★★       条 文 の 解 説        ★★

建物の区分所有等に関する法律

(この解説においては、略称:区分所有法 と言う)

第2章 団地

第六十五条 団地建物所有者の団体
第六十六条 建物の区分所有に関する規定の準用
第六十七条 団地共用部分
第六十八条 規約の設定の特例
第六十九条 団地内の建物の建替え承認決議
第七十条 団地内の建物の一括建替え決議

\-a.第65条(団地建物所有者の団体)から 第68条(規約の設定の特例)まで

マンション管理士・管理業務主任者を目指す方のために、区分所有法を条文ごとに解説しました。 

試験問題は、過去の問題から出されるのではありません。条文から出題されます。

条文を勉強することが、合格への道です。

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凡例:各条文は、黒字にて表示。解説は条文の下に緑字にて表示
   

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第二章 団地
 
(団地建物所有者の団体)
第六十五条
1項 一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
過去出題 マンション管理士 R01年、H30年、H29年、H27年、H26年、H23年、H21年、H19年、H18年、H16年、H15年、H14年、H13年
管理業務主任者 R04年、H25年、H23年、H15年、H14年、

*普通に言われる団地と区分所有法での団地は概念が違う。
    ◎通常の団地...多数の建物が同一区画内にあれば、実体に関係なく団地と呼ばれる。

*区分所有法の団地であるには成立の要件がある

    @区分所有(マンション)や独立(戸建)の建物が数棟あり、(建物が複数あり)

    A敷地、駐車場、遊園地、集会場、給水施設、汚水処理場などの附属施設が、所有者の”共有”になっているところ(土地又は附属施設が共有)

★今まで解説してきた区分所有法の規定は、1棟の区分所有建物を対象に規定していたが、これから解説する団地には、1戸建の個人所有の建物も含まれることに注意。(また、団地の建替えとの区別も必要。よく誤解する。)

できる...特に団体をつくって管理しなくてもいい。任意である。一棟の建物管理の区分所有法第3条(区分所有者の団体)の規定を、団地関係にも適用する。

<参照> 区分所有法  第3条:(区分所有者の団体)

第三条  区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

★同じような形態の建物があれば、1つ、1つの建物として管理するより、複数の建物を全体で管理した方が便利な団地特有の問題があり、それらを区分所有法で規定する。
 第3条では、区分所有者の団体として「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」と「建物」が規定され管理の対象となっているが、団地の規定第65条では、「全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体」とあり、建物の管理には「専有部分のある建物の管理」は入っているが、個人の持ち物である「戸建ての建物の管理」は入っていない。
  また、条文の中に一部共用部分が入っていないことに注意。

★団地での管理の最小単位は、各棟であり、各棟の区分所有者の団体(管理組合)が存在し、また団地全体の区分所有者の団体(団地管理組合)があってもいい。
 さらに、独立した戸建群でもその戸建ての人たちが共有する集会所などがあれば団地に含めることができる。(一団地内に複数の管理組合が存在することもある。)


★今まで説明してきました第1章は、区分所有権が存在する1棟の建物の規定でしたが、ここからは、複数の建物の関係を規定する「第2章 団地」に入ります。
「第2章 団地」は、第65条から第70条までで構成されています。
 

 まず、現在の区分所有法の構成の確認です。
 区分所有法は、3章構成になっています。
  第1章(第1条から第64条まで)を「建物の区分所有」とし1棟における規定で、
  第65条から第70条までを、第2章「団地」とし
  第3章(第71条と第72条)は「罰則」です。

  第65条は、団地とは
  第66条は、1棟の規定を準用する
  第67条は、団地の共用部分
  第68条は、団地での規約
  第69条は、面倒な団地での建替え
  第70条は、団地全体での建替え
  を規定しています。

★第65条は団地管理団体(団地管理組合)の成立に関する規定です。

  そこで、団地の章の始まりの第65条は、第3条で規定した「区分所有者の団体」のように、まず、区分所有法における「団地建物の所有者の団体」が成立する要件を定めています。

 区分所有法第3条でも説明しましたように、区分所有法ではマンションなど区分所有建物の所有者の集団を単に「区分所有者の団体」と規定し、「管理組合」の言葉を使用していませんが、「区分所有者の団体」は一般には管理組合と呼ばれています。
 それと同じように団地での管理でも、この団体は、区分所有法では団地管理組合とは正式に呼ばれていませんが、「
団地管理組合」と捉えても問題はありません。

 区分所有法第3条で規定する、1棟の建物に区分所有の関係が存在し、複数の区分所有者が建物だけでなく敷地や集会所などの附属施設を全員で管理する方法は、複数の棟の建物の所有者間に1棟の場合と同じように、集会所などの共有物が存在し、それらの所有者が管理を行う場合にも適用可能ですから、区分所有法は複数の棟の所有者がまとまって団地管理団体(団地管理組合)を結成できるとしています。
 なお、元々ある1棟の区分所有者の団体(管理組合)の存在と、複数棟と戸建からなる団地管理組合は重ねて考えることができます。

 注意する点は、第1章の適用が1棟の区分所有建物であるのと異なり、第2章の団地関係では、区分所有建物でない「戸建」の集まりでも適用が可能であり、また区分所有建物と戸建が混在してもかまわない点です。

 これは、区分所有法としては、もともと戸建ての建物群がその敷地や集会所など附属施設を共有し、附属施設を共同管理をする場合を想定して立法された経緯によるものです。
 今では、マンション(区分所有建物)群の方にその適用が移っていますが。

★団地管理団体(団地管理組合)の成立の要件

  団地を管理する団体の成立要件は、
   @一団地内(1つの区画内)に数棟の建物があること、

   Aその団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること 
  とされています。

  @の要件である「一団地内に数棟の建物があること」の一団地とは特別な法律用語ではなく、ひとかたまりの土地、一定範囲の土地という程度の意味であり、不動産登記法上で、数筆の土地にまたがった区画であってもかまいません。 @の要件としては、2つ以上の建物、つまり複数(数棟)の建物の存在が最低限として必要であることに尽きます。
  この場合の建物群には区分所有のある建物が複数棟ある場合、また、単独所有の家(戸建)が複数戸ある場合、また、それら区分所有建物と戸建とが混在していてもかまいませんが、@の要件を満たす最低条件としては、複数の、つまり最低2棟(戸建てなら2軒)以上の建物の存在が必須となります。

  Aの要件の「その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること」は、この一団地内に当然土地(敷地)は必要ですが、駐車場や遊園地・集会所などの附属施設も存在している場合も含めて、それらが、ある人の単独所有でなく、当該数棟(戸建なら数軒)の建物所有者(戸建の所有者と区分所有者を含む)の共有(借地権等の場合は準共有)に属することです。

  一定範囲(1つの区画)に複数の棟がある団地があっても、その土地や集会所などの附属施設が、ある1棟の区分所有者たちだけの共有に属しているだけでは、区分所有法での団地関係は成立しません。
 例えば、A、B、Cと3棟の建物が一定の範囲内の土地(敷地)の上に立っていてその敷地は、ABC棟の区分所有者たちによる共有であっても、その団地内に存在する附属施設の集会室が、A棟の区分所有者たちだけの共有になっているような場合には、その集会室は、当然にはABC全体の団地の管理には取り込めません。
 集会室を共有していない他のBC棟の人たちには、「共有関係がないため」使用する権利がないからです。

  

 この場合の集会室のような一部の共有者だけに属する土地や附属の施設は、特定の手続き(第68条)を経て「規約」を定めなければ、全体の団地としての管理には組み込めません。

  一般的には、一区域内にある土地(敷地)や立体駐車場、共通のごみ集積場、集会所などは、これらの者の全員の共有となるでしょうが、必ずしも全員である必要はなく、共有関係にない者がいればこの団体に属さないことになるにすぎません。
 ここ第65条で規定される団地関係での核となるのが、
土地又は附属施設が「共有」であることです。

★団地管理組合と棟別管理組合は並立する

 上記の @一団地内(1つの区画内)に数棟の建物があること、
       Aその団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること
  の2つの要件を満たすと、その共有者全員を構成員とする団地の管理団体、つまり「団地管理組合」が成立します。
 これを、逆に言い換えますと、団地管理組合は@とAの双方を満たす場合にしか成立しませんから、たとえ外見上はまとまった一団地であっても、
法律的にその団地内の土地又は附属施設が、全員の共有(準共有)関係ではなく、その一部の者の共有(準共有)でしかない場合には団地管理組合は当該一部の者の範囲でしか成立しないということです。

 また、@とAの要件を満たせば団地管理組合は成立しますから、外見上の一団地内に土地を共有する所有者群があり、別途附属施設を共有する別の所有者群があればそれぞれ別個の団地管理組合が成立し、この要件を満たす限り複数の団地管理組合はいくつでも成立するということになります。

 ただし、複数の団地管理組合で互いに構成員の一部が重なり合っても、管理対象の異なるこれらの団地管理組合が1つに融合されるものではなく別個独立に存立しますが、完全に重なり合う場合には複数を並立させる意味がありませんから管理対象物が複数ある1個の団地管理組合が成立するというべきでしょう。
これらの場合において、棟別管理組合とは別個の団体ですから団地管理組合と棟別管理組合が並立することは当然です。

★土地又は附属施設の権利を共有(準共有)すること  〜共有によって、管理対象にできる〜

 区分所有法における団地の要件である、土地又は附属施設の権利を共有(準共有)することの場合においては、当該土地や集会所などの附属施設を目的とする所有権、借地権、賃借権等の権利は同種のものであることが必要であり、土地の半分を共有、他の半分を準共有というのはかまいませんが、同一の土地について所有者群と借地人群が別々に存在する場合は同一の団地管理組合とはなりません。
 これは例えば集会室や立体駐車場を一部の者が所有し、他の者が賃借していても貸主・借主を統合した団体は成立しないということです。
 団体を結成できるのは統一的な取扱いにより管理の便をはかるためであり、権利が異なっては統一的な取扱いができないからです。

◎同様に、土地や附属施設の共有(準共有)という要件を満たすためには、条文上は明確ではありませんが、団地管理組合の構成員がその全部を共有(準共有)する必要があります。
なぜなら、当該土地や附属施設が団地管理組合とそれ以外の第三者との共有(準共有)となっていると、当該土地や附属施設の管理は民法、借地借家法その他の法規で規律されることになり、民法の特別法たる区分所有法を適用する意味がないからです。

 なお、@一団地内(1つの区画内)に数棟の建物があること,
     Aその団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること
   の@とAの要件を満たさない場合においても、同一物の管理を共同で行おうとする場合は、権利の移転等により@とAの要件を満たして「団地管理組合」を成立させるか、若しくは全員の合意により民法上の組合契約を成立させる必要があります。

