日本国民が守るべき最高法規である日本国憲法を始めとして、通常六法と言われる他の民法・商法・刑法・民事訴訟法・刑事訴訟法などは、訳もなく制定されるものでは有りません。
　　多くの人々が快適な社会生活をおくる為には、多くの人々が納得した「決めごと」がなければならないことを、私たちは歴史を通じて学びました。
　また、一度「決められたこと」は、守られることが必要で、守らない人には、罰を科してでも守らせる仕組みが必要です。
　
　そこで、現在では、多くの人々が守るべき「決めごと」を、憲法に従って、国会の衆議院と参議院の議決を経て、「法律」として制定し、国家権力によって従うことを強制することにしています。
　
　みんなが守るべき「決めごと」を法律として制定するには、そこにはその法律を制定しなければならない理由・必然性があったから、制定されたのです。
　そこで、その法律の各条文を理解する前に、なぜその法律が制定されたのか、その理由を知ることは、条文を理解する上で役に立ちます。

　ここで、区分所有法の解説するのは、みなさんに各条文の制定の理由を分かってもらうためです。

　しかし、一度制定されたからといってその法律は完璧なものではありません。おかしな内容や訳の分からない言葉、時代の変化・価値観の変化に対応していない条文も出てきます。
　だからと言って、その規定を守らない態度は許されません。規定を変える手続きも必ずありますから、おかしな規定は、チャンとした手続きで変更出来ます。この方法に従うことが肝心です。

★民法で規定できない建物が出てきた　〜　一物一権主義の例外　〜
　　区分所有法が制定される前の話として、明治時代に制定され、度々改正されてきました民法で定める所有権とは土地や建物など「物」に対する全面的な支配権（これは物権と呼ばれます）で、所有権の目的・対象となる土地や建物（不動産）は1個の物であることが必要とされます。（一物一権主義）
そして、民法で定める所有権に基づき、各所有者は他の人に関係なく、自己の意志で自由に家や土地を売却したり、貸したりまた抵当にいれるなどの処分ができます。
所有者は建物全体を自由に使用し、改造も可能です。（得喪および変更）
この民法の考え方は、一つの建物（家）が、イコール＝一つの棟であることを前提にしています。

　この一物一権主義をもう少し細かく説明しますと、１つの物に対しては、１つの所有権しか存在しない、逆にいいますと、「複数の物の総体の上には１つの所有権は存在しない」ことで、つまり「一個の物権が成立していれば、これと同様の内容をもった他の物権の存在は許さない」ことを前提として、民法は構成されています。

　しかしながら、建築技術の進歩により多数の中高層マンションが出現し、一個の建物である、一棟のマンション内には、室を中心にした複数の所有者（＝所有権）が存在し、また、一つの建物内の出入り口や廊下や階段等を所有者を含めて、他の人も使用することから、今までの民法で許されているように、ある特定の所有者が、自分が持っている所有権の行使として、自分の室の壁に勝手に穴をあけてその穴が隣室まで及んだり、自分の室の前の廊下に物置を作り、他の人の通行の妨げになるなど、自己の権利を行使すると他の人の所有権に多大の影響を与える状況が出現しました。

★区分所有権の創造　⇒　民法の所有権とは異なる
　そこで、マンションでは今までの民法における建物についての所有権の理論を変更（制限の方が多い）した考えを取り入れる必要性が認識され、今までの民法に優先する法律（特別法）として「区分所有法」が制定されることになりました。

　特別法である区分所有法と一般法である民法との関係は、区分所有法に規定されていれば、民法の規定は排除され、区分所有法の規定に従うということです。

　それは、区分所有法に規定が無ければ、民法に従うともなります。

　　
　
　その区分所有法の特徴は、
　まず、建物における所有権については、各自が建物での室の所有権を区分（区分け）して持つ内容の「”区分”所有権」なるものを考え出しました。
この区分所有権は、1つの物（一棟）の一部に対して所有権（物権です）を認めるという民法の原則である「一物一権主義」と異なった、”区分所有”という特別な法律上の構成をとっています。
区分所有法における建物の「区分所有権」の創設は、今までの民法での「所有権」という言葉を使用しながらも、民法の所有権を大幅に変更したものです。

★土地の所有形態も今までの民法と異なる　⇒敷地利用権の創造
　また、１つの建物が、複数の人の権利を有していることにより、建物が建っている土地（敷地）の処分にも制限を加える必要が生まれました。
そこで、マンションの敷地に対して区分所有法が新しく考え出した概念が「敷地利用権」です。
この「敷地利用権」については、後ほど詳しく解説しますが、単に建物としてその土地（敷地）を利用できる権利で、この権利には所有権や借地権（建物の所有を目的とした、地上権または土地の賃借権）などが入ることになります。所有権や借地権とは別の権利です。

　この「敷地利用権」という概念を新しく創設したことにより、建物の専有部分の権利移動があれば土地の権利移動も共に移動するという、区分所有法独自の構成を採用しました。

　

★共同生活の規則＝ルールが必要　〜規約の重要性〜
　さらに、戸建てと異なりマンションでは、多くの人々が１つの建物内に生活する実態から、そこにおいては居住者全員が守る規則を定める必要性もあります。
この規則を区分所有法では「規約（管理規約）」とよび、各マンションの状況に応じて制定することができるようにしました。

★民法での「共有」の制度を大幅に変更し、「多数決」の採用へ
　　ところで所有権において多くの所有権者が関係することを民法では「共有」と呼んでいます。（参照：民法　第三節第２４９条〜）
　民法で規定する多数の人が１つの物を持つ「共有関係」での譲渡、抵当権の設定などの処分行為は、「共有者全員の合意（同意とも）」が基本です。（参照：民法第２５１条）

＜参照＞民法　第２５１条　

（共有物の変更）

第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

２　共有者が他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、当該他の共有者以外の他の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をすることができる。

　

　しかし、共有者の全員が合意して賛成することは、経験上、実社会では実現が不可能に近く、困難であるため、区分所有法では、民法の共有者の全員の合意の条件を緩和し、共同生活のルールを、権利者による「多数決の理論」を取り入れて決めることにしました。

　区分所有法が、マンションにおける建物・敷地・共同生活での規則を規定しているという特異性が、民法の特別法（民法に優先する法律）として区分所有法が制定されている理由です。

　重ねていいますが、区分所有法の特異性は、民法で定める「共有関係」と「土地と建物の一体性」について別に規定し、さらに「共同生活での規則」を定めていることです。

★民法と区分所有法（特別法）との優先順位
　　民法は、普通の生活をおくっている私たち私人の法律関係について規定する「一般法」です。
これに対して区分所有法は、民法での私人間の法律関係の内、区分所有されている建物と土地をめぐる法律関係を定めた「特別法」です。
　法律の決まりとして、「特別法は一般法に優先します」。
これは、区分所有法に該当する規定があれば、特別法たる区分所有法が適用され、区分所有法に定めがない場合には、一般法の民法が適用されるということです。

