
　・解散（法第３８条〜）　
　などの規定が適用されます。

★マンション建替組合には登記は不要　〜認可により組合は成立する〜
　なお、組合の設立が都道府県知事等により認可されれば、その認可書の到着をもって、法人格を取得します（法第１３条、第１２２条）。
　そして、都道府県知事等により、公告がなされ、これにより「登記」がなくても、「登記」と同様な第三者に対する対抗の機能を持ちます（法第１４条２項、第１２３条２項）。組合は別に登記はいりません。

★組合員以外が参加できる
　　建替事業は、大変に難しい事業で、実施にあたっては、法律上の権利関係の調整や資金の調達など、複雑で専門知識を必要としています。

　そこで、外部の民間業者（金融機関、建設業者、ディベロッバーなど）も、建替え事業に参加する組合員となれます。
これらは、参加組合員と呼ばれます（法第１７条）。

＜参照＞マンション建替え法：第１７条：参加組合員；

（参加組合員）
第十七条 　前条に規定する者のほか、組合が施行するマンション建替事業に参加することを希望し、かつ、それに必要な資力及び信用を有する者であって、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となる。

 ★＜参考＞東京都におけるマンション建替組合の認可例：諏訪２丁目住宅マンション建替組合

　　マンション建替え事業例一覧

　しかし、建替組合の設立は、必ずしも義務付けられたものではありません。

　マンションの区分所有者またはその同意を得た人も、一人または数人が共同で、マンションの建替事業を施行できます。
　建替組合を設立するなら、建替えに合意した５人以上が必要（法第９条１項）ですが、４人以下の場合でも、建替事業ができるということです。柔軟性があります。（法第５条２項）。

　この建替組合を設立しない方法は、マンションの区分所有者や抵当権者、借家人などの権利関係が少ない場合など、わざわざ組合を設立するまでもない場合である時には便利な制度です。　

　また、区分所有者の同意を得れば、ディベロッパーが委任を受けて、建替事業を行うことができますので、ディベロッパーが資金の調達から最終の権利関係の調整（分譲後の所有権など）までをおこなうことも可能です。

＜参照＞マンション建替え法：第５条２項；

第五条　マンション建替組合（以下この章において「組合」という。）は、マンション建替事業を施行することができる。

２　マンションの区分所有者又はその同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、当該マンションについてマンション建替事業を施行することができる。

　個人施工者になる場合でも、施行マンションの名称や建替事業の範囲などを記載した規準（共同の場合は規約と事業計画）を作成して、都道府県知事等の認可が必要です（法第４６条）。

＜参照＞マンション建替え法：第４６条；

（規準又は規約）
第四十六条 　前条第一項の規準又は規約には、次の各号（規準にあっては、第四号から第六号までを除く。）に掲げる事項を記載しなければならない。
一 　施行マンションの名称及びその所在地
二 　マンション建替事業の範囲
三 　事務所の所在地
四 　事業に要する経費の分担に関する事項
五 　業務を代表して行う者を定めるときは、その職名、定数、任期、職務の分担及び選任の方法に関する事項
六 　会議に関する事項
七 　事業年度
八 　公告の方法
九 　その他国土交通省令で定める事項

＊施行マンション．．．建替前のマンション

＊再建建物．．．建替え後のマンションなど。（建替え後の建物は建替え前の建物と、使用目的が異なってもいい。）

　建替前のマンションの専有部分（区分所有権の対象部分）には、購入時に金融機関による抵当権が設定されていたり、また賃貸にだしていて、賃借人が入居しているのは一般的なことです。

　建替えを行う場合、いままでは、これら抵当権や賃借権等の権利の解除については、各人が抵当権者の金融機関や賃借人と個別に交渉し、また契約上の権利行使で、清算をしていましたが、例えば、どこかの部屋（専有部分）である金融機関が抵当権の抹消を拒否すると、そのマンションは全体として取り壊しができませんでした。
また、賃借人の立ち退きを求めることも、大変なことです。

そこで、マンション建替え法では、建替え前に存在しているこれらの抵当権や賃貸借の権利関係を再建建物に一気に移し変えるやり方を採用しました。
これが、「権利変換手続き」と呼ばれる手続きです。この手法は、市街地再開発事業で採用されていた方式を真似たものです。

　�@　権利変換開始の登記

　　建替え事業施工者は、まず施行マンションの区分所有権などについて、登記所へ「権利変換手続きの開始の登記」をします（法第５５条１項）。
　登記を求めるのは、登記することにより、第三者にも知らしめ公正さを高めるためです。
この登記がなされた後に、該当のマンションの区分所有権などを変更する人は、施行者の承認が必要となり勝手に変更ができなくなります。

　また、施行者の承認を得ないで、権利を処分（第三者に譲渡、担保権の設定、借地権の使用など）しても、施行者に対抗できません（法第５５条４項）。

＜参照＞マンション建替え法：第５５条１項；

（権利変換手続開始の登記）
第五十五条 　施行者は、次に掲げる公告があったときは、遅滞なく、登記所に、
施行マンションの　区分所有権　及び
敷地利用権　（既登記のものに限る。）　並びに
隣接施行敷地の所有権　及び
借地権　（既登記のものに限る。）について、
権利変換手続開始の登記を申請しなければならない。

マンション建替え法：第５５条２項；

２ 　前項の登記があった後においては、当該登記に係る施行マンションの区分所有権若しくは敷地利用権を有する者（組合が施行するマンション建替事業にあっては、組合員に限る。）又は当該登記に係る隣接施行敷地の所有権若しくは借地権を有する者は、これらの権利を処分するときは、国土交通省令で定めるところにより、施行者の承認を得なければならない。

マンション建替え法：第５５条４項；　

第二項の承認を得ないでした処分は、施行者に対抗することができない。

　　★ 権利変換を希望しない権利者は？

　　　建替えに賛成しても、事情により、新しいマンションに住みたくないと考える人は、権利を放棄して、金銭での支払を希望できます（法第５６条１項）。

＜参照＞マンション建替え法：第５６条１項；

（権利変換を希望しない旨の申出等）
第五十六条 　第十四条第一項の公告又は個人施行者の施行の認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から起算して三十日以内に、施行者に対し、第七十条第一項及び第七十一条第二項の規定による権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。

　　　補償金（従前の権利に相当する金額）は、権利変換期日までに、給付されます。（法第７５条参照）

　�A　施行者による権利変換計画の策定

　必要な期間が経過して、従前の建物についての区分所有権や土地の敷地利用権等の権利関係が整理されると、次に、施行者は、施行再建マンションの配置や区分所有権者の氏名、再建後のマンションで与えられる新区分所有権や敷地利用権の明細や価格、登記されている抵当権の権利者や特約などの明細、再建後における抵当権や賃借の行方、そして権利変換期日・工事完了予定時期などを、「権利変換計画」として定めます（法第５８条参照）。

　なお、その前に、建替組合は総会での議決を経た、または総会での議決を受ける予定の原案について、施行マンションまたはその敷地について権利を有する者（組合員を除く。）および隣接施行敷地について権利を有する者の個別の同意を得なければなりません（法第５７条２項）。
　　事業により大きな影響を受ける借家権者、底地権者、隣接施行敷地の所有権者等については必ず同意を要します。

＜参照＞マンション建替え法：第５８条１項；

（権利変換計画の内容）
第五十八条 　権利変換計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
　　　一　施行再建マンションの配置設計
　　　二　施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者で、当該権利に対応して、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
　　　三　前号に掲げる者が施行マンションについて有する区分所有権又は敷地利用権及びその価額
　　　四　第二号に掲げる者に前号に掲げる区分所有権又は敷地利用権に対応して与えられることとなる施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の明細及びその価額の概算額
　　　五　第三号に掲げる区分所有権又は敷地利用権について先取特権、質権若しくは抵当権の登記、仮登記、買戻しの特約その他権利の消滅に関する事項の定めの登記又は処分の制限の登記（以下「担保権等の登記」と総称する。）に係る権利を有する者の氏名又は名称及び住所並びにその権利
　　　六　前号に掲げる者が施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の上に有することとなる権利
　　　七　施行マンションについて賃借権を有する者（その者が更に賃借権を設定しているときは、その賃借権の設定を受けた者）又は施行マンションについて配偶者居住権を有する者から賃借権の設定を受けた者で、当該賃借権に対応して、施行再建マンションについて賃借権を与えられることとなるものの氏名又は名称及び住所
　　　八　前号に掲げる者に賃借権が与えられることとなる施行再建マンションの部分
　　　九　施行マンションについて配偶者居住権を有する者（その者が賃借権を設定している場合を除く。）で、当該配偶者居住権に対応して、施行再建マンションについて配偶者居住権を与えられることとなるものの氏名及び住所並びにその配偶者居住権の存続期間
　　　十　前号に掲げる者に配偶者居住権が与えられることとなる施行再建マンションの部分
　　　十一　施行者が施行再建マンションの部分を賃貸する場合における標準家賃の概算額及び家賃以外の借家条件の概要
　　　十二　施行マンションに関する権利又はその敷地利用権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、かつ、当該権利に対応して、施行再建マンションに関する権利又はその敷地利用権を与えられないものの氏名又は名称及び住所、失われる施行マンションに関する権利又はその敷地利用権並びにその価額
　　　十三　隣接施行敷地の所有権又は借地権を有する者で、この法律の規定により、権利変換期日において当該権利を失い、又は当該権利の上に敷地利用権が設定されることとなるものの氏名又は名称及び住所、その権利並びにその価額又は減価額
　　　十四　組合の参加組合員に与えられることとなる施行再建マンションの区分所有権及び敷地利用権の明細並びにその参加組合員の氏名又は名称及び住所
　　　十五　第四号及び前号に掲げるもののほか、施行再建マンションの区分所有権又は敷地利用権の明細、その帰属及びその処分の方法
　　　十六　施行マンションの敷地であった土地で施行再建マンションの敷地とならない土地（以下「保留敷地」という。）の所有権又は借地権の明細、その帰属及びその処分の方法
　　　十七　補償金の支払又は清算金の徴収に係る利子又はその決定方法
　　　十八　権利変換期日、施行マンションの明渡しの予定時期及び工事完了の予定時期
　　　十九　その他国土交通省令で定める事項

＊権利変換計画とその変更は重要　〜４／５以上要〜　

　権利変換計画の原案が作成されると総会が開催され（法第２７条）ますが、権利変換計画は、その重要性から、通常の決議と異なり、組合員の議決権及び持分割合の４／５以上の特別の賛成が必要とされます（法第３０条３項）。

　また、権利変換計画を定める（変更の場合も）ときは、３人以上で構成される特別な知識を経験を持ち公正な判断ができる審査委員の過半数の同意も必要です。（法第６７条）

　総会での決議がなされても、まだ権利変換計画に賛成しない人（組合員）に対しては、組合からは賛成しなかった組合員に対して「売渡請求」ができ、また賛成しなかった組合員の方からも、「買取請求」ができます。

