| 第六十五条 | 団地建物所有者の団体 |
| 第六十六条 | 建物の区分所有に関する規定の準用 ＊改正あり |
| 第六十七条 | 団地共用部分 |
| 第六十八条 | 規約の設定の特例 |
| 第六十九条 | 団地内の建物の建替え承認決議 |
| 第七十条 | 団地内の建物の一括建替え決議 |
| 第七十一条 | 団地内建物敷地売却決議 ＊新設 |
マンション管理士・管理業務主任者を目指す方のために、区分所有法を条文ごとに解説しました。
試験問題は、過去の問題から出されるのではありません。条文から出題されます。
条文を勉強することが、合格への道です。
| 過去出題 | マンション管理士 | R０６年、Ｒ０１年、Ｈ３０年、Ｈ２９年、Ｈ２７年、Ｈ２６年、Ｈ２３年、Ｈ２１年、Ｈ１９年、H１８年、Ｈ１６年、Ｈ１５年、H１４年、Ｈ１３年 |
| 管理業務主任者 | R０４年、Ｈ２５年、Ｈ２３年、H１５年、Ｈ１４年、 |
◎専有部分のある建物．．．マンションなどの区分所有建物。この場合の建物の所有者は、区分所有者である。
＊普通に言われる団地と区分所有法での団地は概念が違う。
◎通常の団地．．．多数の建物が同一区画内にあれば、実体に関係なく団地と呼ばれる。
＊区分所有法の団地であるには成立の要件がある
①区分所有（マンション）や独立(戸建）の建物が数棟あり、（建物が複数あり）
②敷地、駐車場、遊園地、集会場、給水施設、汚水処理場などの附属施設が、区分所有者や戸建ての者などの所有者の”共有”になっているところ。 （土地又は附属施設が共有）
★今まで解説してきた区分所有法の規定は、マンションなど１棟の区分所有建物を対象に規定していたが、これから解説する団地には、その団地内の集会所・ゴミ置き場などが共有になっていると１戸建の個人所有の建物も含まれることに注意。（また、団地の建替えとの区別も必要。よく誤解する。）
団地内に戸建てが入っていることにより、
・戸建て・・・民法の単独所有の世界。共有物の変更は、人数 と 持分 が絡む。
・区分所有建物・・・集会で、人数（区分所有者） と 議決権 の多数決ができる区分所有法の世界
と多くの場合、戸建てと区分所有建物の２つを想定して「団地」の規定が出来ている。
★できる．．．特に団体をつくって管理しなくてもいい。任意である。
これは、1棟の区分所有者の団体における建物管理の規定区分所有法第３条（区分所有者の団体）を、団地関係にも適用する。
＜参照＞ 区分所有法 第３条：（区分所有者の団体） （注：赤字番号は香川が付け）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、
①集会を開き、
②規約を定め、及び
③管理者を置くことができる。
一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
★団地の規定を設定する理由： ～戸建ても入れたために面倒になっている～
ある区画の中に同じような形態の建物やその区画内の居住者が共用する集会所などがあれば、それらを１つ１つ別々に管理するよりも、纏めて全体で管理した方が便利な団地特有の問題があり、それらを区分所有法で規定する。
前に説明した区分所有法第３条では、区分所有者の団体として「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体」と「建物」が規定され管理の対象となっているが、団地の規定第６５条では、「全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体」とあり、建物の管理の対象に「専有部分のある建物（区分所有建物）の管理」は入っているが、個人の持ち物である「戸建ての”建物”の管理」は入っていないことに注意のこと。
言い換えると、1つの区画内に多くの区分所有者が住んでいるマンション棟（専有部分がある建物）は複数棟あっても、同じ環境にあるのでその建物を団地として管理できるが、戸建て住戸は、個人所有の建物なので、戸建ての外壁が壊れても区分所有法の団地の規定は適用しない。
マンションの住人や戸建ての人などその団地内の人々が共通に利用する集会所・ゴミ置き場、公園等は区分所有法で定める「共用部分の管理」に従って「団地」として管理の対象にできても、戸建ての”家”の所有者は区分所有ではないため、戸建ての家までは区分所有法の「団地」として管理しない。
それでも、区分所有法の世界に戸建てを取込んだのは、
ニュータウン開発の団地型には、
・中層マンション
・低層アパート
・戸建て が混在している。
これを区分所有法の外に出すと
・ 一体管理できない
・ 再開発できない
・ 共有地の処理が相続などでうまくいかない
だからあえて入れていると考えると、いいようです。
団地内で私権の「所有権」である戸建ての権利まで区分所有法で縛るのは、その戸建ての分譲の時点で、
・管理規約がある
・集会所などが共有になっている
ことがあり、最初から戸建ての権利は「制限付きの所有権」であり、この権利に区分所有法の「団体的な拘束」をしても、「所有権」を侵しているものではないという発想です。
区分所有法の「団地」の規定は、マンションと戸建てが混在する大規模なニュータウン、再開発型の住宅地を想定したもので、管理規約がないとか、共有の意識が希薄な戸建ての団地では、運用が難しいでしょう。
また、団地では、条文（第６５条）の中に1棟内にあって、一部の区分所有者が共用している「一部共用部分」（区分所有法第３条）が入っていないことに注意。
★一部共用部分の例：
「一部共用部分」とは、具体的には、１棟のマンション内で下がスーパーのような店舗、上が住居用の構造となっており、店舗部分には、居住部分とは明らかに別途の従業員専用入り口やお客を対象にした出入口があり、一方、住居部分に対しては、店舗部分とは明らかに別途に住居者専用の出入口や居住階専用のエレベーターがある場合を考えてください。
通称、「下駄ばきマンション」ともよばれることのあるマンションを想定しています。
★１つの区画の団地での管理の最小単位は、基本的に各棟であり、各棟の区分所有者の団体（棟の管理組合）が存在し、また団地全体の区分所有者の団体（団地管理組合）があってもいい。
さらに、独立した戸建群でもその戸建ての人たちが共有する集会所・ゴミ置き場などがあれば団地に含めることができる。（一団地内に複数の管理組合が存在することもある。）
キーワードは、土地や建物、そして集会所などの附属施設が「共有」関係にあること。共有物の変更を民法で定める「共有者全員の合意」から、団体の存在を認めてその団体の管理に移し「多数決」にした。1棟の管理でも用いた区分所有法独自の発想。
通常の団地というと都心部では複数のマンション棟だけで構成される形態を想像しますが、郊外において大手のデベロッパー（例えば、地方公共団体やUR都市機構など）では、新規開発した１つの区画内を駅の近くではマンションとし、その外側は、戸建ての住宅で分譲することが多い。その場合、集会所などは、マンションの人たちと戸建ての人の共有として、互いに利用できる形態がある。
その場合でも区分所有法で対応できるようにしたということ。
★第２章 「団地」の構成
今まで説明してきました第１章は、区分所有権が存在する１棟の建物についての規定でしたが、ここからは、複数の建物の関係を規定する「第２章 団地」に入ります。
「第２章 団地」は、第６５条から第 ７１条 ７０条 までで構成されています。
まず、現在の区分所有法の構成の確認です。
区分所有法は、５章 ３章 構成になっています。
第1章（第1条から第 ６４条の８ ６４条 まで）を「建物の区分所有」とし１棟における規定で、
第６５条から第 ７１条 ７０条 までを、第２章「団地」とし、
令和８年４月１日施行の改正区分所有法で新たに、
第３章 建物が滅失した場合における措置
第１節 専有部分のある建物が滅失した場合における措置（第７２条～第７７条）
第２節 団地内の建物が滅失した場合における措置（第７８条～第８５条）
第４章 所在等不明区分所有者等の除外等に関する裁判手続（第８６条～第９０条）
を加え、以前からある 罰則は
第５章 罰則（第９１条・第９２条）になり
最後は、
附則
という、長い構成になりました。
そして、第２章の「団地」の規定の内容は、
第６５条は、団地とはなにか
第６６条は、１棟の規定を準用する
第６７条は、団地の共用部分
第６８条は、団地での規約
第６９条は、面倒な団地での特定の建物の建替え
第７０条は、団地全体（一括）での建替え
で、あったのに、令和８年４月１日施行の改正区分所有法で
第７１条として、団地内建物敷地売却決議 を新規・追加して
います。
★区分所有法第６５条は団地管理団体（団地管理組合）の成立に関する規定です。
区分所有法で第２章となる構成の「団地の章」の始まりの第６５条は、第３条で規定した「”区分所有者”の団体」のように、まず、区分所有法における「”団地建物の所有者”の団体」が成立する要件を定めています。
区分所有法第３条でも説明しましたように、区分所有法ではマンションなど区分所有建物の所有者の集団を単に「区分所有者の団体」と規定し、「管理組合」の言葉を使用していませんが、「区分所有者の団体」は一般には管理組合と呼ばれています。
それと同じように団地での管理でも、この[「団地建物所有者」の団体は、区分所有法では「団地管理組合」とは正式に呼ばれていませんが、「団地管理組合」と捉えても問題はありません。
復習となりますが、区分所有法第３条で規定する、1棟の建物においては、建物の部分である１つの専有部分（室）を中心とした区分所有の関係が存在し、その棟において
①集会を開いて物事を決めたり、（集会を開く）
②みんなが守る規約を決めたり、（規約を定め）
③自分で管理するのが面倒なので管理者に任せたり（管理者を置く）
することが出来ました。
この区分所有法第３条で定める１棟の管理運営関係を延長・拡大し、つまり、複数の区分所有者が建物だけでなくその敷地や集会所などの附属施設を区分所有者全員で管理する方法は、複数の棟の建物の所有者間に１棟の場合と同じように、駐車場や集会所などの共有物が存在し、それらの所有者が管理を行う場合にも適用が可能という発想から、区分所有法がとった次のステップは、１つの区画内にある複数の棟の所有者がまとまって建物群を管理する団体（団地管理組合）を結成できるとしています。
なお、元々ある１棟の区分所有者の団体（棟の管理組合）の存在と、１つの区画内にある複数棟と戸建からなる「団地管理組合」は重ねて考えることができます。
注意する点は、第１章の「建物の区分所有」の適用はマンションのような1棟の区分所有建物だけであり、戸建てには適用がなかったのですが、第２章の「団地」関係では、区分所有建物でない「戸建」の集まりでも適用が可能であり、また区分所有建物と戸建が混在してもかまわないという勉強する者にとっては、どうして戸建てがはいるのかという複雑な点です。
これは、区分所有法設定の過程で、もともと戸建て団地として分譲された建物群において、その敷地（私道）や集会所ゴミ置き場など附属施設を戸建ての所有者達で共有し、その附属施設を共同管理をする場合をも想定して立法された経緯によるものです。
今の都市部では、戸建てだけの分譲団地は少なくなり、マンション（区分所有建物）群だけの団地にその適用が移っていますが、個人の所有権である戸建ての関係まで、多数決によって決めるという団体法の区分所有法の体系に組み込むとは、大変な法理論です。
★団地管理団体（団地管理組合）の成立の要件
区分所有法で定める団地を管理する団地建物所有者の団体の成立要件は、
①一団地内（１つの区画内）に数棟の建物があること、
②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属すること
とされています。
①の要件である「一団地内に数棟の建物があること」の「一団地」とは特別な法律用語ではなく、ひとかたまりの土地、一定範囲の土地という程度の意味であり、特に不動産登記法上で、対象の建物群が１筆の土地の上にある必要はなく、数筆の土地にまたがった区画であってもかまいません。
①の要件としては、２つ以上の建物、つまり複数（数棟）の建物の存在が最低限として必要であることに尽きます。
この場合の建物群にはマンションなど区分所有のある建物（専有部分がある建物）が複数棟ある場合、また、単独所有の家（戸建）が複数戸ある場合、また、それら区分所有建物と戸建とが混在していてもかまいませんが、①の要件を満たす最低条件としては、複数の、つまり最低２棟（戸建てなら２軒）以上の建物の存在が必須となります。
②の要件の「その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属すること」は、この一団地内に当然土地（敷地）は必要ですが、立体駐車場や別棟の集会所などの附属施設も存在している場合も含めて、それらが、ある人の単独所有でなく、当該数棟（戸建なら数軒）の建物所有者（戸建の所有者と区分所有者を含む）の「共有（借地権等の場合は準共有＝これらに関する権利）」に属することです。
区分所有法で今後も良く出てきます「これらに関する権利を含む」とは、敷地利用権が、所有権を複数の人が有する「共有」とは限らず、地上権や借地権など、「準共有」の場合もあるからです。
この用語は、記憶しておいてください。
一定範囲（1つの区画）の敷地内に複数の棟がある団地があっても、その土地や集会所などの附属施設が、ある１棟の区分所有者たちだけの共有に属しているだけでは、区分所有法での団地関係は成立しません。
例えば、A、B、Cと３棟の建物が一定の範囲内の土地（敷地）の上に建っていてその敷地は、ABC棟の３棟の区分所有者たちによる共有であっても、その団地内に存在する附属施設の集会室が、A棟の区分所有者たちだけの共有になっているような場合には、その集会室は、当然にはABC全体の団地の管理には取り込めません。
集会室を共有していない他のBC棟の人たちには、集会室を持っているという権利「共有関係がないため」使用する権利がないからです。
この場合の集会室のような一部の共有者だけに属する土地や附属の施設は、そこの権利者の特別多数が納得したという特定の手続き（第６８条）を経て「規約」を定めなければ、全体の団地としての管理内には組み込めません。
一般的には、一区域内にある土地（敷地）や立体駐車場、別棟の集会所などは、これらの者の全員の共有となるでしょうが、必ずしも全員である必要はなく、共有関係にない者がいればこの団地という団体に属さないことになるにすぎません。
ここ第６５条で規定される団地関係成立の核となるのが、土地又は附属施設が「共有」であることです。
★団地管理組合と棟別管理組合は並立する
上記の ①一団地内（１つの区画内）に数棟の建物があること、
②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属すること
の２つの要件を満たすと、その共有者全員を構成員とする団地建物所有者の管理団体、つまり「団地管理組合」が成立します。
これを、逆に言い換えますと、団地管理組合は①と②の双方を満たす場合にしか成立しませんから、たとえ外見上はまとまった一団地であっても、法律的にその団地内の土地又は附属施設が、全員の共有（準共有）関係ではなく、その一部の者の共有（準共有）でしかない場合には団地管理組合は当該一部の者の範囲でしか成立しないということです。
また、①と②の要件を満たせば区分所有法で団地管理組合は成立しますから、２つの要件を満たす限り団地管理組合はいくつでも成立するということになります。
ただし、複数の団地管理組合で互いに構成員の一部が重なり合っても、管理対象の異なるこれらの団地管理組合が１つに融合されるものではなく別個独立に存立しますが、管理対象が完全に重なり合う場合には複数の団体を並立させる意味がありませんから全体を管理する団地管理組合 １つが成立します。
これらの場合において、団地管理組合と棟別管理組合とは別個の団体ですから団地管理組合と棟別管理組合が並立することは当然です。
この意味から、「義務違反者に対する措置（第５７条～）」などは、団地に準用がないともなります。
★土地又は附属施設の権利を組合員が共有（準共有）すること ～共有によって、管理対象にできる～
区分所有法における団地成立の要件である、「土地又は附属施設の権利を共有（準共有＝その他の権利）すること」の場合においては、当該土地や集会所などの附属施設を目的とする所有権、借地権、賃借権等の権利は同種のものであることが必要であり、土地の半分を共有、残りの半分を準共有というのはかまいませんが、同一の土地について所有者群と借地人群が別々に存在する場合は同一の団地管理組合とはなりません。
これは例えば集会室や立体駐車場などの附属施設は一部の者が所有し、敷地は他の複数の者が賃借しているような場合には、所有者（貸主）群と賃借人群を統合した団体は成立しないということです。
団体を結成できるのは統一的な取扱いにより管理の便をはかるためであり、権利が異なっては統一的な取扱いができないからです。
◎同様に、土地や附属施設の共有（準共有）という要件を満たすためには、条文上は明確ではありませんが、団地管理組合の構成員がその全部を共有（準共有）する必要があります。
なぜなら、当該土地や附属施設が団地管理組合とそれ以外の第三者との共有（準共有）となっていると、当該土地や附属施設の管理を定める団地管理組合の規約や集会の決議は、団地管理組合に属しない第三者を拘束することはできず、この場合には民法の共有や、借地借家法その他の法規で規律されることになり、民法の特別法たる区分所有法を適用出来ません。
区分所有法第４６条参照
なお、①一団地内（１つの区画内）に数棟の建物があること,
②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属すること
の①と②の要件を満たさない場合においても、同一物の管理を共同で行おうとする場合は、権利の移転等により①と②の要件を満たして「団地管理組合」を成立させるか、若しくは全員の合意により民法上の「組合契約」を成立させる必要があります。
★「これらに関する権利を含む」とは
本第６５条で「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には．．．」とカッコ書きの「これらに関する権利を含む」は、一つの区画内に数棟の建物があり、その数棟の建物の所有者が区画内の土地または附属施設を「共有」している場合だけでなく、たとえば、土地についての賃借権や地上権、または集会所などの附属施設の賃借権を「準共有」していても、、第６５条の団地関係が適用できるというものです。
注：共有・・・土地や建物の「所有権」を複数で有すること
準共有・・・1つの土地の借地権など、「所有権以外の財産権」を複数の人が有する状態（民法第２６４条）
★団地管理組合としての成立要件具備の効果
上記、①一団地内（１つの区画内）に数棟の建物があること,
②その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属すること
の①と②の要件は、区分所有法で定める団地管理組合の成立要件であると共に存続要件でもあり、またその構成員資格の取得・存続要件でもあります。
従って、一旦、団地管理組合が成立しても、何らかの事情で①または②の要件がなくなれば団地管理組合はなくなりますし、一団地内で新しく建物所有者が土地や附属施設の権利を取得すれば構成員として加入し、既存の構成員の一部が土地や附属施設の権利を失えば団地管理組合から離脱することになります。
◎なお、注意すべきは、ここで規定されている団地の場合は、戸建ても入っているため土地（敷地利用権）と建物（区分所有権）の分離処分を禁じた、一体性の原則（区分所有法第２２条 参照）が適用になりませんし、団地管理組合の構成員は建物の権利と団地を成立させている土地または附属施設の権利の双方を有する必要がありますから構成員の地位を承継させるためにはこの双方の権利を承継させる必要があるということです。
そのため、第８条の特定承継人が存在しない場合も生じます。
★団地管理組合の目的 ～管理の簡素化～
団地管理組合は、構成員全員の共有（準共有）に属するその団地内の土地、附属施設の管理を行うことを目的とするほか、専有部分のある建物即ちマンションのような区分所有建物ならその建物の管理は出来ます。
一方、区分所有建物でない、複数の戸建群によって通路やその附属施設である集会所などにより団地関係が成立している場合には、その区画内で戸建て所有者たちの共有（準共有）である通路や集会所は、管理の対象にできますが、戸建ての建物（家）本体は、団地として管理の対象にはなりませんから注意してください。
繰り返しになりますが、この１区画全体を管理する団地管理組合と、各棟を管理する各棟管理組合は並存しますから、各棟の管理は各棟の管理組合で管理するのが原則ではありますが、管理組織が複数の場合は各棟を包含する大きな組織が纏めて統括した方が管理の省力化・統一化を図れるというのが区分所有法で団地の規定を設定している趣旨です。
団地内での共有物である土地やその附属施設に対する権限や負担は、マンションのような区分所有建物の所有者と戸建ての所有者では、かなり異なりますから、似たような建物群で構成される旧住宅公団（現 都市再生機構）の分譲団地のような場合や大手デベロッパーによる纏まった大規模開発地でないと団地全体での管理は複雑になる恐れもあります。
なお、「専有部分のある建物」という定義は、一人が一棟を全部所有していて棟別管理組合が不存在の場合も含みますが、区分所有建物を含まない単独所有建物（戸建て）の場合は、戸建ての所有者が管理するほうが簡便ですから対象からは除外されます。
★団地管理組合の権限等 ～適用が民法から区分所有法に変わる ～ → 全員の合意から多数決へ
区分所有法で定める団地管理組合が成立すると、団地に対する適用法規が共有物の保存・管理行為以外は「全員の合意（同意）」が必要な民法から、多数決で広範な処理が可能な区分所有法に変わりますから、その構成員は棟別の区分所有者の団体（管理組合）の場合と同様に、本第６５条により、
①団地として集会を開き、
②団地の管理規約を作り、
③団地全体としての管理者を選任すること
ができるようになります。
★団地として集会を開くことができる
集会の開催や招集手続きは、次の第６６条により、１棟の規定の第３４条から第４６条までが、読み替えで準用されます。
★規約の設定ができる
規約の設定・変更廃止や保管などは、これも、次の第６６条により、１棟の「規約」に関する規定の第３０条１項、同３項から５項第３１条１項第３３条までが、読み替えで準用されます。
注：第３２条の公正証書による規約の設定は、別途第６７条があるので準用に入っていません。
★管理者を置くことができる
管理者の選任や権限委任そして区分所有者の責任なども、これも、次の第６６条により、１棟の「管理者」に関する規定の第２５条から第２６条、第２８条と第２９条が、読み替えで準用されます。
注：第２７条の「管理所有」は、団地では準用がありません。
また、団地管理組合を法人化することも、１棟での第８節 管理組合法人に関する規定区分所有法第４７条（管理組合法人）以下（第５６条の７まで）の適用がありますから、団地の集会で団地建物所有者及び議決権の各３／４以上の賛成を得て登記すれば、法人化が可能となります。（第６６条参照）
＜参照＞ 区分所有法 第６６条 第４７条の準用 読み替えあり
（令和８年４月１日施行で改正あり）
第六節 管理組合法人
（成立等）
第四十七条 第三条 → 第６５条 に規定する団体は、 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 及び 議決権（注：下の第３８条）の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２ 前項の規定による法人は、 団地 管理組合法人と称する。
３ この法律に規定するもののほか、 団地 管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。
４ 団地 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。
５ 団地 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、 団地 管理組合法人につき効力を生ずる。
６ 団地 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
（以下、略）
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議決権 区分所有法 第３８条 読み替えあり
（令和８年４月１日施行で改正あり）
（議決権）
第三十八条 各 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 の議決権は、規約に別段の定めがない限り、 第十四条に定める 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の 価格の 割合による。
（注意：団地での議決権は、専有部分の面積（第１４条）ではなく、土地等の持分です。）
★団地管理組合の管理対象物
団地管理組合の管理の対象物は、その団地内の土地又は附属施設及び専有部分のある建物（区分所有建物）ですが、そのすべてが”当然に（なんの要件も必要としないで）”団地管理組合の管理の対象物にはなりませんので注意してください。
団地管理組合の管理の対象物には、
①その土地または附属施設（集会所、駐車場、広場など）（第６５条）
②規約で管理することになった土地及び附属の施設（第６６条参照）
③規約によって管理することになった建物の共用部分（第６６条） があります。
このうち、①その土地または附属施設は”当然に（なんの要件も必要とせず）”団地建物所有者の団体（団地管理組合）の管理対象となりますが、②の規約で管理することになった土地及び附属の施設と
③の規約によって管理することになった建物の共用部分の管理は”任意”であることに注意してください。
団地の建物の所有者が共有している１棟での「共用部分」にあたる集会所や駐車場など附属の施設は、区分所有法第６５条の規定により当然に「団地建物所有者の団体（団地管理組合）」の管理の対象には入りますが、それだけでは、”当然”には、区分所有法上での「団地共用部分」にはなりません。
団地の共用部分とするには、規約で規定する必要があります。（第６７条）
集会所や駐車場など附属の施設が規約によって「団地共用部分」となると、「分離処分の禁止（第１５条）」などが、適用になります。
棟のところでも説明しましたが、法律上、所有（共有）していることと管理する方法は、別です。
管理方法は、区分所有法によって多数決で変更が可能ですが、法律上の権利：所有権は、多数決では変更できません。
★団地管理組合と各区分所有建物（棟別）の管理組合は並立する ～個別の棟だけに適用される規定と団地の規定がある～
団地管理組合が各区分所有建物を全体として管理する場合には、個別の各棟の管理組合は存在していても、団地管理組合が全体として管理を行い、その棟の管理を行いません。
しかし、面倒なことに、
・規約敷地（第５条）、
・敷地利用権（第２２条）、
・義務違反者に対する措置（第５７条２項など）、
・復旧及び建替（第６１条、第６２条）
・建物更新（第６４条の５）～
など、単独の区分所有建物を前提とした規定は、団地関係には適用されず、各区分所有建物（棟別）の集会で決める必要があります。
区分所有法で棟別の規定を多く準用しています次の第６６条では、これらの条文が除外されていますので注意してください。
区分所有法第１章でのあらゆる規定が、第２章の団地の管理に準用されていないことに、注意。
なお、本第６５条は団地管理組合の総則的な規定であり、団地管理組合およびその構成員の具体的な権限等に関しては、次の第６６条以下の規定が定めています。
★本当にこの条文を始めとし、区分所有法内に「戸建て」を入れたため団地関係は理解が難しい。
私も理解の手助けとして大分イラストを入れましたが、団地成立の図としては、下の平成２３年 マンション管理士試験 「問１１」がいい例ですので参考にしてください。
｛設問-1｝平成２３年 マンション管理士試験 「問１１」
〔問 11〕下図のとおり、専有部分のある建物であるＡ～Ｄ棟等がある場合において、区分所有法の規定によれば、団地関係（この問いにおいて、区分所有法
第65条の団地建物所有者の団体をいう｡）はいくつ成立するか。ただし、規約に別段の定めはないものとし、団地関係は重層して成立するものとする。
＊全体の解説をします。
まず、区分所有法第６５条の規定は、
「（団地建物所有者の団体）
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」です。