★民法と区分所有法との共有関係の違い
　民法と区分所有法の適用で、大きな相違点となるのは、「共有関係」です。
　共有関係における区分所有法と民法の適用の大きな違いは、その行為が共有者の「多数決」でできるのか、それとも「全員の合意」が必要となるのかです。
　区分所有法の適用となれば、そこでは共有者の過半数や３／４以上（規約の変更など）または４／５以上（建替え）などの多数決で決めることができますが、区分所有法に規定がない新しく敷地を購入するなど民法の適用となると「全員の合意」が必要となる点です。　

これらを踏まえ、以下に解説しています区分所有法の各条文により、徐々に明確になると思いますが、この区分所有法の勉強での注意点は、

　です。

★マンションとは？
　ところで、区分所有法内での条文においては「マンション」という言葉は出てきませんが、この解説では、既存のイメージに基づいて使用しています。

　法律の解説において、イメージを持ち出すとは、定義としてかなり曖昧な表現と思いますが、
　　概要としては、
　　１つの建物の中に、複数の室（部屋）があり、そこに複数の人が暮らしているもの
　です。

　　

　区分所有法を勉強し始めた初心者にとっては、この「マンション」という言葉の方が、堅苦しい「区分所有建物」というよりも分かり易いと思いますので、解説の当初はこのマンションを使用しています。

　なお、マンション管理士・管理業務主任者等を定めた「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」では、「マンション」が法律用語として定義されていますので、参考にしてください。

＜参考＞マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第２条　（定義）　

第二条 　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
　　　一 　マンション　次に掲げるものをいう。

　　　　　イ　二以上の区分所有者（建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。）第二条第二項 に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分をいう。以下同じ。）のあるもの並びにその敷地及び附属施設

　　　　　ロ　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

　　　この、マンション管理適正化法の要件として、マンションとは
　　　　�@２人以上の区分所有者　がいて、　
　　　　�A人の居住用の専有部分が１つでもあればいい　
　　　　です。

　　　注意：マンション管理適正化法では、２人以上の区分所有者がいて、１つは居住用の専有部分であれば、マンション管理適正化法のマンションに該当しますが、区分所有法では、特に居住用に限らず、店舗や事務所も該当することに注意が必要です。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

★まず、この「超解説　区分所有法」の解説方法について説明します。

　　解説は、区分所有法に記載されています第一条から始まり最終条文まで、順次条文ごとに解説しています。
　上記のように、各条文は「黒字」で示します。

　そして、条文の下にある「過去出題」の欄は、過去に「マンション管理士試験」または、「管理業務主任者試験」で出題があった場合、「Ｈ２２年」、「R０２年」などのように記入しています。
　「Ｈ２２年」は、平成２２年を指し、「R０２年」は、令和２年を指します。上の第一条の場合、「マンション管理士試験」で、令和３年、平成３０年、平成２５年、平成２２年、平成１８年、平成１５年、平成１４年に出題があったことを示します。

　この、「過去出題」の欄で記入されている年数の多さで、その条文の重要度が分かります。

　そして、解説の記述は、条文の下にあります。

★区分所有法の構成
　まずは、区分所有法の全体を見てみましょう。

　区分所有法とはどのような構成かといいますと、第１条から第７２条まで、全部で７２条からできていて、その制定は、昭和３７年というまだ出来てから新しい法律ですから、時代の要請に応じて今後も適時大幅な改正が予定される法律です。

　現在の区分所有法は、以下のように、３つの章から構成されています。

　１）第1章｢建物の区分所有｣ （第１条から第６４条まで）

　　１棟の建物の区分所有の関係について定めたもので、この法律の中核をなしています。
　　第１章は以下の８節から成り立っています。

　　第１節　総則、・・・・・・・・　第１条から第１０条までは、区分所有法関係の基本的な用語の定義など
　　第２節　共用部分等・・・ 　第１１条から第２１条までは、廊下・階段など建物の共用部分の共有関係など
　　第３節　敷地利用権・・・ 　第２２条から第２４条までは、マンションの土地（敷地利用権）と専有部分との関係
　　第４節　管理者・・・・・ ・・　 第２５条から第２９条までは、団体生活をまとめる管理者の立場
　　第５節　規約及び集会・・・第３０条から第４６条までは、団体での生活規範となる規約及び集会のありかた
　　第６節　管理組合法人・・・第４７条から第５６条の２までは、管理組合を法人とした場合　
　　第７節　義務違反者に対する措置・・・第５７条から第６０条までは、マンションに住む人が義務違反をした場合にとれる措置
　　第８節　復旧及び建替え・・・　第６１条から第６４条までは、建物が壊れたとき、老朽化した場合における所有者の選択

　２）第２章｢団地｣ （第６５条から第７０条まで）

　　１団地内に数棟の建物があって、それらの建物の所有者が団地内の土地等を共有している場合、すなわち団地関係が構成されている場合における管理の方法、建替え等について規定。

　３）第３章「罰則」　（第７１条、第７２条）

　　　管理者、管理組合が法人化した場合の理事、規約を保管する人、議長又は清算人が義務等を怠った時には、２０万円以下の過料、または　１０万円以下の過料が課せられます。

　それでは、区分所有法の構成に従って、第１章｢建物の区分所有｣の「第１節　総則」の第１条「建物の区分所有」　から解説を始めます。

　第1条は、

区分所有法　第１条

（建物の区分所有）
第一条
　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して
　住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、
　その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

　　です。

　第１条の概説としては、

★今までの民法で定める一戸建の住戸なら1つの建物に対して1つの建物の所有権があるが、マンションには一棟内に多数の建物(室）の所有権が壁・床・天井を隔てて存在する。
　そこでこの法律＝区分所有法が制定された。
　「所有権の目的とすることができる」・・・基本的には、民法で定める建物に対する「所有権」ということですが、その実態は「区分所有権」と呼ばれ（第２条）、民法での所有権そのままではなく、かなり制限された所有権と考えるといいでしょう。

★区分所有法での対象となるマンションやビルの建物部分を定義する。

　　民法で規定されている占有権や抵当権など各種権利の１つとして重要な権利である所有権の対象となる物に、不動産の
　　　・建物　と
　　　・土地　があります。
　これを基本として、区分所有法では、まず、「建物」について条文が始まっています。

＊所有権の目的とすることができる．．．この規定により、民法第２０６条以下に規定される「所有権」と同じ扱いをうけることになる。しかし、「できる」であり、要件を満たさないと法律上当然にはならない。

★区分所有とは．．．今後明らかになっていきますが、一個の物（建物、棟）の一部分だけを分けて（区分です）所有することです。
　　民法の所有権での基礎となるのは、土地と建物（不動産）の権利関係です。
　　民法の特別法である区分所有法も、所有について、この土地と建物の権利関係を規定していきます。
　　そこで、最初に「建物」の権利関係から入っています。

　　なお、「建物としての用途に供する」とは、通常、人が住んだり、仕事をするために建てられた物です。
　特に居住用に限らず、店舗や事務所また倉庫なども入ることになります。

　不動産登記法では、不動産登記規則第１１１条、

　＜参照＞　不動産登記規則　第１１１条

　　　第三款　建物の表示に関する登記

（建物）
第百十一条　建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。

　　また、建築基準法では、建築物として、第２条に、

　　＜参照＞　建築基準法　第２条

（用語の定義）
第二条　この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

一　建築物　土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの（これに類する構造のものを含む。）、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨こ線橋、プラットホームの上家、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものとする。
　