★「これらに関する権利を含む」とは

  本第65条で「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合には...」とカッコ書きの「これらに関する権利を含む」は、数棟の建物で、その団地内の土地又は附属施設を共有(所有権に基づいて数人が財産権をもっている)している場合だけでなく、土地(敷地)を賃借していたり、附属施設である集会所を賃借している準共有(所有権以外での数人が財産権をもつ)している場合にも、第65条の団地関係が適用できるというものです。

★団地団体としての成立要件具備の効果

上記、@一団地内(1つの区画内)に数棟の建物があること,
    Aその団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属すること
  の@とAの要件は、団地管理組合の成立要件であると共に存続要件でもあり、またその構成員資格の取得・存続要件でもあります。
 従って、一旦、団地管理組合が成立しても、@またはAの要件がなくなれば団地管理組合はなくなりますし、一団地内で新しく建物所有者が土地や附属施設の権利を取得すれば構成員として加入し、既存の構成員の一部が土地や附属施設の権利を失えば団地管理組合から離脱することになります。

◎なお、注意すべきは、ここで規定されている団地の場合は土地・建物の分離処分を禁じた、一体性の原則(区分所有法第22条 参照)が適用になりませんし、団地管理組合の構成員は建物の権利と団地を成立させている土地または附属施設の権利の双方を有する必要がありますから構成員の地位を承継させるためにはこの双方の権利を承継させる必要があるということです。

そのため、第8条の特定承継人が存在しない場合も生じます。

★団地管理組合の目的

 団地管理組合は、構成員全員の共有(準共有)に属するその団地内の土地、附属施設の管理を行うことを目的とするほか、専有部分のある建物即ち区分所有建物のある一棟の建物の管理をも行うことを目的とします。
 一方、区分所有建物でない、戸建てによって附属施設である集会所などにより団地関係が成立していても、その場合には、その区画内で居住者たちの共有(準共有)である通路や集会所は、管理の対象にできますが、各個人の建物(家)は、団地での管理の対象にはなりませんから注意してください。

 上記のように、この全体を管理する団地管理組合と、各棟管理組合は並存しますから、各棟の管理は各棟の管理組合で管理するのが原則ではありますが、管理組織が複数の場合は各棟を包含する組織が統括した方が管理の省力化・統一化を図れるというのが法の趣旨です。

 もっとも、共有物である土地、附属施設に対する権限や負担とそうではない1棟の建物に対する権限や負担は構成員の地位により異なりますから、現実には同種の建物が林立する旧住宅公団(現 都市再生機構)の分譲団地のような場合でないとかえって管理が複雑になるかもしれませんので、実際に団地で各棟の管理まで行うかは個々の団地管理組合の判断によることになります。

 なお、専有部分のある建物という定義は、一人が一棟を全部所有していて棟別管理組合が不存在でも含みますが、区分建物を含まない単独所有建物(戸建て)の場合は、その所有者が管理するほうが簡便ですから対象からは除外されます。

★団地管理組合の権限等  〜適用が民法から区分所有法に変わる 〜 → 全員の合意から多数決へ

 団地管理組合が成立すると、団地の適用法規が共有物の保存・管理行為以外は「全員の合意(同意)」が必要な民法から、多数決で広範な処理が可能な区分所有法に変わりますから、その構成員は棟別の区分所有者の団体(管理組合)の場合と同様に、本第65条により、集会を開き、管理規約を作り、団地全体としての管理者を選任することができるようになります。

 また、団地管理組合を法人化することも、1棟での規定区分所有法第47条(管理組合法人)以下の適用がありますから、団地の集会で団地建物所有者及び議決権の各3/4以上の賛成を得て登記すれば、法人化が可能となります。(第66条参照

★団地管理組合の管理対象物

 団地管理組合の管理の対象物は、その団地内の土地又は附属施設及び専有部分のある建物ですが、そのすべてが”当然に(なんの要件も必要としないで)”団地管理組合の管理の対象物にはなりませんので注意してください。
 団地管理組合の管理の対象物には、
  @その土地または附属施設(集会所、駐車場、広場など)(第65条)
  A規約で管理することになった土地及び附属の施設(第66条参照)
  B規約によって管理することになった建物の共用部分(第66条) があります。

  このうち、@は”当然に(なんの要件も必要とせず)”団地建物所有者の団体(団地管理組合)の管理対象となりますがAとBの管理は”任意”であることに注意してください。
 集会所や駐車場など附属の施設は、区分所有法第65条の規定により当然に「団地建物所有者の団体(団地管理組合)」の管理に入りますが、それだけでは、”当然”には、「団地共用部分」にはなりません。
 団地の共用部分とするには、規約で規定する必要があります。(第67条)
 集会所や駐車場など附属の施設が規約によって団地共用部分となると、「分離処分の禁止(第15条)」などが、適用になります。

 
 


★団地管理組合と各区分所有建物(棟別)の管理組合は並立する 〜個別の棟だけに適用される規定と団地の規定がある〜
 

 団地管理組合が各区分所有建物を全体として管理する場合には、個別の各棟の管理組合は存在していても管理を行いません。
 しかし、
  ・規約敷地(第5条)、
  ・敷地利用権(第22条)、
  ・義務違反者に対する措置(第57条2項など)、
  ・復旧及び建替(第61条、第62条)
  など、単独の区分所有建物を前提とした規定は、団地には適用されず、各区分所有建物(棟別)の集会で決める必要があります。

 区分所有法で棟別の規定を多く準用しています次の第66条では、これらの条文が除外されていますので注意してください。

 区分所有法第1章でのあらゆる規定が、第2章の団地の管理に準用されていないことに、注意。

 なお、本第65条は団地管理組合の総則的な規定であり、団地管理組合およびその構成員の具体的な権限等に関しては、次の第66条以下の規定が定めています。

★本当にこの条文を始めとし、団地関係は理解が難しい。私も理解の手助けとして大分イラストを入れましたが、団地成立の図としては、下の平成23年 マンション管理士試験 「問11」がいい例ですので参考にしてください。


{設問-1}平成23年 マンション管理士試験 「問11」

〔問 11〕下図のとおり、専有部分のある建物であるA〜D棟等がある場合において、区分所有法の規定によれば、団地関係(この問いにおいて、区分所有法 第65条の団地建物所有者の団体をいう。)はいくつ成立するか。ただし、規約に別段の定めはないものとし、団地関係は重層して成立するものとする。



*全体の解説をします。
 まず、区分所有法第65条の規定は、
 「(団地建物所有者の団体)
  第六十五条  一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」です。
 ここでの、 団地の団体の構成要件は、
 @1団地内に数棟の建物があること、 
 Aその団地内での土地又は附属施設が、数棟の所有者の共有になっている 
 ことです。
 この2つの要件が満たされる必要があります。(この場合、マンション=区分所有建物 に限らず、戸建でもこの団地関係に入りますので、注意してください。)

 それでは、1つの区画(敷地)に、2つ以上の建物があり、土地なり附属施設(ごみ集積所や立体駐車場)が、数棟の建物の所有者全員の共有(賃借権や地上権でも可)になっているものを、以下の図で見ていきましょう。


 
ア(Aのごみ集積所=附属施設)...これは、A棟、B棟の敷地上にありますが、A棟だけの共有とありますから、団地関係にはありません。
 イ(A、Bの敷地=土地)...これは、A、B、2棟という複数の建物があり、また、A、B、2棟の区分所有者全員の共有ですから、ABによる団地関係を構成します。
 ウ(A、B、Cの立体駐車場=附属施設)...これも、団地内に複数の建物があり、また、A、B、C 3棟の共有ですから、ABCによる団地関係を構成します。C棟がABの敷地上になくても構いません。
 エ(A、B、C、Dの通路=土地)...この通路(土地)も、1区画内に、A、B、C、D棟があり、A、B、C、D棟での共有ですから、ABCDによる団地関係を構成します。
 オ(C棟があるCの敷地)...ここは、C棟だけの共有ですから、団地関係は成立しません。これは、隣のD棟があるDの敷地でも同様です。
 カ(C、Dの立体駐車場=附属施設)...ここも、団地内に、C、D棟があり、C、D棟の共有関係がありますから、CDによる団地関係を構成します。
 キ(B、C、Dのごみ集積場=附属施設)...ここも、団地内に、B,C、D棟があり、B、C、Dの共有関係がありますから、BCDによる団地関係を構成します。B、C棟がDの敷地上になくても構いません。

1 二つ
2 三つ
3 四つ
4 五つ 


答え:4 (5つ。イ、ウ、エ、カ、キ) 


{設問-2}以下の記述は正しいか。

*集会所のみを共有する1戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。

X 誤っている。 戸建てでも、団地関係を構成し、その団地管理組合は法人になれる。

区分所有法での団地には戸建も入ります。区分所有法で規定する団地は、区分所有法第65条
 「(団地建物所有者の団体)
  第六十五条  一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」とあり、
団地と呼ばれるための要件は、
   @団地内に数棟の建物があり
   Aその団地内の土地又は附属施設を共有であれば可能です。
そこで、マンションだけでなくても、数棟の戸建であっても、団地内で集会所を共有するのであれば、団地管理組合を構成できます。

次に法人化ですが、これは、区分所有法第66条 「(建物の区分所有に関する規定の準用)」の中で、第六十六条  第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。(以下略)」とあり、
管理組合の法人化を規定します区分所有法第47条等が準用されますから、団地管理組合を法人化できます。

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(建物の区分所有に関する規定の準用)

第六十六条

(旧1項) 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条までの規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定(第五十五条第一項第一号を除く。)中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、第七条第一項中「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)」と、「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中「共用部分」とあり、第二十六条第一項中「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第二十九条第一項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中「第十四条に定める」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、第三十条第一項及び第四十六条第二項中「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、第三十条第三項中「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三十五条第五項中「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、第四十六条第二項中「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四十七条第一項中「第三条」とあるのは「第六十五条」と、第五十五条第一項第一号中「建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、その共用部分)」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)」と、同項第二号中「建物に専有部分が」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。

第六十六条 (*注:平成20年12月1日施行の改正内容)

1項  第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定(第五十五条第一項第一号を除く。)中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、第七条第一項中「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設(以下「土地等」という。)」と、「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中「共用部分」とあり、第二十六条第一項中「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第二十九条第一項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中「第十四条に定める」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)の持分の」と、第三十条第一項及び第四十六条第二項中「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、第三十条第三項中「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地等に関する権利を含む。)又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三十五条第五項中「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、第四十六条第二項中「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四十七条第一項中「第三条」とあるのは「第六十五条」と、第五十五条第一項第一号中「建物(一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分)」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)」と、同項第二号中「建物に専有部分が」とあるのは「土地等(これらに関する権利を含む。)が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。

第六十六条第一項中「第五十六条まで」を「第五十六条の七まで」に改める。

過去出題 マンション管理士 R05年、R04年、H30年、H27年、H26年、H25年、H24年、H21年、H18年、H16年、
管理業務主任者 H23年、H19年、H17年、

