◎マンション購入からとられる税をご存じですか！

　　マンション、特にタワー・マンションは相続などで、節税効果があると言われています。　そこで、
　　・購入時
　　・維持
　　・売却
　　・相続
　　でどのような国税や地方税がかかるか、解説をしましたので、ご利用ください。
　　
　　解説は、「超解説　区分所有法」の第３８条　にあります。
　
　　ご不明な点があれば、すぐに「マンション管理士　香川事務所」へ、ご相談ください！
　　　　　　

◎「マンション標準管理委託契約書」が改訂された！

　マンションの管理組合とマンション管理業者との間で必ず取り交わされる管理委託契約書のひな形として国土交通省が指針として出している「マンション標準管理委託契約書」が、令和５年（２０２３年）９月１１日付けで改訂されています。

　この「マンション標準管理委託契約書」は、指針と言いながら、殆どのマンションの管理組合とマンションの管理業者において採用されていますので、マンションの管理組合員（区分所有者）は、一度目をとうしておいて下さい。
　　改訂の主な事項は、
　　�@書面の電子化、IT総会対応
　　�A管理員や清掃員への対応
　　�B孤立死、事故対応
　　�C管理業者の業務の明確化
　　などです。

　　あなたのマンションの管理委託契約書は、どうなっていますか？
　　ご不明な点があれば、すぐに「マンション管理士　香川事務所」へ、ご相談ください！

　　参考：国土交通省のサイト
　　「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂（令和５年９月１１日）
　

◎あなたのマンションは、「２つの老い」に対応できますか！

　マンションをとりまく　�@建物の老朽化　と　�A居住者の高齢化　のいわゆる「２つの老い問題」が進んでいます。

　�@建物が老朽化して、住めなくなる状況は必ず来ます。
　そこで、建替えが議論されることになりますが、現在の区分所有法では、マンション・オーナー（区分所有者）の４/５以上が建替えに賛成しなければ建替えは出来ません。
　なんとなく、４/５以上という数字を捉えているでしょうか、これは、１０人の区分所有者の内２名が反対すれば、そのマンションの建替えはできず、スラム化するということです。
　今から「マンション管理士　香川事務所」に相談して問題なく建替えが行えるように準備しましょう。

　�A居住者が高齢化して、管理組合の役員のなり手がおらず、マンションの管理が杜撰になってきています。
　それでなくても、マンション管理には、法的知識だけでなく建物や設備に対する専門の知識が必要とされます。
　素人の居住者には、マンション管理は無理です。管理会社の言いなりでは、管理委託料がかさむだけです。
　この事態の解決法は、「マンション管理士　香川事務所」にすぐ、相談するだけです。
　
　お気軽に、お問い合わせください。

◎議事録からハンコは不要です！　規約の改正を！

　政府の行政手続きから原則：押印制度が廃止され、それに伴い「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法）」でも、総会の議事録で必要だった署名・押印の内、押印は要らなくなりました。
　あなたのマンションの管理規約はどうなっていますか？
　総会も近づいています。
　これを機会に、「マンション管理士　香川事務所」と共に、管理規約の改正をしましょう！

　お気軽に、お問い合わせください。

◎この際、管理組合の理事長を「マンション管理士　香川」にしませんか！

　マンションの管理に必要とされる法律には、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法）」を中心に、生活のもとになる民法、建物の基本の建築基準法、他にも生活に必要な消防法、水道法、耐震改修促進法、建替え円滑化法、被災マンション法さらにマンション管理適正化法など関係する法律も多くありこれらの法律に対する専門知識が必要です。さらに、そのマンション独自の管理規約・会計・滞納・修理などにも対応する能力が求められます。
　基本的には、マンションの管理はそのマンションのオーナー（区分所有者）たちが管理組合の役員となって行うことが望ましい姿です。
　しかし、マンション・オーナーの高齢化また仕事が多忙であるとかマンション管理に関心がないため、この管理組合の面倒な業務を行う役員のなり手がいないのも事実です。

　そこで、提案です。
　もう、面倒な管理組合の理事長を法的な知識はもとより、管理規約や会計にも知見が豊富な「マンション管理士　香川」にして、面倒なマンションの管理組合の役員から解放されませんか。そうすれば役員の輪番制も不要にできます。
　
　管理組合の理事長を「マンション管理士　香川」に変更するには、当然ながら、管理規約の変更などが必要です。