ここでの、 団地の団体の構成要件は、
①１団地内に数棟の建物があること、
②その団地内での土地又は附属施設が、数棟の所有者の共有になっている
ことです。
この２つの要件が満たされる必要があります。（この場合、マンション＝区分所有建物 に限らず、戸建でもこの団地関係に入りますので、注意してください。）
それでは、１つの区画（敷地）に、２つ以上の建物があり、土地なり附属施設（ごみ集積所や立体駐車場）が、数棟の建物の所有者全員の共有（賃借権や地上権などの準共有でも可）になっているものを、以下の図で見ていきましょう。
ア（Aのごみ集積所＝附属施設）．．．これは、A棟、B棟の敷地上にありますが、A棟だけの共有とありますから、団地関係にはありません。
イ（A、Bの敷地＝土地）．．．これは、A、B、２棟という複数の建物があり、また、A、B、２棟の区分所有者全員の共有ですから、ABによる団地関係を構成します。
ウ（A、B、Cの立体駐車場＝附属施設）．．．これも、団地内に複数の建物があり、また、A、B、C ３棟の共有ですから、ABCによる団地関係を構成します。Ｃ棟がＡＢの敷地上になくても構いません。
エ（A、B、C、Dの通路＝土地）．．．この通路（土地）も、１区画内に、A、B、C、D棟があり、A、B、C、D棟での共有ですから、ABCDによる団地関係を構成します。
オ（C棟があるCの敷地）．．．ここは、C棟だけの共有ですから、団地関係は成立しません。これは、隣のD棟があるDの敷地でも同様です。
カ（C、Dの立体駐車場＝附属施設）．．．ここも、団地内に、C、D棟があり、C、D棟の共有関係がありますから、CDによる団地関係を構成します。
キ（B、C、Dのごみ集積場＝附属施設）．．．ここも、団地内に、Ｂ，C、D棟があり、B、C、Dの共有関係がありますから、BCDによる団地関係を構成します。Ｂ、Ｃ棟がＤの敷地上になくても構いません。
１ 二つ
２ 三つ
３ 四つ
４ 五つ
答え：４ （５つ。イ、ウ、エ、カ、キ）
｛設問-２｝以下の記述は正しいか。
＊集会所のみを共有する１戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。
Ｘ 誤っている。 戸建てでも、団地関係を構成し、その団地管理組合は法人になれる。
区分所有法での団地には戸建も入ります。区分所有法で規定する団地は、区分所有法第６５条
「（団地建物所有者の団体）
第六十五条 一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」とあり、
団地と呼ばれるための要件は、
①団地内に数棟の建物があり
②その団地内の土地又は附属施設を共有であれば可能です。
そこで、マンションだけでなくても、数棟の戸建であっても、団地内で集会所を共有するのであれば、団地管理組合を構成できます。
次に法人化ですが、これは、区分所有法第６６条 「（建物の区分所有に関する規定の準用）」の中で、第六十六条 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。（以下略）」とあり、
管理組合の法人化を規定します区分所有法第４７条等が準用されますから、団地管理組合を法人化できます。
＊戸建ての団地管理組合について ～自治会（町内会）でいい？～
解説のように、戸建て住宅群でも区分所有法で定める
①一つの区画（団地）内に複数の戸建て住宅があり、
②その複数の戸建て住宅の所有者が、土地（私道も含む）や集会所等を共有していれば、
区分所有法の団地関係の適用となります。
だけど、この規定、戸建ての住宅群を団地として区分所有法に取込むメリットってあるのかな。
マンション群で構成される団地であれば、区分所有法に団地として規定する意味も分かるけど、戸建て住宅群で集会所を管理するなら、これはもう自治会（町会）でも、地方自治法で認められている「認可地縁団体」として認可を得て不動産登記ができる方法もある。
戸建ての所有者は、「共有」という権利を地方自治体へ移して、集会所は公民館とし、敷地も公園とかにした方が将来に渡って自分が持っている家の売買も簡単になると思う。
自治会なら地方自治体からの補助金がでるケースもある。
戸建ての住宅群を団地管理組合とするなら、土地を分筆して住宅が増えたり、また空き家になった時の対応や議決権、管理費の滞納など規約の内容を考えただけで面倒である。
だいたい、戸建て住宅の購入者が区分所有法の適用である「団地」だと不動産業者に説明されて理解できるとは思えない。
区分所有法の団地に「戸建て」を取込むことは納得がいかない。
町内会に加入は任意だとしても、変更して欲しい規定です。
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第六十六条 |
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（旧１項） 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条までの規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定（第五十五条第一項第一号を除く。）中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、第七条第一項中「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設（以下「土地等」という。）」と、「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中「共用部分」とあり、第二十六条第一項中「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第二十九条第一項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中「第十四条に定める」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の」と、第三十条第一項及び第四十六条第二項中「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、第三十条第三項中「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等（土地等に関する権利を含む。）又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設（これらに関する権利を含む。）若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三十五条第五項中「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、第四十六条第二項中「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四十七条第一項中「第三条」とあるのは「第六十五条」と、第五十五条第一項第一号中「建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、その共用部分）」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）」と、同項第二号中「建物に専有部分が」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。 |
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第六十六条 （＊注：平成２０年１２月１日施行の改正内容） |
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（旧１項） 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定（第五十五条第一項第一号を除く。）中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、「管理組合法人」とあるのは「団地管理組合法人」と、第七条第一項中「共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設」とあるのは「第六十五条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設（以下「土地等」という。）」と、「区分所有権」とあるのは「土地等に関する権利、建物又は区分所有権」と、第十七条、第十八条第一項及び第四項並びに第十九条中「共用部分」とあり、第二十六条第一項中「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設」とあり、並びに第二十九条第一項中「建物並びにその敷地及び附属施設」とあるのは「土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第十七条第二項、第三十五条第二項及び第三項、第四十条並びに第四十四条第一項中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と、第二十九条第一項、第三十八条、第五十三条第一項及び第五十六条中「第十四条に定める」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の」と、第三十条第一項及び第四十六条第二項中「建物又はその敷地若しくは附属施設」とあるのは「土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物」と、第三十条第三項中「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）」とあるのは「建物若しくは専有部分若しくは土地等（土地等に関する権利を含む。）又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設（これらに関する権利を含む。）若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分」と、第三十三条第三項、第三十五条第四項及び第四十四条第二項中「建物内」とあるのは「団地内」と、第三十五条第五項中「第六十一条第五項、第六十二条第一項、第六十八条第一項又は第六十九条第七項」とあるのは「第六十九条第一項又は第七十条第一項」と、第四十六条第二項中「占有者」とあるのは「建物又は専有部分を占有する者で第六十五条に規定する団地建物所有者でないもの」と、第四十七条第一項中「第三条」とあるのは「第六十五条」と、第五十五条第一項第一号中「建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）」と、同項第二号中「建物に専有部分が」とあるのは「土地等（これらに関する権利を含む。）が第六十五条に規定する団地建物所有者の共有で」と読み替えるものとする。 第六十六条第一項中「第五十六条まで」を「第五十六条の七まで」に改める。 |
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第六十六条 ＊令和８年４月１日施行 （注：読み替えを表にしている。） |
| 第七条、第八条、第十七条から第十九条まで並びに前章第四節（第二十七条を除く。）、第五節（第三十条第二項、第三十一条第二項及び第三十二条を除く。）及び第八節の規定は、前条の場合について準用する。この場合において、これらの規定（第五十五条第一項第一号を除く。）中「管理組合法人」とあるのは、「団地管理組合法人」と読み替えるほか、次の表の上欄に掲げる規定中同表の中欄に掲げる字句は、それぞれ同表の下欄に掲げる字句に読み替えるものとする。 |
| 上欄 | 中欄 → | 下欄 （読み替える） |
| 第七条第一項 | 区分所有者は | 団地建物所有者（第六十五条に規定する団地建物所有者をいう。以下同じ。）は |
| 共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設 | 同条に規定する場合における当該土地若しくは附属施設（以下「土地等」という。） | |
| 区分所有者に | 団地建物所有者に | |
| 区分所有権 | 土地等に関する権利、建物又は区分所有権 | |
| 注：条文と読み替え （先取特権） 第七条 、 につき他の 対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の 対して有する債権について、債務者の （共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき 対して有する債権についても、同様とする。 ２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。 ３ 民法第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。 |
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| 第八条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （特定承継人の責任） 第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる の特定承継人に対しても行うことができる。 |
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| 第十七条第一項 、二項 | 共用部分 | 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分（以下「団地管理対象物」という。） |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| （ 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分（以下「団地管理対象物」という。） の変更） 第十七条 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分（以下「団地管理対象物」という。） の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、 （議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。 --------------------------------------------------- ２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。 |
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| 第十七条第三項 | 共用部分 | 団地管理対象物 |
| 専有部分の保存行為又は専有部分の性質 | 建物若しくは専有部分の保存行為又は建物若しくは専有部分の性質 | |
| 専有部分の保存行為等 | 建物又は専有部分の保存行為等 | |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ３ 第一項の決議により の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該 の変更に伴い必要となる を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において「 」という。）は、集会において、 の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。 |
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| 第十七条第四項 | 専有部分の保存行為等 | 建物又は専有部分の保存行為等 |
| なる専有部分 | なる建物又は専有部分 | |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ４ 前項の決議をする場合において、 の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象と の の利用状況、当該専有部分の保存行為等について が支払つた対価その他の事情を考慮して、 間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。 |
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| 第十七条第五項 | 共用部分 | 団地管理対象物 |
| ５ の設置若しくは保存に瑕疵（かし）があることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵かしの除去に関して必要となる の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。 |
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| 及び第十八条第一項 | （共用部分の管理） 第十八条 の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。 --------------------------------------------------- ２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 --------------------------------------------------- ３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。 |
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| 第十八条第四項 | 共用部分 | 団地管理対象物 |
| 専有部分 | 建物又は専有部分 | |
| ４ 第一項本文の決議により の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該 の管理に伴い必要となる の保存行為等は、集会の決議で決することができる。 --------------------------------------------------- ５ 前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。 |
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| 第十八条第六項 | 共用部分 | 団地管理対象物 |
| ６ につき損害保険契約をすることは、 の管理に関する事項とみなす。 |
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| 及び第十九条 | （ の負担及び利益収取） 第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、 の負担に任じ、 から生ずる利益を収取する。 |
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| 注：第２０条は準用なし | （管理所有者の権限） 第二十条 第十一条第二項の規定により規約で共用部分の所有者と定められた区分所有者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う。この場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる。 ２ 前項の共用部分の所有者は、第十七条第一項に規定する共用部分の変更をすることができない。 |
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| 前章第４節 | 第２５条～（管理者の規定） 注：第２７条（（管理所有）は除く | |
| 第二十五条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （選任及び解任） 第二十五条 は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。 ２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各 は、その解任を裁判所に請求することができる。 |
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| 第二十六条第一項 | 共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項において「共用部分等」という。） | 団地管理対象物 |
| （権限） 第二十六条 管理者は、 団地管理対象物 を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 |
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| 第二十六条第二項 | 共用部分等 | 団地管理対象物 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ２ 管理者は、その職務（第十八条第六項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金並びに について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金（以下この条及び第四十七条において「保険金等」という。）の請求及び受領を含む。第四項において同じ。）に関し、 （保険金等の請求及び受領にあつては、保険金等の請求権を有する者（ 又は であつた者（書面又は電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）による別段の意思表示をした であつた者を除く。）に限る。以下この条及び第四十七条において同じ。）。同項において同じ。）を代理する。 --------------------------------------------------- ３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 |
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| 第二十六条第四項及び第五項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、 のために、原告又は被告となることができる |
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| ５ 管理者は、次の各号に掲げるときは、遅滞なく、それぞれ当該各号に定める者にその旨を通知しなければならない。この場合における に対する通知については、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。 一 前項の規約によりその職務に関し原告又は被告となつたとき 二 前項の規約により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者 三 前項の集会の決議により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者（ を除く。） |
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| 注：第２７条は除く | （管理所有） （注：準用がない） 第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。 ２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。 |
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| 第２８条 （委任の規定の準用） 第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。 |
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| 第二十九条第一項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| 第十四条に定める | 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の | |
| （区分所有者の責任等） 第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき がその責めに任ずべき割合は、 割合と同一の割合とする。 |
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| 第二十九条第一項ただし書 | 建物並びにその敷地及び附属施設 | 団地管理対象物 |
| ただし、規約で の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。 |
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| 第二十九条第二項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ２ 前項の行為により第三者が に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。 |
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| 第五節 規約及び集会 | 第３０条～第４６条 | |
| 第三十条第一項 | 建物又はその敷地若しくは附属施設 | 土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| （規約事項） 第三十条 の管理又は使用に関する 相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。 --------------------------------------------------- 注：下の第３０条２項は、準用しない。 ２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。 |
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| 第三十条第三項 | 専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。） | 建物若しくは専有部分若しくは土地等（土地等に関する権利を含む。）又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設（これらに関する権利を含む。）若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ３ 前二項に規定する規約は、 建物若しくは専有部分若しくは土地等（土地等に関する権利を含む。）又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設（これらに関する権利を含む。）若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分 につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、 間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。 |
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| 第三十条第四項、第三十一条第一項及び第三十三条第一項ただし書 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ４ 第一項及び第二項の場合には、 以外の者の権利を害することができない。 --------------------------------------------------- ５ 規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。 |