★区分所有法第66条は、平成20年12月に、「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が施行されたことにより、民法の条文及び非訟事件手続法の条文が削除されたため、区分所有法が変更されたものです。
 
 法人に関する旧非訴訟手続法第35条2項、同第36条から40条の規定は、区分所有法第56条の2から第56条の7 として新設されました。

そこで、準用の条文が広がっています。


★基本的には、団地の管理も、1棟で規定された区分所有関係に従うが、団地全体に影響しないものや1棟ごとに処理すべきものなどは、準用されていない。

★条文の文章が長くて、また「読み替え」などがあり、面倒だけど、一応全文読んでおくこと。


★この条文のあり方については、各方面から批判が出ています。
  大体、この条文を完全に読める人はいません。
  私だって、解説者の立場でなければ、チラット見ただけで、パスします。
  こんなに多くの準用をし、しかも読み替えをするとは酷い条文です。


★準用があるもの、ないものが試験の出題対象になっている!
  しかし、ここは、受験生にとっては大切な箇所ですから、まとめました。

  ★準用されていないもの:各区分所有建物ごとに適用される。団地管理組合の集会では決議できない。

       @共用部分(第4条) (1棟を前提の規定なので法定共用部分、規約共用部分は準用しない。なお、附属の建物は第67条1項で規約団地共用部分にできる)

       A規約敷地(第5条) (1棟を前提の規定)

       B区分所有者の権利義務(第6条)、建物の瑕疵(第9条)、区分所有権売渡請求権(第10条) (区分所有者個人の規定につき、団地管理からはずしても問題ない)

       C共用部分(第11条〜第21条) (一部は第67条3項で準用されている

       D敷地利用権(第22条〜第24条) (団地内に、戸建住宅も含めるため、土地と建物の分離処分の禁止ができない)

       E管理所有(第27条) (認めない。こんな古い時代のなごりは、もう新法では認めないらしい。ただし、棟ごとには可能。)

       F義務違反者に対する措置(第57条〜第60条) (義務違反者の事情は、同じ棟の区分所有者たちがよく知っているという発想らしい。ここは、重要。)

       G復旧(第61条) (大規模・小規模滅失に関係なく、復旧は各棟で決める方がいい。棟を超えてまで介入する権利はない)

       H建替え(第62条〜64条) (建替えは団地として別の条文(第69条=数棟の建替、第70条=一括建替)ができた)

  ★準用されているもの:

◎団地で準用されている条文
No. 条文 内容
第7条、第8条 先取特権、特定承継人の責任
第17条、第18条、第19条 共用部分の管理、変更、負担割合
第25条、第26条、第28条、第29条 管理者について、選任・解任・権限、民法の委任の規定の準用、区分所有者の責任
第30条1項、第30条3項〜5項、第31条1項、第33条〜第56条の7 規約、集会に関する事項、管理組合法人に関する事項

  <参照>区分所有法 第7条(先取り特権):第七条

第七条  区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)は、{共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設読み替えー>第65条に規定する場合における当該土地もしくは附属施設(以下「土地等」という。)につき他の区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)に対して有する債権について、債務者の{区分所有権読み替えー>土地等に関する権利、建物または区分所有権}(共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。)及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)に対して有する債権についても、同様とする。

 2  前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。 

 3  民法 (明治二十九年法律第八十九号)第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。


  <参照>区分所有法 第8条(特定承継人の責任):

 第八条  前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)の特定承継人に対しても行うことができる。

   <参照>区分所有法 第17条(共用部分の変更、重大変更):

第十七条  共用部分読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。


 2  前項の場合において、共用部分の変更が専有部分読み替えー>建物または専有部分}の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分読み替えー>建物または専有部分}の所有者の承諾を得なければならない。

   <参照>区分所有法 第18条(共用部分の管理):

第十八条  共用部分読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。


 2  前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 3  前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

 4  共用部分読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。

   <参照>区分所有法 第19条(共用部分の負担および利益収取):

第十九条  各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。


    <参照>区分所有法 第25条(管理者の選任および解任):

第二十五条  区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。


 2  管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)は、その解任を裁判所に請求することができる。

   <参照>区分所有法 第26条(管理者の権限)

第二十六条  管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}(次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。)を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。


 2  管理者は、その職務に関し、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)を代理する。第十八条第四項(第二十一条において準用する場合を含む。)の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

 3  管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 

 4  管理者は、規約又は集会の決議により、その職務(第二項後段に規定する事項を含む。)に関し、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)のために、原告又は被告となることができる。


 5  管理者は、前項の規約により原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

    <参照>区分所有法 28条(管理者に対する委任の規定の準用):

第二十八条  この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

    <参照>区分所有法 第29条:(区分所有者の責任など):

第二十九条  管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設読み替えー>土地等並びに第68条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第1項第1号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第2号に掲げる建物の共用部分}の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。


 2  前項の行為により第三者が区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。

    <参照>区分所有法 第30条(規約事項): 

第三十条  建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


 *注;第30条2項は準用無し:
 参考:2  一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。


 3  前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設(建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。)読み替えー>建物若しくは専有部分若しくは土地等(土地に関する権利を含む。)又は第68条の規定により管理すべきと定められた同条第1項第1号に掲げる土地若しくは附属施設(これらに関する権利を含む。)若しくは同項第2号に掲げる建物の共用部分につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

 4  第一項及び第二項の場合には、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)以外の者の権利を害することができない。

 5  規約は、書面又は電磁的記録(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。)により、これを作成しなければならない。

     <参照>区分所有法 第31条1項(規約の設定、変更および廃止)

第三十一条  規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

     <参照>区分所有法 第33条(規約の保管および閲覧)〜56条(残余財産の帰属) :

第三十三条  規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者読み替えー>第65条に規定する団地建物所有者)又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。


★以下の条文は各々を参照のこと。

   ◎集会関係:第34条(集会の招集)、第35条(招集の通知)、第36条(招集手続きの省略)、第37条(決議事項の制限)、第38条(議決権)、第39条(議事)、第40条(議決権行使者の指定)、第41条(議長)、第42条(議事録)、第43条(事務の報告)、第44条(占有者の意見陳述権)、第45条(書面または電磁的方法による決議)、第46条(規約および集会の決議の効力)

   ◎管理組合法人関係:第47条(成立等)、第48条(名称)、新:第48条の2(財産目録及び区分所有者名簿)、第49条(理事)、新:第49条の2(理事の代理権)、新:第49条の3(理事の代理行為の委任)、新:第49条の4(仮理事)、第50条(監事)、第51条(監事の代表権)、第52条(事務の代行)、第53条(区分所有者の責任)、第54条(特定承継人の責任)、第55条(解散)、新:第55条の2(清算中の管理組合法人の能力)、新:第55条の3(清算人)、新:第55条の4(裁判所による清算人の選任)、新:第55条の5(清算人)、新:第55条の6(清算人の職務及び権限)、新:第55条の7(債権の申出の催告等)、新:第55条の8(期間経過後の債権の申出)、新:第55条の9(清算中の管理組合法人についての破産手続の開始)、第56条(残余財産の帰属)、新:第56条の2(裁判所による監督)、新:第56条の3(解散及び清算の監督等に関する事件の管轄)、新:第56条の4(不服申立ての制限)、新:第56条の5(裁判所の選任する清算人の報酬)、新:第56条の6(即時抗告)、新:第56条の7(検査役の選任)

 ★一部読み替えも省略。

★準用されていないもの

 1.第4条2項の「規約共用部分」 
  第4条は、1棟での規定であるため、各区分所有建物ごとにのみ適用され、団地の管理組合の集会では決議できない。ただし、附属の建物は規約で団地共用部分にできる。(第67条1項)

  また、区分所有法第66条では、第15条(共用部分の持分の処分=専有部分と共用部分との分離処分の禁止)を、戸建が団地関係に入ることを想定しているため準用していません。

 2.第5条1項の「規約敷地
  ここも、1棟を前提にした規定であり、各区分所有建物ごとにのみ適用され、団地の管理組合の集会では決議できない。

 3.第20条の管理所有者の権限
   団地では管理所有が認められておりません。
   これは管理所有が不可能というわけではなく(土地が分離処分の禁止される敷地利用権の場合を除く。)、土地等の管理を目的とする信託自体は可能です。
   ただ、団地管理組合は土地等の共有を前提に成立している団体ですから、これを信託してしまうと成立の前提である土地等の権利を喪失して団地管理組合が解体するという関係から管理所有が準用されていません。
   管理所有しても存続する棟別管理組合との違いからくるものといえます。

 4.第21条の共用部分の準用
  土地等に関しては第17条から第19条が既に準用されていますから第21条の準用は不要です。

 5.第22条から第24条の敷地利用権
  これらは専有部分と敷地利用権の関係に関するものですから、戸建を含むため団地では適用がありません
  団地では建物の所有権と土地等との一定性は保障されていません。

  6.第27条の管理所有
  管理所有の適用がないことは上記 3.の第20条のとおりです。

  7.第30条2項の一部共用部分に関する部会規約の設定
   ある建物内にある一部共用部分は、団地建物所有者全員に関係する事項ではないため準用がありません。

 8.第31条2項の一部共用部分に関する管理組合規約の設定
  1棟の建物内の管理組合と一部共用部分に関する部会との規定ですが、同一の団地に複数の団地管理組合が成立する場合も原則として並存しますが、全体に対する部会の関係にある団地管理組合の場合には第68条に特則として規定がありますから、準用がありません。

 9.第32条の公正証書規約
  公正証書が必要なのは、登記が必要なためですが
第67条2項で団地に必要な場合の規定がありますので準用がありません。

10.第57条から第60条までの義務違反者に対する措置
  第57条の実質は単なる確認規定で準用がなくとも同等の手段が取れますし、第58条から第60条は専有部分(区分所有権)との関係ですから、戸建も含む団地には適用がありません。

11.第61条の一部滅失の復旧
   復旧は、1棟の建物の問題に関する条項で、準用されません。

12.第62条から第64条までの建替え
  これらも1棟の建物での建替え問題に関する条項で、且つ団地の場合には、今回の改正法で第69条(数棟の建替)、第70条(一括建替)の規定ができましたから準用がありません。

 

*****************************************

◎棟別総会

 初めて区分所有法を読んできた人には、高度な問題ですが、義務違反者の処置や復旧などが団地の集会(総会)で議決できないなら、棟の集会での議長や議決の方法などはどうするのか、実務が不明です。

これについては、標準管理規約(団地型)が参考になります。

おさらいですが、国土交通省が作成していますマンション「標準管理規約」には、
   1.単棟型
  
 2.団地型
   3.複合用途型
   の3つがあります。
   今までは、標準管理規約(単棟型)を使用していましたが、団地では、
標準管理規約(団地型)を使用します。

 多くの項目は、単棟型と同じですが、
  ・管理費・団地修繕積立金・各棟修繕積立金、
  ・団地総会・棟総会での議決権、建替え承認・一括建替えの方法
  など団地に特有な項目もありますので、読んでおいてください。