　　★注：ここが区分所有法と違う点です。

　　　区分所有法（第６３条４項　参照）の建替えでは、「建替えの賛成者」だけから、売り渡しの請求ができたが、マンションの建替え法では、建替えの賛成者以外の「建替に賛成しない者」からも、買取の請求を認めています（同法第６４条３項）。

＜参照＞マンション建替え法：第６４条

（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等）
第六十四条 　組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

２ 　区分所有法第六十三条第六項及び第七項（区分所有法第七十条第四項においてこれらの規定を準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定は、前項の規定による請求について準用する。この場合において、区分所有法第六十三条第六項中「第四項」とあるのは、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律第六十四条第一項」と読み替えるものとする。

３ 　組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、当該議決に賛成しなかった組合員は、当該議決があった日から二月以内に、組合に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で買い取るべきことを請求することができる。

　　★権利変換計画は重要なものです
　　　そこで、施行者として権利変換計画を確定した後、権利変換計画は都道府県知事等の認可を受けて、建替え事業は進みます。

�B　計画に定められた期日（権利変換期日）をもって、すべての従前の建物に対する権利関係が再建建物に移行する。

　権利変換計画が都道府県知事等により認可を受けると権利変換期日をもって、古いマンションにあった諸権利（区分所有権、敷地利用権、抵当権など）は、一度全部なくなり、同時に権利変換計画に記載された、新しい建物（再建建物）の上に存在することになります（同法第７０条、第７１条、同法第７３条）。

　古いマンションに住んでいる人は、決められた期限までに引越し（明渡し）を行い、もし引越しをしないときは施工者から追い出しを受け（同法第８０条１項）、建物が取り壊され、新しい建物の工事が始まります。

＜参照＞マンション建替え法：第７０条１項；

（敷地に関する権利の変換等）
第七十条 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、施行マンションの敷地利用権は失われ、施行再建マンションの敷地利用権は新たに当該敷地利用権を与えられるべき者が取得する。

２ 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、隣接施行敷地の所有権又は借地権は、失われ、又はその上に施行再建マンションの敷地利用権が設定される。

３ 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、保留敷地に関しては、当該保留敷地についての従前の施行マンションの敷地利用権が所有権であるときはその所有権を、借地権であるときはその借地権を、施行者が取得する。

４ 　施行マンションの敷地及び隣接施行敷地に関する権利で前三項及び第七十三条の規定により権利が変換されることのないものは、権利変換期日以後においても、なお従前の土地に存する。この場合において、権利変換期日前において、これらの権利のうち地役権又は地上権の登記に係る権利が存していた敷地利用権が担保権等の登記に係る権利の目的となっていたときは、権利変換期日以後においても、当該地役権又は地上権の登記に係る権利と当該担保権等の登記に係る権利との順位は、変わらないものとする。

＜参照＞マンション建替え法：第７１条１項：

（施行マンションに関する権利の変換）
第七十一条 　権利変換期日において、施行マンションは、施行者に帰属し、施行マンションを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。

２ 　施行再建マンションの区分所有権は、第八十一条の建築工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、新たに施行再建マンションの区分所有権を与えられるべき者が取得する。

３ 　施行マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、施行再建マンションの部分について借家権を取得する。

＜参照＞マンション建替え法：第８０条１項：

（施行マンション等の明渡し）
第八十条 　施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。

２ 　前項の規定による明渡しの期限は、同項の請求をした日の翌日から起算して三十日を経過した後の日でなければならない。

３ 　第五十八条第三項の規定は、同項の相当の期限を許与された区分所有者に対する第一項の規定による明渡しの期限について準用する。

４ 　第一項の規定による明渡しの請求があった者は、明渡しの期限までに、施行者に明け渡さなければならない。ただし、第七十五条の補償金の支払を受けるべき者について同条の規定による支払若しくは第七十六条の規定による供託がないとき、第十五条第一項（第三十四条第四項において準用する場合を含む。）若しくは第六十四条第一項（第六十六条において準用する場合を含む。）若しくは区分所有法第六十三条第四項（区分所有法第七十条第四項において準用する場合を含む。）の規定による請求を受けた者について当該請求を行った者による代金の支払若しくは提供がないとき、又は第六十四条第三項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による請求を行った者について当該請求を受けた者による代金の支払若しくは提供がないときは、この限りでない。

　建物の区分所有権や土地の敷地利用権などが、建替え賛成者に全部移行し、居住者の移転が終わると、既存のマンションが取り壊され、新しいマンションが建築され、新しいマンションの建築工事が完了すると、建替えの施行者は公告をし、再建マンションに権利をもっている人に通知し、また必要な登記を行います（同法第８１条、第８２条）。

この時点で、新しく賃借関係も、新区分所有者と賃貸人の間で協議されます（同法第８３条）。

＜参照＞マンション建替え法：第８１条１項：

（建築工事の完了の公告等）
第八十一条 　施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、速やかに、その旨を、公告するとともに、第七十一条第二項又は第三項の規定により施行再建マンションに関し権利を取得する者に通知しなければならない。

＜参照＞マンション建替え法：第８２条

（施行再建マンションに関する登記）
第八十二条 　施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、遅滞なく、施行再建マンション及び施行再建マンションに関する権利について必要な登記を申請しなければならない。

２ 　施行再建マンションに関する権利に関しては、前項の登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。

＜参照＞マンション建替え法：第８３条１項：

（借家条件の協議及び裁定）
第八十三条 　権利変換計画において施行再建マンションの区分所有権が与えられるように定められた者と当該施行再建マンションについて第六十条第四項本文の規定により借家権が与えられるように定められた者は、家賃その他の借家条件について協議しなければならない。

注：以下の解説は、令和２年の法の改正前のものです。
　令和２年の改正についての、解説は、上　にあります。

　　基本的な内容には、変わりがありませんので、ご参考までに。

＊平成２６年（２０１４年）１２月２４日施行の改正点。　〜耐震性不足の認定を受けたマンションの場合〜
　　平成２６年１２月２４日施行により、　マンション建替え法は、「第３章　除却する必要のあるマンションに係る特別の措置」　として、第１０２条以下が追加され、上で述べたように、
　　�@マンション敷地売却制度の創設　と
　　�A容積率の緩和の特例を認める　の大幅な改正がありました。

　�@マンション敷地売却制度とは、”耐震性不足の認定を受けたマンション”については、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数での賛成（これは、区分所有法での建替え要件とほぼ同じです。）で、マンションおよびその敷地（借地権も）の売却を行う旨を決議できるというものです。改正前は、敷地を売却することは、民法により全員の合意が必要で多数決ではできませんでした。

　�Aもう一つの容積率の緩和は、耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについては、特定行政庁（建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区）の許可により容積率制限が緩和されるというものです。

　具体的な条文は、マンション建替え法、　「第三章　除却する必要のあるマンションに係る特別の措置 」（第１０２条以下）及び　「第四章　マンション敷地売却事業」　（第１１６条以下）に規定されています。

　なお、耐震性が不足していれば、単棟のマンションでも、全棟で耐震性が不足しているマンションでも、適用があります。
　複数棟型マンションの場合、全ての棟が耐震性不足であり、かつ、土地の全部又は一部を全ての区分所有者で共有している場合に適用が可能です。

＊除却の必要性に係る認定

　まず、マンションの敷地を売却するには、特定行政庁（建築確認や完了検査などを自ら行う都道府県・市・特別区）に耐震診断により、地震に対して危ないマンションであるかの認定をしてもらいます。それが、（同法第１０２条２項）です。

　＜参照＞　マンション建替え法　第１０２条　（注：改正前です）

（除却の必要性に係る認定）
第百二条 　建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成七年法律第百二十三号）第二条第一項に規定する耐震診断が行われたマンションの管理者等（区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、区分所有法第三十四条の規定による集会（以下「区分所有者集会」という。）において指定された区分所有者）又は区分所有法第四十九条第一項の規定により置かれた理事をいう。）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第三十五号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

２ 　特定行政庁は、前項の規定による申請があった場合において、当該申請に係るマンションが地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認めるときは、その旨の認定をするものとする。

３ 　第一項の認定をした特定行政庁は、速やかに、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等（当該特定行政庁である都道府県知事等を除く。）にその旨を通知しなければならない。

　＊認定の基準
　　　建築士（一級建築士、二級建築士又は木造建築士）であって、耐震診断を行う者として必要な知識及び技能を修得させるための講習として国土交通大臣の登録を受けたものを修了した者（耐震診断資格者）等が、耐震改修促進法第４条第２項第三号に掲げる建築物の耐震診断及び耐震改修の実施について技術上の指針となるべき事項に定めるところにより耐震診断を行った結果、地震の震動及び衝撃に対して倒壊し、又は崩壊する危険性があるものとして判定されたもの（構造耐震指標（Is 値）が０．６未満など）となります。（耐震改修促進法第２５条）

＊容積率の緩和
　この認定で地震に対して危ないとなり、建替えを行う場合には、特定行政庁は、容積率の緩和ができることがあります。（同法第１０５条）

＜参照＞　マンション建替え法第１０５条

（容積率の特例）
第百五条 　その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率（建築面積の敷地面積に対する割合をいう。）、容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下この項において同じ。）及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率は、その許可の範囲内において、建築基準法第五十二条第一項から第九項まで又は第五十七条の二第六項の規定による限度を超えるものとすることができる。

２ 　建築基準法第四十四条第二項、第九十二条の二、第九十三条第一項及び第二項並びに第九十四条から第九十六条までの規定は、前項の規定による許可について準用する。

＊マンション敷地売却決議　〜４／５以上要〜
　地震に耐えられず、マンションを除却（壊すことです）する必要がある旨の認定を受けると、そのマンションの区分所有者は、集会を開いて、
　　�@区分所有者、
　　�A議決権　及び当該
　　�B敷地利用権の持分の価格　の
　　各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができます。（同法第１０８条）
　通常、「敷地利用権の持分の価格」は、「敷地利用権の持分」と同じと考えられます。

＜参照＞　マンション建替え法　第１０８条　（注：改正前です）

（マンション敷地売却決議）
第百八条　第百二条第一項の認定を受けた場合において、要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができる。

２　マンション敷地売却決議においては、次に掲げる事項を定めなければならない。
　　　一　買受人（第百二十条第一項の規定により組合（第百十六条に規定する組合をいう。以下この号において同じ。）が設立された場合にあっては、組合から要除却認定マンションを買い受ける者）となるべき者の氏名又は名称
　　　二　売却による代金の見込額
　　　三　売却によって各区分所有者が取得することができる金銭（以下「分配金」という。）の額の算定方法に関する事項

３　前項第一号に掲げる者は、次条第一項の認定を受けた者でなければならない。

４　第二項第三号に掲げる事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。

５　第一項に規定する決議事項を会議の目的とする区分所有者集会を招集するときは、区分所有法第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該区分所有者集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。