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| （第三十一条第一項） | （規約の設定、変更及び廃止） 第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、集会において、 （議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 --------------------------------------------------- 注：下の第３１条２項は、準用しない。 ２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。 |
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| 注第３２条は準用しない | 注：下の第３２条は、準用しない。（別途、第６７条２項で同様な規定があるから） （公正証書による規約の設定） 第三十二条 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。 |
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| （第三十三条第一項ただし書） | （規約の保管及び閲覧） 第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。 ただし、管理者がないときは、建物を使用している 又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。 --------------------------------------------------- ２ 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。 --------------------------------------------------- ３ 規約が電磁的記録で作成されているときは、第一項の規定により規約を保管する者は、前項の規定による当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の請求をした利害関係人の承諾を得て、当該電磁的記録に記録された情報を電磁的方法により提供することができる。この場合において、当該規約を保管する者は、同項の規定による閲覧をさせたものとみなす。 |
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| 第三十三条第四項 | 建物内 | 団地内 |
| ４ 規約の保管場所は、 の見やすい場所に掲示しなければならない。 |
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| 第三十四条第三項から第五項まで及び第三十五条第一項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （集会の招集） 第三十四条 集会は、管理者が招集する。 --------------------------------------------------- ２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。 --------------------------------------------------- ３ （議決権を有しないものを除く。第五項において同じ。）の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。 ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 |
||
| ４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした は、集会を招集することができる。 |
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| ５ 管理者がないときは、 の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。 ただし、この定数は、規約で減ずることができる。 |
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| （第三十五条第一項） | （招集の通知） 第三十五条 集会の招集の通知は、会日より少なくとも一週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して、各 （議決権を有しないものを除く。）に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。 |
|
| 第三十五条第二項 | 専有部分 | 建物又は専有部分 |
| ２ が数人の共有に属するときは、前項の通知は、第四十条の規定により定められた議決権を行使すべき者（その者がないときは、共有者の一人）にすれば足りる。 |
||
| 第三十五条第三項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| 専有部分 | 建物又は専有部分 | |
| ３ 第一項の通知は、 が管理者に対して通知を受けるべき場所を通知したときはその場所に、これを通知しなかつたときは の所有する が所在する場所にあててすれば足りる。この場合には、同項の通知は、通常それが到達すべき時に到達したものとみなす。 |
||
| 第三十五条第四項 | 建物内 | 団地内 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ４ に住所を有する 又は前項の通知を受けるべき場所を通知しない に対する第一項の通知は、規約に特別の定めがあるときは、 の見やすい場所に掲示してすることができる。 この場合には、同項の通知は、その掲示をした時に到達したものとみなす。 |
||
| 第三十六条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （招集手続の省略） 第三十六条 集会は、 （議決権を有しないものを除く。）全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。 |
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| 第３７条 （決議事項の制限） 第三十七条 集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。 ２ 前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。 ３ 前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。 |
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| 第三十八条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| 第十四条に定める | 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の | |
| （議決権） 第三十八条 の議決権は、規約に別段の定めがない限り、 割合による。 |
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| 第三十八条の二第一項 | 区分所有者を | 団地建物所有者を |
| 当該区分所有者 | 当該団地建物所有者 | |
| 所在等不明区分所有者 | 所在等不明団地建物所有者 | |
| の区分所有者 | の団地建物所有者 | |
| 一般区分所有者 | 一般団地建物所有者 | |
| （所在等不明区分所有者の除外） 第三十八条の二 裁判所は、 知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、 （次項において「 」という。）以外 （以下この項及び第三項において「 」という。）又は管理者の請求により、 による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。 |
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| 第三十八条の二第二項 | 所在等不明区分所有者 | 所在等不明団地建物所有者 |
| 建物が | 土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。以下この項において同じ。）の共有者である団地建物所有者の所有に係る団地内の建物が | |
| 建物に係る敷地利用権を有する者又は当該建物の附属施設（これに関する権利を含む。）の共有持分を有する者が開く | 土地又は附属施設について開かれる | |
| ２ 前項の裁判により であるとされた者は、前条の規定にかかわらず、集会における議決権（当該裁判に係る 土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。以下この項において同じ。）の共有者である団地建物所有者の所有に係る団地内の建物が 滅失したときは、当該 土地又は附属施設について開かれる 集会における議決権）を有しない。 |
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| 第三十八条の二第三項 | 一般区分所有者 | 一般団地建物所有者 |
| ３ の請求により第一項の裁判があつたときは、当該 は、遅滞なく、管理者にその旨を通知しなければならない。 |
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| 第三十八条の二第三項ただし書 | 建物内 | 団地内 |
| ３ ただし、管理者がないときは、その旨を の見やすい場所に掲示しなければならない。 |
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| 第三十九条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （議事） 第三十九条 集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した （議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。 ２ 議決権は、書面又は代理人によつても行使することができる。この場合において、書面又は代理人によつて議決権を行使した の数は出席した の数に、当該議決権の数は出席した の議決権の数に、それぞれ算入する。 ３ は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によつて議決権を行使することができる。この場合においては、電磁的方法による議決権の行使を書面による議決権の行使とみなして、同項後段の規定を適用する。 |
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| 第四十条 | 専有部分 | 建物又は専有部分 |
| （議決権行使者の指定） 第四十条 が数人の共有に属するときは、共有者は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数をもつて、議決権を行使すべき者一人を定めなければならない。 |
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| 第四十一条並びに第四十二条第三項及び第四項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （議長） 第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した の一人が議長となる。 |
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| （第四十二条第三項及び第四項） | （議事録） 第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。 ２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。 ３ 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した の二人がこれに署名しなければならない。 ４ 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した の二人が行う法務省令で定める署名に代わる措置を執らなければならない。 --------------------------------------------------- ５ 第三十三条の規定（注：規約の保管及び閲覧）は、議事録について準用する。 |
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| 第四十四条第一項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| 専有部分 | 建物又は専有部分 | |
| （占有者の意見陳述権） 第四十四条 の承諾を得て を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。 |
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| 第四十四条第二項 | 建物内 | 団地内 |
| ２ 前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第三十五条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所、会議の目的たる事項及び議案の要領を の見やすい場所に掲示しなければならない。 |
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| 第四十五条第一項及び第二項並びに第四十六条第一項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| （書面又は電磁的方法による決議） 第四十五条 この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、 （議決権を有しないものを除く。次項において同じ。）全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。 ただし、電磁的方法による決議に係る の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。 ２ この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、 全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。 |
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| （第四十六条第一項 ） | （規約及び集会の決議の効力） 第四十六条 規約及び集会の決議は、 の特定承継人に対しても、その効力を生ずる。 |
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| 第四十六条第二項 | 占有者 | 建物又は専有部分を占有する者で団地建物所有者でないもの |
| 建物又はその敷地若しくは附属施設 | 土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物 | |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| ２ は、 の使用方法につき、 が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。 |
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| 第八節 管理組合法人 第四十七条第一項 |
第三条 | 第六十五条 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| 第八節 管理組合法人 → 団地管理組合法人 と読替えること。 （成立等） （議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。 --------------------------------------------------- ２ 前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。 ３ この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。 ４ 管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。 ５ 管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。 |
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| 第四十七条第六項、第八項及び第九項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ６ 管理組合法人は、その事務（保険金等の請求及び受領を含む。第八項において同じ。）に関し、 （保険金等の請求及び受領にあつては、保険金等の請求権を有する者。同項において同じ。）を代理する。 ７ 管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 ８ 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務に関し、 のために、原告又は被告となることができる。 ９ 管理組合法人は、次の各号に掲げるときは、遅滞なく、それぞれ当該各号に定める者にその旨を通知しなければならない。この場合における に対する通知については、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。 一 前項の規約によりその事務に関し原告又は被告となつたとき 二 前項の規約により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者 三 前項の集会の決議により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者（ を除く。） --------------------------------------------------- １０ 一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成十八年法律第四十八号）第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法（平成十六年法律第七十五号）第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。 １１ 第四節及び第三十三条第一項ただし書（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。）の規定は、管理組合法人には、適用しない。 １２ 管理組合法人が存立する場合における第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第三十八条の二第一項及び第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定の適用については、これらの規定（第三十三条第一項本文及び第三十八条の二第一項を除く。）中「管理者」とあるのは「理事」と、第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十八条の二第一項中「管理者」とあるのは「管理組合法人」とする。 １３ 管理組合法人は、法人税法（昭和四十年法律第三十四号）その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項中「普通法人」とあるのは「普通法人（管理組合法人を含む。）」と、同条第二項中「除く」とあるのは「除くものとし、管理組合法人を含む」と、同条第三項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人及び」とする。 １４ 管理組合法人は、消費税法（昭和六十三年法律第百八号）その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。 |
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| 第４８条 （名称） 第四十八条 管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。 ２ 管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。 |
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| 並びに第四十八条の二第二項 | （財産目録及び区分所有者名簿） 第四十八条の二 管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。 ２ 管理組合法人は、 名簿を備え置き、 の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。 |
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| 第４９条 （理事） 第四十九条 管理組合法人には、理事を置かなければならない。 ２ 理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。 ３ 理事は、管理組合法人を代表する。 ４ 理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。 ５ 前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。 ６ 理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。 ７ 理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。 ８ 第二十五条の規定は、理事に準用する。 |
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| 第４９条の２～第４９条の４ （理事の代理権） 第四十九条の二 理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。 （理事の代理行為の委任） 第四十九条の三 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。 （仮理事） 第四十九条の四 理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。 ２ 仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。 |
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| 第５０条～第５２条 （監事） 第五十条 管理組合法人には、監事を置かなければならない。 ２ 監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。 ３ 監事の職務は、次のとおりとする。 一 管理組合法人の財産の状況を監査すること。 二 理事の業務の執行の状況を監査すること。 三 財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。 四 前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。 ４ 第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。 （監事の代表権） 第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。 （事務の執行） 第五十二条 管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。 ２ 前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。 |
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| 第五十二条の二第一項 | 建物並びにその敷地及び附属施設 | 団地管理対象物 |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| 当該建物の区分所有権又は当該建物及び当該建物が所在する土地 | その団地内の建物若しくはその区分所有権又はその団地内の土地等 | |
| （区分所有権等の取得） 第五十二条の二 管理組合法人は、 の管理を行うために必要な場合には、集会において、 （議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議をすることによつて、 と一体として管理若しくは使用をすべき土地を取得することができる。 |
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| 第五十二条の二第二項 | 区分所有権 | 建物又は区分所有権 |
| ２ 管理組合法人は、前項の規定により を取得した場合であつても、第三十八条の規定にかかわらず、当該管理組合法人の集会における議決権を有しない。 |
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| 第五十三条第一項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| 第十四条に定める | 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の | |
| （区分所有者の責任） 第五十三条 管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、 は、 割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。 --------------------------------------------------- ２ 管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。 |
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| 第五十三条第三項及び第五十四条 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ３ 前項の規定は、 が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。 |
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| （第五十四条） | （特定承継人の責任） 第五十四条 の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。 |