*注:標準管理規約は、1.単棟型、2.団地型、3.複合用途型とも、改正がよくありますから、注意してください。


★団地管理組合で処理できない事項を任された、棟の総会はどうするのか

  ◎団地管理組合の理事長は区分所有法の管理者である。
    管理者に関する区分所有法の規定(第25条以下)が、団地にも準用され(第66条)、また集会に関する規定(第34条以下)も団地に準用(第66条)されているので、団地総会は、区分所有法の規定に沿った運営が可能です。
  しかし、管理者が定められていない区分所有建物にも、独自の総会(棟別総会)を開く必要があります。

<参考>標準管理規約(団地型) 40条:(理事長)  (令和3年の改正に合わせている

第40条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
   一 規約、使用細則等又は団地総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
   二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。

2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする

3 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。

4 理事長は、○箇月に1回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。

5 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

6 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。

  ◎棟別総会

    *誰が、招集するのか
      管理者がいれば、区分所有法第34条1項の規定により、「管理者が招集」できますが、団地管理組合が存在する場合には、各棟では管理者がいませんので、第34条5項の規定により、その棟の区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有するものにより、集会(総会)を招集します。(参考:標準管理規約(団地型)68条)

<参照>区分所有法 第34条 (集会の招集)

第三十四条  集会は、管理者が招集する。
2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
3  区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

<参考>標準管理規約(団地型) (第8章 棟総会)  

第68条 棟総会は、区分所有法第3条の集会とし、○○団地内の棟ごとに、その棟の区分所有者全員で組織する。

棟総会は、その棟の区分所有者が当該棟の区分所有者総数の5分の1以上及び第71条第1項に定める議決権総数の5分の1以上に当たる区分所有者の同意を得て、招集する。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合


棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する

(イ)電磁的方法が利用可能な場合


3 棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者(書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する。

   *誰が、議長になるのか
     集会(総会)の議長は、議事録の作成とその議事録への署名 押印 など重要な役割を負います。
    規約や別段の決議がなければ、区分所有法第41条の定めにより、「管理者又は集会を招集した区分所有者の一人」がなります。
    この場合、棟の管理者はいないため、集会を招集した区分所有者が議長になることが妥当ですが、標準管理規約(団地型)68条では、特に集会を招集した人に限らず、「出席者」に規定しています。

<参照>区分所有法 第41条 (議長)

第四十一条  集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

<参考>標準管理規約(団地型) (棟総会)  

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合


棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する

(イ)電磁的方法が利用可能な場合


3 棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者(書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する。

  *作成された議事録は、議長から理事長(管理者)へ渡される
    棟総会でも、総会の成立要件や議決要件は、区分所有法での、普通決議・特別決議に従って進められるのは、当然です。
    この棟総会での決議事項は、団地関係でも重要な意味を持ちますので、棟総会での議事録は議長から、管理者である「理事長」に渡され、その後は理事長に保管・閲覧の義務があります。(参考:標準管理規約(団地型)74条)

<参考>標準管理規約(団地型)74条 (議事録の作成、保管等) 

(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

(議事録の作成、保管等)
第74条 棟総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない

2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の棟総会に出席した区分所有者がこれに署名 押印 しなければならない。

3 議長は、前項の手続きをした後遅滞なく、議事録を理事長に引き渡さなければならない。

4 理事長は、議事録を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
5 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければ ならない。


★大きな団地では会計に特に注意すること

  区分所有法ではマンションの会計については特に規定がないため、会計基準も明確なルールもなく、管理業者が自社の会計のやり方でパソコンで処理しています。
 管理組合が法人化されていれば、監事の設置は必須ですが、通常、企業会計とは異なった「
発生主義」などが適用されていますので、普通の人には会計監査も難しい業務です。

 大きな団地の管理組合では、管理費や修繕積立金など毎月収納される金額も巨額なものとなり、月次での管理費の各項目での適正な運用など会計担当だけに任せておいてはいけません。そこで、法人化されていなくても監事は必ず置いてください。
 もし、会計・経理が分からないようでしたら、専門家(マンション管理士・税理士など)が監事に就任するやり方も検討すべきです。

★ぜひ、「マンション管理士 香川事務所」 に相談してください。

 なお、会計・仕訳については、 「会計について」  で勉強してください。
 


★いままでの、勉強のまとめとして、ここで、区分所有法の条文全体を、この団地での準用でふりかえってみましょう。
第66条だけでなく、団地共用部分として、第67条3項での準用に注意してください。

項目 条文 概要 団地管理組合に準用 別の条文で団地管理にする
共用部分 第4条2項 規約で共用部分を定める

規約共用部分は各区分所有建物だけに適用される。

ただし、附属の建物は、規約で団地共用部分にできる(67条1項

規約による建物の敷地 5条1項 規約敷地を定める 規約敷地は各区分所有建物だけに適用される
区分所有者の権利義務等 6条   個人の権利義務で不要
先取特権 7条   あり 読み替えあり
特定承継人の責任 8条   あり 読み替えあり
建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定 9条   団地でなくても可能
区分所有権売渡請求権 10条  
共用部分の共有関係 11条1項本文   あり 67条3項で規定。(ただし、本文だけで、一部の共有者に属するは認めていない。)

11条2項

共用部分の管理所有 団地管理組合では認めない
11条3項 民法177条を適用しない あり 67条3項で規定
共有の定め 12条   単なる適用規定で不要
共用部分の使用 13条 用方に従う あり  
共用部分の持分の割合 14条1項〜3項   あり 67条3項で規定
14条4項 規約で別段 あり 67条3項で規定
共用部分の持分の処分 15条 分離処分の禁止 あり 67条3項で規定
一部共用部分の管理 16条   ただし、68条2項で特例あり
共用部分の変更(重大変更) 17条   あり 読み替えあり
共用部分の管理 18条   あり 読み替えあり
共用部分の負担及び利益収取 19条   あり 読み替えあり 
管理所有者の権限 20条   団地管理組合では認めない
共用部分に関する規定の準用 21条   準用なので不要
敷地利用権 22条 分離処分の禁止 団地では定めない。戸建建物もあるため分離処分が禁止できない。
23条 分離処分の無効の主張の制限
24条 民法第二百五十五条 の適用除外
管理者 25条 選任及び解任 あり 読み替えあり
26条 権限 あり 読み替えあり
27条 管理所有 認めない
28条 委任の規定の準用 あり  
29条 区分所有者の責任等 あり 読み替えあり:14条→土地等の持分 
規約及び集会 30条
1項・
3項・
4項・
5項
規約事項 あり 30条2項は準用がないことに注意
読み替えあり
30条2項 一部共用部分 ただし、68条2項で特例あり
31条1項 規約の設定、変更及び廃止 あり 読み替えあり
31条2項 一部共用部分 ただし、68条2項で特例あり
32条 公正証書による規約の設定 別途、67条2項で規定
33条 規約の保管及び閲覧 あり 読み替えあり 
34条 集会の招集 あり 読み替えあり
35条 招集の通知 あり 読み替えあり
36条 招集手続の省略 あり 読み替えあり
37条 決議事項の制限 あり 読み替えあり
38条 議決権 あり 読み替えあり。規約に別段の定めがなければ→土地等の持分
39条 議事 あり 読み替えあり
40条 議決権行使者の指定 あり 読み替えあり
41条 議長 あり 読み替えあり
42条 議事録 あり 読み替えあり
43条 事務の報告 あり 読み替えあり
44条 占有者の意見陳述権 あり 読み替えあり
45条 書面又は電磁的方法による決議 あり 読み替えあり
46条 規約及び集会の決議の効力 あり 読み替えあり
管理組合法人 47条 成立等 あり 読み替えあり:→団地建物所有者及び議決権の各3/4以上 
48条 名称 あり 読み替えあり 
48条の2 財産目録及び区分所有者名簿 あり 平成20年12月改正箇所
49条 理事 あり 読み替えあり 
49条の2 理事の代理権 あり 平成20年12月改正箇所
49条の3 理事の代理行為の委任 あり 平成20年12月改正箇所
49条の4 仮理事 あり 平成20年12月改正箇所
50条 監事 あり 読み替えあり
51条 監事の代表権 あり 読み替えあり
52条 事務の執行 あり 読み替えあり
53条 区分所有者の責任 あり 読み替えあり
54条 特定承継人の責任 あり 読み替えあり 
55条 解散 あり 読み替えあり→1号、2号土地等
55条の2 清算中の管理組合法人の能力 あり 平成20年12月改正箇所
55条の3 清算人 あり 平成20年12月改正箇所
55条の4 裁判所による清算人の選任 あり 平成20年12月改正箇所
55条の5 清算人の解任 あり 平成20年12月改正箇所
55条の6 清算人の職務及び権限 あり 平成20年12月改正箇所
55条の7 債権の申出の催告等 あり 平成20年12月改正箇所
55条の8 期間経過後の債権の申出 あり 平成20年12月改正箇所
55条の9 清算中の管理組合法人についての破産手続の開始 あり 平成20年12月改正箇所
56条 残余財産の帰属 あり 読み替えあり:規約が無ければ→土地等の持分の割合と同一の割合
56条の2 裁判所による監督 あり 平成20年12月改正箇所
56条の3 解散及び清算の監督等に関する事件の管轄 あり 平成20年12月改正箇所
56条の4 不服申立ての制限 あり 平成20年12月改正箇所
56条の5 裁判所の選任する清算人の報酬 あり 平成20年12月改正箇所
56条の6 即時抗告 あり 平成20年12月改正箇所
56条の7 検査役の選任 あり 平成20年12月改正箇所
義務違反者に対する措置 57条 共同の利益に反する行為の停止等の請求 各棟でやる。事情は各棟の人が良く知っているので。
58条 使用禁止の請求
59条 区分所有権の競売の請求
60条 占有者に対する引渡し請求
復旧(小規模滅失、大規模滅失) 61条 建物の一部が滅失した場合の復旧等 各棟で行う。当然費用負担も各棟で負担する。

建替え

62条 建替え決議 69条(団地内の建物の建替え承認決議)、70条(団地内の建物の一括建替え決議)で規定
63条 区分所有権等の売渡し請求等
64条 建替えに関する合意

★標準管理規約について
 複数のマンションからなる団地型のマンションの場合、国土交通省が規約の見本として発表しています「マンション標準管理規約 団地型」がありますが、この「団地型」が対象としている団地は、
   @住居専用のマンションが数棟あり、
   Aその建物の敷地が区分所有者全員の共有(準共有)で、
   B全体の規約で各マンションの管理・使用が決められている団地です。

◎区分所有法で認めている団地で戸建住宅がある場合や、土地の共有関係は、各棟ごとに行うことになっている場合は、この標準管理規約(団地型)の対象となっていませんので、注意してください。