６　前項に規定する場合において、区分所有法第三十五条第一項の通知をするときは、前条に規定する議案の要領のほか、次に掲げる事項をも通知しなければならない。
　　　一　売却を必要とする理由
　　　二　建築物の耐震改修の促進に関する法律第二条第二項に規定する耐震改修（次号において単に「耐震改修」という。）又はマンションの建替えをしない理由
　　　三　耐震改修に要する費用の概算額

７　第五項の区分所有者集会を招集した者は、当該区分所有者集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

８　区分所有法第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、区分所有法第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。

９　マンション敷地売却決議をした区分所有者集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。

１０　区分所有法第六十三条及び第六十四条の規定は、マンション敷地売却決議があった場合について準用する。この場合において、区分所有法第六十三条第一項中「建替えに」とあるのは「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下「円滑化法」という。）第二条第一項第八号に規定するマンション敷地売却（以下単に「マンション敷地売却」という。）に」と、同条第三項から第五項まで及び区分所有法第六十四条中「建替えに」とあるのは「マンション敷地売却に」と、区分所有法第六十三条第六項中「建物の取壊しの工事に着手しない」とあるのは「円滑化法第百八条第一項に規定するマンション敷地売却決議に基づく売買契約によるマンション（円滑化法第二条第一項第一号に規定するマンションをいう。以下同じ。）及びその敷地（マンションの敷地利用権が円滑化法第二条第一項第十七号に規定する借地権（以下単に「借地権」という。）であるときは、その借地権。以下同じ。）についての権利の移転（円滑化法第百二十条第一項の規定により組合（円滑化法第百十六条に規定する組合をいう。以下同じ。）が設立された場合にあつては、円滑化法第百四十九条の規定による売却マンション（円滑化法第二条第一項第十号に規定する売却マンションをいう。）及びその敷地の組合への帰属。以下「権利の移転等」という。）がない」と、同項ただし書中「建物の取壊しの工事に着手しなかつた」とあるのは「権利の移転等がなかつた」と、同条第七項中「建物の取壊しの工事の着手」とあるのは「権利の移転等」と、「その着手をしないとき」とあるのは「権利の移転等がないとき」と、区分所有法第六十四条中「建替えを」とあるのは「マンション敷地売却を」と読み替えるものとする。

　この際に「買受人（デベロッパー等）」も必要なら決めます。買受人の選定にあたっては、計画との癒着などが問題となりますから、区分所有者に対して選定理由の説明は必須です。

＊マンション敷地組合の設立
　マンション敷地売却事業を実施することができる組合（法人）の設立も、５人以上で、３／４以上の賛成で、できます。（同法第１２０条）

＜参照＞　マンション建替え法第１２０条

（設立の認可）
第百二十条 　第百八条第十項において読み替えて準用する区分所有法第六十四条の規定によりマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。以下「マンション敷地売却合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び資金計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。

２ 　前項の規定による認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。

３ 　前二項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人のマンション敷地売却合意者とみなす。

＊区分所有権及び敷地利用権の時価での売渡請求

　マンション敷地売却組合が、都道府県知事等の認可により法人として成立すると、マンション敷地売却に参加しない旨を回答した区分所有者（反対者）に対して、組合は区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができます。（同法第１２４条）

＊分配金取得計画の決定
　　これが、改正されたマンション建替え法の特徴です。

　　組合員（区分所有者）は、各人ごとに決められた分配金取得計画に従って組合から分配金を受け取り、期日までにマンションを明渡します。（同法第１４０条以下）

＊借家権について
　　借家権者は、権利消滅期日（同法第１４９条）に消滅し、補償金を取得します。借家権者は、組合から補償金を受取し、こちらも、期日までに出て行きます（明渡し）。（同法第１５５条）

＊担保権について
　　担保権も権利消滅期日に消滅します。供託により物上代位（担保権者は供託された分配金・補償金に対してその権利を行使することができる）が可能です。（民法第５７８条）　

　これにより、マンションに住んでいた人たちの権利は、全て組合に集約されます。

　このあと、組合が買受人（デベロッパーなど）にマンションと敷地を売却し、買受人がマンションを除却し、新しい建物を建てることになります。

　元の組合員（区分所有者）が関与するのは、売却までです。

　

　＊マンション敷地売却事業の完了、つまり買受人への売却の完了により組合は解散します。

　　事業の完了の際の組合の解散は、都道府県知事等の認可を受けなければならず、都道府県知事等が組合解散の認可をしたときは、その旨が公告されます。
　なお、借入金があるときは、解散について債権者の同意が必要です。（同法第１３７条３項）
　　なお、マンション敷地売却事業においては事業の性格上、マンション建替事業における清算金に関する規定（同法第８４条〜第８８条）に相当する規定はありません。

＊令和５年　マンション管理士試験　「問１９」

【問　19】　マンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　建替え合意者は、５人以上共同して、定款及び事業計画を定め、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。）の認可を受けてマンション建替組合を設立することができる。

２　マンション建替組合において、施行マンション（マンション建替事業を施行する現に存するマンションをいう。以下同じ。）の建替え合意者はすべて組合員となり、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。

３　権利変換計画の変更は、組合員の議決権及び持分割合の各過半数で決することができる。

４　組合設立に係る認可の公告があったときは、施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者は、その公告があった日から30日以内に、施行者に対し、権利の変換を希望せず、自己の有する区分所有権又は敷地利用権に代えて金銭の給付を希望する旨を申し出ることができる。

答：３
選択肢：１　⇒　〇　マンション建替え法第9条1項
選択肢：２　⇒　〇　マンション建替え法第16条1項2項
選択肢：３　⇒　×　マンション建替え法第30条3項。過半数でなく、組合員の議決権及び持分割合の各五分の四以上
選択肢：４　⇒　〇　マンション建替え法第56条1項

＊令和４年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問　19〕　敷地分割組合（この問いにおいて「組合」という。）が実施する敷地分割事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成 14 年法律第 78 号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　特定要除却認定を受けた場合においては、団地内建物を構成する特定要除却認定を受けたマンションの敷地（当該特定要除却認定マンションの敷地利用権 が借地権であるときは、その借地権）の共有者である当該団地内建物の団地建 物所有者（この問いにおいて「特定団地建物所有者」という。）及び議決権の各５分の４以上の多数で、敷地分割決議をすることができる。

２　敷地権利変換計画においては、除却マンション敷地となるべき土地に現に存する団地内建物の特定団地建物所有者に対しては、除却敷地持分が与えられる ように定めなければならない。

３　敷地権利変換手続開始の登記があった後においては、組合員は、当該登記に係る団地内建物の所有権及び分割実施敷地持分を処分するときは、都道府県知事の承認を得なければならない。

４　総会の決議により組合を解散する場合は、組合員の議決権及び分割実施敷地持分の割合の各４分の３以上で決する。


答：3
選択肢：１　⇒　〇　マンション建替え法第115条の４　1項
選択肢：２　⇒　〇　マンション建替え法第193条1項
選択肢：３　⇒　×　マンション建替え法第189条2項。都道府県知事の承認ではなく、組合の承認を得ること。
選択肢：４　⇒　〇　マンション建替え法第179条

★令和４年　管理業務主任者試験　「問４１」

【問　41】　次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律によれば、最も不適切なものはどれか。ただし、本問において「マンション」とは、同法第 2条第 1 項第 1 号に規定するものとする。

1 　非法人の管理組合において、マンションの管理者又は区分所有者集会で指定された区分所有者は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

2 　特定行政庁が行う除却の必要性に係る認定は、外壁等が剥離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれに対する安全性に係る基準に該当するのみでは行われない。

3 　特定要除却認定を受けた場合において、特定要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各 5 分の 4 以上の多数で、当該特定要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議をすることができる。

4 　その敷地面積が政令で定める規模以上であるマンションのうち、要除却認定マンションに係るマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がなく、かつ、その建ぺい率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資すると認めて許可したものの容積率には、特例が認められる。

答：２
選択肢：１　⇒　〇　マンション建替え法第102条1項
選択肢：２　⇒　X　マンション建替え法第102条2項３号。該当すればそれだけで認定される。
選択肢：３　⇒　〇　マンション建替え法第108条1項。
選択肢：４　⇒　〇　マンション建替え法第105条

＊令和３年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問　19〕　マンション建替組合（この問いにおいて「組合」という。）が施行するマ ンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14 年法律第78 号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、 当該議決があった日から２月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対 し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することがで きる。

２　組合は、権利変換期日後遅滞なく、施行再建マンションの敷地（保留敷地を含む。）につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。

３　組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画につ いて、あらかじめ、総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者（組合員を除く。）及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得なければならない。

４　組合は、権利変換計画に基づき補償金を支払う必要がある者に対して、権利変換期日後遅滞なく当該補償金を支払わなければならない。

答：４
選択肢：１　⇒　〇　マンション建替え法第64条1項
選択肢：２　⇒　〇　マンション建替え法第74条1項。
選択肢：３　⇒　〇　マンション建替え法第57条2項。
選択肢：４　⇒　X　 マンション建替え法第75条。権利変換期日までに補償金は払うこと。権利変換期日後ではない。

｛設問-1｝　マンション建替組合（以下「建替組合」という。）が行うマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

１　2以上の建替え決議マンションがある場合、それらの建替え合意者（区分所有法に基づく建替え決議の内容によりマンションの建替えに合意をしたとみなされた者をいう。）は、一つの建替組合を設立して、マンション建替事業を行うことができる。

答え：正しい。マンション建替え円滑化法第9条6項によれば、
「二以上の建替え決議マンション（建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。）若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第二項の規定は建替え決議マンションごとに、第四項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。」とあり、
二以上の建替え決議マンションに係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による(設立の)認可を申請することができる。

２　建替組合がマンション建替事業を行う場合、施行マンション及び施行再建マンションは、５戸以上の住戸を有し、かつ、地上３階以上の区分所有された建物でなくてはならない。