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| 第五十五条第一項第一号 | 建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分） | 土地等（これらに関する権利を含む。） |
| （解散） 第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。 一 の全部の滅失 |
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| 第五十五条第一項第二号 | 建物に専有部分が | 土地等（これらに関する権利を含む。）が団地建物所有者の共有で |
| 二 なくなつたこと。 --------------------------------------------------- 三 集会の決議 |
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| 第五十五条第二項 | 区分所有者 | 団地建物所有者 |
| ２ 前項第三号の決議は、集会において、 （議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した 及びその議決権の各四分の三以上の多数でする。 --------------------------------------------------- 注：前項第３号の決議 （解散） 第五十五条 管理組合法人は、次の事由によつて解散する。 一 建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失 二 建物に専有部分がなくなつたこと。 三 集会の決議 --------------------------------------------------- 第５５条の２～第５５条の９ （清算中の管理組合法人の能力） 第五十五条の二 解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。 （清算人） 第五十五条の三 管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。 （裁判所による清算人の選任） 第五十五条の四 前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。 （清算人の解任） 第五十五条の五 重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。 （清算人の職務及び権限） 第五十五条の六 清算人の職務は、次のとおりとする。 一 現務の結了 二 債権の取立て及び債務の弁済 三 残余財産の引渡し ２ 清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。 （債権の申出の催告等） 第五十五条の七 清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。 ２ 前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。 ３ 清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。 ４ 第一項の公告は、官報に掲載してする。 （期間経過後の債権の申出） 第五十五条の八 前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。 （清算中の管理組合法人についての破産手続の開始） 第五十五条の九 清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。 ２ 清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。 ３ 前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。 ４ 第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。 |
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| 第五十六条 | 第十四条に定める | 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の |
| 区分所有者 | 団地建物所有者 | |
| （残余財産の帰属） 第五十六条 解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、 割合と同一の割合で各 に帰属する。 |
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| 第５６条の２～第５６条の７ （裁判所による監督） 第五十六条の二 管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。 ２ 裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。 （解散及び清算の監督等に関する事件の管轄） 第五十六条の三 管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。 （不服申立ての制限） 第五十六条の四 清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。 （裁判所の選任する清算人の報酬） 第五十六条の五 裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。 第五十六条の六 削除 （検査役の選任） 第五十六条の七 裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。 ２ 第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。 |
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| 過去出題 | マンション管理士 | R０７年、R０５年、R０４年、Ｈ３０年、Ｈ２７年、Ｈ２６年、Ｈ２５年、Ｈ２４年、Ｈ２１年、H１８年、H１６年、 |
| 管理業務主任者 | Ｈ２３年、Ｈ１９年、H１７年、 |
★区分所有法第６６条は、平成２０年１２月に、「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」が施行されたことにより、民法の条文及び非訟事件手続法の条文が削除されたため、区分所有法が変更されたものです。
法人に関する旧非訴訟手続法第３５条２項、同第３６条から４０条の規定は、区分所有法第５６条の２から第５６条の７ として新設されました。
そこで、準用の条文が広がっています。
★ 令和７年（２０２５年）５月に成立した「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」によって、改正された条文です。
施行は、令和８年４月１日。
★令和８年４月１施行の改正規定
令和８年４月１日施行の改正区分所有法では、集会（総会）での母数から所在等不明区分所有者を除いたり、建替えに「建物更新（一棟リノベーション）」を加えたり、管理ができていない場合には、管理人を設けたりなど大幅な改正を行っています。
また、令和８年４月１日施行前の団地の規定：第６６条は棟の多くの規定の準用と一部読み替えで対応していました。（参照、上の旧規定）
みれば分かるように、旧の第６６条はもうチラット見ただけでうんざりする内容で、この条文をチャント読むのは、「超解説 区分所有法」の親切な解説者の「マンション管理士 香川」か、マンション管理士や管理業務主任者を真剣に目指す受験生だけでした。
その難解な第６６条は、世間からの批判を受けて、令和８年４月１日施行の改正区分所有法では、多くの準用条文を「表」にしたということです。
確かに表にしたことによって、少しは、見やすくはなった気がしますが・・・。
★基本的には、団地の管理も、１棟で規定された区分所有関係に従うが、団地全体に影響しないものや１棟ごとに処理すべきもの（義務違反者に対する措置）などは、準用されていない。
★条文の文章が長くて、また「読み替え」などがあり、面倒だけど、一応全文読んでおくこと。
◎基本的な読み替えは、
・区分所有者 → 第６５条（団地）に規定する「団地建物所有者」
・区分所有権 → 土地等に関する権利、建物又は区分所有権
・専有部分 → 建物叉は専有部分
・共用部分 → 土地等並びに第６８条（規約の設定の特例）の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第１項第１号に 掲げる土地及び附属施設並びに同項第２号に掲げる建物の共用部分
注：令和８年４月１日施行の改正区分所有法では、これを纏めて「団地管理対象物」に変更した
・管理組合法人 → 団地管理組合法人
★令和８年４月１日施行で「表」に変更しましたが、この区分所有法第６６条の条文のあり方については、各方面から批判が出ています。
大体、この条文を完全に読める人はいません。
私だって、解説者の立場でなければ、チラット見ただけで、パスします。
こんなに多くの準用をし、しかも読み替えをするとは酷い条文です。
★団地で１棟関係の条文の準用があるもの、ないものが試験の出題対象になっている！
しかし、面倒ですが、ここは、受験生にとっては大切な箇所ですから、まとめました。
★準用されていないもの：各区分所有建物ごとに適用される。団地管理組合の集会では決議できない。
①共用部分（第４条） （１棟を前提の規定なのでエントランスや廊下などの法定共用部分、管理事務室などの規約共用部分は準用しない。なお、附属の建物は第６７条１項で規約団地共用部分にできる）
②規約敷地（第５条） （別筆の駐車場等を取り込むのは１棟を前提の規定）
③区分所有者の権利義務（第６条）、建物の瑕疵（第９条）、区分所有権売渡請求権（第１０条） （区分所有者個人の規定につき、団地管理からはずしても問題ない）
④共用部分（第１１条～第２１条） （持分や使用法は、各棟の問題。一部は第６７条３項で準用されている）
⑤敷地利用権（第２２条～第２４条） （団地内に、戸建住宅も含めるため、土地と建物の分離処分の禁止ができない）
⑥管理所有（第２７条） （認めない。こんな古い時代のなごりは、もう新法では認めないらしい。ただし、棟ごとには可能。）
⑦義務違反者に対する措置（第５７条～第６０条） （義務違反者の事情は、同じ棟の区分所有者たちがよく知っているという発想らしい。ここは、重要。）
⑧復旧(第６１条） （大規模・小規模滅失に関係なく、復旧は各棟で決める方がいい。棟を超えてまで介入する権利は団地にはない）
⑨建替え（第６２条～６４条の８） （建替えは団地として別の条文（第６９条＝数棟の建替、第７０条＝一括建替）、第７１条：団地内建物敷地売却 ができた）
---------------------------------------------------
◎これに加えて、令和８年４月１日施行の改正区分所有法で新規に追加された以下の
第６節 所有者不明専有部分管理命令
・所有者不明専有部分管理命令（第４６条の２）
・所有者不明専有部分管理人の権限（第４６条の３）
・所有者不明専有部分等に関する訴えの取扱い（第４６条の４）
・所有者不明専有部分管理人の義務（第４６条の５）
・所有者不明専有部分管理人の解任及び辞任（第４６条の６）
・所有者不明専有部分管理人の報酬等（第４６条の７）
第７節 管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令
・管理不全専有部分管理命令（第４６条の８）
・管理不全専有部分管理人の権限（第４６条の９）
・管理不全専有部分管理人の義務（第４６条の１０）
・管理不全専有部分管理人の解任及び辞任（第４６条の１１）
・管理不全専有部分管理人の報酬等（第４６条の１２）
・管理不全共用部分管理命令（第４６条の１３）
・管理不全共用部分管理人の権限等（第４６条の１４）
も、棟での問題として、団地関係には、入れていません。
◎基本的に準用と準用でないものを考えるときに、団地関係には、「戸建て」が入っていて、「戸建て」に馴染むものかどうかと考えるといいかも。
★準用されているもの：
| ◎団地で準用されている条文 （＊令和８年４月１日施行に合わせた） | ||
| No. | 条文 | 内容 |
| １ | 第７条、第８条 | 先取特権、特定承継人の責任 |
| ２ | 第１７条、第１８条、第１９条 | 共用部分の管理、変更、負担割合 |
| 第４節 管理者 第２５条～第２９条 | ||
| ３ | 第２５条、第２６条、第２８条、第２９条 （第２７条；管理所有は除く） |
管理者について、選任・解任・権限、民法の委任の規定の準用、区分所有者の責任 |
| 第５節 規約及び集会 第３０条～第４６条 | ||
| ４ | 第３０条１項、第３０条３項～５項、第３１条１項、第３３条～第４６条 （第３０条２項：一部共用部分、第３１条２項：一部共用部分、第３２条：公正証書は除く） |
規約、集会に関する事項、 |
| 第８節 管理組合法人 第４７条～第５６条の７ | ||
| ５ | 第４７条～第５６条の７ （ただし、第５５条１項１号：建物全部の滅失 は除く） |
管理組合法人に関する事項 |
団地関係に準用されている条文を順番に見ていきましょう。
＜参照＞区分所有法 第７条（先取り特権）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第七条
区分所有者は、 → 団地建物所有者（第六十五条に規定する団地建物所有者をいう。以下同じ。）は
共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設
につき他の 区分所有者に → 団地建物所有者に
対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の 区分所有者に → 団地建物所有者に
対して有する債権について、債務者の
区分所有権 → 土地等に関する権利、建物又は区分所有権
（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき 区分所有者に → 団地建物所有者に 対して有する債権についても、同様とする。
２ 前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 民法第三百十九条の規定は、第一項の先取特権に準用する。
（注：この第７条の条文だけでも、もう読むのが面倒になるでしょう。）
＜参照＞区分所有法 第８条（特定承継人の責任）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第八条 前条第一項に規定する債権は、債務者たる 区分所有者 → 団地建物所有者）の特定承継人に対しても行うことができる。
＜参照＞区分所有法 第１７条（共用部分の変更、重大変更）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
（共用部分の変更）
第十七条 共用部分 → 土地等並びに第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地及び附属施設並びに同項第二号に掲げる建物の共用部分（以下「団地管理対象物」という。）
の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第五項において同じ。）は、集会において、
区分所有者 → 団地建物所有者
（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第三項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した
区分所有者 → 団地建物所有者
及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。
２ 前項の場合において、
共用部分 → 団地管理対象物
の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。
３ 第一項の決議により
共用部分 → 団地管理対象物
の変更をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該
共用部分 → 団地管理対象物
の変更に伴い必要となる
専有部分の保存行為又は専有部分の性質 → 建物若しくは専有部分の保存行為又は建物若しくは専有部分の性質
を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為（次項及び次条第四項において
「専有部分の保存行為等」 → 「建物又は専有部分の保存行為等」
という。）は、集会において、
区分所有者 → 団地建物所有者
の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した
区分所有者 → 団地建物所有者
及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決することができる。
４ 前項の決議をする場合において、
専有部分の保存行為等 → 建物又は専有部分の保存行為等
の態様又は費用の分担に関する事項を定めるときは、決議の対象と
なる専有部分 → なる建物又は専有部分
の
区分所有者 → 団地建物所有者
の利用状況、当該専有部分の保存行為等について
区分所有者 → 団地建物所有者
が支払つた対価その他の事情を考慮して、
区分所有者 → 団地建物所有者
間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。
５ 共用部分 → 団地管理対象物
の設置若しくは保存に瑕疵かしがあることによつて他人の権利若しくは法律上保護される利益が侵害され、若しくは侵害されるおそれがある場合におけるその瑕疵かしの除去に関して必要となる
共用部分 → 団地管理対象物
の変更又は高齢者、障害者等（高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（平成十八年法律第九十一号）第二条第一号に規定する高齢者、障害者等をいう。）の移動若しくは施設の利用に係る身体の負担を軽減することにより、その移動上若しくは施設の利用上の利便性及び安全性を向上させるために必要となる共用部分の変更についての第一項及び第三項の規定の適用については、これらの規定中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。
＜参照＞区分所有法 第１８条（共用部分の管理）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第十八条 共用部分 → 団地管理対象物
の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３ 前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。
４ 第一項本文の決議により
共用部分 → 団地管理対象物
の管理をする場合において、規約に特別の定めがあるときは、当該
共用部分 → 団地管理対象物
の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為等は、集会の決議で決することができる。
５ 前条第四項の規定は、前項の決議について準用する。
６ 共用部分 → 団地管理対象物
につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。
＜参照＞区分所有法 第１９条（共用部分の負担及び利益収取）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、
共用部分 → 団地管理対象物
の負担に任じ、
共用部分 → 団地管理対象物
から生ずる利益を収取する。
＜参照＞区分所有法 第２５条（管理者の選任及び解任）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第二十五条 区分所有者 → 団地建物所有者
は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各
区分所有者 → 団地建物所有者
は、その解任を裁判所に請求することができる。
＜参照＞区分所有法 第２６条（管理者の権限）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第二十六条 管理者は、
共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項において「共用部分等」という。） → 団地管理対象物
を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務（第十八条第六項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金並びに
共用部分等 → 団地管理対象物
について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金（以下この条及び第四十七条において「保険金等」という。）の請求及び受領を含む。第四項において同じ。）に関し、
区分所有者 → 団地建物所有者
（保険金等の請求及び受領にあつては、保険金等の請求権を有する者（
区分所有者 → 団地建物所有者
又は
区分所有者 → 団地建物所有者
であつた者（書面又は電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）による別段の意思表示をした
区分所有者 → 団地建物所有者
であつた者を除く。）に限る。以下この条及び第四十七条において同じ。）。同項において同じ。）を代理する。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、
区分所有者 → 団地建物所有者
のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、次の各号に掲げるときは、遅滞なく、それぞれ当該各号に定める者にその旨を通知しなければならない。
この場合における
区分所有者 → 団地建物所有者
に対する通知については、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
一 前項の規約によりその職務に関し原告又は被告となつたとき
区分所有者 → 団地建物所有者
二 前項の規約により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者
三 前項の集会の決議により保険金等の請求及び受領に関し原告又は被告となつたとき 保険金等の請求権を有する者（
区分所有者 → 団地建物所有者
を除く。）
＜参照＞区分所有法 ２８条（管理者に対する委任の規定の準用）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
＜参照＞区分所有法 第２９条：（区分所有者の責任等）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき
区分所有者 → 団地建物所有者
がその責めに任ずべき割合は、
第十四条に定める → 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の
割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
２ 前項の行為により第三者が
区分所有者 → 団地建物所有者
に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。
＜参照＞区分所有法 第３０条（規約事項）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設 → 土地等又は第六十八条第一項各号に掲げる物
の管理又は使用に関する
区分所有者 → 団地建物所有者
相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
２ 一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。
（注：第３０条２項は、団地には準用がない）
３ 前二項に規定する規約は、
専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）
→ 建物若しくは専有部分若しくは土地等（土地等に関する権利を含む。）又は第六十八条の規定による規約により管理すべきものと定められた同条第一項第一号に掲げる土地若しくは附属施設（これらに関する権利を含む。）若しくは同項第二号に掲げる建物の共用部分
につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、
区分所有者 → 団地建物所有者
間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
４ 第一項及び第二項の場合には、
区分所有者 → 団地建物所有者
以外の者の権利を害することができない。
５ 規約は、書面又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）により、これを作成しなければならない。
＜参照＞区分所有法 第３１条1項（規約の設定、変更及び廃止）： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、集会において、
区分所有者 → 団地建物所有者
（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した
区分所有者 → 団地建物所有者
及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の
区分所有者 → 団地建物所有者
の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
＜参照＞区分所有法 第３３条（規約の保管および閲覧）～５６条（残余財産の帰属） ： （＊令和８年４月１日施行に合わせた）
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している
区分所有者 → 団地建物所有者
又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
２ 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧（規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧）を拒んではならない。
３ 規約が電磁的記録で作成されているときは、第一項の規定により規約を保管する者は、前項の規定による当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の請求をした利害関係人の承諾を得て、当該電磁的記録に記録された情報を電磁的方法により提供することができる。この場合において、当該規約を保管する者は、同項の規定による閲覧をさせたものとみなす。
４ 規約の保管場所は、
建物内 → 団地内
の見やすい場所に掲示しなければならない。
---------------------------------------------------
（注：このように、第５６条の７（検査役の選任））まで読み替えること。）
★というようにやっても、実に面倒。そこで、第３４条以下の条文は上の、条文内で各々を参照のこと。
議決権（区分所有法第３８条）については、上の第６５条で説明したように、規約で別段の定めが無ければ、建物の専有部分の割合（第１４条）ではなく、「土地等の持分の価格の割合」になっているので、注意のこと。
また、令和８年４月１日施行で新設された、第３８条の２ （所在等不明区分所有者の除外）により、裁判所から所在等不明区分所有者とされれば、その人は、集会では議決権を持ちません。
議決権 区分所有法 第３８条 及び 第３８条の２ 読み替えあり
（議決権）
第三十八条 各
区分所有者 → 団地建物所有者