<参考>標準管理規約(団地型) 45条:(招集手続)  

(招集手続)
第45条 団地総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が区分所有法第69条第1項の建替え承認決議(以下「建替え承認決議」という。)、一括建替え決議又は敷地分割決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所(WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法)及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

2 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。

3 第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。

4 第1項の通知をする場合において、会議の目的が第49条第3項第一号、第二号に掲げる事項の決議、建替え承認決議、一括建替え決議又は敷地分割決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。

5 会議の目的が建替え承認決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要(当該建物の当該団地内における位置を含む。)を通知しなければならない。

6 会議の目的が一括建替え決議であるときは、第4項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
   一 建替えを必要とする理由
   二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳
   三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
   四 建物につき団地修繕積立金及び各棟修繕積立金として積み立てられている金額

7 会議の目的が敷地分割決議であるときは、第4項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
   一 円滑化法第102条第2項第1号から第3号までのいずれかに該当するものとして同条1項の認定を受けたマンション(以下「特定要除却認定マンション」という。)の除却の実施のために敷地分割を必要とする理由
   二 敷地分割後の当該特定要除却認定マンションの除却の実施方法
   三 マンションの建替え等その他の団地内建物における良好な居住環境を確保するための措置に関する中長期的な計画が定められているときは、当該計画の概要

  8 一括建替え決議又は敷地分割決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。

9 第47条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。

10 第1項(会議の目的が建替え承認決議、一括建替え決議又は敷地分割決議であるときを除く。)にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回らない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。

<参考>標準管理規約(団地型) 46条

:(組合員の団地総会招集権) 
第46条 組合員が組合員総数の5分の1以上及び第48条第1項に定める議決権総数の5分の1以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して団地総会の招集を請求した場合には、理事長は、2週間以内にその請求があった日から4週間以内の日(会議の目的が建替え承認決議又は一括建替え決議であるときは、2か月と2週間以内の日)を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。

2 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕

(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合


3 前2項により招集された臨時総会においては、第44条第5項にかかわらず、議長は、団地総会に出席した組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

3 前2項により招集された臨時総会においては、第44条第5項にかかわらず、議長は、団地総会に出席した組合員(書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。


{設問-1}「大規模滅失との関係」:数棟ある団地の中で全棟が大規模滅失した場合は、団地で一括建替え決議をすることができるが、一括復旧決議をすることもできるか?

答え:出来ない。復旧の規定は、団地に準用されていない。
区分所有法で定める「団地」において、区分所有法第66条で、各条文の準用の規定があるが、「大規模滅失」を定める第61条の準用はないので、できない。復旧は、大規模滅失・小規模滅失に関係なく、各棟単位で行う。一括で復旧決議の規定はない。なお、全棟一括建替え決議の規定はある(第70条参照)


{設問-2}団地管理組合の規約で定めることができるものは次のうちどれか。

ア 建物が所在する土地と一体として管理する通路を建物の敷地とすること。

  出来ない:規約敷地の規定は、団地には、準用が無い
設問内容は、区分所有法第5条1項で定める「建物が所在する土地と一体として管理する通路は、規約により敷地にできる。」である。しかし、区分所有法第66条で団地管理組合には、第5条の規約敷地の準用はないので不可。

イ 建物及び附属施設の管理に要する経費について、その負担割合を定めること。

  出来る:団地に準用がある。
区分所有法第19条により、各区分所有者は持分に応じて、共用部分の経費の負担をする。区分所有法第66条で第19条の共用部分の負担の準用があり、団地の規約でも定められる。

ウ 管理者が共用部分を所有することができるとすること。

  出来ない:管理所有は団地に準用が無い。
管理者が共用部分を所有するのは、管理所有とよばれ、区分所有法第27条で認められているが、団地では区分所有法第66条で第27条の準用はないので不可。

エ 集会において、あらかじめ通知した事項以外の一定の事項を決議することができるとすること。

  出来る:団地に準用がある。
区分所有法第37条1項により、集会では原則として「あらかじめ通知した事項」しか決議できないが、同条2項により、特別の事項以外は規約で別段の定めができる」。そして、団地の区分所有法第66条で第37条2項も準用されているので可能。

 答え:出来るのは、イ と エ。


{設問-3}団地管理組合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合が各棟の区分所有者が共有する共用部分を管理することがある。

答え: 正しい。
区分所有法第65条で定める「団地」に該当するので、団地管理組合を構成し、規約で各棟の共用部分を団地管理組合が管理できる。

2 集会所のみが住宅所有者の共有になっている一戸建て住宅数棟の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は集会所を管理する。

答え: 正しい。
区分所有法第65条の規定では、数棟の建物は区分所有建物でなくてもよい。戸建でも、附属建物(集会所)が、共有になっていれば、団地管理組合を構成して管理できる。

3 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、一部の棟の中にある全棟の区分所有者のための集会所を団地管理組合が管理することがある。

答え: 正しい。
区分所有法第65条の規定では、附属の建物(集会所)の位置は問題でなく、それが共有であれば、一部の棟の中にあっても、団地管理組合を構成して管理できる。

4 区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は、一戸建て住宅の外壁、屋根も管理する。

答え: 誤りである。
区分所有法第65条の定めにより、 区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合も成立するが、この場合団地管理組合は、専有部分のある建物である「区分所有建物」と附属施設の管理は行うが、区分所有建物でない、一戸建て住宅の外壁、屋根を管理することはできない。

答:4

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(団地共用部分)

第六十七条

1項  一団地内の附属施設たる建物(第一条に規定する建物の部分を含む。)は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

過去出題 マンション管理士 R05年、R03年、H24年、H20年、
管理業務主任者 H15年、H14年、

★団地内の附属施設たる建物と、区分所有建物の専有部分になりうる部分は、団地共用部分にできる。
 ここで、附属建物(集会所・倉庫・管理事務所など)を規約で団地共用部分とすることができる。(団地関係では、土地の規約敷地(第5条)は準用がないことに注意)

<参照>区分所有法 第30条1項(規約事項):

 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。


読み替え →第66条による
土地等又は第68条第1項各号に掲げる物の管理又は使用に関する第65条に規定する団地建物所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

<参照>区分所有法 第68条1項各号

   一  一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)

   二  当該団地内の専有部分のある建物

    ★その持分は、特に定めが無い限り、「建物又は(読み替え)専有部分の床面積の割合」による。(第67条3項――>第11条1項、第14条)

    ★団地共用部分であることは、第三者には分かり難いので、ここも登記をしないと、第三者に対抗(主張)できないとした。

★第67条は団地共用部分に関する規定です。

 区分所有法での団地における管理の対象は、その団地全体の土地(敷地)と集会所や車庫など附属施設の管理ですから、1棟の建物の一部である共用部分(廊下、階段、エレベーターなど)という概念が存在する余地はありませんが、団地管理組合の管理対象物である共有の土地および附属施設のうち附属施設、例えば集会室・倉庫・車庫等については1棟の内部にある施設と同様、全員の共同利用の対象となるものですから1棟の建物の一部である集会室も共用部分と同様に考えることができます。

 そこで、附属施設たる建物(必ずしも独立した家屋である必要はなく、団地内にある特定の区分建物の専有部分ともなりうる一室を集会室として使用している場合などでもかまいません。)に限り団地管理規約で規定することにより「団地共用部分」にできます。この場合には、必ず、団地管理規約での定めがなければなりません。
 附属施設の例としては、集会所(集会室)の他には、管理事務所(管理事務室)、共用倉庫(災害対応で使うこともある)などが考えられます。

 また土地は1棟の場合と同様に、建物の部分を示す「共用部分」ではありませんので注意してください。
共用部分とは、専有部分と同じように建物の部分を示す定義です。土地は含んでいません。思い出してください。

★団地共用部分とする意義 〜分離処分ができなくなる〜
 
 団地内の附属施設たる建物(集会所、倉庫、車庫、管理事務室など)は、当然に管理の対象であっても、規約で団地共用部分としていないときには、その附属施設たる建物の共有者としての持分と専有部分は分離して処分が出来ます。
  団地内の附属施設たる建物は、当然に管理対象物として、団地の規定の区分所有法第66条により、共用部分の管理に関する規定(第17条から第19条まで。共有物の保存・管理・変更行為)の規定が準用されますが、第66条では、第15条(共用部分の持分の処分=専有部分と共用部分との分離処分の禁止)を、戸建が団地関係に入ることを想定しているため準用していません。

  附属施設たる建物は、団地の規約によって団地共用部分とされることにより、初めて、その附属施設たる建物についての共有者の持分が、その建物(戸建て)または区分所有建物ならその専有部分と分離処分が出来なくなります。(第3項)
 単に団地関係ができ、附属施設の「管理」ができるという第65条の他に、団地の規約で明確に「団地共用部分」とすれば、第67条の規定、「建物又は専有部分と共用部分との分離処分の禁止」(読み替えは3項参照)が適用されるのです。

 団地共用部分とするという意味は、1棟の場合での建物で区分別けされるような、共用部分でなければ専有部分となるというどちらかに一方に区分するわけではなく、共同の施設であることに変化はありませんから単なる呼び名の問題ともいえ、その最大のメリットは規約として共用部分の登記が可能であるということに尽きます。

 この団地での附属施設たる建物である団地共用部分はその名の通り建物であり、かつ建物内でのエントランスや廊下・階段室等の法定共用部分ではありませんから、不動産登記法上でも表示登記が必要なのは当然ですが、規約によって共用部分にしたことを第三者(この団地の構成員およびその包括承継人以外の者)に主張するためには規約共用部分たる登記が必要であることもまた当然といえます。

 登記がなければ、第三者に対抗できないことは、既に説明しました、1棟での規約共用部分の登記に関する第4条2項と同趣旨です。

★規約団地共用部分の登記 〜不動産登記法との関係〜

 団地の共用部分である旨の登記の手続きは、不動産登記法第44条(建物の表示に関する登記の登記事項)に規定されており、登記簿の表題部又は甲区に記載された所有者が該当の規約を添付して申請し、受理されると表題部に「団地共用部分」である旨が記載されて表題部又は甲区に記載された所有者名は抹消されることとなっております。(この登記により所有権者がいなくなる。)

 団地建物所有者の集会の決議で、団地共用部分を定めた規約を設定した場合には、団地の所有者全員が、団地共用部分の申請をすることになります。
この場合、管理者が置かれていれば、管理者が所有者全員を代理して(区分所有法第66条で準用される第26条参照)出来ますが、その際には、保存行為または管理行為として別途に集会の決議は要しないと解されます。

 なお、「規約共用部分」であっても登記簿上では、1棟の場合には「共用部分」、団地では「団地共用部分」と記入されるだけで、「”規約”団地共用部分 」とは記入されません。