　とあります。

　　


＊区分所有法の基本となっています民法では、所有権を以下のように定め、建物や土地の所有者は建物や土地を、他人の了解がなくても、個人で自由に使用でき、貸すことも、売ることも、抵当に入れることもできます。

＜参照＞民法　第三章　所有権

第一節　所有権の限界

第一款　所有権の内容及び範囲

第２０６条　（所有権の内容）；

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

＜参照＞民法　第２０７条　（土地所有権の範囲）；

土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ。

★区分所有権が認められる要件

　区分所有法では、民法とは扱いが異なることを理解して、区分所有法の第１条を注意して見ていきましょう。

区分所有法　第一条　

一棟の建物に
　構造上区分された数個の部分で
　独立して　住居、　店舗、　事務所　又は　倉庫　その他　建物としての用途に　供することができるもの

　があるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、
　それぞれ所有権の目的とすることができる。

　このように、区分所有法第１条では、以前から存在している民法で定める物権の１つであります「所有権」の目的とすることができるとして民法との関連を付けています。　　　　　　　　

　しかし、民法の一物一権主義と異なり、その１棟の建物全体が１個の権利の対象になるのではなく、１棟内の「区分された数個の部分」が、それぞれ民法での所有権という権利の目的になるとしています。
しかし、その民法での所有権との関係を満たすには、ある要件が必要ですともいっています。

　この区分所有法に定める特別な所有権は、あとででてきます第２条１項により民法での所有権と異なった「区分所有権」と呼ばれることになるのですが、その民法の所有権の目的とするための要件は、
　まず、１棟の建物の部分が、”独立していること”です。
　この建物の部分の「独立とは」．．．
　　　�@構造上の独立性　と　
　　　�A利用上の独立性　の　
　　２つの面で独立していることが必要と解釈されています。

　　

　具体的には、
　　　�@構造上の独立性とは．．．建物の部分が、壁・扉・床・天井などで遮断されていること。
　　　　　　　　　　　　店舗のように正面がシャッターやガラスで遮断されていてもいい。
　　　　　　　　　　　　ふすまや障子で仕切られているのは部屋の区切りで構造上の独立性がなく、ここには入らない。

　　　�A利用上の独立性とは．．．建物の部分が、独立して
　　　　　　　　　　　　�@住居、�A店舗、�B事務所　又は　�C倉庫、�Dその他建物　などに使え、住居なら風呂・トイレなどの設備も存在して、隣室を通らなくても直接外部にでられるようになっていること。
　　　　　　　　　　　　　トイレや浴室は単独では区分所有権の目的にはなりません。
　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　このうちの、独立して、出入り口があることは解釈において非常に重要です。
　　　　　　　　　　　　　建物の用途として例示されています、住居、店舗、事務所、倉庫、そして
　　　　　　　　　　　　　その他建物としては、医院や教室、劇場、教会なども考えられます。

　　区分所有法が適用の対象としているのは、この条文にあるように住居専用のマンションだけでなく、店舗や事務所のあるビル、倉庫も区分所有法の対象になることに注意してください。また、住居と店舗が１棟で共存しているビル（いわゆる下駄ばきマンション）も区分所有法の対象です。

　　（注：過去のマンション管理士や管理業務主任者の試験問題などをやっていくと、今後説明します国土交通省が参考に定めた「マンション標準管理規約（以下、この解説では「標準管理規約」といいます）」が住居専用のマンションの規約である関係もあり、区分所有法が対象としているのは居住専用マンションだけと思うようになるので注意のこと。
　店舗や事務所、そして倉庫であっても、この条件を満たせば、区分所有権の目的として該当する。）

　◎「建物としての用途に供されるもの」に限られるので、「廊下、階段室、エレベーター室」のようなものは、後で出てくる「共用部分」となり、区分所有権の対象にはなりえないとも規定している。

　◎　最初は、定義関係の条文はその意図が分からない。定義している関係の条文（第１条から第５条まで）を読み、何を目的としているのかの概略を掴み、またここに戻ってくると、少しは理解しやすいかも。

　区分所有法が目的としている、「建物の権利と土地の権利をどうしたら、分離処分させないことができるか」の苦労の定義です。

★マンション（区分所有建物）の成立要件　〜�@構造上区分されていること、�A独立して利用できること〜

　第１条は建物が区分所有される要件（マンション：区分所有建物の成立要件）を規定しています。この条文によれば、マンションであるには、

　　�@構造上区分されていること、　にプラスして、

　　�A独立して利用できること　が要件とされます。

　　これを一般に�@構造上の独立性、�A利用上の独立性　と称しています。

　区分所有法上でマンション（区分所有建物）であるためには、その建物がコンクリート造か木造とかの建築材料や、また建物の大小、そして、後に定義されます建物の室（専有部分）を有する人を区分所有者と言いますが、その区分所有者の数は問われません。
　通常みられる居住専用の建物に限らず、店舗だけが入っているビル、事務所だけのビル、また、居住用と店舗や、事務所と店舗などが混在したビルも区分所有法が対象とする建物に入りますし、建物の敷地である土地の権利は各自が別々に有していて上の建物だけが繋がっているいわゆるタウン・ハウスと呼ばれる建物なども入っています。
その建物の構造は、鉄筋コンクリート造だけに限定されず、ブロック造りでも木造でもかまいません。

　しかし、この二つの要件（�@構造上の独立性と�A利用上の独立性）は、条文を読んでも分かりますように、具体的にはあまり明確ではなく、過去の判例や、法の解釈から規定されるに至ったのです。

　例えば、１番目の要件とされる「構造上の独立性」については、建物を構成する隔壁、階層等で独立して物的支配に適した程度で他の部分と遮断されて、その範囲が明確であることが、要件とされますが、店舗のように三方が壁で正面がシャッターやガラスで区切ることが可能な一角でも、区分所有権の対象になります。

　　２番目の要件の「利用上の独立性」は、その建物の区分けされた部分が独立して利用するに適しているかどうかが判断基準になりますが、具体的な判断としては、電気・水道・ガスなどの共用設備の有無、その利用方法、管理方法などを勘案してなされます。
そこでの「直接外部に通じる出入り口があるか、どうか」は重要な判断基準となっています。

　過去の判例では、
　 �@区分境界の明確性．．．その建物の部分がその他の建物の部分と明確に区分されていること
　 �A遮断性．．．その建物の部分がその他の建物の部分と境界の壁・扉・天井・床などで遮断されていること
　 �B通行の直接性．．．その建物の部分がその他の建物の部分を経由しないで直接外部に出入りできること
　 �C専用設備の存在．．．その建物の部分には、使用目的や用途としてふさわしい専用の設備が設置されていること
　 �D共用設備が存在しないこと．．．その建物の部分には、区分所有者全員または一部の区分所有者のための設備（共用設備）が存在しないこと
　などが、争点として挙げられて、区分所有権の適用の有無が判断されていますが、いちがいに判断することは難しいのが現状です。