の議決権は、規約に別段の定めがない限り、
第十四条に定める → 土地等（これらに関する権利を含む。）の持分の価格の
割合による。
---------------------------------------------------
（所在等不明区分所有者の除外）
第三十八条の二
裁判所は、
区分所有者を 団地建物所有者を
知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、
当該区分所有者 当該団地建物所有者
（次項において「
所在等不明区分所有者 所在等不明団地建物所有者
」という。）以外
の区分所有者 の団地建物所有者
（以下この項及び第三項において「
一般区分所有者 一般団地建物所有者
」という。）又は管理者の請求により、
一般区分所有者 一般団地建物所有者
による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。より、一般区分所有者による集会の決議をすることができる旨の裁判をすることができる。
２ 前項の裁判により
所在等不明区分所有者 所在等不明団地建物所有者
であるとされた者は、前条の規定にかかわらず、集会における議決権（当該裁判に係る
建物が
土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。以下この項において同じ。）の共有者である団地建物所有者の所有に係る団地内の建物が
滅失したときは、当該
建物に係る敷地利用権を有する者又は当該建物の附属施設（これに関する権利を含む。）の共有持分を有する者が開く
土地又は附属施設について開かれる
集会における議決権）を有しない。
３ 一般区分所有者 一般団地建物所有者
の請求により第一項の裁判があつたときは、当該
一般区分所有者 一般団地建物所有者
は、遅滞なく、管理者にその旨を通知しなければならない。
３ ただし、管理者がないときは、その旨を
建物内 団地内
の見やすい場所に掲示しなければならない。
◎集会関係：第34条（集会の招集）、第35条（招集の通知）、第36条（招集手続きの省略）、第37条（決議事項の制限）、第38条（議決権）、新：第３８条の２（所在等不明区分所有者の除外）、第39条（議事）、第40条（議決権行使者の指定）、第41条（議長）、第42条（議事録）、第43条（事務の報告）、第44条（占有者の意見陳述権）、第45条（書面または電磁的方法による決議）、第46条（規約および集会の決議の効力）
◎管理組合法人関係：第47条（成立等）、第48条（名称）、第４８条の２（財産目録及び区分所有者名簿）、第49条（理事）、第４９条の２（理事の代理権）、第４９条の３（理事の代理行為の委任）、第４９条の４（仮理事）、第50条（監事）、第51条（監事の代表権）、第52条（事務の代行）、第53条（区分所有者の責任）、第54条（特定承継人の責任）、第55条（解散）、第５５条の２（清算中の管理組合法人の能力）、第５５条の３（清算人）、第５５条の４（裁判所による清算人の選任）、第５５条の５（清算人）、第５５条の６（清算人の職務及び権限）、第５５条の７（債権の申出の催告等）、第５５条の８（期間経過後の債権の申出）、第５５条の９（清算中の管理組合法人についての破産手続の開始）、第56条（残余財産の帰属）、第５６条の２（裁判所による監督）、第５６条の３（解散及び清算の監督等に関する事件の管轄）、第５６条の４（不服申立ての制限）、第５６条の５（裁判所の選任する清算人の報酬）、第５６条の６（即時抗告）、第５６条の７（検査役の選任）
★一部読み替えも省略。
団地関係に準用されている条文は、ここでは詳細に解説しませんが、復習のためにも、各条文の解説に戻って、知識を整理のこと。
★準用されていないもの ～基本的に団地関係に「戸建て」が入っているため、「戸建て」に馴染む規定かどうかを考えるといい～
１．第４条２項の「規約共用部分」
第４条は、１棟での規定であるため、各区分所有建物ごとにのみ適用され、団地の管理組合の集会では決議できない。ただし、団地全体で利用する集会所や管理事務所など独立した附属の建物があれば規約で団地共用部分にできる。（第６７条１項）
また、区分所有法第６６条では、第１５条（共用部分の持分の処分＝専有部分と共用部分との分離処分の禁止）を、戸建が団地関係に入ることを想定しているため準用していません。
２．第５条１項の「規約敷地」
ここも、１棟を前提にした規定であり、各区分所有建物ごとにのみ適用され、団地の管理組合の集会では決議できない。
３．第２０条の管理所有者の権限
団地では管理所有が認められておりません。
これは管理所有が不可能というわけではなく（土地が分離処分の禁止される敷地利用権の場合を除く。）、土地等の管理を目的とする信託自体は可能です。
ただ、団地管理組合は土地等の共有を前提に成立している団体ですから、これを信託してしまうと成立の前提である土地等の権利を喪失して団地管理組合が解体するという関係から管理所有が準用されていません。
管理所有しても存続する棟別管理組合との違いからくるものといえます。
４．第２１条の共用部分の準用
土地等に関しては第１７条から第１９条が既に準用されていますから第２１条の準用は不要です。
５．第２２条から第２４条の敷地利用権
これらは専有部分と敷地利用権の関係に関するものですから、戸建を含むため団地では適用がありません。
団地では建物の所有権と土地等との分離処分の禁止など一体性は保障されていません。
６．第２７条の管理所有
管理所有の適用がないことは上記 ３．の第２０条のとおりです。
７．第３０条２項の一部共用部分に関する部会規約の設定
ある建物内にある一部共用部分は、団地建物所有者全員に関係する事項ではないため準用がありません。
８．第３１条２項の一部共用部分に関する管理組合規約の設定
1棟の建物内の管理組合と一部共用部分に関する部会との規定ですが、同一の団地に複数の団地管理組合が成立する場合も原則として並存しますが、全体に対する部会の関係にある団地管理組合の場合には第６８条に特則として規定がありますから、準用がありません。
９．第３２条の公正証書規約
公正証書が必要なのは、登記が必要なためですが第６７条２項で団地に必要な場合の規定がありますので準用がありません。
１０．第５７条から第６０条までの義務違反者に対する措置
第５７条の実質は単なる確認規定で準用がなくとも同等の手段が取れますし、第５８条から第６０条は専有部分（区分所有権）との関係ですから、戸建も含む団地には適用がありません。
１１．第６１条の一部滅失の復旧
復旧は、1棟の建物の問題に関する条項で、準用されません。
１２．第６２条から第６４条までの建替え
これらも1棟の建物での建替え問題に関する条項で、且つ団地の場合には、今回の改正法で第６９条（数棟の建替）、第７０条（一括建替）の規定ができましたから準用がありません。
１３．第６４条の２（賃貸借の終了請求）から第６４条の８（取壊し決議）
令和８年４月１日施行で新しく建替えに追加された「賃貸借の終了」や「配偶者居住権の消滅」、また建替えのオプション等として追加された「建物更新決議」なども、１棟に関する事項なので、団地には準用がありません。
ただし、団地の第７１条に「団地内建物敷地売却決議」ができています。
◎これに加えて、令和８年４月１日施行の改正区分所有法で新規に追加された以下の
第６節 所有者不明専有部分管理命令
・所有者不明専有部分管理命令（第４６条の２）
・所有者不明専有部分管理人の権限（第４６条の３）
・所有者不明専有部分等に関する訴えの取扱い（第４６条の４）
・所有者不明専有部分管理人の義務（第４６条の５）
・所有者不明専有部分管理人の解任及び辞任（第４６条の６）
・所有者不明専有部分管理人の報酬等（第４６条の７）
第７節 管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令
・管理不全専有部分管理命令（第４６条の８）
・管理不全専有部分管理人の権限（第４６条の９）
・管理不全専有部分管理人の義務（第４６条の１０）
・管理不全専有部分管理人の解任及び辞任（第４６条の１１）
・管理不全専有部分管理人の報酬等（第４６条の１２）
・管理不全共用部分管理命令（第４６条の１３）
・管理不全共用部分管理人の権限等（第４６条の１４）
も、棟での問題として、団地関係には、入れていません。
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◎棟別総会
初めてこの区分所有法の解説を読んできた人には、高度な問題ですが、義務違反者の処置や復旧などが団地の集会（総会）で議決できないなら、棟の集会での議長や議決の方法などはどうするのか、実務が不明です。
これについては、標準管理規約（団地型）が参考になります。
★おさらいですが、国土交通省がマンションの規約の参考版として作成していますマンション「標準管理規約」には、
１．単棟型
２．団地型
３．複合用途型
の３つがあります。
今までは、標準管理規約（単棟型）を使用していましたが、団地では、標準管理規約（団地型）を使用します。
多くの項目は、単棟型と同じですが、
・管理費・団地修繕積立金・各棟修繕積立金、
・団地総会・棟総会での議決権、建替え承認・一括建替えの方法
など団地に特有な項目もありますので、読んでおいてください。
また、標準管理規約（団地型）では、戸建ては含んでいませんし、法人も前提としていませんから、これも注意してください。
＊注：標準管理規約は、１．単棟型、２．団地型、３．複合用途型とも、改正がよくありますから、注意してください。
★団地管理組合で処理できない事項を任された、棟の総会はどうするのか
◎団地管理組合の理事長は区分所有法の管理者である。
管理者に関する区分所有法の規定（第２５条以下）が、団地にも準用され（第６６条）、また集会に関する規定（第３４条以下）も団地に準用（第６６条）されているので、団地総会は、区分所有法の規定に沿った運営が可能です。
しかし、管理者が定められていない区分所有建物にも、独自の総会（棟別総会）を開く必要があります。
＜参考＞標準管理規約（団地型） ４０条：（理事長） （令和7年10月17日改正版）
第４０条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は団地総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○箇月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなければならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。
◎棟別総会
＊誰が、招集するのか
管理者がいれば、区分所有法第３４条１項の規定により、「管理者が招集」できますが、団地管理組合が存在する場合には、各棟では管理者がいませんので、標準管理規約（団地型）第３４条５項の規定により、その棟の区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものにより、集会（総会）を招集します。（参考：標準管理規約（団地型）６８条）
＜参照＞区分所有法 第３４条 （集会の招集）
（集会の招集）
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者（議決権を有しないものを除く。第五項において同じ。）の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上の者であつて議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
＜参考＞標準管理規約（団地型） （第８章 棟総会） （令和7年10月17日改正版）
（棟総会）
第68条 棟総会は、区分所有法第３条の集会とし、○○団地内の棟ごとに、その棟の区分所有者全員で組織する。
２ 棟総会は、その棟の区分所有者が当該棟の区分所有者総数の５分の１以上及び第71条第１項に定める議決権総数の５分の１以上に当たる区分所有者の同意を得て、招集する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
３ 棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する。
（イ）電磁的方法が利用可能な場合
３ 棟総会の議長は、棟総会に出席した区分所有者（書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、当該棟の区分所有者の中から選任する。
＊誰が、議長になるのか
集会（総会）の議長は、議事録の作成とその議事録への署名 押印 など重要な役割を負います。
規約や別段の決議がなければ、区分所有法第４１条の定めにより、「管理者又は集会を招集した区分所有者の一人」がなります。
この場合、棟の管理者はいないため、集会を招集した区分所有者が議長になることが妥当ですが、標準管理規約（団地型）６８条３項では、特に集会を招集した人に限らず、「出席者」に規定しています。
＜参照＞区分所有法 第４１条 （議長）
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。
＊作成された議事録は、議長から理事長（管理者）へ渡される
棟総会でも、総会の成立要件や議決要件は、区分所有法での、普通決議・特別決議に従って進められるのは、当然です。
この棟総会での決議事項は、団地関係でも重要な意味を持ちますので、棟総会での議事録は議長から、管理者である「理事長」に渡され、その後は理事長に保管・閲覧の義務があります。（参考：標準管理規約（団地型）７４条）
＜参考＞標準管理規約（団地型）７４条 （議事録の作成、保管等） （令和7年10月17日改正版）
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
（議事録の作成、保管等）
第74条 棟総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
２ 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する２名の棟総会に出席した区分所有者がこれに署名しなければならない。
３ 議長は、前項の手続きをした後遅滞なく、議事録を理事長に引き渡さなければならない。
４ 理事長は、議事録を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
５ 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。
------------------------------------------
＜参考＞標準管理規約（団地型）７４条の２
（棟総会資料の保管等）
第74条の２ 理事長は、議案書及び付随する資料を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
★大きな団地では会計に特に注意すること
区分所有法ではマンションの会計については特に規定がないため、会計基準も明確なルールもなく、管理業者が自社の会計のやり方でパソコンで処理しています。
管理組合が法人化されていれば、監事の設置は必須ですが、通常、企業会計とは異なった「発生主義」などが適用されていますので、普通の人には会計監査も難しい業務です。
大きな団地の管理組合では、管理費や修繕積立金など毎月収納される金額も巨額なものとなり、月次での管理費の各項目での適正な運用など会計担当だけに任せておいてはいけません。そこで、法人化されていなくても監事は必ず置いてください。
もし、会計・経理が分からないようでしたら、専門家（マンション管理士・税理士など）が監事に就任するやり方も検討すべきです。
★ぜひ、「マンション管理士 香川事務所」 に相談してください。
なお、会計・仕訳については、 「会計について」 で勉強してください。
★いままでの、勉強のまとめとして、ここで、区分所有法の条文全体を、この団地での準用でふりかえってみましょう。
第６６条だけでなく、団地共用部分として、第６７条３項での準用に注意してください。
| 項目 | 条文 | 概要 | 団地管理組合に準用 | 別の条文で団地管理にする |
| 第１章 建物の区分所有 | ||||
| 第１節 総則 | ||||
| 建物の区分所有 | 第１条 | 無 | ||
| 定義 | 第２条 | 無 | ||
| 区分所有者の団体 | 第３条 | 無 | ||
| 共用部分 | 第４条２項 | 規約で共用部分を定める | 無 |
規約共用部分は各区分所有建物だけに適用される。 ただし、附属の建物は、規約で団地共用部分にできる（６７条１項） |
| 規約による建物の敷地 | 第５条１項 | 規約敷地を定める | 無 | 規約敷地は各区分所有建物だけに適用される |
| 区分所有者の責務 | 第５条の２ | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| 区分所有者の権利義務等 | 第６条 | 無 | 個人の権利義務で不要 | |
| 国内管理人 | 第６条の２ | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| 先取特権 | ７条 | あり | 読み替えあり | |
| 特定承継人の責任 | ８条 | あり | 読み替えあり | |
| 建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定 | ９条 | 無 | 団地でなくても可能 | |
| 区分所有権売渡請求権 | １０条 | 無 | ||
| 第２節 共用部分等 | ||||
| 共用部分の共有関係 | １１条１項本文 | ＊あり | ６７条３項で規定。（ただし、本文だけで、一部の共有者に属するは認めていない。） | |
|
１１条２項 |
共用部分の管理所有 | 無 | 団地管理組合では認めない | |
| １１条３項 | 民法１７７条を適用しない | ＊あり | ６７条３項で規定 | |
| 共有の定め | １２条 | 無 | 単なる適用規定で不要 | |
| 共用部分の使用 | １３条 | 用方に従う | あり | |
| 共用部分の持分の割合 | １４条１項～３項 | ＊あり | ６７条３項で規定 | |
| １４条４項 | 規約で別段 | ＊あり | ６７条３項で規定 | |
| 共用部分の持分の処分 | １５条 | 分離処分の禁止 | ＊あり | ６７条３項で規定 |
| 一部共用部分の管理 | １６条 | 無 | ただし、６８条２項で特例あり | |
| 共用部分の変更(重大変更） | １７条 | あり | 読み替えあり | |
| 共用部分の管理 | １８条 | あり | 読み替えあり | |
| 共用部分の負担及び利益収取 | １９条 | あり | 読み替えあり | |
| 管理所有者の権限 | ２０条 | 無 | 団地管理組合では認めない | |
| 共用部分に関する規定の準用 | ２１条 | 無 | 準用なので不要 | |
| 第３節 敷地利用権 | ||||
| 敷地利用権 | ２２条 | 分離処分の禁止 | 無 | 団地では定めない。戸建建物もあるため分離処分が禁止できない。 |
| ２３条 | 分離処分の無効の主張の制限 | 無 | ||
| ２４条 | 民法第二百五十五条 の適用除外 | 無 | ||
| 第４節 管理者 | ||||
| 管理者 | ２５条 | 選任及び解任 | あり | 読み替えあり |
| ２６条 | 権限 | あり | 読み替えあり | |
| ２７条 | 管理所有 | 無 | 認めない | |
| ２８条 | 委任の規定の準用 | あり | ||
| ２９条 | 区分所有者の責任等 | あり | 読み替えあり：１４条→土地等の持分の価格 | |
| 第５節 規約及び集会 | ||||
| 規約及び集会 | ３０条 １項・ ３項・ ４項・ ５項 |
規約事項 | あり | ３０条２項（一部共用部分）は準用がないことに注意。 読み替えあり |
| ３０条２項 | 一部共用部分 | 無 | ただし、６８条２項で特例あり | |
| ３１条１項 | 規約の設定、変更及び廃止 | あり | 読み替えあり | |
| ３１条２項 | 一部共用部分 | 無 | ただし、６８条２項で特例あり | |
| ３２条 | 公正証書による規約の設定 | 無 | 別途、６７条２項で規定 | |
| ３３条 | 規約の保管及び閲覧 | あり | 読み替えあり | |
| ３４条 | 集会の招集 | あり | 読み替えあり | |
| ３５条 | 招集の通知 | あり | 読み替えあり | |
| ３６条 | 招集手続の省略 | あり | 読み替えあり | |
| ３７条 | 決議事項の制限 | あり | 読み替えあり | |
| ３８条 | 議決権 | あり | 読み替えあり。規約に別段の定めがなければ→土地等の持分の価格 | |
| ３８条の２ | 所在等不明区分所有者の除外 | あり | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ３９条 | 議事 | あり | 読み替えあり | |
| ４０条 | 議決権行使者の指定 | あり | 読み替えあり | |
| ４１条 | 議長 | あり | 読み替えあり | |
| ４２条 | 議事録 | あり | 読み替えあり | |
| ４３条 | 事務の報告 | あり | 読み替えあり | |
| ４４条 | 占有者の意見陳述権 | あり | 読み替えあり | |
| ４５条 | 書面又は電磁的方法による決議 | あり | 読み替えあり | |
| ４６条 | 規約及び集会の決議の効力 | あり | 読み替えあり | |
| 第６節 所有者不明専有部分管理命令 | ||||
| 所有者不明専有部分管理命令 | ４６条の２ | 所有者不明専有部分管理命令 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 |
| ４６条の３ | 所有者不明専有部分管理人の権限 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の４ | 所有者不明専有部分等に関する訴えの取扱い | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の５ | 所有者不明専有部分管理人の義務 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の６ | 所有者不明専有部分管理人の解任及び辞任 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の７ | 所有者不明専有部分管理人の報酬等 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| 第７節 管理不全専有部分管理命令及び管理不全共用部分管理命令 | ||||
| 管理不全専有部分管理命令 | ４６条の８ | 管理不全専有部分管理命令 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 |
| ４６条の９ | 管理不全専有部分管理人の権限 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の１９ | 管理不全専有部分管理人の義務 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の１１ | 管理不全専有部分管理人の解任及び辞任 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ４６条の１２ | 管理不全専有部分管理人の報酬等 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| 管理不全共用部分管理命令 | ４６条の１３ | 管理不全共用部分管理命令 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 |
| ４６条の１４ | 管理不全共用部分管理人の権限等 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| 第８節 管理組合法人 （団地管理組合法人と読替え） | ||||
| 管理組合法人 | ４７条 | 成立等 | あり | 読み替えあり：→団地建物所有者及び議決権の各３／４以上 |
| ４８条 | 名称 | あり | 読み替えあり | |
| ４８条の２ | 財産目録及び区分所有者名簿 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ４９条 | 理事 | あり | 読み替えあり | |
| ４９条の２ | 理事の代理権 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ４９条の３ | 理事の代理行為の委任 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ４９条の４ | 仮理事 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５０条 | 監事 | あり | 読み替えあり | |
| ５１条 | 監事の代表権 | あり | 読み替えあり | |
| ５２条 | 事務の執行 | あり | 読み替えあり | |
| ５２条の２ | 区分所有権等の取得 | あり | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ５３条 | 区分所有者の責任 | あり | 読み替えあり | |
| ５４条 | 特定承継人の責任 | あり | 読み替えあり | |
| ５５条 | 解散 | あり | 読み替えあり→１号、２号土地等 | |
| ５５条の２ | 清算中の管理組合法人の能力 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の３ | 清算人 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の４ | 裁判所による清算人の選任 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の５ | 清算人の解任 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の６ | 清算人の職務及び権限 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の７ | 債権の申出の催告等 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の８ | 期間経過後の債権の申出 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５５条の９ | 清算中の管理組合法人についての破産手続の開始 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５６条 | 残余財産の帰属 | あり | 読み替えあり：規約が無ければ→土地等の持分の割合と同一の割合 | |
| ５６条の２ | 裁判所による監督 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５６条の３ | 解散及び清算の監督等に関する事件の管轄 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５６条の４ | 不服申立ての制限 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| ５６条の５ | 裁判所の選任する清算人の報酬 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| 即時抗告（削除） | あり | 令和８年４月１日削除へ | ||
| ５６条の７ | 検査役の選任 | あり | 平成２０年１２月改正箇所 | |
| 第９節 義務違反者に対する措置 | ||||
| 義務違反者に対する措置 | ５７条 | 共同の利益に反する行為の停止等の請求 | 無 | 各棟でやる。事情は各棟の人が良く知っているので。 |
| ５８条 | 使用禁止の請求 | 無 | ||
| ５９条 | 区分所有権の競売の請求 | 無 | ||
| ６０条 | 占有者に対する引渡し請求 | 無 | ||