 当該部分が、登記され名実共に団地共用部分になりますと、この共用部分は、棟での規約共用部分と同様に、単独で所有権移転や担保権設定の目的となることができなくなりますから、それらの権利事項の記載欄である甲区・乙区は不要となるためこれらは閉じられ、表題部のみの登記簿となります。 これは、1棟での「規約共用部分」と同じ扱いです。

 ただし、該当の部分が、1棟での共用部分の登記の場合には、単に表題部に「共用部分」とだけ記載され、それを共用する者の建物の記載はありませんが、「団地共用部分」の登記では、複数の建物があるため、常に該当の共用部分を共用する者の全建物を表示します。
 

<参照>不動産登記法 第44条(建物の表示に関する登記の登記事項)

第四十四条  建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。

  一  建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である建物にあっては、当該建物が属する1棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)
  二  家屋番号
  三  建物の種類、構造及び床面積
  四  建物の名称があるときは、その名称
  五  附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番(区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する1棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番)並びに種類、構造及び床面積
  六  建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
  七  建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
  八  建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
  九  建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項 に規定する敷地利用権(登記されたものに限る。)であって、区分所有法第二十二条第一項 本文(同条第三項 において準用する場合を含む。)の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの(以下「敷地権」という。)があるときは、その敷地権

2  前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。

<参照>不動産登記法 第58条(共用部分である旨の登記等)

第五十八条  共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記に係る建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号(第三号を除く。)及び第四十四条第一項各号(第六号を除く。)に掲げるもののほか、次のとおりとする。
  一  共用部分である旨の登記にあっては、当該共用部分である建物が当該建物の属する一棟の建物以外の一棟の建物に属する建物の区分所有者の共用に供されるものであるときは、その旨
  二  団地共用部分である旨の登記にあっては、当該団地共用部分を共用すべき者の所有する建物(当該建物が区分建物であるときは、当該建物が属する一棟の建物)

2  共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をする建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。

3  共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人(当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。)の承諾があるとき(当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者の承諾を得たときに限る。)でなければ、申請することができない。

4  登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。

5  第一項各号に掲げる登記事項についての変更の登記又は更正の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の所有者以外の者は、申請することができない。

6  共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合には、当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

7  前項の規約を廃止した後に当該建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。

 

 不動産登記法 別表三(第四条第三項関係)区分建物である建物の登記記録
第一欄
第二欄
一棟の建物の表題部
専有部分の家屋番号欄
一棟の建物に属する区分建物の家屋番号
一棟の建物の表示欄
 
 
 
所在欄
一棟の建物の所在
所在図番号欄
建物所在図の番号
建物の名称欄
一棟の建物の名称
構造欄
一棟の建物の構造
床面積欄
一棟の建物の床面積
原因及びその日付欄
 
 
一棟の建物に係る登記の登記原因及びその日付
建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
閉鎖の事由
登記の日付欄
 
一棟の建物に係る登記の年月日
閉鎖の年月日
敷地権の目的である土地の表示欄
土地の符号欄
敷地権の目的である土地の符号
所在及び地番欄
敷地権の目的である土地の所在及び地番
地目欄
敷地権の目的である土地の地目
地積欄
敷地権の目的である土地の地積
登記の日付欄
 
敷地権に係る登記の年月日
敷地権の目的である土地の表題部の登記事項に変更又は錯誤若しくは遺漏があることによる建物の表題部の変更の登記又は更正の登記の登記原因及びその日付
区分建物の表題部
専有部分の建物の表示欄
 
不動産番号欄
不動産番号
家屋番号欄
区分建物の家屋番号
建物の名称欄
区分建物の名称
種類欄
区分建物の種類
構造欄
区分建物の構造
床面積欄
区分建物の床面積
原因及びその日付欄
 
 
 
区分建物に係る登記の登記原因及びその日付
共用部分である旨
団地共用部分である旨
建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
登記の日付欄
区分建物に係る登記の年月日
附属建物の表示欄
 
 
 
符号欄
附属建物の符号
種類欄
附属建物の種類
構造欄
 
 
附属建物の構造
附属建物が区分建物である場合におけるその一棟の建物の所在、構造、床面積及び名称
附属建物が区分建物である場合における敷地権の内容
床面積欄
附属建物の床面積
原因及びその日付欄
附属建物に係る登記の登記原因及びその日付
 
附属建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
登記の日付欄
附属建物に係る登記の年月日
敷地権の表示欄
土地の符号欄
敷地権の目的である土地の符号
敷地権の種類欄
敷地権の種類
敷地権の割合欄
敷地権の割合
原因及びその日付欄
 
敷地権に係る登記の登記原因及びその日付
附属建物に係る敷地権である旨
登記の日付欄
敷地権に係る登記の年月日
所有者欄
所有者及びその持分

 

 規約による団地共用部分の登記があれば、団地構成員各自の持分は附属施設たる建物の登記簿に登記されなくなりますから、団地内建物を譲渡して団地から移転するときに附属施設たる建物の移転登記が必要でなくなります。

 団地内建物を譲渡する際に、これら、団地内の管理事務所、集会所、倉庫などの附属施設は移転登記が失念されることが往々にしてあり、新しく団地構成員となっても附属施設たる建物の権利を有していないという事態も割合多く見られます。
 
 通常の団地内区分所有権の譲渡や団地内建物の譲渡では、団地共用部分の登記の有無に係らず、譲渡も問題なく済んでいますが、建替えその他で附属施設たる集会所やごみの集積場など建物の所有権が問題となる場合もあり、建築年数がかなり過ぎ、途中での権利の移動が多くあると誰が最終の権利者かで思わぬ紛争が発生することにもなりますから、規約団地共用部分を登記しておくことは、これらの紛争を未然に防止することになるでしょう。

★団地関係での共用部分には、法定共用部分はない 〜全部規約でのみ共用部分となる〜

  団地内での附属施設や、区分所有建物の専有部分となりうる部分を、必ず団地の規約で共用部分としますから、団地共用部分には、1棟で法律上当然に共用部分となっていました、エントランス、廊下・階段などいわゆる「法定共用部分」は含まれません。そこで、共用部分で争いがあった「法定共用部分」と「規約共用部分」の区分けの問題もありません。


★マンション標準管理規約について

★複数のマンションからなる団地型のマンションの場合、国土交通省が規約のサンプルとして作成した「マンション標準管理規約 団地型」がありますが、この「団地型」が対象としている団地は、
   @住居専用のマンションが数棟あり、
   Aその建物の敷地が区分所有者全員の共有(準共有)で、
   B全体の規約で各マンションの管理・使用が決められている団地です。

 区分所有法で定める「団地」に含まれています、戸建住宅がある場合や、土地の共有関係は、各棟ごとに行うことになっている場合は、この標準管理規約(団地型)の対象となっていませんので、注意してください。

 管理対象物件での、附属施設と「共用部分の範囲」での「2 団地共用部分」に注目のこと。

<参考>標準管理規約(団地型)4条「対象物件の表示」  

(対象物件の範囲)
第4条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第1に記載された土地、建物及び附属施設(以下「対象物件」という。)とする。

別表第1 ◎ 対 象 物 件 の 表 示

物  件  名

 

所  在  地

 

面      積

 

権 利 関 係

 





○号棟

構 造 等

        造 地上    階  地下    階 塔屋
        階建共同住宅
延べ面積        m2      建築面積       m2

専有部分 住戸戸数        戸
延べ面積        m2
○号棟

構 造 等

        造 地上    階  地下    階 塔屋
        階建共同住宅
延べ面積        m2      建築面積       m2
専有部分 住戸戸数        戸
延べ面積        m2
○号棟

構 造 等

        造 地上    階  地下    階 塔屋
        階建共同住宅
延べ面積        m2      建築面積       m2
専有部分 住戸戸数        戸
延べ面積        m2



管理事務所、集会所、管理用倉庫、塀、フェンス、駐車場、通路、 自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排水口、外灯設備、植栽、掲示 板、案内板、専用庭、プレイロット及びその他の屋外の設備並びに これらに附属する施設等団地内に存する施設

<参考>標準管理規約(団地型)8条での共用部分の範囲 

(共用部分の範囲)
第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。

別表第2 共用部分の範囲  

1 棟の共用部分
  エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、床、天井、 柱、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」

2 団地共用部分
  管理事務所、集会所、管理用倉庫等「団地内の附属施設たる建物」

<参考>標準管理規約(団地型)9条:(共有)  

 第9条 対象物件のうち、土地、団地共用部分及び附属施設は団地建物所有者の共有とし、棟の共用部分はその棟の区分所有者の共有とする。

<参考>標準管理規約(団地型)10条:(共有持分)  

第10条 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は、別表第3に掲げるとおりとする。

別表第3 ◎土地及び共用部分等の共有持分割合

   住戸番号

 持  分  割  合

土  地
及び
附 属 施 設

団地共用部分

棟の共用部分
○号棟

○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○

○号棟

○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○

○号棟

○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○

合 計

○○○分の○○○

○○○分の○○○

<参考>標準管理規約(団地型) 第10条関係 コメント  

第10条関係
@ 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によることとする。ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
 登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。

A 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

B なお、第48条関係Bで述べている価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。

<参考>標準管理規約(団地型)48条:議決権割合(議決権) 

第48条 各組合員の団地総会における議決権の割合は、別表第5に掲げるとおりとする。

2 住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。

3 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ団地総会開会までに理事長に届け出なければならない。

4 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。

5 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
   一 その組合員の配偶者(婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。)又は一親等の親族
   二 その組合員の住戸に同居する親族
   三 他の組合員


6 組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕

(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

(規定なし)

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

7 組合員は、第4項の書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって議決権を行使することができる。

8 組合員又は代理人は、第6項の書面の提出に代えて、電磁的方法によって提出することができる。

別表第5 ◎  議  決  権  割  合
住戸番号  議  決  権  割  合

団地総会における
議決権割合

  棟総会における
議決権割合

○号棟 ○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○
○号棟 ○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○
○号棟 ○号室
○号室


○○○分の○○
○○○分の○○


○○○分の○○
○○○分の○○


小計 ○○○分の○○○
合 計 ○○○分の○○○
 

{設問-1}次の記述は正しいか。

規約により共用部分とされた部分は、その旨の登記をすることができるが、団地共用部分はその旨の登記をすることができない。

答え:誤りである。団地の共用部分も登記できる。
区分所有法第 67 条1項「一団地内の附属施設たる建物(第1条に規定する建物の部分を含む。)は前条において準用する第 30 条第1項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合には、その旨を登記しなければ、これをもって第三者に対抗することができない。」とあり、不動産登記法44条でも、一棟の場合の共用部分と同じように「団地共用部分」が登記できる。 参照:(区分所有法第 4 条第2項)「第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨を登記しなければこれをもって第三者に対抗することができない。」


{設問-2}住居専用の専有部分からなる数棟で構成される甲団地の団地管理組合(区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)から規約の作成を依頼されたマンション管理士が団地建物所有者に説明した次の内容のうち、マンション標準管理規約(団地型)によれば、適切でないものはどれか。