　一度、お気軽に、「マンション管理士　香川事務所」までご連絡ください。

◎総会は適切に運営されていますか？

　マンションでは、総会のシーズンを迎えていますが、あなたのマンションの総会は、問題なく開催されていますか？ 　　
　総会は、年に一度の、あなたの意見が言える場です。
　ちゃんと、規約と議案書を読んで、収支報告書の金銭の問題や疑問点があれば、どんどん発言しましょう。 　
　規約や議案書で分からない点があれば、「マンション管理士　香川事務所」へ、お気軽にご相談ください。

◎総会において注意すること！

　総会出席において特に注意することは、
　１．会計内容の詳細な精査 　
　　会計報告においては、単に支出が少なかったことを喜んではいけません。
　　特に、前年対比において、差が大きな会計項目の原因を追究して、次年度につなげてください。
　２．役員の選出 　
　　本当に、役員のなり手がいなくて困っていると察します。
　　この際、マンション管理の専門家である、マンション管理士を理事長にされては、いかがですか？
　３．管理規約の見直し 　
　　区分所有法もたびたび改正されています。
　　分譲時の管理規約は現在の状況に合致して適正ですか？ 　
　　また、管理規約に記載された条文は正しく理解できていますか？
　　左にある「標準管理規約の最新版」を参考にして、あなたのマンション生活に適した管理規約に改正しましょう！

◎ 「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の解説を更新した！　（２０２２年２月７日）

　区分所有法によるマンションの「建替え決議後」や
　・耐震性不足のマンション
　・外壁が剥落の危険性があるマンション
　・火災上安全性に問題があるマンション
　でのマンションと敷地の売却を可能とする内容を規定している「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」の概要の更新をしましたので、ご利用ください。

　サイトには、左の　「マンションの建替え等の円滑化に関する法律の概要」　から入れます。

　また、古くなったマンションにお住まいで、「建替え」などを考えておられる方は、お気軽に「マンション管理士　香川事務所」へ、ご相談ください。

　面倒なマンション生活の問題を解決できるのは、「マンション管理士　香川事務所」です。

◎ 「超解説　区分所有法」を更新した！　（２０２２年２月４日）

「マンション管理士　香川事務所」が無料で提供しています、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」を、条文ごとに解説しています「超解説　区分所有法」を、更新しましたのでご利用ください。
　左の　「●超解説　区分所有法」　から、入れます。

　ご承知のように、区分所有法は、マンション生活での基本となる法律です。
　この区分所有法に基づいて、各マンションの管理組合の「規約」も成り立っています。

　「規約」での疑問点も、この「超解説　区分所有法」をご覧になれば、解決の一助になると思います。
　また、「超解説　区分所有法」や、貴管理組合の「規約」についてご不明な点や、マンション生活で問題があれば、お気軽に、マンション管理の専門家「マンション管理士　香川事務所」までご連絡ください。

◎ 「マンション管理士　香川事務所」は、岡山に移転しました。

　　　　サイトが変わり、メールと電話番号が変更になりました。

　「マンション管理士　香川事務所」のサイトが、以下に移りました。（２０２３年１月１３日：再度）

　　https://mezase-mansion.jp/kagawa/jimusho-top.htmll
　
　　メールアドレスと電話番号にも、ご注意ください。

◎「標準管理規約」が改正された！　（令和3年9月1日施行版）

　管理規約の元になっています区分所有法がデジタル時代を、少し取り入れて、「議事録で押印の廃止」、また、コロナ過で「脱・書面、脱・対面」の観点から「電磁的方法の採用」に改正されました。
　これを受け、国土交通省がマンション管理の参考版として作成しています「標準管理規約」も令和３年９月１日施行で、かなりの部分が、改正されています。

　そこで、「マンション管理士　香川事務所」が、無料で提供しています、「標準管理規約（単棟型）も改正しましたので、ご利用下さい。（左にあります。）

　当マンション管理士　香川事務所が作成しています「標準管理規約（単棟型）」の特徴は、
　１．平成２８年からの改正箇所が分かる
　２．コメントが、各条に続いて記載されているので、条文が理解し易い
　３．WORD版なので、編集・加工がし易い
　です。

　この標準管理規約の改正を機会に、貴管理組合でも規約の改正を検討しませんか？

　規約については、十分な知識をもっています、「マンション管理士　香川事務所」です。
　お気軽に、ご連絡ください。

◎管理規約の勉強をしたい！

　管理規約は、そのマンションで共同生活をおくるうえでは「憲法」とも言えるほど、重要な物です。
　しかし、管理規約はマンションの購入時にはもらっていますが、ページ数も多くて、また専門用語も多くてまったく読まれていない状況です。
　でも、マンションでの問題が発生したら、解決法は管理規約の規定が基本となります。
　そんな、管理規約を「マンション管理士　香川事務所」の解説で勉強しませんか？