| 第１０節 復旧及び建替え等 | ||||
| 復旧（小規模滅失、大規模滅失） | ６１条 | 建物の一部が滅失した場合の復旧等 | 無 | 各棟で行う。当然費用負担も各棟で負担する。 |
|
建替え |
||||
| ６２条 | 建替え決議 | 無 | ６９条（団地内の建物の建替え承認決議）、７０条（団地内の建物の一括建替え決議）で規定 | |
| ６３条 | 区分所有権等の売渡し請求等 | 無 | ||
| ６４条 | 建替えに関する合意 | 無 | ||
| ６４条の２ | 賃貸借の終了請求 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の３ | 使用貸借の終了請求 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の４ | 配偶者居住権の消滅請求 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の５ | 建物更新決議 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の６ | 建物敷地売却決議 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の７ | 建物取壊し敷地売却決議 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
| ６４条の８ | 壊し決議 | 無 | ＊令和８年４月１日施行 | |
★標準管理規約について
複数のマンションからなる団地型のマンションの場合、国土交通省が規約の見本として発表しています「マンション標準管理規約 団地型」がありますが、この「団地型」が対象としている団地は、
①住居専用のマンションが数棟あり、
②その建物の敷地が区分所有者全員の共有（準共有）で、
③全体の規約で各マンションの管理・使用が決められている団地です。
◎区分所有法で認めている団地で戸建住宅がある場合や、土地の共有関係は、各棟ごとに行うことになっている場合は、この標準管理規約（団地型）の対象となっていませんので、注意してください。
＜参考＞標準管理規約（団地型） ４５条：（招集手続） （令和7年10月17日改正版）
（招集手続）
第45条 団地総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的が区分所有法第69条第１項の建替え承認決議（以下「建替え承認決議」という。）、一括建替え決議、団地内建物敷地売却決議又は敷地分割決議であるときは２か月前）までに、会議の日時、場所（WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法）、目的及び議案の要領を示して、組合員に通知を発しなければならない。
２ 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するものとする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとし、組合員から第33条の３第２項の届出があったときは、その届出がされた国内管理人あてに、第77条の４第３項の届出があったときはその届出がされた所有者不明専有部分管理人あてに
発するものとする。
３ 第１項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
４ 会議の目的が土地及び共用部分等の変更又はこれに伴って必要となる専有部分の保存行為等の実施に係る決議である場合において、区分所有法第17 条第５項の規定に基づき、第
49 条第４項の規定により議事を決しようとするときは、第１項に定める事項のほか、その旨及び同条第４項第一号イ又はロに該当する理由をも通知しなければならない。
５ 会議の目的が建替え承認決議であるときは、第１項に定める事項のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）
二 建替えの対象となる建物が区分所有法第62条第２項各号に掲げるいずれかの事由に該当し、第49条第５項ただし書の規定により決議を行おうとするときは、その旨及びその事由
６ 会議の目的が一括建替え決議又は団地内建物敷地売却決議であるときは、第１項に定める事項のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 一括建替え又は団地内建物敷地売却を必要とする理由
二 一括建替え又は団地内建物敷地売却をしないこととした場合における当該建物の効用の維持及び回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
四 建物につき団地修繕積立金及び各棟修繕積立金として積み立てられている金額
五 全ての団地内建物が区分所有法第62条第２項各号に掲げるいずれかの事由に該当し、第49条第８項ただし書の規定により決議を行おうとするときは、その旨及びその事由
７ 会議の目的が敷地分割決議であるときは、第１項に定める事項のほか、次の事項をも通知しなければならない。
一 円滑化法第163条の56第２項第一号から第五号までのいずれかに該当するものとして同条第１項の認定を受けたマンション（以下「要除却等認定マンション」という。）の除却の実施のために敷地分割を必要とする理由
二 敷地分割後の当該要除却等認定マンションの除却の実施方法
三 一括建替え等その他の団地内建物における良好な居住環境を確保するための措置に関する中長期的な計画が定められているときは、当該計画の概要
８ 一括建替え決議、団地内建物敷地売却決議又は敷地分割決議を目的とする団地総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日の１か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。
９ 第47条第２項の場合には、第１項の通知を発した後遅滞なく、その通知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
10 第１項（会議の目的が建替え承認決議、一括建替え決議、団地内建物敷地売却決議又は敷地分割決議であるときを除く。）にかかわらず、緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、１週間を下回らない範囲において、第１項の期間を短縮することができる。
＜参考＞標準管理規約（団地型） ４６条 （令和7年10月17日改正版）
（組合員の団地総会招集権）
第46条 組合員が組合員総数及び第48条第１項に定める議決権総数の各５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示して団地総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求があった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え承認決議、一括建替え決議、団地内建物敷地売却決議又は敷地分割決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総会の招集の通知を発しなければならない。
２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、臨時総会を招集することができる。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第44条第５項にかかわらず、議長は、団地総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。
（イ）電磁的方法が利用可能な場合
３ 前２項により招集された臨時総会においては、第44条第５項にかかわらず、議長は、団地総会に出席した組合員（書面、電磁的方法又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する
｛設問-1｝「大規模滅失との関係」：数棟ある団地の中で全棟が大規模滅失した場合は、団地で一括建替え決議をすることができるが、一括復旧決議をすることもできるか？
答え：出来ない。復旧の規定は、団地に準用されていない。
区分所有法で定める「団地」において、区分所有法第６６条で、各条文の準用の規定があるが、「大規模滅失」を定める第６１条の準用はないので、できない。復旧は、大規模滅失・小規模滅失に関係なく、各棟単位で行う。一括で復旧決議の規定はない。なお、全棟一括建替え決議の規定はある（第７０条参照）
｛設問-2｝団地管理組合の規約で定めることができるものは次のうちどれか。
ア 建物が所在する土地と一体として管理する通路を建物の敷地とすること。
出来ない：規約敷地の規定は、団地には、準用が無い。
設問内容は、区分所有法第５条１項で定める「建物が所在する土地と一体として管理する通路は、規約により敷地にできる。」である。しかし、区分所有法第66条で団地管理組合には、第５条の規約敷地の準用はないので不可。
イ 建物及び附属施設の管理に要する経費について、その負担割合を定めること。
出来る：団地に準用がある。
区分所有法第１９条により、各区分所有者は持分に応じて、共用部分の経費の負担をする。区分所有法第66条で第19条の共用部分の負担の準用があり、団地の規約でも定められる。
ウ 管理者が共用部分を所有することができるとすること。
出来ない：管理所有は団地に準用が無い。
管理者が共用部分を所有するのは、管理所有とよばれ、区分所有法第２７条で認められているが、団地では区分所有法第66条で第27条の準用はないので不可。
エ 集会において、あらかじめ通知した事項以外の一定の事項を決議することができるとすること。
出来る：団地に準用がある。（設問が曖昧だけど）
区分所有法第３７条１項により、集会では原則として「あらかじめ通知した事項」しか決議できないが、同条２項により、特別の定数が定められている事項以外は規約で別段の定めができる」。そして、団地の区分所有法第66条で第37条2項も準用されているので可能。
答え：出来るのは、イ と エ。
｛設問-3｝団地管理組合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合が各棟の区分所有者が共有する共用部分を管理することがある。
答え： 正しい。
区分所有法第６５条で定める「団地」に該当するので、団地管理組合を構成し、規約で各棟の共用部分を団地管理組合が管理できる。
2 集会所のみが住宅所有者の共有になっている一戸建て住宅数棟の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は集会所を管理する。
答え： 正しい。
区分所有法第６５条の規定では、数棟の建物は区分所有建物でなくてもよい。戸建でも、附属建物（集会所）が、共有になっていれば、団地管理組合を構成して管理できる。
3 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、一部の棟の中にある全棟の区分所有者のための集会所を団地管理組合が管理することがある。
答え： 正しい。
区分所有法第６５条の規定では、附属の建物（集会所）の位置は問題でなく、それが共有であれば、一部の棟の中にあっても、団地管理組合を構成して管理できる。
4 区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は、一戸建て住宅の外壁、屋根も管理する。
答え： 誤りである。戸建ての住宅は、団地管理組合は管理しない。
区分所有法第６５条の定めにより、 区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合も成立するが、この場合団地管理組合は、専有部分のある建物である「区分所有建物」と附属施設の管理は行うが、区分所有建物でない、一戸建て住宅の外壁、屋根を管理することはできない。
答：４
|
第六十七条 |
|
１項 一団地内の附属施設たる建物（第一条に規定する建物の部分を含む。）は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。 |
| 過去出題 | マンション管理士 | R０５年、Ｒ０３年、Ｈ２４年、H２０年、 |
| 管理業務主任者 | H１５年、Ｈ１４年、 |
★団地内の「附属施設たる建物」と、区分所有建物の専有部分になりうる部分は、団地共用部分にできる。
この第６７条により、団地内に独立して存在する附属の”建物”（立体駐車場・集会所・倉庫・管理事務所など）を規約で「団地共用部分」とすることができる。（団地関係では、土地についての規約敷地（第５条）は準用がないことに注意）
＜参照＞準用の区分所有法 第３０条１項 （規約事項）：
建物又はその敷地若しくは附属施設 の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
↓
読み替え →第６６条による
土地等又は第６８条第１項各号に掲げる物 の管理又は使用に関する 第６５条に規定する 団地建物所有者 相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
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＜参照＞土地等又は第６８条第１項各号に掲げる物 とは
区分所有法 第６８条１項各号
一 一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の建物の所有者 （専有部分のある建物にあっては、区分所有者）
の共有に属する場合における当該土地又は附属施設 （専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。）
二 当該団地内の専有部分のある建物
★団地内部で取り決めた「団地共用部分」であることは、第三者には分かり難いので、ここも登記をしないと、第三者に対抗（主張）できないとした。
★第６７条は「団地共用部分」に関する規定です。
区分所有法での団地における管理の対象は、その団地全体の土地（敷地）と集会所や車庫など附属施設の管理ですから、1棟の建物の一部である共用部分（廊下、階段、エレベーターなど）という概念が存在する余地はありませんが、団地管理組合の管理対象物である共有の土地および附属施設のうちの「附属施設たる”建物”」、例えば、別にある集会室・倉庫・車庫等については1棟の内部にある施設と同様、団地全員の共同利用として管理の対象となるものです。
★団地共用部分にできる附属施設たる”建物”
団地内にある土地や集会所などの附属施設が、団地内の全員の共有であれば、それらは、当然に（規約を設けなくても）団地建物所有者が全員で「共有物の管理」として、土地や附属施設を管理します。（第６５条）
その法律上当然管理する土地と附属施設の内、附属の”建物”であれば、１棟での「規約共用部分（第４条２項）」の考え方を取り入れて、団地内の規約で「団地共用部分」として定めて、また、対外的に効果がある「登記」をすることによって、該当の団地共用部分にある共有者の持分は、各共有者が有する専有部分や戸建て建物と「分離して処分が出来なくなり」ます。（第１５条）
＜参照＞ 区分所有法 第４条 及び 第１５条
（共用部分）
第四条 数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
２ 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
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区分所有法 第１５条
（共用部分の持分の処分）
第十五条 共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。
２ 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。
そこで、団地の規約で共用部分になれるのは、団地内にある、
①附属の施設として”独立した建物” または
②区分所有建物内にあって「専有部分」ともなり得る部分
となります。
①附属施設として独立した建物の例としては、集会所（集会室）の他には、管理事務所（管理事務室）、立体駐車場、共用倉庫（災害対応で使うこともある）などが考えられます。
②区分所有建物内にあって「専有部分」ともなり得る部分とは、１棟でも説明しましたが、ある棟内にある受付事務所や管理人事務所など、他の人がみれば、「専有部分＝室」ともなり得る部分です。
また土地は1棟の場合と同様に、建物の部分を示す「共用部分」に該当しませんので注意してください。
共用部分とは、専有部分と同じように建物の部分を示す定義です。土地は含んでいません。思い出してください。
★団地共用部分とする意義 ～分離処分ができなくなる～
団地内の独立した附属施設たる「建物」（集会所、倉庫、車庫、管理事務室など）は、当然に管理の対象であっても、規約で団地共用部分としていないときには、その附属施設たる建物の共有者としての持分と独自に有している専有部分は分離して処分（譲渡とか抵当にいれるなど）が出来ます。
団地内の附属施設たる建物は、当然に団地の”管理対象物”として、団地の規定の区分所有法第６６条により、共用部分の管理に関する規定（第１７条から第１９条まで。共有物の保存・管理・変更行為）の規定が準用されますが、第６６条では、第１５条（共用部分の持分の処分＝専有部分と共用部分との分離処分の禁止）を、戸建が団地関係に入ることを想定しているため準用していません。
団地関係ができ附属施設の「管理」ができるという第６５条の他に、団地の規約で明確に「団地共用部分」とすれば、次に規定される第６７条３項（第１５条の読み替え準用）の規定が適用され「建物又は専有部分と共用部分との分離処分の禁止」となります。
このあたりの準用関係は、面倒ですから注意してください。
団地共用部分とするという意味は、1棟の場合での建物で区分別けされるような、共用部分でなければ専有部分となるというどちらかに一方に区分するわけではなく、共同の施設であることに変化はありませんから単なる呼び名の問題ともいえ、その最大のメリットは団地の規約として「共用部分の登記が可能」であるということに尽きます。
この団地での附属施設たる建物である別棟の集会所などの団地共用部分はその名の通り建物であり、かつ建物内での一部分であるエントランスや廊下・階段室等の法定共用部分ではありませんから、不動産登記法上でも独立した「建物」として表示登記が必要なのは当然ですが、団地の規約によって団地共用部分にしたことを第三者（この団地の構成員およびその包括承継人以外の者）に主張するためには規約での「団地共用部分」たる登記が必要であることもまた当然といえます。
登記がなければ、第三者に対抗できない（主張できない）ことは、既に説明しました、１棟での規約共用部分の登記に関する第４条２項と同趣旨です。
登記していなければ、第三者にはマンション団地の内情は分からないので主張できない。
第三者に対して主張できないだけで、マンション団地の内部的には、規約で定めれば共用部分であることに変わりはない。
★規約団地共用部分の登記 ～不動産登記法との関係～
団地の共用部分である旨の登記の手続きは、1棟の共用部分の登記と同じ不動産登記法第４４条（建物の表示に関する登記の登記事項）に規定されており、登記簿の表題部又は甲区に記載された所有者が該当の規約を添付して申請し、受理されると表題部に「団地共用部分」である旨が記載されて表題部又は甲区（所有権に関する事項を記載する）に記載された所有者名は抹消されることとなっております。（この登記により、1棟の規約共用部分と同様に所有権者がいなくなる。）
団地建物所有者の集会の決議で、附属施設たる建物を団地共用部分と定めた規約を設定した場合には、団地の所有者全員が、団地共用部分の申請をすることになります。
この場合、管理者が置かれていれば、管理者が所有者全員を代理して（区分所有法第６６条で準用される第２６条参照）出来ますが、その際には、保存行為または管理行為として別途に集会の決議は要しないと解されます。
なお、「規約団地共用部分」であっても登記簿上では、１棟の場合には「共用部分」、団地では「団地共用部分」と記入されるだけで、「”規約”団地共用部分 」とは記入されません。
別棟の附属施設の建物である集会所や特定の区分所有建物内にある専有部分が「団地共用部分」として登記され名実共に団地共用部分になりますと、この団地共用部分は、棟での「規約共用部分」と同様に、単独では所有権移転や担保権設定の目的となることができなくなりますから、それらの権利事項の記載欄である甲区・乙区は不要となるためこれらは閉じられ、建物の表題部のみの登記簿となります。 これは、１棟での「規約共用部分」と同じ扱いです。
ただし、該当の部分が、１棟での共用部分の登記の場合には、単に表題部に「共用部分」とだけ記載され、それを共用する者の建物の記載はありませんが、「団地共用部分」の登記では、関係する複数の建物があるため、常に該当の共用部分を共用する者の全建物を表示します。
＜参照＞不動産登記法 第４４条（建物の表示に関する登記の登記事項）
第四十四条 建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する１棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
二 家屋番号
三 建物の種類、構造及び床面積
四 建物の名称があるときは、その名称
五 附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する１棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
六 建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
七 建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
八 建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
九 建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項 に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項
本文（同条第三項 において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権
２ 前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。
＜参照＞不動産登記法 第５８条（共用部分である旨の登記等）
第五十八条 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記に係る建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号（第三号を除く。）及び第四十四条第一項各号（第六号を除く。）に掲げるもののほか、次のとおりとする。
一 共用部分である旨の登記にあっては、当該共用部分である建物が当該建物の属する一棟の建物以外の一棟の建物に属する建物の区分所有者の共用に供されるものであるときは、その旨
二 団地共用部分である旨の登記にあっては、当該団地共用部分を共用すべき者の所有する建物（当該建物が区分建物であるときは、当該建物が属する一棟の建物）
２ 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をする建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
３ 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人（当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）の承諾があるとき（当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者の承諾を得たときに限る。）でなければ、申請することができない。
４ 登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。
５ 第一項各号に掲げる登記事項についての変更の登記又は更正の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の所有者以外の者は、申請することができない。
６ 共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物について共用部分である旨又は団地共用部分である旨を定めた規約を廃止した場合には、当該建物の所有者は、当該規約の廃止の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。
７ 前項の規約を廃止した後に当該建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、当該建物の表題登記を申請しなければならない。
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第一欄
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第二欄
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一棟の建物の表題部
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専有部分の家屋番号欄
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一棟の建物に属する区分建物の家屋番号
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一棟の建物の表示欄
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所在欄
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一棟の建物の所在
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所在図番号欄
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建物所在図の番号
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建物の名称欄
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一棟の建物の名称
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構造欄
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一棟の建物の構造
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床面積欄
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一棟の建物の床面積
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原因及びその日付欄
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一棟の建物に係る登記の登記原因及びその日付
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建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
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閉鎖の事由
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登記の日付欄
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一棟の建物に係る登記の年月日