★区分所有法の適用が開始されるのは。
　では、いつからこの区分所有法の適用が開始されのかといいますと、建物が完成して、後からでてきます「専有部分」について不動産登記法による「表示登記」がなされたときからとされています。
　区分所有法の適用の開始にあたり、区分所有者の数には影響されません。

★�@構造上の独立性と�A利用上の独立性について

　　後でも出てきますが、�@構造上の独立性　と　�A利用上の独立性　を持つ建物の部分は、区分所有権の目的となり、区分所有法で別途規定される「専有部分」となるわけですが、この「専有部分」と建物での「専有部分以外の部分＝共用部分」との区切りが実に難しいのです。

　「専有部分」と「共用部分」との区分の判断においては、�@構造上の独立性　と　�A利用上の独立性　の内、�A利用上の独立性の有無　が中心になってきています。

★今後の解説の展開として、各所に、マンション管理士や管理業務主任者試験で出題された過去の問題を「設問」の形で載せています。
　最初は、当然のことながら、答えは不明と思いますが、記憶の整理にしてください。

　　いきなり、試験問題ですが、基本となる「専有部分」「共用部分」の区分の明確化、また「法律上当然」は、必ず出題されますので、あとで戻ってきて、読んでください。また、何度も確認しておいてください。

｛設問｝１棟の建物に構造上区分され、独立して住居としての用途に供することができる数個の部分がある場合の区分所有権の成否及びその内容に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
　（平成１５年マンション管理士　問１）

1 この数個の部分は、法律上当然に専有部分となる。

答え：誤り。法律上当然には、専有部分とならない。　見た目は専有部分でも、規約により、共用部分にできることがある。
　区分所有法で、「専有部分」とは、区分所有権の目的となり得る建物の部分をいう（２条３項）。そして、専有部分となりえても、規約によって共用部分とすることもできる（４条２項）。
　よって、１棟の建物に構造上区分され、独立して住居としての用途に供することができる数個の部分は、すべてが法律上当然（そのまま当然に、なにもしなくても法律の定めによって）に専有部分となるものではない。
　規約で専有部分も共用部分に変更できることもある。
例えば、建物内にある管理人室、集会室など専有部分となりうるものでも、規約で共用部分にすることができる。（この設問は、今後説明します「専有部分」と「規約共用部分」を理解する必要があります。）

2 この数個の部分は、その一つが法律上当然に共用部分となることはない。

答え：正しい。　
　言葉が分かり難い設問です。
　区分所有法での建物は、必ず　�@専有部分か、�A共用部分　のどちらかになる。
そして、共用部分は、ア．法定共用部分（廊下・階段室など）と、イ．規約共用部分に分かれる。
設問の独立して住居の用途に供することができる「数個の部分」は、本来なら専有部分であり、共用部分にするには、 区分所有法第4条第2項本文が、「第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。」 と定めている。
この数個の部分は、なにもしなければ（規約で定めなければ）、専有部分であり、その一つが法律上当然に共用部分となることはない。共用部分とするためには規約で共用部分と定めなければならない。

3 この数個の部分には、法律上当然に各別に１個の区分所有権が成立する。

答え：誤り。　区分所有法に規定がない。
　専有部分とすることができる部分について、当然に各別に1個の区分所有権が成立するとする規定は、区分所有法にはない。
　数個の専有部分がある場合でも、その専有部分の全部を１人で所有する場合は、数個をあわせて、１棟の建物全体で、１個の所有権とみることも可能である。各別に１個の区分所有権が法律上当然に成立しないこともある。 数個をあわせて１個の専有部分とすることができる場合がある。

4 この数個の部分の区分所有者の数は、法律上当然に２以上となる。

答え：誤り。　区分所有法に規定がない。　
　専有部分とすることができる部分について、その区分所有者の数が、当然に2以上であるとする規定は、区分所有法にない。
　まだ分譲していないマンションのように、全ての専有部分を分譲業者一人（１社）で所有する場合は、区分所有者の数は１となる。一人でも複数の区分建物を所有することができる。

正解：２　（この設問は、専有部分とは何か、区分所有者の数とは等を聞いています。基本でありながら、区分所有法の全体をとらえてないとかなり難しい。）

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＜参照＞除かれるのは共用部分　区分所有法第４条；（共用部分） ２項　とは、

１項　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２項 　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

＊「区分所有権」とは．．．建物の専有部分（単独所有できる部分）を目的とした「所有権」のこと。 これで、民法とは異なる区分所有法独自の”区分”「所有権」が設定されたことになる。

　　＜参考＞民法での所有権：所有権とは、物を完全に支配し、利用することのできる物権の一種。
　　　　　　　　物権には、所有権のほかにも、占有権、地上権、留置権、抵当権など１０種あり、一定の物についての権利をいいます。
　　　　　　　　物権と債権との違いは、物権は、物に対する直接の支配権で相手の行為を必要としないで、行うことができる点です。
　　　　　　　　一方、債権とは、人に対して一定の給付の請求をする内容の権利です。

◎法律の構成　〜　まず、用語の定義をする　〜　

★定義条項とは

　この解説をしています区分所有法にしろ、マンション管理士や管理業務主任者試験の出題範囲である建築基準法や都市計画法にしろ各種の法律は、その法文の中のいろいろな条項で一定の事項を繰り返し規定（表現）することがあるため、前提としてその法律で使用する特別な言葉が何を表しているかの「定義」が必要です。
　また「定義」は、社会通念からも異なった解釈を生まなくするためにも、必要とされます。

　そこで、新しく制定される法律には、その法律の構成として、条文の始めの部分に「定義」としてその法律内で使用される言葉の意味を説明した条文があります。しかし、古い法律の民法では原則の事柄は、規定がないこともあります。

　区分所有法では、第２条が区分所有法内で使用される特別な用語に意味を持たせる、つまり用語を定義する「定義条項」となり今後、区分所有法の条文内で使用される各用語がどのような意味をもつのかを説明しています。

　基本的に定義条項は、その法律の立法者がこの後に規定する条文に対する解釈の疑義を生まないために、こう定めるというものですから、それは、私の解釈とは違うとか、おかしいとか、疑問を持たないで、そういうものであると理解・記憶することです。
　でも、この区分所有法第２条では、後の条文で記述される第４条も読まないと、区分所有権が分からないというのは、変な構成ですが、多くの法律体系では、このような条文の構成をとっています。

　第２条では、区分所有法において、基本としている民法に存在しない区分所有法独自の区分所有権や敷地利用権などの新しい権利を創設したことにより、
　　１．区分所有権
　　２．区分所有者
　　３．専有部分
　　４．共用部分
　　５．建物の敷地
　　６．敷地利用権
　の６種について、何を意味しているかを定義します。　

★「区分所有権」はあくまでも「建物」が目的。
　　区分所有法だけを勉強していると混同し易いのですが、土地に関する権利と、建物に関する権利は民法と同じように、区分所有法でも別々な権利です。

　　「土地」の方の権利は敷地利用権で定義します。参照　第22条：分離処分の禁止。
　　ただ条文を読んでいくと、いつのまにか、それが建物の規定か土地の規定かの区別がつかなくなります。試験での出題もそのあたりを狙っていますので、注意してください。

＜参照＞共用部分とは、　第４条　（共用部分）

第四条 　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２ 　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。