答え：間違いである。マンション建替え円滑化法第12条４・５・6・7号
「四 　施行マンションの住戸の数が、国土交通省令で定める数以上であること。
　五 　施行マンションの住戸の規模、構造及び設備の状況にかんがみ、その建替えを行うことが、マンションにおける良好な居住環境の確保のために必要であること。
　六 　施行再建マンションの住戸の数が、国土交通省令で定める数以上であること。
　七 　施行再建マンションの住戸の規模、構造及び設備が、当該住戸に居住すべき者の世帯構成等を勘案して国土交通省令で定める基準に適合するものであること。」とあり、
認可の基準において同施行規則１３条から１５条では、
（法第十二条第四号 の国土交通省令で定める施行マンションの住戸の数）
第十三条 　法第十二条第四号 の国土交通省令で定める施行マンションの住戸の数は、五とする。
（法第十二条第六号 の国土交通省令で定める施行再建マンションの住戸の数）
第十四条 　法第十二条第六号 の国土交通省令で定める施行再建マンションの住戸の数は、五とする。
（法第十二条第七号 の国土交通省令で定める住戸の規模、構造及び設備の基準）
第十五条 　法第十二条第七号 の国土交通省令で定める施行再建マンションの住戸の規模、構造及び設備の基準は次のとおりとする。
　一 　各戸が床面積（施行再建マンションの共用部分の床面積を除く。以下この号において同じ。）五十平方メートル（現に同居し、又は同居しようとする親族（婚姻の届出をしないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者その他婚姻の予約者を含む。以下この号において同じ。）がない者の居住の用に供する住戸にあっては、二十五平方メートル）以上であり、かつ、二以上の居住室を有するものであること。ただし、居住すべき者の年齢、所得その他の特別の事情によりやむを得ないと認められる住戸（現に同居し、又は同居しようとする親族がない者の居住の用に供するものを除く。）にあっては、当該住戸の床面積を三十平方メートル以上とすることができる。
　二 　建築基準法 （昭和二十五年法律第二百一号）第二条第九号の二 イに掲げる基準に適合する建築物又は独立行政法人住宅金融支援機構の業務運営並びに財務及び会計に関する省令 （平成十九年財務省・国土交通省令第一号）第三十九条第三項 に規定する準耐火構造の建築物であること。
　三 　各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること。」とあり、
定めているのは両マンションとも５戸以上且つ施行再建マンションでは50�u以上・耐火準耐火構造・各戸が台所、水洗便所、収納設備、洗面設備及び浴室を備えたものであること、であり地上3階以上の階数の規制はない。

３　建替組合が隣接地を取り込んでマンション建替事業を行う場合、その設立の認可を申請するに当たっては、あらかじめ、隣接施行敷地となる土地の所有者の同意を得なければならない。

答え：間違いである。マンション建替え円滑化法第12条3号「施行再建マンションの敷地とする隣接施行敷地に建築物その他の工作物が存しないこと又はこれに存する建築物その他の工作物を除却し、若しくは移転することができることが確実であること。」とあり、 また、同法施行規則３条１項４号「施行再建マンションの敷地とする隣接施行敷地がある場合においては、当該隣接施行敷地に建築物その他の工作物が存しないこと又はこれに存する建築物その他の工作物を除却し、若しくは移転することができることが確実であることを証する書類 」とあり 同意を得るの規定はない。

４　都道府県知事は、建替組合の設立の認可申請があった場合、当該事業計画を２週間公衆の縦覧に供しなければならない。

答え：間違いである。マンション建替え円滑化法第11条1項によれば、「都道府県知事は、第九条第一項の規定による認可の申請があったときは、施行マンションとなるべきマンションの敷地（これに隣接する土地を合わせて施行再建マンションの敷地とする場合における当該土地（以下「隣接施行敷地」という。）を含む。）の所在地の市町村長に、当該事業計画を二週間公衆の縦覧に供させなければならない。ただし、当該申請に関し明らかに次条各号のいずれかに該当しない事実があり、認可すべきでないと認めるときは、この限りでない。」とあり、 縦覧を行うのは市町村長。

正解：　１　（選択肢２の施行規則については、細かいけど、注意のこと。）

｛設問-2｝マンションの建替えの円滑化に関する法律（以下建替え円滑化法という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　建替え円滑化法における「マンション」とは、２以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。

答え：正しい。（建替え円滑化法第２条第１項）
　　　　「第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 　マンション　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるものをいう。 」とあり、
設問のとおりに定義されている。なお、これは、マンションの管理の適正化に関する法律でのマンションの定義と同様である。

２　マンションの建替組合を法人とするか否かは、組合の任意である。

答え：間違いである。（建替え円滑化法第６条第１項）
　　　「第六条 １項　組合は、法人とする。 」とあり、マンション建替組合は、すべて法人とする旨の規定がある。
　　　設問は、「組合の任意」としており間違いである。

３　マンション建替組合には、役員として理事3人以上及び監事2人以上を置かなければならず、理事の互選により理事長1人を置く。

答え：正しい。（建替え円滑化法第２０条）
　　　「（役員）
第二十条１項　組合に、役員として、理事三人以上及び監事二人以上を置く。
２ 項　組合に、役員として、理事長一人を置き、理事の互選によりこれを定める。 」とあり、
設問のとおりに規定されている。

４　マンション建替組合の組合員の数が50人を超える場合には、総会に代ってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。

答え：正しい。（建替え円滑化法第３１条第１項）
　　　「（総代会）
第三十一条 　組合員の数が五十人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。 」とあり、
設問のとりに規定されている。

正解：　２

｛設問-3｝ マンション建替組合に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（以下建替え円滑化法という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

1 マンション建替組合の設立の認可を申請しようとする者は、組合の設立について建替え合意者の4/5以上の同意を得なければならない。

答え：間違いである。建替え円滑化法第９条２項によれば、「２ 　前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、建替え合意者の同条 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。 」とあり、
合意者の３／４以上の同意でいい。４／５以上はいらない。

2 マンション建替組合の組合員には、建替え合意者でなければなることはできない。

答え：間違いである。建替え円滑化法第16条「（組合員）
第十六条 　施行マンションの建替え合意者等（その承継人（組合を除く。）を含む。）は、すべて組合の組合員とする。
２ 　マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。 」とある。また、17条によれば「（参加組合員）
第十七条 　前条に規定する者のほか、組合が施行するマンション建替事業に参加することを希望し、かつ、それに必要な資力及び信用を有する者であって、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となる。 」とあり、 マンション建替組合の組合員には、建替え合意者の承継人のほか、参加を希望する資力のあるディベロッパーなどの外部の参加組合員も含まれる。

3 区分所有法に基づく一括建替え決議に係る一括建替え合意者は、都道府県知事の認可を受けなけば、マンション建替組合を設立することができない。

答え：正しい。建替え円滑化法第９条４項によれば、「第一項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第七十条第二項 において準用する区分所有法第六十九条第二項 の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）及び一括建替え決議マンション群（一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。）を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意（各マンションごとに、同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条 の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。）を得なければならない。」とあり、
建替組合は都道府県知事の認可で設立され、区分所有法に基づく一括建替え決議に係る一括建替え合意者の場合も同様。

4 マンション建替組合の設立の際に定める事業計画は、特別の事情があるときは必ずしも建替え決議の内容に適合したものでなくてもよい。

答え：間違いである。建替え円滑化法第10条2項によれば、「事業計画は、建替え決議又は一括建替え決議（以下「建替え決議等」という。）の内容に適合したものでなければならない。」とあり、
建替え決議の内容に適合したものでなければならない。

正解：　３

｛設問-４｝ 平成２３年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問　19〕マンション建替組合（この問いにおいて「建替組合」という｡）が施行するマンション建替事業における権利変換計画に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　建替組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに組合員以外の施行マンション又はその敷地について権利を有する者の同意を得なければならない。

○　正しい。　
　　マンション建替え法の中でも、権利変換手続きは重要な箇所です。
　設問はマンション建替え円滑化法第５７条２項
　「（権利変換計画の決定及び認可）
　　第五十七条 　施行者は、前条の規定による手続に必要な期間の経過後、遅滞なく、権利変換計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の認可を受けなければならない。
　　　２ 　施行者は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、組合にあっては総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者（組合員を除く。）及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得、個人施行者にあっては施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）について権利を有する者の同意を得なければならない。ただし、次に掲げる者については、この限りでない。
　　　　　一 　区分所有法第六十九条 の規定により同条第一項 に規定する特定建物である施行マンションの建替えを行うことができるときは、当該施行マンションの所在する土地（これに関する権利を含む。）の共有者である団地内建物の区分所有法第六十五条 に規定する団地建物所有者（以下単に「団地建物所有者」という。）
　　　　　二 　その権利をもって施行者に対抗することができない者
　　　３ 　前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。
　　　４ 　第二項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者を確知することができないときは、その確知することができない理由を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。」とあり、
　２項に該当しています。


２　建替組合は、権利変換計画について施行マンションの借家権を有する者から同意を得られないときは、同意を得られない理由及びその権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、権利変換計画の認可を申請することができる。

○　正しい？　設問は、選択肢１で引用しました、マンション建替え円滑化法第５７条３項
　「３ 　前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。」です。
　ここでの、借家権とは、建物の賃借権です（同法２条１５号）。また、区分所有権とは区分所有法第２条１項
　「1項　この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。」とあり、
「区分所有権」とは、建物の専有部分（単独所有できる部分）を目的とした「所有権」のことで、賃借を目的とした借家権ではありませんから、設問の箇所「区分所有権等以外の権利を有する者」に「借家権を有する者」は該当しますから、正しい。

Ｘ　誤っている。　マンション建替え円滑化法第５７条３項
　 　「３ 　前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。」とあり、
ここでの、「区分所有権等以外の権利」の定義として、同法第４５条
　「（施行の認可）
　　第四十五条
　第五条第二項の規定によりマンション建替事業を施行しようとする者は、一人で施行しようとする者にあっては規準及び事業計画を定め、数人共同して施行し ようとする者にあっては規約及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、そのマンション建替事業について都道府県知事の認可を受けなければな らない。
　　　２　前項の規定による認可を申請しようとする者は、その者以外に施行マンションとなるべきマンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）について権利を 有する者があるときは、事業計画についてこれらの者の同意を得なければならない。ただし、その権利をもって認可を申請しようとする者に対抗することができ ない者については、この限りでない。
　　　３　前項の場合において、施行マンションとなるべきマンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。以下この項において同じ。）について権利を有する者のうち、区分所有権、敷地利用権、敷地の所有権及び借地権並びに借家権以外の権利（以下「区分所有権等以外の権利」という。）を有する者から同意を得られないとき、又はその者を確知することができないときは、その同意を得られない理由又は確知することができない理由を記載した書面を添えて、第一項の規定による認可を申請することができる。
　　　４　第九条第七項の規定は、第一項の規定による認可について準用する。」とあり、
３項によれば、「区分所有権等以外の権利」とは、「区分所有権、敷地利用権、敷地の所有権及び借地権並びに借家権以外の権利」で、設問の「借家権を有する者」は除外されていますから、間違いです。（２０１２年　１月２４日、松本様のサゼッションにより、追記。松本様、有難うございました。）（しかし、個人施行者の条文（第４５条）の途中にある定義条項から、建替組合の正誤を出題するとは、まったく、不適切な出題と言わざるを得ない！）


３　建替組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、建替組合は、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、当該議決があった日から２月以内に、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

○　正しい。　ここは、マンション建替え円滑化法第６４条１項
　「（権利変換計画に関する総会の議決に賛成しなかった組合員に対する売渡し請求等）
　　第六十四条 　組合において、権利変換計画について総会の議決があったときは、組合は、当該議決があった日から二月以内に、当該議決に賛成しなかった組合員に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。 」とあり、該当しています。


４　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、施行マンションの敷地利用権は失われ、施行再建マンションの敷地利用権は新たに当該敷地利用権を与えられるべき者が取得する。