　ご連絡をお待ちしています。

◎新型コロナウイルスのせいで、総会が開催できない！

　全世界に蔓延している新型コロナウイルスの影響で、総会の開催を延期すべきか、実行すべきかで、迷っている管理組合が多いと思います。

　＊書面で決議ができる
　　集まるのが心配とか総会会場の手配ができなければ、区分所有法第４５条による「書面による決議」を検討してください。

　要件など詳細は、左の「超解説　区分所有法」の第４５条を参考にしてください。

◎区分所有者が一人でも反対したら、高圧一括受電方式に変更できない！

　２０１９年３月５日の最高裁判所の判決で、マンションでは、区分所有者が一人でも反対すると、高圧一括受電方式には、変更できませんから、ご注意ください。 　詳細は、左の「高圧一括受電方式を巡る判例解説」にありますので、参考にしてください。

◎今のマンションに永住できますか？

　２０１９年４月末に国土交通省から公表された「平成３０年度マンション総合調査」によりますと、今のマンションに永住希望者は、平成２５年度が５２，４％、平成３０年度は６２．８％　と年々増加していますが、残念ながら建物は、永遠には存続できません。そこで、必ず「建替え」の現実が到来します。 　
　複雑な建替えに備えて、早期に「マンション管理士　香川事務所」へご相談ください。

◎あなたのマンションの修繕工事費は適切ですか？

　あなたのマンションでは大規模修繕工事だけでなく、小さな修繕においても、その工事費は、管理業者の言いなりで払っていませんか？ 　管理業者は、営利企業であり、自社の利益を含んだ、適切でない割り増しした工事費を請求していますが、管理組合の理事を始めとして、組合員は無頓着で、適切でない工事費を支払っています 　この利益相反などの事実を踏まえ、今回、国土交通省では、最近の大規模修繕工事（９４４事例）を調査して公表しました。
　　　　http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html 　　
　この例に見ますように、設計コンサルタントや施行会社を単純に信用してはいけません。 　　
　管理組合の立場からアドバイスができる、「マンション管理士　香川事務所」　に是非相談してください。

１．民泊と　２．専用使用権がついた駐車場の判例を入れた！

　１．国土交通省がマンション管理で、参考として作成している標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）において、「民泊」関係の規定を見直した。 　そこでは、マンションで民泊を認める場合と認めない場合についての規定が１２条で追加されている。
　それに伴い、標準管理規約の単棟型につき、　「マンション管理士　香川事務所」　が　コメントを各条文の下にいれた、見やすいＷＯＲＤ版で提供していますので、ご利用ください。

　２．マンションの敷地に分譲業者が建物とは別途に駐車場として専用の使用権を設定し、これを分譲し対価を得ている事例が過去に多く見られ、その対価は管理組合の物ではないかと裁判で争われていました。 　　
　そこで、平成１０年には、最高裁判所から以下の４件の判決が立て続けに出されました。
　　１．ミリオンコーポラス高峰館事件　 判決日：平成１０年１０月２２日 　
　　２．シャルマンコーポ博多事件　 　　判決日：平成１０年１０月３０日 　
　　３．シャルム田町事件　　　　 　　　判決日：平成１０年１０月３０日 　
　　４．高島平マンション事件　　　　　 判決日：平成１０年１１月２０日 　

　裁判での争点は、 　　
　＊分譲業者が一部の買主に駐車場の専用使用権を分譲して得た対価は業者のものか管理組合のものか 　　
　＊分譲業者は委任契約で二重の利益を得ているので、管理組合に返還しろ 　　
　＊規約の変更が「特別の影響をおよぼすべき」とは、 　　

　＊�@駐車場の一部の専用使用権を消滅させる集会決議は有効か（消滅決議）
　　�A無償であった駐車場の専用使用権を有償化する集会決議は有効か（有償化決議）
　　です。

　この一連の最高裁判所の判決には、納得できない部分が多いため、判決時よりかなり時間が経過しましたが、
　「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法）第６条」に定める「共同の利益違反」に該当するという　論点から、解説をしましたので、ご利用ください。