注：区分所有権から共用部分（２項の規約共用部分も含めて）は除かれる。（ここは、第４条まで読んでまた、戻ってくると理解し易い。）

＊区分所有権とは
　第２条１項の定義条項によれば、第１条で規定した建物の部分（これを次の３項で「専有部分」と定義しています。）を目的とする所有権、すなわち建物の専有部分に対する所有権を区分所有法では「区分所有権」とよぶことにしたということです。
　第１条の関連から言い換えると、一棟の建物内で
　　　�@構造上の独立性　と
　　　�A利用上の独立性を備えた部分（専有部分）で、
　具体的には一棟内での各住戸、店舗、事務所などの部分がこの区分所有権の目的となります。
　ただし、専有部分に通じる廊下や階段室等を別に「共用部分」とよび、また集会室や管理人室等は、その構造・利用性によって専有部分にもなり得ますが、規約で共用部分にすることができ、これらの共用部分は、専有部分ではありませんから区分所有権の目的にはできないとしています。
　これが、面倒な規定ですが、「第四条第二項の規定により共用部分とされたものを除く」の意味です。

　　＊まだ、勉強が始まったばかりでは、上のような言葉を理解することが難しいと思いますが、これからの解説で、徐々に理解できますから、投げ出さないでください。
　　　法律を勉強するということは、条文を読み解き、その背景も分かると記憶し易いですよ。

★新しい所有権の創設　―　区分所有権　←　区分所有法で独自に創設された権利

　区分所有法で規定された「区分所有権」も民法で定められた物権である「所有権」の一種です。
第１条で規定される建物の数個の部分も不動産ですから、区分所有権であっても通常の不動産の所有権に変わりがありません。
従って、その権利関係の譲渡などの処分行為による得喪変更は一般の物権と同じように当事者間では意思表示により効力を生じ、それを第三者に対抗するには登記が必要なことに変りはありませんが、特に区分所有権と定義したのは単に目的物が物の一部（建物の一部）であるという特殊事情よりも、次の２項の区分所有者を定義する前提として必要だったものと思われます。

　しかし、元々の民法で定める「所有権」と区分所有法の建物の「区分所有権」を比べると、「区分所有権」はその実態面では、民法での「所有権」よりも、絶対性や排他性が弱められているなどの制限が多く、また区分所有法の特徴である多数決の原理も取り入れているなどからこれでは「所有権」というよりは効力が弱くなった「専用使用権」だという説もあります。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊「区分所有者」とは．．．住居・店舗・事務所などで構成される１棟の建物の「専有部分」を区分（分けて）で所有している者。 平たく言うとマンションの室の持主。法人でも自然人でも可能。また、店舗、事務所、倉庫なども含み居住用だけに限らないことに注意。

　当初は、この定義も何を言っているのか分からないと思います。これも、定義ですからそうなんだという認識でかまいません。

　区分所有者とは、第２条１項から２項の規定により、「区分所有権を有する者」であり、またあとの３項ででてきます建物の「専有部分」の所有者である者ですが、専有部分がこれもあとの４項に規定する廊下や階段などの「共用部分」がなければ物理的にも機能的にも存在し得ないことから、必然的にマンション生活で共用部分の共同持主である他の区分所有者との関係が生じること、また自分の専有部分の利用も他の人の専有部分に対する影響を考慮せざるを得ないため、通常の民法で定める所有権の権能である「目的物を自由に使用収益する」ということに何らかの団体的な制約を設ける必要があるため、ここで民法の所有権者とはかなり違うということを認識させるために定義することの必要性があり、そこで区分所有者とはなにかを定義しています。

　この、民法で定められた、一般の所有権を制約することが、区分所有法という民法の特別法を制定する理由でもあります。
民法の「所有者」と区分所有法での「区分所有者」は、異なっていることを認識させます。

★２項では、区分所有者の定義をしているだけです。
　区分所有権（専有部分）を複数の区分所有者で有する、いわゆる「共有」の扱いは、民法やこの区分所有法での適用があります。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊「専有部分」とは．．．各区分所有者が自由に使っていい建物内の自分の持ち物。マンションの各室内や、ビルなら各店舗・事務所。この建物の専有部分に対応する言葉として同じ建物での廊下や階段の「共用部分」がある。(４項参照)
　　マンションにおいて、単独で所有できる建物の一部分。この「専有部分」の権利がマンションでは中心になる。

　◎ただし、建物内にある「廊下、階段室、エレベーター室」のようなもの（共用部分という）は、専有部分にはなりえない。

★ここも、定義ですので、区分所有権の目的になるとかならないとかを含めてとりあえず「専有部分」とは、「区分所有権の目的たる建物の部分」というものだと理解してください。

★専有部分は、本３項で、前の第２条１項で定義された「区分所有権」の目的となる”建物の部分”と定義されます。
　 区分所有者は、一戸建の家の所有者と同じように、自分の建物の「専有部分」を原則として、自由に売買したり、担保に入れたり、貸すなどの使用・収益・処分行為ができますが、他の区分所有者を害する権利行使に対しては、制限が後に規定されています。

　なお、一般的に建物の専有部分内にある電気の配線やガス・水道の配管は専有部分に含まれますから、注意してください。

★区分所有権の目的となり得る建物の部分＝専有部分とは、
　　第１条で規定される、
　　「一棟の建物のうち
　　　�@構造上区分され（構造上の独立性）
　　　�A独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる（利用上の独立性）
　　　数個の建物の部分で、
　　　さらに、この部分であっても、規約により共用部分とされた部分（区分所有法第４条２項）を除いた物が、専有部分です。

　そこで、「専有部分」となると、区分所有者が、排他的に支配し権利の行使ができ、原則、管理も区分所有者が行いますが、あとで出てきます「共用部分」になると、共用部分は区分所有者たちの共有となり、区分所有法で定める管理方法に従うことになります。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊「共用部分」とは．．．まだ、あくまでも建物の部分での言葉です。土地については、まだ定義がでてきません。
　　建物の中で
　　　　◎出入り口（エントランス）、廊下や階段など「専有部分以外の部分」であり、さらに、この共用部分には
　　　　　　　�@「専有部分でない建物の附属の物」（電気の幹配線、ガス・水道の主配管、エレベーターなど）
　　　　　　　�A「専有部分になりえるが、規約でみんなの物とする附属の建物」（集会室、物置、倉庫など）
　　　　　　 がある。

★「共用部分」とか後で出てくる「共有」の言葉の使い分けに注意。

　　共有を使用すると：民法で規定する「共有」の適用を受けるため、マンションでは法律上「共用部分」の概念を定義し創設した。
　なお、共有とは、1個の所有権を複数の人で所有することです。

＜参照＞
・共有：民法　第２４９条〜　

・準共有（所有権以外の財産権を複数の人で持つとき）：民法　第２６４条

★この規定も建物が目的の定義。
　　区分所有法では建物においては「専有部分以外」は必ず「共用部分」となる。
　また、当初は、専有部分以外の共用部分は土地にも及ぶと誤解し易いので注意のこと。