○　正しい。　ここは、マンション建替え円滑化法第７０条１項　
　「（敷地に関する権利の変換等）
　　第七十条 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、施行マンションの敷地利用権は失われ、施行再建マンションの敷地利用権は新たに当該敷地利用権を与えられるべき者が取得する。
　　　２ 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、隣接施行敷地の所有権又は借地権は、失われ、又はその上に施行再建マンションの敷地利用権が設定される。
　　　３ 　権利変換期日において、権利変換計画の定めるところに従い、保留敷地に関しては、当該保留敷地についての従前の施行マンションの敷地利用権が所有権であるときはその所有権を、借地権であるときはその借地権を、施行者が取得する。
　　　４ 　施行マンションの敷地及び隣接施行敷地に関する権利で前三項及び第七十三条の規定により権利が変換されることのないものは、権利変換期日以後においても、なお従前の土地に存する。この場合において、権利変換期日前において、これらの権利のうち地役権又は地上権の登記に係る権利が存していた敷地利用権が担保権等の登記に係る権利の目的となっていたときは、権利変換期日以後においても、当該地役権又は地上権の登記に係る権利と当該担保権等の登記に係る権利との順位は、変わらないものとする。」とあり、
１項に該当しています。


答え：ない。　（選択肢２や、他の箇所を何度も読み返したが、誤っている選択肢がない！　２０１２年　１月２４日：　２　に変更。根拠がやっと分かった。）　

｛設問-５｝ 平成２５年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問19〕 マンション建替組合(この問いにおいて「建替組合」という。)が施行するマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1　 建替組合の設立の認可を申請しようとする者は、組合の設立について、建替え合意者の3/4以上の同意を得るほか、施行マンション又はその敷地について権利を有する者(組合員を除く。)の同意を得なければならない。

Ｘ　誤りである。　設立の認可の申請なら、建替え合意者の3/4以上の同意だけでいい。　
　
　建替組合の設立の認可の申請は、マンション建替え円滑化法第９条
　「（設立の認可）
　第九条 　区分所有法第六十四条 の規定により区分所有法第六十二条第一項 に規定する建替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）の認可を受けて組合を設立することができる。
　　　２ 　前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、建替え合意者の同条 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。
　　　３ 　区分所有法第七十条第四項 において準用する区分所有法第六十四条 の規定により一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を受けて組合を設立することができる。
　　　４ 　第一項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第七十条第二項 において準用する区分所有法第六十九条第二項 の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）及び一括建替え決議マンション群（一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。）を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意（各マンションごとに、同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条 の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。）を得なければならない。
　　　５ 　前各項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者又は一括建替え合意者（以下「建替え合意者等」という。）とみなす。
　　　６ 　二以上の建替え決議マンション（建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。）若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第二項の規定は建替え決議マンションごとに、第四項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。
　　　７ 　第一項の規定による認可の申請は、施行マンションとなるべきマンションの所在地が町村の区域内にあるときは、当該町村の長を経由して行わなければならない。 」とあり、

　第９条２項により、建替え合意者の四分の三以上の同意を得れば設立の認可申請ができますから、誤りです。なお、権利変換計画の決定に当たっては、施行マンション又はその敷地について権利を有する者(組合員を除く。)の同意も必要です（マンション建替え円滑化法第５７条）。


2 　建替組合は、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、組合員全員の同意を得なければならない。

Ｘ　誤りである。　全員の同意まではいらない。総会の多数決議（ただし、４／５以上）でいい。　
　まず、権利変換計画の認可を申請しようとするときは、マンション建替え円滑化法第５７条
　「（権利変換計画の決定及び認可）
　第五十七条 　施行者は、前条の規定による手続に必要な期間の経過後、遅滞なく、権利変換計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
　　　２ 　施行者は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、権利変換計画について、あらかじめ、組合にあっては総会の議決を経るとともに施行マンション又はその敷地について権利を有する者（組合員を除く。）及び隣接施行敷地がある場合における当該隣接施行敷地について権利を有する者の同意を得、個人施行者にあっては施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）について権利を有する者の同意を得なければならない。ただし、次に掲げる者については、この限りでない。
　　　　　一 　区分所有法第六十九条 の規定により同条第一項 に規定する特定建物である施行マンションの建替えを行うことができるときは、当該施行マンションの所在する土地（これに関する権利を含む。）の共有者である団地内建物の区分所有法第六十五条 に規定する団地建物所有者（以下単に「団地建物所有者」という。）
　　　　　二 　その権利をもって施行者に対抗することができない者
　　　３ 　前項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者から同意を得られないときは、その同意を得られない理由及び同意を得られない者の権利に関し損害を与えないようにするための措置を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。
　　　４ 　第二項の場合において、区分所有権等以外の権利を有する者を確知することができないときは、その確知することができない理由を記載した書面を添えて、第一項後段の規定による認可を申請することができる。」とあり、
　第５７条２項により、総会の決議が必要です。

　そこで、総会の決議は、マンション建替え円滑化法第２７条
　「（総会の決議事項）
　第二十七条 　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
　　　　　一 　定款の変更
　　　　　二 　事業計画の変更
　　　　　三 　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
　　　　　四 　経費の収支予算
　　　　　五 　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
　　　　　六 　賦課金の額及び賦課徴収の方法
　　　　 七 　権利変換計画及びその変更
　　　　　八 　第九十四条第一項又は第三項の管理規約
　　　　　九 　組合の解散
　　　　　十 　その他定款で定める事項」とあり、

　第２７条７号により、確かに、総会の決議事項です。
　では、どの程度の議決権が必要かというと、マンション建替え円滑化法第３０条
　「（特別の議決）
　第三十条 　第二十七条第一号及び第二号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項並びに同条第八号及び第九号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合（組合の専有部分が存しないものとして算定した施行マンションについての区分所有法第十四条 に定める割合（一括建替え合意者のみにより設立された組合にあっては、組合の持分が存しないものとして算定した施行マンションの敷地（これに関する権利を含む。）の持分の割合）をいう。第三項において同じ。）の各四分の三以上で決する。
　　　２ 　権利変換期日以後における前項の規定の適用については、同項中「組合の」とあるのは「組合及び参加組合員の」と、「施行マンション」とあるのは「施行再建マンション」とする。
　　　３ 　第二十七条第七号に掲げる事項は、組合員の議決権及び持分割合の各五分の四以上で決する。」とあり、

　第３０条３項により、権利変換計画については、他の議決要件よりも厳しい、組合員の議決権及び持分割合の各五分の四以上で決することができます。しかし、組合員全員の同意までは不要で、誤りです。


3 　施行マンションを占有していた者は、定められた権利変換期日においてその権限を失い、直ちに建替組合に明け渡さなければならない。

Ｘ　誤りである。　明け渡しは直ちにではない。
　　設問の前半、「施行マンションを占有していた者は、定められた権利変換期日においてその権限を失い」は、マンション建替え円滑化法第７１条
　「（施行マンションに関する権利の変換）
　第七十一条 　権利変換期日において、施行マンションは、施行者に帰属し、施行マンションを目的とする区分所有権以外の権利は、この法律に別段の定めがあるものを除き、消滅する。
　　　２ 　施行再建マンションの区分所有権は、第八十一条の建築工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、新たに施行再建マンションの区分所有権を与えられるべき者が取得する。
　　　３ 　施行マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、施行再建マンションの部分について借家権を取得する。」とあり、
　第７１条１項により、正しい。

　設問の後半、 「直ちに建替組合に明け渡さなければならない」は、マンション建替え円滑化法第８０条
　「（施行マンション等の明渡し）
　第八十条 　施行者は、権利変換期日後マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる。
　　　２ 　前項の規定による明渡しの期限は、同項の請求をした日の翌日から起算して三十日を経過した後の日でなければならない。
　　　３ 　第五十八条第三項の規定は、同項の相当の期限を許与された区分所有者に対する第一項の規定による明渡しの期限について準用する。
　　　４ 　第一項の規定による明渡しの請求があった者は、明渡しの期限までに、施行者に明け渡さなければならない。ただし、第七十五条の補償金の支払を受けるべき者について同条の規定による支払若しくは第七十六条の規定による供託がないとき、第十五条第一項（第三十四条第四項において準用する場合を含む。）若しくは第六十四条第一項（第六十六条において準用する場合を含む。）若しくは区分所有法第六十三条第四項 （区分所有法第七十条第四項 において準用する場合を含む。）の規定による請求を受けた者について当該請求を行った者による代金の支払若しくは提供がないとき、又は第六十四条第三項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による請求を行った者について当該請求を受けた者による代金の支払若しくは提供がないときは、この限りでない。 」とあり、

　第８０条１項によれば、「マンション建替事業に係る工事のため必要があるときは、施行マンション又はその敷地（隣接施行敷地を含む。）を占有している者に対し、期限を定めて、その明渡しを求めることができる」とあり、全ての占有者が直ちに、明け渡すものではないため、誤りです。
　また同条２項の「明渡しの期限は、請求をした日の翌日から起算して３０日を経過した後の日でなければならない」も参考にしてください。


4 　権利変換手続開始の登記があった後においては、当該登記に係る施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する建替組合の組合員は、これらの権利を処分するときは、建替組合の承認を得なければならない。

○　正しい。　
　権利変換手続開始の登記は、不動産取引の安全と権利変換手続きを円滑に進めるために行います。これは、マンション建替え円滑化法第５５条
　「（権利変換手続開始の登記）
　第五十五条 　施行者は、次に掲げる公告があったときは、遅滞なく、登記所に、施行マンションの区分所有権及び敷地利用権（既登記のものに限る。）並びに隣接施行敷地の所有権及び借地権（既登記のものに限る。）について、権利変換手続開始の登記を申請しなければならない。
　　　　　一 　組合が施行するマンション建替事業にあっては、第十四条第一項の公告又は新たな施行マンションの追加に係る事業計画の変更の認可の公告
　　　　　二 　個人施行者が施行するマンション建替事業にあっては、その施行についての認可の公告又は新たな施行マンションの追加に係る事業計画の変更の認可の公告
　　　２ 　前項の登記があった後においては、当該登記に係る施行マンションの区分所有権若しくは敷地利用権を有する者（組合が施行するマンション建替事業にあっては、組合員に限る。）又は当該登記に係る隣接施行敷地の所有権若しくは借地権を有する者は、これらの権利を処分するときは、国土交通省令で定めるところにより、施行者の承認を得なければならない。
　　　３ 　施行者は、事業の遂行に重大な支障が生ずることその他正当な理由がなければ、前項の承認を拒むことができない。
　　　４ 　第二項の承認を得ないでした処分は、施行者に対抗することができない。
　　　５ 　権利変換期日前において第三十八条第六項、前条第三項において準用する第四十九条第一項又は第九十九条第三項の公告があったときは、施行者（組合にあっては、その清算人）は、遅滞なく、登記所に、権利変換手続開始の登記の抹消を申請しなければならない。」とあり、