*注:標準管理規約(団地型)は平成28年3月31日に改正があり、解説において未対応があありますので、注意してください。

1 規約の対象物件のうち共用部分の範囲を定める必要がありますが、団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め、その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。

答え:適切である。
 区分所有法第65条「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)がそれらの建物の所有者(専有部分のある建物にあつては、区分所有者)の共有に属する場合には、それらの所有者(以下「団地建物所有者」という。)は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」 の規定により、団地管理組合が各棟の管理も行える。
そして、マンション標準管理規約(団地型)21条により、管理組合が管理することを定め、別表第2 において、各棟の共用部分と団地共用部分を分けている。
マンション標準管理規約(団地型)21条(土地及び共用部分等の管理)
第21条 土地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

  別表第2 共用部分の範囲 (注:平成23年の改正前)
   1 棟の共用部分
     玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」   
 エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」     
   2 団地共用部分
    管理事務所、集会所、管理用倉庫等「団地内の附属施設たる建物」

2 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分割合を定める必要がありますが、これについては、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けることとします。

答え:適切である。 
 マンション標準管理規約(団地型)10条により、(共有持分)
第10条 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は、別表第3に掲げるとおりとする。
とあり、別表第3により、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けられている。
また、同10条関係のコメント@「土地、団地共用部分及び付属施設の共有持分の割合については、各棟の延べ面積の全棟の延べ面積占める割合を出した上で、各棟の中での各住戸の専有部分の床面積の割合によることとする」により、適切である。

3 各組合員及び各区分所有者の議決権の割合を定める必要がありますが、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合とします。

答え:適切である。 
マンション標準管理規約(団地型)48条に「議決権」は規定されている。
第48条 各組合員の団地総会における議決権の割合は、別表第5に掲げるとおりとする。
とあり、別表第5では、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合となっている。
また、 同48条関係のコメント@「議決権については、土地の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である」によれば、適切である。 

4 土地及び共用部分等の管理に要する経費は、管理費、団地修繕積立金及び各棟修繕積立金に分けて定める必要がありますが、それぞれの額は、団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出します。

答え:適切でない。
マンション標準管理規約(団地型)25条の規約により「@管理費、A団地修繕積立金、B各棟修繕積立金に分ける」のはいいが、それぞれの額の算出が異なる。
 管理費は、同規約25条2項「管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
 団地修繕積立金は、同規約25条3項「団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
 そして、各棟修繕積立金は、同規約25条4項「各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」
とあり、一括で 「団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出」はできない。

答:4

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第六十七条

2項  一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。

過去出題 マンション管理士 H25年、H20年、H14年、
管理業務主任者 未記入

★複数のマンション棟を分譲する業者などが、当初に公正証書で、附属施設を団地共用部分とした規約(前1項の規約)を作れる。

★ここは団地の章の第66条で準用していない、第32条の公正証書規約を団地でも規定したもの

<参照>区分所有法 第32条:(公正証書による規約の設定) ;

 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書(これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。)の規約を設定することができる。

公正証書とは...「契約の成立や一定の事実を、公証人が実際に体験したり、または当事者から聞いて作成する」文書のことです。公正証書は公証役場で公証人によって作成してもらいます。

 一般には、公正証書は「金銭の支払を目的とする債務」に作成され、賃貸借契約の債務者の「債務を履行しない場合には、直ちに強制執行を受けても異議の無いことを任諾する」との承認の文言(強制執行認諾約款)が公正証書に記載されていれば、強制執行の申立の根拠となる債務名義という文書と同一の効力が認められ、裁判手続を経ないで直ちに強制執行を為し得られます。
 従って、金銭の支払を目的としない契約、例えば、土地賃貸借契約を公正証書にしても、それを債務名義として直ちに土地の明渡しを請求することはできません。金銭の支払を目的としない契約を公正証書にする意味はないかというと、そうでもなく、公正証書は、公証人が作成した公文書であり、高い信頼性があるとされ、後々裁判となった時に高い証拠能力が与えらます。

★公正証書規約

 団地内においては多くの居住者が利用する集会所や管理事務所など規約に取り込みたい団地共用部分があっても、団地構成員が2名以上の複数にならないと第65条で規定する団地関係が成立せず、従って規約作成能力がないため団地での分譲開始時には団地の共用部分が定まりません。

 団地全体で使用する集会所などが明確でないと、団地を分譲しようとする場合に困りますから、区分所有法第32条でも規定した、一棟の場合と同様の趣旨により、分譲前でも本2項で団地においても公正証書による規約の設定が認められています。

 公正証書で団地共用部分を明確にすることにより、団地の分譲業者は分譲開始前に集会所、管理事務所、防災倉庫等を「規約団地共用部分」として定め、団地の分譲が可能となります。 

★団地共用部分となると、団地共用部分は、団地建物所有者全員の共有になる等、次の3項の規定が適用されます。

★区分所有法第32条の「最初に」が第67条2項ではない!

 細かく、条文を読んだ人は、区分所有法第32条では「”最初に”建物の専有部分の全部を所有する者」とあるのが、この3項では、「一団地内の数棟の建物の全部を所有する者」とあることに気が付いたでしょう。でもここは、あまり注意せずに、前の第32条と同じ趣旨で、大規模団地の分譲者が、集会所やごみ集積所など「規約共用部分」を分譲開始の前に、公正証書をもって規約の中に取り込むと考えてください。

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第六十七条

3項  第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。この場合において、第十一条第一項本文中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。

過去出題 マンション管理士 R03年、
管理業務主任者 未記入

★団地共用部分となると、第1章「建物の区分所有」の共用部分の規定が、読み替えはあるが、準用される。

★第11条1項本文及び3項の準用 〜団地では、一部共用部分は準用から外れていることに注意〜

  <参照>区分所有法 第11条1項本文(共用部分の共有関係):

 (団地)共用部分は、区分所有者{読み替えー>第六十五条に規定する団地建物所有者全員の共有に属する。

(ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者に属する。)は準用されていないことに注意。

★団地共用部分にできるのは、附属施設たる建物または、区分所有建物の専有部分となりうる建物の部分です。
 団地共用部分となると、団地建物所有者全員の共有となります。この団地の規定では、一部共用部分は、認めていません。

  *注意:団地では、第11条の”ただし、一部共用部分(1棟の建物で、上が住居部で、下が店舗部のとき、明らかに、店の出入り口が、居住部の出入り口と異なる時は、店の出入り口は店舗の人の共有で、居住用出入り口は居住者の共有関係にある)。”は準用されていません。
   一部共用部分の説明は、区分所有法第3条 の解説を読んでください。

<参照>区分所有法 第11条3項 ; 

民法第百七十七条 の規定は、(団地)共用部分には適用しない。

<参照> 民法 第177条:(不動産に関する物権の変動の対抗要件) ; 

 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

★「団地共用部分」として登記されると、第三者に対抗できる(1項)ため、民法第177条の適用はありません。(区分所有法第4条2項参照)

<参照>区分所有法 第4条2項:
 
第一条
(*注:区分所有権の目的物=専有部分)に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。


★第13条(共用部分の使用)、第14条(共用部分の持分の割合)、第15条(共用部分の持分の処理)の準用。

  集会所や管理事務室などの団地共用部分の性格・性質等は1棟での共用部分と同様のものと考えられますから、1棟の共用部分に関する規定が準用されています。(注:共用部分は、あくまでも「建物」についての定義ですよ。ダラダラと、読んでいると、土地も管理の対象として、いつの間にか、「共用部分」に入ってきますから気をつけて。)

 本3項で1棟の共用部分の各規定が準用されることにより、団地共用部分となると、
   ・各共有者は団地共用部分をその用方に従って使用でき(第13条)、
   ・原則として、共有の持分は、建物、又は区分所有建物ならその専有部分の床面積により(第14条)、また、
   ・最大の特徴として、その有している建物、又は区分所有建物ならその専有部分と団地共用部分の持分とを分離して処分できなくなります(第15条)。

準用:区分所有法 第13条 (共用部分の使用)

第十三条  各共有者は、(団地)共用部分をその用方に従つて使用することができる。

準用:区分所有法 第14条 (共用部分の持分の割合)

第十四条  各共有者の持分は、その有する専有部分読み替えー>建物又は専有部分の床面積の割合による。

2  前項の場合において、一部共用部分(附属の建物であるものを除く。)で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。

3  前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

4  前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

準用:区分所有法 第15条 (共用部分の持分の処分)

第十五条  共有者の持分は、その有する専有部分読み替えー>建物又は専有部分の処分に従う。

2  共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分読み替えー>建物又は専有部分と分離して持分を処分することができない。

*団地共用部分に準用される条文
No. 条文 内容
第11条1項本文、同3項 共用部分の共有など
第13条 共用部分の使用
第14条 共用部分の持分割合
第15条 専有部分と共用部分の持分の分離処分の禁止

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(規約の設定の特例)

第六十八条

1項  次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあっては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあってはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

 一  一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内の一部の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地又は附属施設(専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。)

 二  当該団地内の専有部分のある建物

過去出題 マンション管理士 R05年、R04年、R03年、H27年、H26年、H18年、H15年、H14年、
管理業務主任者 未記入

★ここも、かっこ書きや準用が多くて分かり難い条文。

<参照>第66条で準用する第30条1項:(規約事項) ;

 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

<参照>第34条の規定:(集会の招集)

第三十四条  集会は、管理者が招集する。

2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

3  区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

規約を定めるとき...共有持分となっていることに注意。

同意...集会をひらかなくてもいい。集会の決議ではない。

★全体(団地)の管理に入らないことを選べる場合がある。

★第68条は、団地全体の規約の設定にあたって、事前に賛成が必要なものとして、

   @団地内で一部の建物の所有者だけの共有になっているもの(一部共用部分的性格の部分(1項1号)) についてと

   A団地内における区分所有の対象となっている1棟の建物(1項2号) とを、団地全体の管理物として取り込む際の取扱いに関する特別の規定です。

 団地管理組合は第65条
  @1団地内において数棟の建物があること
  Aその団地内の土地(敷地)又は附属施設がそれらの建物の所有者の共有に属すること 
 の2つの要件を満たせば、それごとに団地管理組合が成立し、これらは並存しますが、ある団地管理組合の構成員を包含する大きな団地管理組合が存在する場合は、大きな組合によって小さな組合のものも一括して管理するほうが便宜なことがあります。
このことは団地管理組合に包含される棟管理組合の場合も同様といえるでしょう。
しかし、小さな管理組合でも、全体の管理に入らないといえば、それも可能です。
そのための規定が本第68条です。