　◎この条文により、区分所有法では、区分所有されている「建物」は、必ず

　　　　　１．専有部分（単独所有部分）　か　
　　　　　２．共用部分（みんなで使う部分）　
　　　　のどちらかに属するとした。

★なお、共用部分には　
　　�@法定共用部分　と　
　　�A規約共用部分　
　がある。　　
　　「専有部分」に対応する。専有部分以外の建物の部分。

★共用部分とは
　　定義条項の第２条４項では、建物での共用部分とは何かを定義しています。
　　それによりますと、
　　　�@専有部分以外の建物の部分
　　　�A専有部分に属しない建物の附属物
　　　�B（専有部分にもなり得るが）規約により、共用部分とされた附属の建物
　　です。

　また、共用部分は、面倒ですが別途第４条にも例示・規定されています。
　　　その第４条によりますと、共用部分には、
　　　�@法定共用部分　と
　　　�A規約共用部分
　　　があり、共に共用部分になると、専有部分ではないため区分所有権の目的にはできないともなります。（第２条１項）

　　�@法定共用部分．．．第２条４項前半に明示されている、「共用部分」とは、「専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物」である。
　具体的には、通常、建物の躯体、支柱、外壁、屋根、廊下、階段室、エレベーター室など。外部から見ても、構造上、使用上、法律上当然に居住者みんなが使う場所や構造物は共用部分となる。

　　　◎建物の附属物．．．建物に附属して、効用上その建物と不可分の関係にあるもの。　
　　　　外部にある電気の幹配線、ガス・水道の主配管、その建物全体で使うようになっている貯水槽、冷暖房設備、消防設備、昇降機設備、テレビ受信設備など。
　　　　これらは、法律上当然に共用部分となる。
　　　　ただし、一般的に専有部分内にある電気の枝配線やガス・水道の枝配管は専有部分に含まれる。
　　　　雑排水、水道の「本管＝メインパイプ」も法律上当然に共用部分になる。しかし、「枝管」は本管と連続して室内に入るため、どこまでが、共用部分か専有部分かは議論が有る。＜参照＞第４条１項

　　�A規約共用部分．．．第２条４項後半に規定される、「第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物」である。
　　　それは、その用途・性質から、専有部分となりえるが、区分所有者達が規約で決めれば共用部分に変更できる。
　　　その建物の部分は、他の人（外部の人）が見て、マンションの一室かどうか分からないものであるため規約で共用部分であることを明文化する必要がある。

　　　例えば、同じ棟にある集会室、管理事務室などは、「専有部分」のように、独立した出入り口を備え、水道・ガス設備を備え住むことができる構造もある。その為に規約でそこは「共用部分ですよ」と決める必要がある。＜参照＞第４条２項。このような建物の部分は”法律上当然”には共用部分にはならない。

　　　◎附属の建物．．．区分所有建物に対して従物的な関係にあるもの（別棟の集会所、物置、倉庫、車庫など）は、法律上当然には共用部分にはならない。規約で共用部分にできることに注意。

＜参照＞区分所有法　共用部分　第４条　（共用部分）

第四条 　数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２ 　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

★まとめ：１棟の建物は、必ず
　　　　　　�@専有部分　か　
　　　　　　�A共用部分　のどちらかに分けられる。
　　　　　　共用部分というと、法定共用分だけでなく、規約共用部分を含むことに注意。
　　また、土地（敷地）は、入らないことにも注意のこと。

★「専有」と「共用」という表現について
　ところで、区分所有法をはじめて読む人は「専有部分」や「共用部分」という表現に戸惑うでしょう。これは発音してみると、専有（せんゆう）でも占有（せんゆう）と同じ発音であり、法律が文章の世界で規定されていることがわかります。

　「専」と「共」、「有」と「用」という文字は、それを組み合わせることで、「専有」／「専用」、「共有」／「共用」ができます。

　この４つの語は「専有」は特定の者の「所有」を、「専用」は特定の者の「使用」を、「共有」は複数の者の「所有」を、「共用」は複数の者の「使用」をそれぞれ意味すると考えてよいでしょう。

　そこでこの語の相互の関係を考えてみますと、「専有部分」が「専用部分」であることは当然ですが、専用に使用できる「専用部分」は、例えば、各室にあるベランダ・バルコニー等のように、「共用部分」としたものを専用的に使用する場合がありますので、当然に「専有部分」であるとは限りません。
　 また同様に、「共用部分」が「共有部分」であることは当然ですが、「専有部分」の共有の場合のように「共有部分」が当然に「共用部分」であるとは限りません。
　このような関係から、建物の一定部分を正確に定義する必要があるため、１棟の建物のうち区分所有権の目的たる建物の部分を「専有部分」といい、専有部分以外の建物の部分を「共用部分」と定義しました。

★共用部分の例
　第２条４項により専有部分のある１棟の建物のうち専有部分を除いた残りの部分、例えば、エントランス（出入口）、廊下、階段室、エレベーター・ホールや屋上、外壁等を共用部分といいますが、建物には建物本体のみならず、居住者の生活に必要な電気・ガス・空調・給排水設備などが附属しています。
これも附属物として（専有部分の附属物を除いたものが）共用部分となります。

★専有部分と共用部分の境界はどこか　〜区分が難しい〜

　まず、簡単に条文の説明として、建物の専有部分と共用部分を説明しましたが、この２つの区分（区分け）は実務上は非常に難しいのです。
しかし、区分所有法の構成では、建物が「専有部分」か「共用部分」のどちらに属するかによって、その法的な扱い方が異なるため、建物においては「専有部分」か「共用部分」かを決める必要性があります。
　そこで、過去から裁判でも争われてきました。

★配管・配線
　例えば、専有部分（各室）に入っていくガスの配管や電気の配線、水道の配管等は、まず、ガス供給企業や電気会社などの外部から建物全体に対して大きな配管や配線（本管＝メインパイプとか本線と呼ばれます）がなされ、それから各室に枝分かれ（枝管とか枝線と呼ばれます）をしていきます。
　この場合、通常、物理的に本管も別れた枝管も、１つの管（クダ）や線として連続したものであり、途中で区切られていませんから、これらについてはどこまでがみんなのものである共用部分でどこからが区分所有者のものである専有部分になるかは多くの論争があります。

　常識的には、本管と枝管などの結点部分で分岐しているため、ここが責任分界点と思われますが、法律的にはその材質の物理的性質にはよらず専有部分と共用部分の接線で分けられます。

　この専有部分と共用部分との境界を、建物で考えた場合、物理的に一体の壁の中心で専有部分の範囲を分ける「壁芯説」と同様の考え方です。もっとも、この点は法律の条文で明確には決まっておりませんから物理的な接点で分けるという規約上の合意をしておけばそこが専有部分と共用部分の責任分界点となります。

★附属の建物
　共用部分の定義で残るのは第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物です。

　（注意：「附属の建物」と「建物の附属物」は、似たような言い方ですが、意味が違います。
　　　　　　「建物の附属物」は、専有部分に属さない電気の配線やエレベーターで、これらは、当然に共用部分（法定共用部分）です。

　　　　一方、「附属の建物」とは、マンション本体とは別棟として建てられた集会室（集会所）・車庫・倉庫・水道ポンプ室・下水道処理室等の本体建物に付随する建物をいいます。
これらは主たる建物から一応独立した建物ですから当然には共用部分とはなりませんが、規約で共用部分とすることができます。