　第５５条２項により、 当該登記に係る施行マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する建替組合の組合員は、これらの権利を処分するときは、建替組合の承認を得なければならなりませんから、正しい。


答え：４　

｛設問-６｝ 平成２６年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問　19〕　マンション建替組合（この問いにおいて「建替組合」という。）が施行するマンション建替事業に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律（この問いにおいて「マンション建替法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　総会は、総組合員の３分の２以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、マンション建替法に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

Ｘ　誤っている。　総会は総組合員の半数以上で開催できる。　マンションの建替えの円滑化等に関する法律からも例年１問は出題されるから、眼を通しておくこと。
　
　総会の議事は、マンションの建替えの円滑化等に関する法律第２９条
　「（総会の議事等）
　第二十九条 　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
　　　２ 　議長は、総会において選任する。
　　　３ 　議長は、組合員として総会の議決に加わることができない。ただし、次条の規定による議決については、この限りでない。
　　　４ 　総会においては、前条第六項の規定によりあらかじめ通知した会議の目的である事項についてのみ議決することができる。」　とあり、
　１項によれば、総会は、総組合員の半数以上の出席があれば、開催できますから、総会は、総組合員の３分の２以上の出席がなければ議事を開くことができずは、誤りです。


２　施行再建マンションの建築工事が完了したときは、遅滞なく、施行再建マンション及び施行再建マンションに関する権利について、当該施行再建マンションの区分所有権を与えられた者が必要な登記を申請しなければならない。

Ｘ　誤っている。　権利の登記は、纏めて施工者がする。　マンションの区分所有権を与えられた者ではない。
　設問の登記は、マンションの建替えの円滑化等に関する法律第８２条
　「（施行再建マンションに関する登記）
　第八十二条 　施行者は、施行再建マンションの建築工事が完了したときは、遅滞なく、施行再建マンション及び施行再建マンションに関する権利について必要な登記を申請しなければならない。
　　　２ 　施行再建マンションに関する権利に関しては、前項の登記がされるまでの間は、他の登記をすることができない。」　とあり、
　１項によれば、必要な権利の登記をするのは、施行者（建替組合）ですから、マンションの区分所有権を与えられた者は、誤りです。


３　建替組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。

○　正しい。
　賦課金の徴収は、マンションの建替えの円滑化等に関する法律第３５条
　「（経費の賦課徴収）
　第三十五条 　組合は、その事業に要する経費に充てるため、賦課金として参加組合員以外の組合員に対して金銭を賦課徴収することができる。
　　　２ 　賦課金の額は、組合員の有する施行マンション（権利変換期日以後においては、施行再建マンション）の専有部分の位置、床面積等を考慮して公平に定めなければならない。
　　　３ 　組合員は、賦課金の納付について、相殺をもって組合に対抗することができない。
　　　４ 　組合は、組合員が賦課金の納付を怠ったときは、定款で定めるところにより、その組合員に対して過怠金を課することができる。 」　とあり、
　１項によれば、正しい。


４　建替組合は、権利変換計画を定めるときは、審査委員の３分の２以上の同意を得なければならない。

Ｘ　誤っている。　審査委員の過半数の同意でいい。３分の２以上はいらない。
　権利変換計画を定めるときは、マンションの建替えの円滑化等に関する法律第６７条
　「（審査委員の関与）
　第六十七条 　施行者は、権利変換計画を定め、又は変更しようとするとき（国土交通省令で定める軽微な変更をしようとする場合を除く。）は、審査委員の過半数の同意を得なければならない。」　とあり、
　審査委員の過半数の同意でよく、３分の２以上の同意は、誤りです。

　なお、審査委員は、３人以上で構成されます。参考同第３７条
　「（審査委員）
　　第三十七条
　　　組合に、この法律及び定款で定める権限を行わせるため、審査委員三人以上を置く。
　　　２　審査委員は、土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから総会で選任する。
　　　３　前二項に規定するもののほか、審査委員に関し必要な事項は、政令で定める。」　


答え：３。　新しい条文から出ている。条文を知っているかどうかです。

｛設問-７｝ 平成２７年　マンション管理士試験　「問１９」
●　マンションの建替え等の円滑化に関する法律は、平成２６年１２月２４日施行で、出題のマンション敷地売却組合などの規定の改正（追加）があったので、注意のこと。

〔問　19〕　マンション敷地売却組合（この問いにおいて「組合」という。）が施行するマンション敷地売却事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　組合設立の認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の４／５以上の同意を得なければならない。

Ｘ　誤っている。　マンション敷地売却組合の設立では、３／４　の同意でいい。４／５は不要。
　　　平成２６年　マンション管理士試験　「問１９」　など、マンションの建替えの円滑化等に関する法律からも例年１問は出題されるから、眼を通しておくこと。
　別途、マンションの建替えの円滑化等に関する法律を要約したサイトもありますから、利用してください。

　　区分所有法による「建替え決議」の後を受けて、マンションの建替え等の円滑化に関する法律が制定されていましたが、地震大国：日本では過去だけでなく、将来大きな地震が起きることが想定されています。
　そこで、平成２５年には、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」が改正され、また、平成２６年６月２５日交付、平成２６年１２月２４日施行で「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」を一部改正して、この法律内に、耐震性不足のマンションの建替え等の円滑化を図るべく、多数決によりマンション及びその敷地を売却することを可能とする制度を創設する等の措置を講じています。
　改正の概要は、以下のとおりです。
　　　（１） 耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できることとする。
　　　（２） 決議に係るマンションを買い受けようとする者は、決議前に、当該マンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けることができることとし、決議で定める買受人は、当該認定を受けた者でなければならないこととする。
　　　（３） 決議合意者は、決議合意者等の３／４以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行う組合を設立できることとする。
　　　（４） 組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できることとする。
　　　（５） 都道府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンション及びその敷地利用権は組合に帰属し、当該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権は消滅することとする。
　　　（６） 組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有者に分配金を支払うとともに、借家権者に対して補償金を支払うこととする。
　　　（７） 耐震性不足の認定を受けたマンションの建替えにより新たに建築されるマンションで、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和することとする。

　大きな特徴としては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できること　と、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和すること　でしょうか。

　これを踏まえ、設問は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２０条
　「（設立の認可）
　第百二十条 　第百八条第十項において読み替えて準用する区分所有法第六十四条の規定によりマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。以下「マンション敷地売却合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び資金計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。
　２ 　前項の規定による認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。
　３ 　前二項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人のマンション敷地売却合意者とみなす。 」　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２０条２項によれば、マンション敷地売却組合の設立は、マンション敷地売却合意者の３／４以上の同意でできますから、４／５以上の同意を得なければならないは誤りです。


２　マンションの一つの専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を１人の組合員とみなす。

○　正しい。
　組合員については、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２５条
　「（組合員）
　第百二十五条 　売却マンションのマンション敷地売却合意者（その承継人（組合を除く。）を含む。）は、全て組合の組合員とする。
　２ 　マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。
　３ 　第十八条及び第十九条の規定は、組合の組合員について準用する。この場合において、第十八条第一項及び第二項中「第九条第一項」とあるのは「第百二十条第一項」と、同条第一項中「第十四条第一項」とあるのは「第百二十三条第一項」と、「並びに建替え合意者等である組合員又は参加組合員の別その他」とあるのは「その他」と、第十九条中「施行マンション」とあるのは「売却マンション」と読み替えるものとする。 」　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２５条２項によれば、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす、は正しい。
　この規定は、区分所有法でも同様です。


３　組合には、役員として、理事３人以上及び監事２人以上を置く。

○　正しい。　理事は３人以上、監事は２人以上。
　組合の役員は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２６条
　「（役員）
　第百二十六条 　組合に、役員として、理事三人以上及び監事二人以上を置く。
　２ 　組合に、役員として、理事長一人を置き、理事の互選によりこれを定める。
　 　第二十一条から第二十五条まで（同条第一項後段を除く。）の規定は、組合の役員について準用する。この場合において、第二十二条第一項中「三年」とあるのは、「一年」と読み替えるものとする。 」　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２６条１項によれば、組合には、役員として、理事３人以上及び監事２人以上を置く、は正しい。
　監事の数が２人以上に注意。


４　組合員の数が50人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。

○　正しい。
　組合員が多いときは、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１３１条
　「（総代会）
　第百三十一条 　組合員の数が五十人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる。
　２ 　総代会は、総代をもって組織するものとし、総代の定数は、組合員の総数の十分の一を下らない範囲内において定款で定める。ただし、組合員の総数が二百人を超える組合にあっては、二十人以上であることをもって足りる。
　３ 　総代会が総会に代わって行う権限は、次の各号のいずれかに該当する事項以外の事項に関する総会の権限とする。
　　　一 　理事及び監事の選挙又は選任
　　　二 　前条の規定に従って議決しなければならない事項
　４ 　第二十八条第一項から第四項まで及び第六項並びに第二十九条（第三項ただし書を除く。）の規定は組合の総代会について、第三十一条第五項の規定は総代会が設けられた組合について、それぞれ準用する。」　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１３１条１項によれば、 組合員の数が50人を超える組合は、総会に代わってその権限を行わせるために総代会を設けることができる、は正しい。


答え：１

　マンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正された条文からの出題です。　改正点を知らなくても、区分所有法やマンションの建替え等の円滑化に関する法律での組合の設立から、決議合意者等の３／４以上の同意で可能は、選べたか？

《タグ》マンションの建替え等の円滑化に関する法律。　敷地売却組合、設立、役員、総代会

｛設問-８｝ 平成２８年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問 １９〕マンション敷地売却組合（この問いにおいて「組合」という。）が施行するマンション敷地売却事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成 14 年法律第 78 号）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　総会の決議において、定款の変更のうち政令で定める重要な事項及び組合の解散についての事項は、組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各 4分の 3以上で決する。

〇　正しい。
　平成２７年　マンション管理士試験　「問１９」　。
　
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律は、平成２６年に新しく、マンション敷地売却組合の規定等が追加されています。
　総会の決議は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２８条
　「（総会の決議事項）
　第百二十八条 　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
　　　一 　定款の変更
　　　二 　資金計画の変更
　　　三 　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
　　　四 　経費の収支予算
　　　五 　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
　　　六 　賦課金の額及び賦課徴収の方法
　　　七 　分配金取得計画及びその変更
　　　八 　組合の解散
　　　九 　その他定款で定める事項 」
　とあり、第１２８条１号の「定款の変更」については、また別の規定　第１３０条があります。
　「（特別の議決）
　第百三十条 　第百二十八条第一号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項及び同条第八号に掲げる事項は、組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各四分の三以上で決する。 」
　とあり、
　定款の変更のうち政令で定める重要な事項及び組合の解散についての事項は、組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各 4分の 3以上で決しますから、正しい。