◎ 建替えには、時間がかかる　〜建替え問題（再）〜

>　昭和３１年（１９５６年）に日本初の民間分譲マンションとして建てられた東京・新宿にある「四谷コーポラス」（５階建て、２８戸）で、区分所有法第６２条による建替え決議が成立し、本年（平成２９年）９月に解体工事が始まるとのことです。
　　この「四谷コーポラス」での建替えの検討は、平成１８年（２００６年）から始まり、戸数が２８戸という小さいマンションでありながら、最終の建替え決議に至るまで、１０年以上がかかっています。
　 　マンションにも寿命があります。
　　そして、建替えは、避けては通れない道です。
　　しかし、区分所有者の総意を纏めるのは至難の業です。
　「四谷コーポラス」は、立地が良いのと戸数が少なかったため、建替えが検討されて１０年程度で建替え決議ができましたが、一般のマンションでは、建替え決議が成立するまでには、これ以上の年数が必要です。
　　やがて来る建替えに備えて、今すぐに、「マンション管理士　香川事務所」　まで、ご相談ください。

◎マンションの土地が無くなった！？

　平成２９年４月３０日、以下は、産経新聞からのニュースです。

　東京都杉並区のマンション敷地内に戸建て住宅が新築され、マンションが違法建築となった問題で、住民１人が不動産業者３社に住宅の撤去などを求めた訴訟の判決が平成２９年４月２８日、東京地裁であった。 　
　谷口安史裁判長は「住民に対応を検討する十分な機会を与えなかった」として戸建て用地を販売した「フロンティアライフ」に３３万円の支払いを命じた。撤去請求は退けた。 　建築基準法は敷地に建てられる建物の延べ床面積（容積率）の上限を規定。マンションが建築確認の際に申請した敷地内に新たに住宅が建つと、土地の「二重使用」となり、マンションの方が違法建築となる。

　マンションは底地と駐車場部分を敷地として建築確認を申請。敷地全体の所有権を取得したフロンティア社が駐車場部分を転売し戸建て６棟が建てられた。判決はフロンティア社に「住民が駐車場を敷地として利用できるよう協力する義務があった」と判断した。 　

＊マンション管理士　香川のコメント 　　
　マンションの分譲時に、購入者の無知に付け込んだ、分譲会社の悪質な犯罪ともいえる事件です。
　　分譲の当初から、別に登記された駐車場をマンションの「規約敷地」とすることを、意識的にしていなかったのなら詐欺です。 　また、マンションの購入者は、購入にあたって事前にそのマンションの管理規約を理解する必要があることを教える重大な事件でもあります。
　　裁判所は、登記簿を重視しての判決でしょうが、この事件を追及すると、区分所有法や建築基準法、不動産登記法等の法律に詳しくまた管理規約を完全に理解できている「マンション管理士　香川事務所」に早めに相談すべき事案だったと思われます。
　僅かな費用を惜しんで、取り返しのつかない事態を招くことの無いように、まずは、すぐに現在の「管理規約」の勉強会を開いてください。
　「マンション管理士　香川事務所」がお手伝いします。

◎マンションの標準管理規約の改正について

　平成２８年３月、国土交通省からマンションにおける管理ルールの標準モデルであるマンション標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）の改正が発表されました。
　今回の改正の主な点は、
　　１．管理組合の役員として、マンション管理士など外部の専門家の活用
　　２．タワー・マンションの出現により、議決権割合の検討
　　３．暴力団等の排除規定
　　４．曖昧だった地域コミュニティの扱いの変更 　
　　５．災害時の管理組合の対応 　
　です。
　
　このマンション標準管理規約の改正を機に、いまお住いのマンションの管理規約の改正をされては、いかがでしょうか？
　区分所有法及び標準管理規約の専門家、「マンション管理士　香川事務所」がお手伝いをいたしますので、ご連絡をお待ちしています。
　また、改正されたマンション標準管理規約の改正点を入れた、マンション標準管理規約のWORD版を作成いたしましたので、ご利用ください。 　

◎地震におけるマンション災害について

　このたびの、九州熊本・大分地域において地震の被害を受けた方々には、こころからお見舞いを申し上げます。
　今回の地震でも、マンションの１階部がつぶれたり、建物の傾きが発生しています。
　このような状況にマンションの居住者・管理組合としては、どう対応すればいいのか、お悩みのことと存じます。
　お悩みがあれば、一度、「マンション管理士　香川事務所」にお気軽に問い合わせください。 きっと、解決策がみつかりますよ。

◎横浜市都筑区のマンションで“傾き”が見つかり、建物を支える杭のデータが改ざんされていたことが明らかになった！

　すでに、マンションにお住まいの方々だけでなく、一般の方々も各種ニュースでご存知だと思いますが、「三井不動産レジデンシャル」が販売し、その工事を「三井住友建設」が請け負った、横浜市都筑区にある全４棟、７０５戸のマンションの１棟で手すりの部分が、上下に最大で、およそ２センチずれているのが確認されました。