　　なお、車庫は、屋根があったり、無かったり、その構造も各種あり、共用部分との判断が一概にはできませんが、下級審の判例では、専有部分と認められた例がかなりあります。

★規約共用部分とすべき場合
　専有部分ともなりうる部分を規約で共用部分とした場合としない場合の違いは、適用される法律が民法か区分所有法かの違いとなって現れます。

　規約で共用部分とした場合は区分所有法が適用されますからその扱いは他の共用部分と同じですが、規約で共用部分としない場合は民法が適用されます。
　民法の適用となりますと、共用部分の扱いは共有関係となり、その施設の保存行為は単独で、管理行為は持分の過半数で、その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く変更行為は全員の合意で行い、各自の持分は全て登記され持分の処分や分割請求も自由となります。（参照　民法第２４９条以下）
　従って、附属の建物の性格、用途にもよりますが、他の共用部分と同じようにマンションの全員が共同利用する施設である場合は規約を定めて共用部分とするべきでしょう。

　特に、同じ棟内にある管理人室はその設備上からも、明らかに法定共用部分でない場合には、規約共用部分として、登記をして、法律上の争いを防ぐべきです。（現実には、小さなマンションや古いマンションでは、管理人室は登記をしていないために争いの元になる。）

★管理人室（管理事務所）が専有部分か共用部分かの判断
　管理人室（管理事務所）はその構造上、専有部分か共用部分かについては、争いが多く裁判でも判断が分かれています。
　その判断の要素となるのは、
　　�@居室が大部分を占めるのか、あるいは単なる休憩室なのか
　　�A独立的な出入り口があるか
　　�B共用設備（消防設備、警報装置など）に簡単な補修工事を施せば、全体として居住専用の室にできるか、今のままでも居住専用として使えるか
　です。

★バルコニー（ベランダ）
　　バルコニー（ベランダ）については、隣接した室で相互に非常の際の避難路として使われる場合があるため、共用部分ではありますが、法定共用部分かまた規約で定めて共用部分にすべきかの争いがあります。

★ピロティも争いが多い
　通常、１階部分の柱と柱に囲まれた建物内の空間を「ピロティ」と呼びますが、ここを駐車場などにしている場合に専有部分か共用部分かの争いがあります。
　ピロティは居住者の集会や避難通路として使われるなら、法定共用部分と考えられます。

★「標準管理規約」について　

　区分所有法が「マンションの管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項については個々のマンションで規約を定めることができる（第３条）」と認めていることに基づき、区分所有法を所管しています、国土交通省が各マンションの「管理規約」の雛形としています「マンション標準管理規約（以下「標準管理規約」という）」があります。

　「標準管理規約」は、マンション管理に対する指針として、昭和５７年から、不動産の関係団体に活用するよう通達され、その後、何度かの改正を経ていますので、最新の標準管理規約であるかは、注意してください。

　なお、「規約」を設定するかどうかは、そのマンションの区分所有者が自由にできるものであり、法律での強制ではありません。
しかし、現在では、多くのマンションの分譲時に、この国土交通省作成の「標準管理規約」に則った規約がマンション分譲会社により作成され、各マンションの「管理規約」として、採用されています。

そして、この「標準管理規約」には、
　　　 　　�@１つの棟を想定した「単棟型」、
　　　　　 �A複数の棟からなる「団地型」、
　　　　　 �B下に店があり、上が住戸の場合の「複合用途型」　の３種類があります。
　　　　マンション管理における内容が、区分所有法より細かく、実例として定められていますので、初めてマンション管理に接する人には用語などの理解の参考になります。

　その標準管理規約（単棟型）によりますと、上に述べた専有部分と共用部分の区分が明確でないのをうけ、専有部分と共用部分の具体的な範囲を、以下のように明記してます。
　建物の各部分（ エレベーターホールとエレベーター室の違い、床スラブ、屋上テラスなど）が読んだだけで、ピンと来ない人は、建物の構造を勉強しておいてください。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」第７条：（専有部分の範囲）　

第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。

　　２. 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　　　一 　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　　　二 　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　　　三　 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。

　　３. 第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

★標準管理規約には、必要に応じて「コメント」が付記されていて、これにより立法者の意図が具体的に分かります。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）　第７条関係コメント　　

�@ 専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。また、全ての住戸に倉庫又は車庫が附属しているのではない場合は、管理組合と特定の者との使用契約により使用させることとする。

�A 利用制限を付すべき部分及び複数の住戸によって利用される部分を共用部分とし、その他の部分を専有部分とした。
この区分は必ずしも費用の負担関係と連動するものではない。

　利用制限の具体的内容は、建物の部位によって異なるが、外観を構成する部分については加工等外観を変更する行為を禁止し、主要構造部については構造的変更を禁止する趣旨である。

�B 第１項は、区分所有権の対象となる専有部分を住戸部分に限定したが、この境界について疑義を生じることが多いので第２項で限界を明らかにしたものである。

�C 雨戸又は網戸がある場合は、第２項第三号に追加する。

（第３項関係）
�D 「専有部分の専用に供される」か否かは、設備機能に着目して決定する。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」第８条：（共用部分の範囲）　　

第８条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」第８条、「別表第２」の共用部分の範囲　

別表第２ 共用部分の範囲

１ エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メータ ーボックス（給湯器ボイラー等の設備を除く。）、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎 部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」

２ エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、 テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管（給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管）等専有部分に属さない「建物の附属物」

３ 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

（注）ベランダ（またはバルコニー）について
　　ベランダ（バルコニー）はその構造上、専用部分に附属しているため、専有部分か、また非常時の避難路としての役割から法定共用部分と解するか争いがあるが、標準管理規約では、共用部分としています。
　そして、区分所有者に「専用使用権」を認めて、使わせることにしています。（専用使用権については、後述）

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）」第８条、「別表第２」:別表第２関係コメント　

�@ ここでいう共用部分には、規約共用部分のみならず、法定共用部分も含む。

�A 管理事務室等は、区分所有法上は専有部分の対象となるものであるが、区分所有者の共通の利益のために設置されるものであるから、これを規約により共用部分とすることとしたものである。

�B 一部の区分所有者のみの共有とする共用部分があれば、その旨も記載する。

★ここで、今までの内容を整理しましょう。

　　区分所有法の適用を受ける「建物」には、
　　　　１．専有部分　と　
　　　　２．共用部分　があるということ。

　　　　また、共用部分には、
　　　　　　　　１．法定共用部分　と　
　　　　　　　　２．規約共用部分　があるということ。

　　　　これらは、あくまでも、「建物」についてです。「土地」については、これからの規定となります。

　　　　今後出てくる、「規約敷地」と「規約共用部分」との違いを明確にしておいてください。

｛設問-1｝区分所有建物に関する次の記述のうち、区分所有法及び判例によれば、最も適切なものはどれか。

１　区分所有建物の専有部分といえるためには、当該部分と外部との出入りが他の専有部分を通らずに直接に可能であることが必要である。

答え：適切である。　
（区分所有法第１条）
一棟の建物に構造上区分された数個の部分で、（注：�@構造上の独立性）
独立して住居、店舗、事務所、倉庫その他建物としての用途に供することができる（注：�A利用上の独立性）ものがあるときは、その各部分は、この法律に定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができるものとする。」
設問にあるように、区分所有建物の専有部分といえるためには、当該部分と外部との出入りが他の専有部分を通らずに直接に可能であることが必要である。（判例：最高裁昭和４４年７月２５日）