2 審査委員は、士地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）が選任する。

Ｘ　誤っている。　審査委員は総会で選任する。 都道府県知事ではない。
　こんな規定までは知りませんが、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１３６条に
　「（審査委員）
　第百三十六条 　組合に、この法律及び定款で定める権限を行わせるため、審査委員三人以上を置く。
　２ 　審査委員は、土地及び建物の権利関係又は評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者のうちから総会で選任する。
　３ 　前二項に規定するもののほか、審査委員に関し必要な事項は、政令で定める。」
　とあり、
　第１３６条２項によれば、 審査委員は総会で選任するとのことで、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長。以下「都道府県知事等」という。）が選任するは、誤りです。


3 マンション敷地売却合意者は、 5人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。

Ｘ　誤っている。　定款及び”事業計画”ではなく、定款及び”資金計画”。
　さらっと読むと、正しいと思えますが、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２０条
　「（設立の認可）
　第百二十条 　第百八条第十項において読み替えて準用する区分所有法第六十四条の規定によりマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。以下「マンション敷地売却合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び資金計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。
　２ 　前項の規定による認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。
　３ 　前二項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人のマンション敷地売却合意者とみなす。」
　とあり、
　第１２０条１項によれば、「五人以上共同して、定款及び”資金計画”を定め」であり、「定款及び”事業計画”を定め」は、誤りです。


4 組合員及び総代は、書面又は代理人をもって、議決権及び選挙権を行使することができる。

Ｘ　誤りである。　総代は書面だけ。
　ここも、まったく正しいと思いますが、総代に代理人が認められるか、から少しは分かる。
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１３３条
　「（議決権及び選挙権）
　第百三十三条 　組合員及び総代は、定款に特別の定めがある場合を除き、各一個の議決権及び選挙権を有する。
　２ 　組合員は書面又は代理人をもって、総代は書面をもって、議決権及び選挙権を行使することができる。
　３ 　組合と特定の組合員との関係について議決をする場合には、その組合員は、議決権を有しない。
　４ 　第二項の規定により議決権及び選挙権を行使する者は、第百二十九条及び第百三十一条第四項において準用する第二十九条第一項の規定の適用については、出席者とみなす。
　５ 　代理人は、同時に五人以上の組合員を代理することができない。
　６ 　代理人は、代理権を証する書面を組合に提出しなければならない。」
　とあり、
　第１３３条２項によれば、
　�@組合員は書面又は代理人をもって、
　�A総代は書面をもって、
　議決権及び選挙権を行使することができる、とあり、総代が議決権や選挙権を行使するには、書面だけで、代理人は認められていませんから、 組合員及び総代は、書面又は代理人をもって、議決権及び選挙権を行使することができるは、誤りです。


答え：１

《タグ》マンションの建替え等の円滑化に関する法律。　総会の決議。　審査委員の選任。　議決権の行使。
　知らない条文からの出題で、しかも、もっともらしい文章で正誤の判断が難しい。でも、選択肢３のような出題方法は、隅を突っつく出題で、出題者としてのプライドを欠いた方法で、実に不適切な出題です。

　＊ある受験生の感想：選択肢４を選んだ。〇候補として選択肢１及び肢４があり肢４としたが肢１が正解。円滑化法では「組合員は書面又は代理人をもって、総代は書面をもって、議決権及び選挙権を行使することができる」とあり、総代は代理人を指定して議決権を行使できない。当たり前ではあるが見落とした。

｛設問-９｝ 平成２９年　マンション管理士試験　「問１９」

〔問　19〕　マンション敷地売却組合（この問いにおいて「組合」という。）が施行するマンション敷地売却事業に関する次の記述のうち、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会において出席組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の特別の議決を経る必要がある。


Ｘ　誤っている。　分配金取得計画の議決なら出席組合員の議決権の過半数でいい。　特別決議は不要。
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律からも、例年１問はでる。
　平成２８年　マンション管理士試験　「問１９」　、　平成２７年　マンション管理士試験　「問１９」　。
　
　まず、分配金とは、組合員が取得することとなる金額です。
　そして、分配金取得計画について認可を申請は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４１条
　「（分配金取得計画の決定及び認可）
　第百四十一条　組合は、第百二十三条第一項の公告後、遅滞なく、分配金取得計画を定めなければならない。この場合においては、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けなければならない。
２　組合は、前項後段の規定による認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意を得なければならない。ただし、その所有権をもって組合に対抗することができない者については、この限りでない。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４１条２項に定める、総会の議決は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２８条
　「（総会の決議事項）
　第百二十八条　次に掲げる事項は、総会の議決を経なければならない。
　　　一　定款の変更
　　　二　資金計画の変更
　　　三　借入金の借入れ及びその方法並びに借入金の利率及び償還方法
　　　四　経費の収支予算
　　　五　予算をもって定めるものを除くほか、組合の負担となるべき契約
　　　六　賦課金の額及び賦課徴収の方法
　　　七　分配金取得計画及びその変更
　　　八　組合の解散
　　　九　その他定款で定める事項」
　です。

　議事や議決は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２９条及び第１３０条
　「（総会の招集及び議事についての規定の準用）
　第百二十九条　第二十八条の規定は組合の総会の招集について、第二十九条の規定は組合の総会の議事について、それぞれ準用する。この場合において、第二十八条第五項中「第九条第一項」とあるのは「第百二十条第一項」と、第二十九条第三項中「次条」とあるのは「第百三十条」と読み替えるものとする。」
　「（特別の議決）
　第百三十条　第百二十八条第一号に掲げる事項のうち政令で定める重要な事項及び同条第八号に掲げる事項は、組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各四分の三以上で決する。」
　とあり、
　議事を定めた第２９条は
　「（総会の議事等）
　第二十九条　総会は、総組合員の半数以上の出席がなければ議事を開くことができず、その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
２　議長は、総会において選任する。
３　議長は、組合員として総会の議決に加わることができない。ただし、次条の規定による議決については、この限りでない。
４　総会においては、前条第六項の規定によりあらかじめ通知した会議の目的である事項についてのみ議決することができる。」
　です。
　これらによれば、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２８条の「七　分配金取得計画及びその変更」は、総会の決議事項ですが、特別の議決を必要としないため、「その議事は、この法律に特別の定めがある場合を除くほか、出席者の議決権の過半数で決し、可否同数のときは、議長の決するところによる」により、出席者の議決権の過半数があればよく、出席組合員の議決権及び敷地利用権の持分の価格の各4分の3以上の特別の議決を経る必要はありませんから、誤りです。


イ　組合が分配金取得計画について認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、売却マンションについて賃借権を有する者の同意を得なければならない。

Ｘ　誤っている。　売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意であり、売却マンションについて賃借権を有する者の同意ではない。

　選択肢アで説明しました、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４１条２項、
　「２　組合は、前項後段（分配金取得計画）の規定による認可を申請しようとするときは、分配金取得計画について、あらかじめ、総会の議決を経るとともに、売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意を得なければならない。ただし、その所有権をもって組合に対抗することができない者については、この限りでない。」
　とあり、
　売却マンションの敷地利用権が賃借権であるときは、売却マンションの敷地の所有権を有する者の同意であり、売却マンションについて賃借権を有する者の同意ではありませんから、誤りです。

　設問をよく読めば、敷地を売却するに際し、建物の専有部分の賃借人の同意は必要ないと判断できますが。


ウ　分配金取得計画においては、売却マンション又はその敷地の明渡しにより当該売却マンション又はその敷地に関する権利（組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。）を有する者で、権利消滅期日において当該権利を失うもの（売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。）の受ける損失の額を定めなければならない。

〇　正しい。　

　設問は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４２条
　「（分配金取得計画の内容）
　第百四十二条　分配金取得計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
　　　一　組合員の氏名又は名称及び住所
　　　二　組合員が売却マンションについて有する区分所有権又は敷地利用権
　　　三　組合員が取得することとなる分配金の価額
　　　四　売却マンション又はその敷地に関する権利（組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。）を有する者で、この法律の規定により、権利消滅期日において当該権利を失うものの氏名又は名称及び住所、失われる売却マンション又はその敷地について有する権利並びにその価額
　　　五　第百五十五条の規定による売却マンション又はその敷地の明渡しにより前号に掲げる者（売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。）が受ける損失の額
　　　六　補償金の支払に係る利子又はその決定方法
　　　七　権利消滅期日
　　　八　その他国土交通省令で定める事項
２　売却マンションに関する権利又はその敷地利用権に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人（当該名義人に対して第百八条第十項において準用する区分所有法第六十三条第四項又は第百二十四条第一項の規定による請求があった場合においては、当該請求をした者）に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４２条１項４号及び５号によれば、分配金取得計画においては、売却マンション又はその敷地の明渡しにより当該売却マンション又はその敷地に関する権利（組合員の有する区分所有権及び敷地利用権を除く。）を有する者で、権利消滅期日において当該権利を失うもの（売却マンション又はその敷地を占有している者に限る。）の受ける損失の額を定めなければならないは、正しい。


エ　分配金取得計画においては、組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならない。

〇　正しい。

　設問は、選択肢ウで説明しました、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１４２条１項３号
　「「（分配金取得計画の内容）
　第百四十二条　分配金取得計画においては、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を定めなければならない。
　　　三　組合員が取得することとなる分配金の価額」
　とあり、
　分配金取得計画においては、組合員が取得することとなる分配金の価額を定めなければならないは、正しい。


1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ


答え：２　（正しいのは、ウ　と　エ　の二つ）

　ここはもう条文のままで、解説もしようがない。 ここをいくつあるかと聞く個数問題にするのは、不適切。　１つなら分かるが、いくつとなると難問である。

　マンションの建替え等の円滑化に関する法律に平成２６年から新しく追加された、マンション敷地売却組合での、ア以外は、初めて接する条文もありで、文章をよく読んで、ありそうだと思うかどうかでしか、正誤の判断はつかない。

　なお、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」　の概説も別途していますから、参考にしてください。

《タグ》マンションの建替え等の円滑化に関する法律　マンション敷地売却組合　分配金取得計画　議決　

｛設問-１０｝ 平成２９年　管理業務主任者試験試験　「問４２」

【問　42】　マンションの建替え等の円滑化に関する法律の規定によれば、マンション敷地売却に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、本問において、「マンション」とは、同法第2条第1項第1号に規定するものとする。

1　建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断が行われた結果、耐震性が不足していると認められたマンションの管理者等は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。

〇　正しい。　耐震性が不足では危険。　除却申請できる。
　　　　平成２７年　マンション管理士試験　「問１９」　、　平成２６年　マンション管理士試験　「問１９」　

　マンションの建替えの円滑化等に関する法律からも例年１問は出題されるから、眼を通しておくこと。
　別途、マンションの建替えの円滑化等に関する法律を要約した　サイト　もありますから、利用してください。

　　区分所有法による「建替え決議」の後を受けて、マンションの建替えの円滑化に関する法律が制定されていましたが、地震大国：日本では過去だけでなく、将来大きな地震が起きることが想定されています。
　そこで、平成２５年には、「建築物の耐震改修の促進に関する法律」が改正され、建築物の地震に対する安全性に係る認定制度の創設等を取り入れています。
　また、平成２６年６月２５日交付、平成２６年１２月２４日施行で「マンションの建替えの円滑化に関する法律」を一部改正して、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」とし、この法律内に、耐震性不足のマンションの建替え等の円滑化を図るべく、多数決によりマンション及びその敷地を売却することを可能とする制度を創設する等の措置を講じています。