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閉鎖の年月日
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敷地権の目的である土地の表示欄
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土地の符号欄
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敷地権の目的である土地の符号
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所在及び地番欄
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敷地権の目的である土地の所在及び地番
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地目欄
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敷地権の目的である土地の地目
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地積欄
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敷地権の目的である土地の地積
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登記の日付欄
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敷地権に係る登記の年月日
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敷地権の目的である土地の表題部の登記事項に変更又は錯誤若しくは遺漏があることによる建物の表題部の変更の登記又は更正の登記の登記原因及びその日付
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区分建物の表題部
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専有部分の建物の表示欄
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不動産番号欄
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不動産番号
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家屋番号欄
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区分建物の家屋番号
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建物の名称欄
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区分建物の名称
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種類欄
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区分建物の種類
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構造欄
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区分建物の構造
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床面積欄
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区分建物の床面積
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原因及びその日付欄
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区分建物に係る登記の登記原因及びその日付
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共用部分である旨
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団地共用部分である旨
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建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
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登記の日付欄
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区分建物に係る登記の年月日
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附属建物の表示欄
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符号欄
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附属建物の符号
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種類欄
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附属建物の種類
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構造欄
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附属建物の構造
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附属建物が区分建物である場合におけるその一棟の建物の所在、構造、床面積及び名称
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附属建物が区分建物である場合における敷地権の内容
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床面積欄
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附属建物の床面積
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原因及びその日付欄
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附属建物に係る登記の登記原因及びその日付
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附属建物を新築する場合の不動産工事の先取特権の保存の登記における建物の種類、構造及び床面積が設計書による旨
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登記の日付欄
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附属建物に係る登記の年月日
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敷地権の表示欄
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土地の符号欄
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敷地権の目的である土地の符号
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敷地権の種類欄
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敷地権の種類
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敷地権の割合欄
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敷地権の割合
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原因及びその日付欄
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敷地権に係る登記の登記原因及びその日付
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附属建物に係る敷地権である旨
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登記の日付欄
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敷地権に係る登記の年月日
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所有者欄
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所有者及びその持分
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規約による団地共用部分の登記があれば、マンションのような区分所有建物であれ戸建てであっても団地構成員各自の持分は附属施設たる建物の登記簿に登記されなくなりますから、例えば、団地内にある建物を譲渡して団地から移転するときに附属施設たる建物の移転登記が不要になります。
団地内建物（専有部分など）を譲渡する際に、共有している団地内の管理事務所、集会所、倉庫などの附属施設は移転登記が失念されることが往々にしてあり、新しく団地構成員となっても附属施設たる建物の権利を有していないという事態も割合多く見られます。
通常の団地内区分所有権（専有部分）の譲渡や団地内建物の譲渡では、団地共用部分の登記の有無に係らず、譲渡も問題なく済んでいますが、建替えその他で附属施設たる集会所や屋根付きの駐車場など建物の所有権が問題となる場合もあり、建築年数がかなり過ぎ、途中での権利の移動が多くあると誰が最終の権利者かで思わぬ紛争が発生することにもなりますから、規約団地共用部分を登記しておくことは、これらの紛争を未然に防止することになるでしょう。
★団地関係での共用部分には、法定共用部分はない ～全部規約でのみ共用部分となる～
団地内での附属施設たる”建物”の集会所や立体駐車場などや、区分所有建物内の専有部分となりうる管理事務室などを必ず団地の規約で共用部分としますから、団地共用部分には、１棟で法律上当然に共用部分となっていました、エントランス、廊下・階段などいわゆる「法定共用部分」は含まれません。そこで、共用部分で争いがあった「法定共用部分」と「規約共用部分」の区分けの問題もありません。
★マンション標準管理規約について
★複数のマンションからなる団地型のマンションの場合、国土交通省が規約のサンプルとして作成した「マンション標準管理規約 団地型」がありますが、この「団地型」が対象としている団地は、
①住居専用のマンションが数棟あり、
②その建物の敷地が区分所有者全員の共有（準共有）で、
③全体の規約で各マンションの管理・使用が決められている団地です。
区分所有法で定める「団地」に含まれています、戸建住宅がある場合や、土地の共有関係は、各棟ごとに行うことになっている場合は、この標準管理規約（団地型）の対象となっていませんので、注意してください。
管理対象物件での、附属施設と「共用部分の範囲」での「２ 団地共用部分」に注目のこと。
＜参考＞標準管理規約（団地型） ４条「対象物件の表示」 （＊令和７年１０月１７日版）
（対象物件の範囲）
第４条 この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された土地、建物及び附属施設（以下「対象物件」という。）とする。
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別表第１ ◎ 対 象 物 件 の 表 示 |
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物 件 名 |
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土 地 |
所 在 地 |
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面 積 |
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権 利 関 係 |
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建 |
○号棟 |
構 造 等 |
造 地上 階 地下 階 塔屋 |
| 専有部分 | 住戸戸数 戸 延べ面積 m2 |
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| ○号棟 |
構 造 等 |
造 地上 階 地下 階 塔屋 階建共同住宅 延べ面積 m2 建築面積 m2 |
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| 専有部分 | 住戸戸数 戸 延べ面積 m2 |
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| ○号棟 |
構 造 等 |
造 地上 階 地下 階 塔屋 階建共同住宅 延べ面積 m2 建築面積 m2 |
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| 専有部分 | 住戸戸数 戸 延べ面積 m2 |
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| 附 属 施 設 |
管理事務所、集会所、管理用倉庫、塀、フェンス、駐車場、通路、 自転車置場、ごみ集積所、排水溝、排水口、外灯設備、植栽、掲示 板、案内板、専用庭、プレイロット及びその他の屋外の設備並びに これらに附属する施設等団地内に存する施設 | ||
＜参考＞標準管理規約（団地型）８条での共用部分の範囲 （＊令和７年１０月１７日版）
（共用部分の範囲）
第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。
別表第２ 共用部分の範囲
１ 棟の共用部分
エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、床、天井、 柱、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
２ 団地共用部分
管理事務所、集会所、管理用倉庫等「団地内の附属施設たる建物」
＜参考＞標準管理規約（団地型）９条：（共有） （＊令和７年１０月１７日版）
第９条 対象物件のうち、土地、団地共用部分及び附属施設は団地建物所有者の共有とし、棟の共用部分はその棟の区分所有者の共有とする。
＜参考＞標準管理規約（団地型）１０条：（共有持分） （＊令和７年１０月１７日版）
第１０条 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。
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別表第３ ◎土地及び共用部分等の共有持分割合 |
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| 住戸番号 |
持 分 割 合 |
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土 地 |
団地共用部分 |
棟の共用部分 | ||
| ○号棟 |
○号室 |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | － | ○○○分の○○○ | |
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○号棟 |
○号室 ○号室 ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | － | ○○○分の○○○ | |
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○号棟 |
○号室 ○号室 ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | － | ○○○分の○○○ | |
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合 計 |
○○○分の○○○ |
○○○分の○○○ |
－ | |
＜参考＞標準管理規約（団地型） 第１０条関係 コメント （＊令和７年１０月１７日版）
第10条関係
① 土地、団地共用部分及び附属施設の共有持分の割合については、各棟の延べ面積の全棟の延べ面積に占める割合を出した上で、各棟の中での各住戸の専有部分の床面積の割合によることとし、棟の共用部分の共有持分の割合については、各棟の区分所有者の専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、土地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。
② 土地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
③ なお、第48条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲契約等によって定まる土地等の共有持分についても、価値割合に連動させることが考えられる。
＜参考＞標準管理規約（団地型） ４８条：議決権割合（議決権） （＊令和７年１０月１７日版）
（議決権）
第48条 各組合員の団地総会における議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
２ 住戸１戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
３ 前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者１名を選任し、その者の氏名をあらかじめ団地総会開会までに理事長に届け出なければならない。
４ 議決権は、書面又は代理人によって行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員
四 国内管理人
６ 代理人により議決権を行使しようとする場合において、組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。
７ 所有者不明専有部分管理人は、組合員に代わって議決権を行使することができる。この場合において、所有者不明専有部分管理人は、その資格を有することを証する書面の写しを理事長に提出しなければならない。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
（ア）電磁的方法が利用可能ではない場合
（規定なし）
（イ）電磁的方法が利用可能な場合
８ 議決権の行使は、第４項の書面によるものに代えて、電磁的方法によってすることができる。
９ 組合員又は代理人は、第６項の書面の提出に代えて、電磁的方法によって提出することができる。
10 所有者不明専有部分管理人は、第７項の書面の提出に代えて、電磁的方法によって提出することができる。
| 別表第５ ◎ 議 決 権 割 合 | |||
| 住戸番号 | 議 決 権 割 合 | ||
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団地総会における |
棟総会における |
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| ○号棟 | ○号室 ○号室 ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | ○○○分の○○○ | |
| ○号棟 | ○号室 ○号室 ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | ○○○分の○○○ | |
| ○号棟 | ○号室 ○号室 ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
○○○分の○○ ○○○分の○○ ・ ・ ・ |
| 小計 | － | ○○○分の○○○ | |
| 合 計 | ○○○分の○○○ | － | |
｛設問-1｝次の記述は正しいか。
規約により共用部分とされた部分は、その旨の登記をすることができるが、団地共用部分はその旨の登記をすることができない。
答え：誤りである。団地の共用部分も登記できる。
区分所有法第 67 条１項「一団地内の附属施設たる建物（第１条に規定する建物の部分を含む。）は前条において準用する第 30 条第１項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合には、その旨を登記しなければ、これをもって第三者に対抗することができない。」とあり、不動産登記法４４条でも、一棟の場合の共用部分と同じように「団地共用部分」が登記できる。
参照：（区分所有法第 4 条第２項）「第１条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨を登記しなければこれをもって第三者に対抗することができない。」
｛設問-2｝住居専用の専有部分からなる数棟で構成される甲団地の団地管理組合(区分所有法第65条に規定する団体をいう。以下この問いにおいて同じ。)から規約の作成を依頼されたマンション管理士が団地建物所有者に説明した次の内容のうち、マンション標準管理規約（団地型）によれば、適切でないものはどれか。
＊注：標準管理規約（団地型）は平成２８年３月３１日に改正があり、解説において未対応があありますので、注意してください。
1 規約の対象物件のうち共用部分の範囲を定める必要がありますが、団地共用部分と棟の共用部分とを区分して定め、その管理は、団地管理組合が両者を一括して行います。
答え：適切である。
区分所有法第６５条「一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」
の規定により、団地管理組合が各棟の管理も行える。
そして、マンション標準管理規約（団地型）21条により、管理組合が管理することを定め、別表第2 において、各棟の共用部分と団地共用部分を分けている。
マンション標準管理規約（団地型）21条（土地及び共用部分等の管理）
第２１条 土地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
別表第２ 共用部分の範囲 （注：平成２３年の改正前）
１ 棟の共用部分
玄関ホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、車庫等専有部分に属さない「建物の部分」
エレベーター設備、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備､塔屋、集合郵便受箱、配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」
２ 団地共用部分
管理事務所、集会所、管理用倉庫等「団地内の附属施設たる建物」
2 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分割合を定める必要がありますが、これについては、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けることとします。
答え：適切である。
マンション標準管理規約（団地型）10条により、（共有持分）
第１０条 各団地建物所有者及び各区分所有者の共有持分は、別表第３に掲げるとおりとする。
とあり、別表第3により、土地及び附属施設、団地共用部分並びに棟の共用部分に分けられている。
また、同10条関係のコメント①「土地、団地共用部分及び付属施設の共有持分の割合については、各棟の延べ面積の全棟の延べ面積占める割合を出した上で、各棟の中での各住戸の専有部分の床面積の割合によることとする」により、適切である。
3 各組合員及び各区分所有者の議決権の割合を定める必要がありますが、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合とします。
答え：適切である。
マンション標準管理規約（団地型）48条に「議決権」は規定されている。
第４８条 各組合員の団地総会における議決権の割合は、別表第５に掲げるとおりとする。
とあり、別表第5では、団地総会にあっては土地の共有持分割合とし、棟総会にあっては棟の共用部分の共有持分割合となっている。
また、 同48条関係のコメント①「議決権については、土地の共有持分の割合、あるいはそれを基礎としつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である」によれば、適切である。
4 土地及び共用部分等の管理に要する経費は、管理費、団地修繕積立金及び各棟修繕積立金に分けて定める必要がありますが、それぞれの額は、団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出します。
答え：適切でない。
マンション標準管理規約（団地型）25条の規約により「①管理費、②団地修繕積立金、③各棟修繕積立金に分ける」のはいいが、それぞれの額の算出が異なる。
管理費は、同規約25条2項「管理費の額については、棟の管理に相当する額はそれぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じ、それ以外の管理に相当する額は各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
団地修繕積立金は、同規約25条3項「団地修繕積立金の額については、各団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出するものとする」
そして、各棟修繕積立金は、同規約25条4項「各棟修繕積立金の額については、それぞれの棟の各区分所有者の棟の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする」
とあり、一括で 「団地建物所有者の土地の共有持分に応じて算出」はできない。
答：４
| 第六十七条 |
|
２項 一団地内の数棟の建物の全部を所有する者は、公正証書により、前項の規約を設定することができる。 |
| 過去出題 | マンション管理士 | Ｈ２５年、H２０年、H１４年、 |
| 管理業務主任者 | 未記入 |
★複数のマンション棟を分譲する業者などが、当初に公正証書で、団地内の集会所や立体駐車場などの附属施設たる建物を団地共用部分とした規約（前１項の規約）を作れる。
★ここは団地の章の第６６条で準用していない、第３２条の公正証書規約を団地関係でも規定したもの。
＜参照＞ 区分所有法 第３２条：（公正証書による規約の設定） ；
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
★公正証書とは．．．「契約の成立や一定の事実を、公証人が実際に体験したり、または当事者から聞いて作成する」文書のことです。公正証書は公証役場で公証人によって作成してもらいます。
作成費用は、５万円～１５万円とのことです。（２０２６年２月現在）
一般には、公正証書は「金銭の支払を目的とする債務」に作成され、賃貸借契約の債務者の「債務を履行しない場合には、直ちに強制執行を受けても異議の無いことを任諾する」との承認の文言（強制執行認諾約款）が公正証書に記載されていれば、強制執行の申立の根拠となる債務名義という文書と同一の効力が認められ、裁判手続を経ないで直ちに強制執行を為し得られます。