　原因は、杭の打ち込みを担当した、「三井住友建設」の二次下請けの「旭化成建材」が、工事の報告書に、別の棟のデータを流用する形で７０本の杭のデータを改ざんし、傾きが見つかった建物を支える杭のうちの８本が、「支持層」と呼ばれる強固な地盤に十分に達していなかったためです。
　販売会社の「三井不動産レジデンシャル」では、杭打ちデータの改ざんがあった南棟、中央棟、西棟を含め、同じ敷地にある４棟のマンションすべてを建て替えることも視野に、協議を進めたいと提案しています。

　◎しかし、建替えは大変だ！
　販売会社の「三井不動産レジデンシャル」では、団地を形成しています、４棟全部の建替えを提案していますが、団地全体の建替えとなるとこれには、実に時間がかかります。

　◎法律上の問題がある！
　　まず、「建物の区分所有等に関する法律（略称：区分所有法）では、団地内の建物の一括建替え決議には、
　要件として、
　�@団地内の建物は全部区分所有建物であること
　　一部に戸建の住宅がある団地ではこの一括決議はできない。
　�A敷地が団地内建物の区分所有者の共有であること。
　　各々の建物の敷地は、各々が共有し、通路だけが全体の共有では、該当しない。
　�B団地全体の規約（団地管理規約）で管理を定めてあること。
　をクリヤーした上で、
　�@団地の集会で、各棟ごとに、区分所有者の２／３以上の者であって議決権の合計の２／３以上の議決権を有するものがその一括建替え決議に賛成した場合。
　�A団地内建物の区分所有者及び議決権の各４／５以上の多数が一括決議に賛成すれば、
　団地内の建物の一括建替えが決議できます。 　

　　逆に、どこかの棟で区分所有者及び議決権の各１／３を超える反対があると団地での一括建替え決議は不成立ということになります。
　　という法律上の規定があります。（詳細は、「マンション管理士　香川事務所」が無料で提供しています、「超解説　区分所有法」の第７０条をご覧ください。）

　◎マンションの居住者の意見を纏めるには、時間がかかる！
　販売会社の「三井不動産レジデンシャル」では、簡単に全棟の建替えと言っていますが、建替えでは、法律上の問題だけでなく、多くの生活上での問題が発生しています。
　それは、マンションの居住者には、高齢者や収入の少ない人、また地元の学校に通学している家庭があるためです。
　現実の建替え問題で、高齢者や収入の少ない人は、建替えの費用負担ができないことが原因で建替えに反対し、また、今まで住んでいた場所から移動することになり、近所付き合いが変わる、面倒な引越がある、学校が変わると子供に影響がでるなどで、居住者の意見が纏まりません。
　今回の杭打ちデータの改ざん事件では、当然ながら販売会社の「三井不動産レジデンシャル」では、これらの費用を負担するといっていますが、引越に伴う精神的な慰謝料も請求の対象になります。（民法第７０９条参照）

　◎管理組合は、専門家である「マンション管理士　香川事務所」に相談すべきです！
　今回の、横浜市都筑区のマンションの例に見ますように、降って湧いたような「杭打ちデータの改ざん」などに、残念ながら、法律を知らない管理組合では、対応が不可能です。
　このような事態に適切に対応できるのは、マンション管理の専門家である「マンション管理士　香川事務所」です。

◎管理会社に任せすぎではありませんか！

　最近、「マンション管理士　香川事務所」あてに、管理会社に対する評判の問い合わせが多くなってきています。
　基本的に管理会社は、管理組合から管理業務を受けて利益をだしている企業です。
営利を目的としている会社であることを忘れてはいけません。
　管理組合の立場にたった良き支援・助言を求めるなら、「マンション管理士　香川事務所」に、ぜひ、ご相談ください。

◎建替えを真剣に検討しませんか！

　建物にも寿命があります。建替えは避けては通れない命題です。早めの対策を、「マンション管理士　香川事務所」と共にしませんか。 　

◎マンション管理業者の従業員が　６億２千万円を使い込み！

　　２０１１年１１月２日の報道によりますと、マンションの管理会社の従業員が、委託先のマンション管理組合の管理費など、合計６億２千万円を使い込んで告訴されたとのことです。

　 ★問題が起きてからの対応では、遅すぎます！ 　
　　すぐに、信頼のおける　マンション管理士　香川事務所　にご相談ください。