　「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」改正での大きな特徴としては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う旨を決議できること　と、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和すること　でしょうか。

　区分所有法に関しては、第１７条での共用部分での重大変更での区分所有者及び議決権の各四分の三以上の要件を緩和して、所管行政庁から耐震改修が必要である旨の認定を受けた区分所有建築物については、規約に別段の定めのない限り、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議を経て耐震改修を行うことができることです。

　設問は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１０２条
　「（除却の必要性に係る認定）
　第百二条　建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成七年法律第百二十三号）第二条第一項に規定する耐震診断が行われたマンションの管理者等（区分所有法第二十五条第一項の規定により選任された管理者（管理者がないときは、区分所有法第三十四条の規定による集会（以下「区分所有者集会」という。）において指定された区分所有者）又は区分所有法第四十九条第一項の規定により置かれた理事をいう。）は、国土交通省令で定めるところにより、建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）第二条第三十五号に規定する特定行政庁（以下単に「特定行政庁」という。）に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。
２　特定行政庁は、前項の規定による申請があった場合において、当該申請に係るマンションが地震に対する安全性に係る建築基準法又はこれに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準に適合していないと認めるときは、その旨の認定をするものとする。
３　第一項の認定をした特定行政庁は、速やかに、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等（当該特定行政庁である都道府県知事等を除く。）にその旨を通知しなければならない。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１０２条１項によれば、建築物の耐震改修の促進に関する法律に規定する耐震診断が行われた結果、耐震性が不足していると認められたマンションの管理者等は、特定行政庁に対し、当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができるは、正しい。


2　除却する必要がある旨の認定を受けたマンションについては、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で、当該マンション及びその敷地(敷地利用権が借地権であるときは、その借地権)を売却する旨の決議をすることができる。

〇　正しい。　敷地を売却するには、４／５　以上の賛成が必要。

　敷地の売却は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１０８条
　「（マンション敷地売却決議）
　第百八条　第百二条第一項の認定を受けた場合において、要除却認定マンションに係る敷地利用権が数人で有する所有権又は借地権であるときは、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各五分の四以上の多数で、当該要除却認定マンション及びその敷地（当該敷地利用権が借地権であるときは、その借地権）を売却する旨の決議（以下「マンション敷地売却決議」という。）をすることができる。
２　マンション敷地売却決議においては、次に掲げる事項を定めなければならない。
　　　一　買受人（第百二十条第一項の規定により組合（第百十六条に規定する組合をいう。以下この号において同じ。）が設立された場合にあっては、組合から要除却認定マンションを買い受ける者）となるべき者の氏名又は名称
　　　二　売却による代金の見込額
　　　三　売却によって各区分所有者が取得することができる金銭（以下「分配金」という。）の額の算定方法に関する事項
３　前項第一号に掲げる者は、次条第一項の認定を受けた者でなければならない。
４　第二項第三号に掲げる事項は、各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。
５　第一項に規定する決議事項を会議の目的とする区分所有者集会を招集するときは、区分所有法第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該区分所有者集会の会日より少なくとも二月前に発しなければならない。
６　前項に規定する場合において、区分所有法第三十五条第一項の通知をするときは、前条に規定する議案の要領のほか、次に掲げる事項をも通知しなければならない。
　　　一　売却を必要とする理由
　　　二　建築物の耐震改修の促進に関する法律第二条第二項に規定する耐震改修（次号において単に「耐震改修」という。）又はマンションの建替えをしない理由
　　　三　耐震改修に要する費用の概算額
７　第五項の区分所有者集会を招集した者は、当該区分所有者集会の会日より少なくとも一月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
８　区分所有法第三十五条第一項から第四項まで及び第三十六条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、区分所有法第三十五条第一項ただし書中「伸縮する」とあるのは、「伸長する」と読み替えるものとする。
９　マンション敷地売却決議をした区分所有者集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
１０　区分所有法第六十三条及び第六十四条の規定は、マンション敷地売却決議があった場合について準用する。この場合において、区分所有法第六十三条第一項中「建替えに」とあるのは「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（以下「円滑化法」という。）第二条第一項第八号に規定するマンション敷地売却（以下単に「マンション敷地売却」という。）に」と、同条第三項から第五項まで及び区分所有法第六十四条中「建替えに」とあるのは「マンション敷地売却に」と、区分所有法第六十三条第六項中「建物の取壊しの工事に着手しない」とあるのは「円滑化法第百八条第一項に規定するマンション敷地売却決議に基づく売買契約によるマンション（円滑化法第二条第一項第一号に規定するマンションをいう。以下同じ。）及びその敷地（マンションの敷地利用権が円滑化法第二条第一項第十七号に規定する借地権（以下単に「借地権」という。）であるときは、その借地権。以下同じ。）についての権利の移転（円滑化法第百二十条第一項の規定により組合（円滑化法第百十六条に規定する組合をいう。以下同じ。）が設立された場合にあつては、円滑化法第百四十九条の規定による売却マンション（円滑化法第二条第一項第十号に規定する売却マンションをいう。）及びその敷地の組合への帰属。以下「権利の移転等」という。）がない」と、同項ただし書中「建物の取壊しの工事に着手しなかつた」とあるのは「権利の移転等がなかつた」と、同条第七項中「建物の取壊しの工事の着手」とあるのは「権利の移転等」と、「その着手をしないとき」とあるのは「権利の移転等がないとき」と、区分所有法第六十四条中「建替えを」とあるのは「マンション敷地売却を」と読み替えるものとする。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１０８条１項によれば、除却する必要がある旨の認定を受けたマンションについては、区分所有者集会において、区分所有者、議決権及び敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で、当該マンション及びその敷地(敷地利用権が借地権であるときは、その借地権)を売却する旨の決議をすることができるは、正しい。

　４／５以上の賛成は、区分所有法の建替え決議と同じです。


3　マンション敷地売却組合は、その名称中に「マンション敷地売却組合」という文字を用いた法人でなければならない。

〇　正しい。　マンション敷地売却組合は法人であり、使用する名称も決められている。

　まず、マンション敷地売却組合が「法人」については、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１１７条
　「（法人格）
　第百十七条　組合は、法人とする。
２　一般社団法人及び一般財団法人に関する法律第四条及び第七十八条の規定は、組合について準用する。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１１７条１項によれば、「組合は、法人とする」とあるため、設問の「法人でなければならない」の表現は少しばかりひっかかりますが、まあ、正しい。

　次に、マンション敷地売却組合の名称は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１１９条
　「（名称の使用制限）
　第百十九条　組合は、その名称中にマンション敷地売却組合という文字を用いなければならない。
２　組合でない者は、その名称中にマンション敷地売却組合という文字を用いてはならない。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１１９条１項によれば、マンション敷地売却組合は、その名称中に「マンション敷地売却組合」という文字を用いますから、全体として、マンション敷地売却組合は、その名称中に「マンション敷地売却組合」という文字を用いた法人でなければならないは、正しいとします。

　　「法人」と「権利能力なき社団」の違いや、名称については、　「超解説　区分所有法」　での区分所有者の団体の「法人」も参考にしてください。


4　マンション敷地売却組合を設立するためには、マンション敷地売却合意者が5入以上共同して、定款及び資金計画を定め、都道府県知事等の認可を求めるとともに、マンション敷地売却組合の設立について、マンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の5分の4以上の同意を得なければならない。

Ｘ　誤っている。　マンション敷地売却組合の設立では、３／４以上の同意でいい。　４／５以上ではない。

　マンション敷地売却組合の設立は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２０条１項、２項
　「（設立の認可）
　第百二十条　第百八条第十項において読み替えて準用する区分所有法第六十四条の規定によりマンション敷地売却決議の内容によりマンション敷地売却を行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該マンション敷地売却決議の内容により当該マンション敷地売却を行う旨の同意をしたものを含む。以下「マンション敷地売却合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び資金計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の認可を受けて組合を設立することができる。
２　前項の規定による認可を申請しようとするマンション敷地売却合意者は、組合の設立について、マンション敷地売却合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条の議決権の合計がマンション敷地売却合意者の同条の議決権の合計の四分の三以上であり、かつ、同意した者の敷地利用権の持分の価格の合計がマンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。
３　前二項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人のマンション敷地売却合意者とみなす。」
　とあり、
　マンションの建替え等の円滑化に関する法律第１２０条１項によれば、マンション敷地売却合意者が5入以上共同して、定款及び資金計画を定め、都道府県知事等の認可を求めるは、正しい。
　また、その際には、同条２項によれば、マンション敷地売却合意者の敷地利用権の持分の価格の合計の四分の三以上の同意でよく、5分の4以上の同意を得なければならないは、誤りです。

　よって、選択肢４は、全体として、誤りです。

　３／４以上も、区分所有法での「管理組合法人」を参考にしてください。


答え：４

　選択肢４の「４／５以上」は、迷うかも知れないが、区分所有法を知っていれば、易しい。

　別途、マンションの建替えの円滑化等に関する法律を要約した　サイト　もあります。

《タグ》マンションの建替え等の円滑化に関する法律　除却　集会の決議　４／５以上　組合の設立　３／４以上

更新記録：
２０２４年　９月１４日：法の改正など見直した。
２０２４年　２月２１日：令和５年（２０２３年）の出題を入れた。
民法改正など見直した。
２０２３年　１月１６日：令和４年（２０２２年）の出題を入れた。
２０２２年　３月１８日：WINDOWS　１１　へ移行
２０２２年　２月　６日：令和２年６月１６日成立での改正点「要除却認定マンション」を加えた。
２０２１年１２月１９日：令和３年（２０２１年）の出題を入れた。
２０２０年　３月　６日：解説を見直した。
２０１９年　４月３０日：平成３０年の出題を入れた。
２０１８年　８月１４日：マンション敷地売却制度について、加筆した。
２０１８年　８月　１２日：文章見直した。
２０１８年　３月１５日：平成２９年の出題年と設問を２つ入れた。
２０１７年　４月２５日：平成２８年の出題を入れた。
２０１６年　３月１９日：WINDOWS　１０　にした。
２０１６年　３月　６日：一部文章を見直した。また、平成２７年の出題年を入れた。
２０１６年　２月１２日：平成２６年１２月施行の改正点（敷地売却制度）を入れた。
２０１５年　２月１８日；一部を改正し、平成２６年の出題を入れた。
２０１４年　２月２２日：平成２５年の出題記入。
２０１３年　３月２８日：平成２４年の出題記入。
２０１２年　３月２２日：平成２３年の出題記入。
２０１１年　８月２８日：解説に追記。
２０１１年　１月２０日：平成２２年の出題年記入、など。

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