従って、金銭の支払を目的としない契約、例えば、土地賃貸借契約を公正証書にしても、それを債務名義として直ちに土地の明渡しを請求することはできません。
金銭の支払を目的としない契約を公正証書にする意味はないかというと、そうでもなく、公正証書は、公証人が作成した公文書であり、高い信頼性があるとされ、後々裁判となった時に高い証拠能力が与えられます。
★公正証書規約
団地内においては多くの居住者が利用する集会所や管理事務所など規約に取り込みたい「団地共用部分」があっても、団地構成員が２名以上の複数にならないと第６５条で規定する数棟の建物の存在と団地建物所有者の共有という団地関係が成立せず、従って規約作成能力がないため団地での分譲開始時には団地の共用部分が定まりません。
しかし、今後団地全体で使用する集会所や立体駐車場などの法的な扱いが明確になっていないと、団地を分譲しようとする場合に困りますから、区分所有法第３２条でも規定した、一棟の場合と同様の趣旨により、分譲前でも本第６７条２項で団地においても公正証書による規約の設定が認められています。
公正証書でこの団地の共用部分は何かを明確にすることにより、団地の分譲業者は分譲開始前に集会所、管理事務所、防災倉庫等を「規約団地共用部分」として定め、団地の分譲が可能となります。
★団地共用部分となると、団地共用部分は、団地建物所有者全員の共有になる等、次の第６７条３項の規定が適用されます。
★区分所有法第３２条の「最初に」が第６７条２項ではない！
細かく、条文を読んだ人は、区分所有法第３２条では「”最初に”建物の専有部分の全部を所有する者」とあるのが、この３項では、「一団地内の数棟の建物の全部を所有する者」とあることに気が付いたでしょう。でもここは、あまり注意せずに、前の第３２条と同じ趣旨で、大規模団地の分譲者が、集会所や立体駐車場など「規約団地共用部分」を分譲開始の前に、公正証書をもって規約の中に取り込むと考えてください。
厳格に言うと、団地関係が成立する場合には、後から隣の棟を買い取って団地化するとか、 一人の所有者が全棟取得して団地として再編 という事態があり得るので、「最初に」を入れていないようです。
団地関係が「あとから形成されることもあり得る」と考えています。
| 第六十七条 |
|
３項 第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。この場合において、第十一条第一項本文中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。 |
| 過去出題 | マンション管理士 | Ｒ０３年、 |
| 管理業務主任者 | 未記入 |
★団地共用部分となると、第１章「建物の区分所有」の共用部分の規定（第１１条など）が、読み替えはあるが、準用される。
本第６７条２項は、団地共用部分なら、第１１条本文と、第１３条から１５条までを準用する規定です。
★①第１１条１項本文及び３項の準用 ～団地では、一部共用部分は準用から外れていることに注意～
＜参照＞区分所有法 第１１条１項本文（共用部分の共有関係）：
（団地）共用部分は、区分所有者 ｛読み替えー＞
第六十五条に規定する団地建物所有者｝全員の共有に属する。
（ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者に属する。）は準用されていないことに注意。
★団地共用部分にできるのは、
①附属施設たる建物または、
②区分所有建物の専有部分となりうる建物の部分です。
団地共用部分となると、団地建物所有者全員の共有となります。この団地の規定では、一部共用部分は、認めていません。
＊注意：団地では、第１１条の”ただし、一部共用部分（1棟の建物で、上が住居部で、下が店舗部のとき、明らかに、店の出入り口が、居住部の出入り口と異なる時は、店の出入り口は店舗の人の共有で、居住用出入り口は居住者の共有関係にある）。”は準用されていません。
一部共用部分の説明は、区分所有法第３条 の解説を読んでください。
＜参照＞区分所有法 第１１条３項 ；
民法第百七十七条 の規定は、（団地）共用部分には適用しない。
＜参照＞ 民法 第１７７条：（不動産に関する物権の変動の対抗要件） ；
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
★「団地共用部分」として登記をすれば、それで第三者に対抗（主張）できる（第６７条１項）ため、民法第１７７条の適用はありません。（区分所有法第４条２項参照）
＜参照＞区分所有法 第４条２項：
第一条（＊注：区分所有権の目的物＝専有部分）に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
★②第１３条（共用部分の使用）、第１４条（共用部分の持分の割合）、第１５条（共用部分の持分の処理）の準用。
別棟の集会所や区分所有建物内にある管理事務室などの団地共用部分の性格・性質等は１棟での共用部分と同様のものと考えられますから、１棟の共用部分に関する規定が準用されています。（注：共用部分は、あくまでも「建物」についての定義ですよ。ダラダラと、読んでいると、土地も管理の対象として、いつの間にか、「共用部分」に入ってきますから気をつけて。）
基本的な読み替え
・専有部分 → 建物又は専有部分 （団地関係には、戸建てが入っているので、「建物」がある。）
本第６７条３項で１棟の共用部分の各規定が準用されることにより、別棟の集会所等が団地共用部分となると、
・各共有者は団地共用部分をその用方に従って使用でき（第１３条）、
・原則として、共有の持分は、建物、又は区分所有建物ならその専有部分の床面積により（第１４条）、また、
・最大の特徴として、その有している建物、又は区分所有建物ならその専有部分と団地共用部分の持分とを分離して処分（譲渡、担保権の設定など）ができなくなります（第１５条）。
準用：区分所有法 第１３条 （共用部分の使用）
第十三条 各共有者は、（団地）共用部分をその用方に従つて使用することができる。
準用：区分所有法 第１４条 （共用部分の持分の割合）
第十四条 各共有者の持分は、その有する 専有部分 ｛読み替えー＞
建物又は専有部分｝の床面積の割合による。
２ 前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３ 前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４ 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
準用：区分所有法 第１５条 （共用部分の持分の処分）
第十五条 共有者の持分は、その有する 専有部分 ｛読み替えー＞
建物又は専有部分｝の処分に従う。
２ 共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する 専有部分 ｛読み替えー＞
建物又は専有部分｝と分離して持分を処分することができない。
| ＊団地共用部分に準用される条文 | ||
| No. | 条文 | 内容 |
| １ | 第11条1項本文、同3項 | 共用部分の共有など |
| ２ | 第13条 | 共用部分の使用 |
| ３ | 第14条 | 共用部分の持分割合 |
| ４ | 第15条 | 専有部分と共用部分の持分の分離処分の禁止 |
| 第六十八条 （注：令和８年４月１日施行で改正あり。） |
|
１項 次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあっては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の 四分の三以上の者であつて 一 一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。） 二 当該団地内の専有部分のある建物 |
| 過去出題 | マンション管理士 | R０５年、R０４年、Ｒ０３年、Ｈ２７年、Ｈ２６年、H１８年、H１５年、H１４年、 |
| 管理業務主任者 | 未記入 |
★ 令和７年（２０２５年）５月に成立した「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」によって、改正された条文です。
施行は、令和８年４月１日。
★令和８年４月１施行の改正規定
区分所有法の令和８年４月１日施行の大幅改正は、実に変更箇所と新規の条文も多くて、解説者の作業も苦労も並大抵ではありません。
その改正は、該当の条文にありますので、見てください。
◎集会の決議の円滑化
令和８年４月１日施行の改正区分所有法の目玉の１つが、「集会の決議の円滑化」です。
度々の説明で恐縮ですが復習です。
この「集会の決議の円滑化」の内容は、必要な調査を尽くしても氏名や所在が不明な区分所有者（例：住民票など通常確認できる公簿上の住所等を調査しても所在が明らかでない場合）とか、区分所有者が死亡しているが、調査をしてもその相続人の存否が不明である場合等が多発し、これらの区分所有者は、集会（総会）において、反対者として扱われるため、集会の決議に支障が出てきてます。
そこで、建替え決議など区分所有権の処分を伴う決議を除き、
まず集会では、
・所在など不明な区分所有者は、全ての集会の決議で、数から（母数から）除く（第３８条の２）
そして、集会の決議では、改正前は、全ての区分所有者数と全ての議決権数の両方において、３/４以上が必要でしたが、改正前にはなかった「集会の成立要件」を以下のように規定し、
①区分所有者の数は、総区分所有者の過半数 に 規約で過半数以上を定めていれば、その割合以上
②議決権の数も総議決権の過半数 ここも、規約で過半数以上を定めていれば、その割合以上
であれば、集会が成立するとしたものです。
なお、この総区分所有者と総議決権には、所在等不明区分所有者は除いて計算します。
また、出席者には議決権行使書や委任状により議決権を行使した区分所有者は含まれます。
そして、集会が成立すれば、「規約の設定、変更又は廃止」は、”出席している”区分所有者の数と議決権数の両方において、３/４（７５％）以上が賛成すればなされるということになります。
これが、本第６８条１項で準用された第３０条１項の「規約の設定、変更又は廃止」です。
---------------------------------------------------
★ここも、かっこ書きや準用が多くて分かり難い条文。
＜参照＞ 第６６条で準用する第３０条１項：（規約事項） ； 読み替えあり （＊令和８年４月１日施行で改正あり）
建物又はその敷地若しくは附属施設 土地等又は第６８条第１項各号に掲げる物 の管理又は使用に関する 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
＜参照＞引用されている 第３４条の規定：（集会の招集）：読み替えあり （＊令和８年４月１日施行で改正あり）
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
＊団地の規約を定めるとき．．．共有持分となっていることに注意。
＊同意．．．集会をひらかなくてもいい。集会の決議ではない。
★全体（団地）の管理に入らないことを選べる場合がある。
★第６８条１項は、団地全体の規約の設定にあたって、事前に賛成が必要なものとして、
①団地内で、全ての者の共有でなく、一部の建物の所有者だけの共有になっているもの（一部共用部分的性格の部分（第６８条１項１号）） についてと
②団地内における区分所有の対象となっている1棟の建物（第６８条１項２号）
とを、団地全体の管理物として取り込む際の取扱いに関する特別の規定です。
団地管理組合は第６５条の
①１団地内において数棟の建物があること
②その団地内の土地（敷地）又は附属施設がそれらの建物の所有者の共有に属すること
の２つの要件を満たせば、それごとに団地管理組合が成立し、これらは並存しますが、ある団地管理組合の構成員を包含する大きな団地管理組合が存在する場合は、大きな組合によって小さな組合のものも一括して管理するほうが便宜なことがあります。
このことは団地管理組合に包含される棟管理組合の場合も同様といえるでしょう。
しかし、小さな管理組合でも、全体の管理に入らないといえば、それも可能です。
そのための規定が本第６８条です。
★団地管理組合が管理できるのは
① 団地内の建物区分所有者全員の共有に属する土地または附属施設（区分所有法第６５条の規定）から、 → 当然に全体の管理対象になる。（全員の共有物）
② 団地内の一部の建物所有者の共有に属する土地または附属施設（区分所有法第６８条１項１号）により、→ 特別多数の同意と規約があれば、全体での管理に入れることができる。（民法での一部の者の共有物）
③ 当該団地内にある区分所有建物（区分所有法第６８条１項２号）により、 → 特別多数決と規約があれば、全体での管理に入れることがができる。（区分所有建物そのもの）
★第６８条１項１号の「団地内の土地又は附属施設が、団地内の一部の建物の所有者の共有に属する」例
ア．土地の例．．．
１つの区画内にＡ棟、Ｂ棟があり、Ａ棟の敷地はＡ棟の区分所有者だけの共有であり、Ｂ棟の敷地はＢ棟の区分所有者だけの共有で、間の通路をＡ・Ｂ棟の全区分所有者が共有にしている場合のＡ棟の敷地及びＢ棟の敷地は、ＡＢ両棟をまとめた団地規約があれば、その土地の管理や使用について定められる。（この場合のＡ・Ｂ共有の通路は、特例ではなくて、当然に管理の対象となっていますので注意してください。）
イ．附属施設の例．．．
１つの土地にＡ棟、Ｂ棟があり、Ａ棟・Ｂ棟の全区分所有者で敷地を共有している場合、Ａ棟の区分所有者だけで倉庫を共有し、Ｂ棟の区分所有者だけで車庫を共有している場合、ＡＢ棟両棟を纏めた団地規約があれば、その倉庫や車庫も、ＡＢ団地の規約でその管理や使用について定められる。
これら第６８条１項１号は、民法でいえば、一部の者の「共有物」を全体の管理に移すため、集会ではなく、「共有者の３/４（７５％）以上の同意が必要としています。
★小団地の全体団地への管理の移管
まず、大きな団地が規約で特別に管理できる小団地の施設等は大団地内にある小団地だけに属している土地又は附属施設とされます(第６８条１項本文及び１号）。
小団地だけに属している土地又は倉庫や車庫などの附属施設は、本来その小団地管理組合がその責任と権限の下に管理するのが原則であり、その自主性を尊重する必要がありますから全体の団地への管理移管のためには、その小団地の「共有者」の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものという「特別多数の同意」をまず必要とし、それから全体の団地管理組合規約での定めが必要とされます。
この場合に「共有者の同意」と規定し小団地管理組合の「集会の特別決議」といわないのは、小団地だけに属している土地又は附属施設の共有が民法で定める共有に該当する場合があり、区分所有法での集会の多数決に馴染まないことを想定しているようです。
また、必ずしも小団地管理組合の組織が実効性をもって存在しているとは限らないため、区分所有法で定める集会までの手続きを必要とせずとも同様の特別多数の賛成があれば足るとされるためでしょう。
従って、個々に「同意」を取りそれが共有者の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものになれば必要な同意が満たされます。
勿論、小団地管理組合の集会を開催して共有者の３／４以上でその持分の３／４以上の決議を得てもかまいません。
土地での例としては、１つの区画内にＡ棟、Ｂ棟があり、Ａ棟の敷地はＡ棟の区分所有者だけの共有であり、Ｂ棟の敷地はＢ棟の区分所有者だけの共有で、間の通路をＡ・Ｂ棟の全区分所有者が共有にしている場合、Ａ棟での共有者の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものの特別多数の同意と、Ｂ棟での共有者の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものという特別多数の同意が、それぞれあれば、Ａ棟Ｂ棟の敷地を団地全員の集会の特別多数決議（団地建物所有者及びその議決権の各々３／４以上）で団地規約の対象として、その管理または使用についての事項を定めることができます。
これは、附属施設の例でも同じように、１つの土地にＡ棟、Ｂ棟があり、Ａ棟・Ｂ棟の全区分所有者で敷地を共有している場合、Ａ棟の区分所有者だけで倉庫を共有し、Ｂ棟の区分所有者だけで車庫を共有している場合、Ａ棟での共有者の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものの特別多数の同意と、Ｂ棟での共有者の３／４以上でその持分の３／４以上を有するものという特別多数の同意が、それぞれあれば、Ａ棟・Ｂ棟団地全員の集会の特別多数決議（団地建物所有者及びその議決権の各々３／４以上）で団地規約の対象として、その管理または使用についての事項を定めることができます。
★どちらか一方の同意しかない場合 → 団地全体の規約には取り込めない？
本第６８条１項の規定で「当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の」とあるのは、法の創案者は、例えばＡ棟は賛成し、Ｂ棟は否決したような、どちらか一方の同意しかない場合には、団地全体の規約には取り込めないと考えていたようです。
しかし、上の例のように附属施設が、倉庫と車庫のようにその性質が異なる場合には、同意（賛成）のあった附属施設は、団地全体の管理としてその同意のあった附属施設だけを、Ａ棟・Ｂ棟団地全員の集会の特別多数決議で取り込めると考える説もあります。
なお、第６８条１項1号の場合は、小団地の構成員が戸建ての所有者たちの共有で構成される土地または附属施設の場合には適用されませんから大団地への管理移管ができません（１号括弧書き）。
この趣旨は、戸建てのような少人数の組織で行える管理の場合は、そのまま管理させるのが望ましく大規模組織に管理移管するメリットがないとされたためと思われます。
＊「専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く」（第６８条１項１号括弧書き）について。
”以外の”とあり”除く”とは、本当に面倒な表現です。
◎「専有部分のある建物以外の建物」．．．専有部分のある建物とは、区分所有建物ですから、これ以外の建物とは、戸建てを指すことになります。
そこで、戸建ての所有者のみが共有している土地または附属施設は、１号での「一部の建物の所有者の共有に属する場合」から除外されます。その理由は、戸建ての管理はその所有者が自ら行うものだからだそうです。
★棟の管理の全体団地への移管方法 ～第６８条１項２号～
前に述べた第６５条で成立する団地管理組合においては、団地内の専有部分のある1棟の建物（＝区分所有建物）も管理の目的とすることができますが、その建物は本来「棟別管理組合」が管理すべきものですから団地管理組合が成立しても当然にこれを管理できるというわけではありません。
そこで、１棟の区分所有建物の管理を全体の団地への管理に移行するには、多くの区分所有者が納得して「団地管理組合規約」で規定する必要があり、その場合、当該棟の自主性を尊重する趣旨から、まずそれぞれの棟の管理組合の集会で”議決権を有しない者を除いた”区分所有者及び議決権の各過半数が出席した集会（総会）で、各３／４以上の特別決議が必要とされます（第６８条1項本文及び２号）。
この場合、当該棟に一部共用部分がある場合はその棟の全員の利害に関係しない事項については第３０条２項と第３１条２項の定めに則り団地管理組合で管理することも当該一部共有者の団体で管理することも可能です（第６８条２項）。
このように、棟を団地管理組合で管理するには棟別管理組合と団地管理組合双方の管理組合の集会の決議を経由して団地管理規約に基づくことが必要ですから、これの廃止・変更も双方の手続きが必要となります。
一度、団地管理規約に取り込まれた場合には、１棟だけの共有者たちの集会で、団地規約から離脱することはできません。団地全体の集会での決議が必要となります。
なお、第６６条で団地管理組合に準用されない、義務違反者に対する措置（第５７条以下）、復旧など棟別管理組合独自の事項はそもそも全体としての団地で取り扱うのに適さないと考えた項目ですから本第６８条による管理移管の対象とならないことは当然です。
★団地での基本の管理は、全員が共有する土地と附属施設だけど、規約があれば、一部の人たちの共有物でも団地内の区分所有建物も管理できる。
だけど、団地管理規約を定めるには、
１号の一部の建物所有者の共有に属する土地・附属施設では、その土地・附属施設の共有者数（１室＝１数）４分の３以上で、かつその持分（面積比）の４分の３以上の特別多数の同意が必要。（民法の一部の者の共有関係）
２号の専有部分のある建物（区分所有建物）は、各棟別の管理組合で、議決権を有しないものを除いた区分所有者と議決権の過半数（規約でこれを上回る規定が有れば、そちらを採用する）が”出席した”集会で区分所有者数および議決権の各４分の３以上の特別多数の決議がいる。（こちらは、区分所有法の世界で、集会でいい）
ただし、区分所有建物では、区分所有者全員の利害に関係しない一部共用部分があれば、一部共用部分の議決権を有しないものを除いて、区分所有者数の４分の１または、議決権の４分の１が反対したら、規約にできない。（第６８条２項）
団地の管理を一元的に行うためには、その全部について一律に扱う必要があり、建物ごとに違った扱いをすることは妥当でないからです。
★特別に多数の賛成が必要で「特別決議事項」と呼ばれる。（その８の7）
＜参照＞ 区分所有法 第３４条の規定：（集会の招集） （＊令和８年４月１日施行で改正あり）
第三十四条 集会は、管理者が招集する。
２ 管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
３ 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした 区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 は、集会を招集することができる。
５ 管理者がないときは、区分所有者 第６５条に規定する 団地建物所有者 の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
＜参考＞標準管理規約（団地型）３４条：（業務） （＊令和７年１０月１７日版）
（業務）
第34条 管理組合は、団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する土地及び共用部分等（以下本条及び第50条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
二 組合管理部分の修繕
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理
四 一括建替え、団地内建物敷地売却、敷地分割及びマンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
五 適正化法第103条第１項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
七 共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務
八 団地建物所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
九 土地及び共用部分等の変更及び運営
十 団地修繕積立金及び各棟修繕積立金の運用
十一 官公署、町内会等との渉外業務
十二 団地及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務
十三 広報及び連絡業務
十四 管理組合の消滅時における残余財産の清算及び建物の取壊し時における当該棟に係る残余財産の清算 その他団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理に関する業務
十五 その他団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理に関する業務
注：平成２８年３月の改正で、十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成 がなくなった。
| 第六十八条 |
|
２項 第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。 |
| 過去出題 | マンション管理士 | 未記入 |
| 管理業務主任者 | 未記入 |
＜参照＞引用されている区分所有法 第３１条 （＊令和８年４月１日施行版）
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者（議決権を有しないものを除く。）の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
★団地内の区分所有建物の一部共用部分に関しては、その利益を守ること
団地内の区分所有建物（前項２号）で、全員の利害に関係しない、一部共用部分については、その一部共用部分を使用している人たちの利益を守ることも重要です。
たとえば、高層マンションで、上層階用と下層階用とでは明確にエレベーター運行方法やその維持管理費が分かれているなどの一部共用部分に対しては、一部共用部分の議決権を有しないものを除いて、区分所有者数の４分の１または、議決権の４分の１が反対したら、団地全体の規約の設定・変更・廃止はできない。
ただし、一部共用部分でも、その棟の壁の塗装など区分所有者全員に関係する事項は、全体の団地管理に取り込めます。
| ページ終わり |
謝辞：Kzさんの了解により一部転用・編集をしています。
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最終更新日：
２０２６年 ２月２６日：
令和８年４月１日施行と標準管理規約は令和７年１０月１７日版に合わせた。
２０２５年 ９月１７日～
２０２５年 ５月３１日～：令和８年４月１日施行版に移行中
２０２５年 ４月２３日：団地の解説をかなり変更した。
２０２５年 ２月２４日：標準管理規約を令和６年６月７日版にした。
２０２５年 ２月１１日：令和６年（２０２４年）の出題年を入れた。
２０２４年 ９月１１日：見直した。
２０２４年 ２月 ４日：令和５年（２０２３年）の出題年を入れた。
２０２４年 ２月 ３日：見直した。
２０２３年 ２月２３日：令和４年（２０２２年）の出題年を入れた。
２０２２年１２月３１日：再再度見直した。
２０２２年 ２月 ２日：見直した。
標準管理規約（団地型）は、令和３年６月２２日版に更新した。
２０２１年１２月１９日：令和３年（２０２１年）の出題年を入れた。
２０２１年 ３月２７日：見直した。
２０２０年 ３月２９日：令和元年（２０１９年）の出題年を入れた。
２０１９年 ４月１７日：平成３０年の出題年を入れた。
２０１８年 ８月 ８日：再度、ちょろちょろと文、見直した。
２０１８年 ３月１３日：平成２９年の出題年を入れた。
２０１７年１２月１８日：第６６条に団地管理対象物を入れた。
２０１７年 ４月 ７日：平成２８年の出題年を入れた（該当なし）
２０１６年 ４月１０日：３月３１日付の標準管理規約（団地型）の改正に対応した。
２０１６年 ２月２４日；平成２７年の出題年を入れた。
２０１５年 ４月１０日：平成２６年の出題年を入れた。
２０１４年２月２３日：平成２５年の出題年を入れた。
２０１３年 ４月 １日：第６７条の団地共用部分に図入れた。
２０１３年 ３月２４日：平成２４年の出題年を入。
２０１２年 ３月１３日：図や解説をかなり追加した。
２０１２年 ３月１２日：平成２３年の出題や、第１４条４項の準用外の訂正。
またかなり文章を見直している。
２０１１年 ８月 １３日：第６７条に加筆。
２０１１年 ８月 ２日：確認済み
２０１０年７月７日：更新すみ
２０１０年７月６日：第６７条まで更新。
２０１０年７月５日：第６６条まで更新。イラスト第６５条を変更
２０１０年２月１１日：団地関係を加筆
２０１０年１月２３日：Ｈ２１年の出題年を記入
２００９年 ７月 １日：ちょっとだけ加筆。
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