★団地管理組合が管理できるのは

  @ 団地内の建物区分所有者全員の共有に属する土地または附属施設(区分所有法第65条の規定)から、 → 当然に全体の管理対象になる

  A 団地内の一部の建物所有者の共有に属する土地または附属施設(区分所有法第68条1項1号)により、→ 特別多数の同意と規約があれば、全体での管理ができる

  B 当該団地内にある区分所有建物(区分所有法第68条1項2号)により、 → 特別多数決と規約があれば、全体での管理ができる


★1号の「土地又は附属施設が、団地内の一部の建物の所有者の共有に属する」例
  ア.土地の例...
    1つの区画内にA棟、B棟があり、A棟の敷地はA棟の区分所有者だけの共有であり、B棟の敷地はB棟の区分所有者だけの共有で、間の通路をA・B棟の全区分所有者が共有にしている場合のA棟の敷地及びB棟の敷地は、ABの団地規約があれば、その土地の管理や使用について定められる。(この場合のA・B共有の通路は、特例ではなくて、当然に管理の対象となっていますので注意してください。)

   

  イ.附属施設の例...
    1つの土地にA棟、B棟があり、A棟・B棟の全区分所有者で敷地を共有している場合、A棟の区分所有者だけで倉庫を共有し、B棟の区分所有者だけで車庫を共有している場合、AB棟の団地規約があれば、その倉庫や車庫も、AB団地の規約でその管理や使用について定められる。

   
 

★小団地の全体団地への管理の移管

 まず、大きな団地が規約で特別に管理できる小団地の施設等は大団地内にある小団地だけに属している土地又は附属施設とされます(1項本文及び1号)。
 小団地だけに属している土地又は附属施設は、本来その小団地管理組合がその責任と権限の下に管理するのが原則であり、その自主性を尊重する必要がありますから全体の団地への管理移管のためには、その小団地の共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものという「特別多数の同意」をまず必要とし、それから全体の団地管理組合規約での定めが必要とされます。

 この場合に「同意」と規定し小団地管理組合の「集会の特別決議」といわないのは、小団地だけに属している土地又は附属施設の共有が民法で定める共有に該当する場合があり、区分所有法での集会の多数決に馴染まないことを想定しているようです。
 また、必ずしも小団地管理組合の組織が実効性をもって存在しているとは限らないため、区分所有法で定める集会までの手続きを必要とせずとも同様の特別多数の賛成があれば足るとされるためでしょう。
 従って、個々に同意を取りそれが共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものになれば必要な同意が満たされます。
勿論、小団地管理組合の集会を開催して共有者の3/4以上でその持分の3/4以上の決議を得てもかまいません。

 土地での例としては、1つの区画内にA棟、B棟があり、A棟の敷地はA棟の区分所有者だけの共有であり、B棟の敷地はB棟の区分所有者だけの共有で、間の通路をA・B棟の全区分所有者が共有にしている場合、A棟での共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものの特別多数の同意と、B棟での共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものという特別多数の同意が、それぞれあれば、A棟B棟の敷地を団地全員の集会の特別多数決議(団地建物所有者及びその議決権の各々3/4以上)で団地規約の対象として、その管理または使用についての事項を定めることができます。

 これは、附属施設の例でも同じように、1つの土地にA棟、B棟があり、A棟・B棟の全区分所有者で敷地を共有している場合、A棟の区分所有者だけで倉庫を共有し、B棟の区分所有者だけで車庫を共有している場合、A棟での共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものの特別多数の同意と、B棟での共有者の3/4以上でその持分の3/4以上を有するものという特別多数の同意が、それぞれあれば、A棟・B棟団地全員の集会の特別多数決議(団地建物所有者及びその議決権の各々3/4以上)で団地規約の対象として、その管理または使用についての事項を定めることができます。

★どちらか一方の同意しかない場合 → 団地全体の規約には取り込めない?

  本第68条の規定で「当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ」とあるのは、法の草案者は、例えばA棟は賛成し、B棟は否決したような、どちらか一方の同意しかない場合には、団地全体の規約には取り込めないと考えていたようです。
 しかし、上の例のように附属施設が、倉庫と車庫のようにその性質が異なる場合には、同意(賛成)のあった附属施設は、団地全体の管理としてその同意のあった附属施設だけを、A棟・B棟団地全員の集会の特別多数決議で取り込めると考える説もあります。

 なお、1号の場合は、小団地の構成員が戸建ての所有者たちの共有で構成される土地または附属施設の場合には適用されませんから大団地への管理移管ができません(1号括弧書き)。
  この趣旨は、戸建てのような少人数の組織で行える管理の場合は、そのまま管理させるのが望ましく大規模組織に管理移管するメリットがないとされたためと思われます。

 *「専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く」(1号括弧書き)について。
   ”以外の”とあり”除く”とは、本当に面倒な表現です。
  ◎「専有部分のある建物以外の建物」...専有部分のある建物とは、区分所有建物ですから、これ以外の建物とは、戸建てを指すことになります。
    そこで、戸建ての所有者のみが共有している土地または附属施設は、1号での「一部の建物の所有者の共有に属する場合」から除外されます。

★棟の管理の全体団地への移管方法

 第65条で成立する団地管理組合においては、団地内の専有部分のある1棟の建物(=区分所有建物)も管理の目的とすることができますが、その建物は本来棟別管理組合が管理すべきものですから団地管理組合が成立しても当然にこれを管理できるというわけではありません。
 そこで、1棟の区分所有建物の管理を全体の団地への管理に移行するには、「団地管理組合規約」で規定する必要があり、その場合、当該棟の自主性を尊重する趣旨から、まずそれぞれの棟の管理組合の集会で区分所有者及び議決権の各3/4以上の特別決議が必要とされます(1項本文及び2号)。

 この場合、当該棟に一部共用部分がある場合はその棟の全員の利害に関係しない事項については第30条2項と第31条2項の定めに則り団地管理組合で管理することも当該一部共有者の団体で管理することも可能です(2項)。

 このように、棟を団地管理組合で管理するには棟別管理組合と団地管理組合双方の管理組合の集会の決議を経由して団地管理規約に基づくことが必要ですから、これの廃止・変更も双方の手続きが必要となります。
 一度、団地規約に取り込まれた場合には、1棟だけの共有者たちの集会で、団地規約から離脱することはできません。団地全体の集会での決議が必要となります。

 なお、第66条で団地管理組合に準用されない、義務違反者に対する措置(第57条以下)、復旧など棟別管理組合独自の事項はそもそも全体としての団地で取り扱うのに適さない項目ですから本第68条による管理移管の対象とならないことは当然です。

団地での基本の管理は、全員が共有する土地と附属施設だけど、規約があれば、一部の人たちの共有物でも団地内の区分所有建物も管理できる。

     だけど、団地規約を定めるには、

   1号の一部の建物所有者の共有に属する土地・附属施設では、その土地・附属施設の共有者数(1室=1数)4分の3以上で、かつその持分(面積比)の4分の3以上の特別多数の同意が必要。

   2号の専有部分のある建物は、各棟別の管理組合での区分所有者数および議決権の各4分の3以上の特別多数の決議がいる。

  ただし、区分所有建物では、一部共用部分があれば、一部共用部分の区分所有者数の4分の1または、議決権の4分の1が反対したら、規約にできない。(第68条2項)
 団地の管理を一元的に行うためには、その全部について一律に扱う必要があり、建物ごとに違った扱いをすることは妥当でないからです。

★特別に多数の賛成が必要で「特別決議事項」と呼ばれる。(その8の7)

    ただし、「建替え」はもっと重要なので、「5分の4(80%)以上」の決議がいる。

<参照>区分所有法 第34条の規定:(集会の招集)

第三十四条  集会は、管理者が招集する。

2  管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

3  区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

4  前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる

5  管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

<参考>標準管理規約(団地型)34条:(業務)  

第34条 管理組合は、団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
   一 管理組合が管理する土地及び共用部分等(以下本条及び第50条において「組合管理部分」という。)の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
   二 組合管理部分の修繕
   三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
   四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
   五 適正化法第103条第1項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
   六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
   七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
   八 団地建物所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
   九 土地及び共用部分等の変更及び運営
   十 団地修繕積立金及び各棟修繕積立金の運用
   十一 官公署、町内会等との渉外業務
   十二 マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
   十三 広報及び連絡業務
   十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算及び建物の取壊し時における当該棟に係る残余財産の清算
   十五 その他団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理に関する業務


   注:平成28年3月の改正で、十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成 がなくなった。

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第六十八条

2項  第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

過去出題 マンション管理士 未記入
管理業務主任者 未記入

<参照>区分所有法 第31条2項(規約の設定、変更・廃止):

2  前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

★団地内の区分所有建物の一部共用部分に関しては、その利益を守ること

 団地内の区分所有建物(前項2号)で、全員の利害に関係しない、一部共用部分については、その一部共用部分を使用している人たちの利益を守ることも重要です。 

 たとえば、高層マンションで、上層階用と下層階用とでは明確にエレベーター運行方法やその維持管理費が分かれているなどの一部共用部分に対しては、一部共用部分の区分所有者数の4分の1または、議決権の4分の1が反対したら、団地全体の規約の設定・変更・廃止はできない。

 ただし、一部共用部分でも、その棟の壁の塗装など区分所有者全員に関係する事項は、全体の団地管理に取り込めます。

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ページ終わり

謝辞:Kzさんの了解により一部転用・編集をしています。

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最終更新日:
2024年 2月 4日:令和5年(2023年)の出題年を入れた。
2024年 2月 3日:見直した。
2023年 2月23日:令和4年(2022年)の出題年を入れた。
2022年12月31日:再再度見直した。
2022年 2月 2日:見直した。
標準管理規約(団地型)は、令和3年6月22日版に更新した。
2021年12月19日:令和3年(2021年)の出題年を入れた。
2021年 3月27日:見直した。
2020年 3月29日:令和元年(2019年)の出題年を入れた。
2019年 4月17日:平成30年の出題年を入れた。
2018年 8月 8日:再度、ちょろちょろと文、見直した。
2018年 3月13日:平成29年の出題年を入れた。
2017年12月18日:第66条に団地管理対象物を入れた。
2017年 4月 7日:平成28年の出題年を入れた(該当なし)
2016年 4月10日:3月31日付の標準管理規約(団地型)の改正に対応した。
2016年 2月24日;平成27年の出題年を入れた。
2015年 4月10日:平成26年の出題年を入れた。
2014年2月23日:平成25年の出題年を入れた。
2013年 4月 1日:第67条の団地共用部分に図入れた。
2013年 3月24日:平成24年の出題年を入。
2012年 3月13日:図や解説をかなり追加した。
2012年 3月12日:平成23年の出題や、第14条4項の準用外の訂正。
またかなり文章を見直している。
2011年 8月 13日:第67条に加筆。
2011年 8月 2日:確認済み
2010年7月7日:更新すみ
2010年7月6日:第67条まで更新。
2010年7月5日:第66条まで更新。イラスト第65条を変更
2010年2月11日:団地関係を加筆
2010年1月23日:H21年の出題年を記入
2009年 7月 1日:ちょっとだけ加筆。

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