２　区分所有建物の専有部分は、建物の構成部分である隔壁等により他の専有部分又は共用部分と遮断され、周囲のすべてが完全に遮蔽されていることが必要である。

答え：適切ではない。　
三方が壁で、前面がシャッターである駐車場の場合、シャッターは「周囲のすべてが完全に遮断されている」とは言えないが、専有部分であるとされた判例がある。
専有部分の用途に則した構造上の独立性が確保されていればよいものとされている。設問の「周囲のすべてが完全に遮蔽されていることが必要である。」は、必ずしも求められていない。

３　区分所有建物の建物部分に、他の区分所有者の共用に供される設備が設置されている場合は、その共用設備が当該建物部分のごく小部分を占めているにとどまるときであっても、当該建物部分は、専有部分として区分所有権の目的となることはない。

答え：適切ではない。　
駐車場にメーター等、区分所有者の共用に属する設備がある駐車場が、その共用設備がごく一部で駐車場としての使用に支障がないとして、専有部分とされた判例がある。（東京地裁：平成５年９月３０日）
設問の「共用設備が当該建物部分のごく小部分を占めているにとどまるときであっても、当該建物部分は、専有部分として区分所有権の目的となることはない。」とすることは必ずしも妥当とは言えない。

４　バルコニーやベランダは、構造上及び利用上の独立性が認められるから、専有部分として区分所有権の目的となる。

答え：適切ではない。　
バルコニーやベランダは、避難経路として、区分所有者に共用される必要があり、利用上の独立性が確保されない。また、外部に通じる廊下等に接しておらず他の専有部分を通らなければならないことから、構造上の独立性も確保されていない。したがって、区分所有権の目的となる専有部分として必要な要件を満たしていない。法定共用部分と解された例もある（最高裁昭和５０年４月１０日）
設問の「バルコニーやベランダは、構造上及び利用上の独立性が認められるから、専有部分として区分所有権の目的となる。」とあるのは、適切ではない。

正解：１　（この設問は、判例として重要です。）

｛設問-2｝次の記述は正しいか。｛平成１５年マンション管理士　問２｝

構造上区分所有者の共用に供されるべき建物の部分は、専有部分ではなく、法定共用部分である。

答え：正しい。　区分所有法第２条４項の規定によれば、
構造上区分所有者の共用に供されるべき建物の部分は、専有部分ではなく、法定共用部分である。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

★今までの定義は「建物」についてでしたが、この第２条５項は「土地」についての定義です。

＜参照＞引用されている区分所有法第５条1項：（規約による建物の敷地） ；

　区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

＊「建物の敷地」とは．．．マンションの建物の敷地は、この５項の定義により
　　　　 �@法律上当然（「法定敷地」呼ばれる）として、他から見ても分かる、その土地の上に現実にマンションが建っている1筆の土地でも、数筆にまたがっていてもかまいません、の土地、と
　　　　 �A第５条１項で規定される（こちらは、「規約敷地」と呼ばれる）、その土地の上にマンションは建っていないが規約を定めて、マンションと共に管理・使用することにした土地、を合わせたもの。

　　　ここも、実体が後で出てくる第５条を読まないと、分からないとは、変な構成だけど、仕方ない。

★参考：「規約敷地」（第５条１項で規定）．．．その土地の上には、現実にはマンション（建物）が建っていないけど、規約を定めてマンションと一体的に管理や使用することにした土地。

　　　例えば、登記上建物のある敷地とは別の地番の庭・広場・駐車場・テニスコートなどそのマンションで管理・使用することにした土地。

　　それらの土地は、マンションから離れていても（マンションに隣接していなくても）いい。登記の地番が別筆になっている土地。

★建物（マンション）の敷地（土地）　〜法定敷地と規約敷地〜

　今までの定義は、建物についてでしたが、定義条項である第２条５項は建物の敷地（土地）を定義しています。

　区分所有法において、建物の敷地を定義しなければならないのは、第２条３項で定義された建物の専有部分とこれから説明します土地における敷地利用権が分離して処分できないという区分所有法に特有な制度（区分所有法第２２条参照）ができたために、不動産取引上の安全性から、該当のマンションの土地の範囲を明確にする必要があるためです。
　なお、区分所有法での「建物の敷地」という概念は、ただ単にその建物の下にある土地であるというｊことだけで、その土地に対して区分所有者が具体的に所有権を有しているとか、借地権を有しているとかとは無関係な表現です。

　この第２条５項の規定によれば、マンションの敷地（底地ということもあります）には、
　　�@法定敷地　と　
　　�A規約敷地　
　の２つがあるといっています。

１．法定敷地
　　５項前半の規定「建物が所在する土地」とは、つまりその土地の上に建物（マンションとかビル））が所在する土地を建物の敷地としています。この条文に該当する土地は、区分所有者の意思とは無関係に法律上当然に建物の敷地（法定敷地）となります。

　これは建物（マンション）の水平投影にある下の土地をいいその土地の地番がここでいう建物の所在地となります。
この法定敷地となるには、広大な１筆の土地（地番）の１部にしか建物がない時でもかまいませんし、１つの地番に建物は１棟でも複数の棟が建っていてもかまいません。
また、複数の筆の土地（地番）の上に、１棟がまたがって建っていてもかまいません。この場合には、その数筆の土地全部が法定敷地となります。
　（注：土地は、地番とも筆とも呼ばれます。）

２．規約敷地
　　また、「建物の敷地」は、本５項後半の「第五条第一項の規定により建物の敷地とされた土地をいう」ともあります。
　これは、例えば、そのマンションに附属した公園・遊園地・駐車場等、事実上そのマンションと一体として利用されていても、土地の地番が異なり且つそれがマンションの建物の水平投影下にない場合（地上にマンションが建っていない場合）には、当然には区分所有法上の建物の敷地とはなりません。

　建物の敷地でなければ、区分所有法の定める、後述の専有部分と敷地利用権の分離処分禁止（第２２条）の効果が及ばないこととなります。
　建物の専有部分と土地の敷地利用権が一体となっていないと、管理上面倒であるため、それなら地番が異なっても規約を設けて、「建物の敷地」にしてしまい、建物が存在する法定敷地と同様に管理をすることができように区分所有法はしました。
　この地番が異なった土地は、その土地の上に建物が存在しないため、法律上当然には「建物の敷地」ではないため、「規約での敷地（規約敷地）」と呼ばれます。

　区分所有法の特異なやり方です。

★法定敷地と規約敷地を同じ建物の敷地とするメリット　〜専有部分との分離処分が禁止される〜

　今後明らかになりますが、区分所有法の目的の１つは、過去から複雑で問題があった不動産取引を簡便化するために、建物である室（専有部分）の権利とマンションが建っている土地の権利（敷地利用権）を一体化して、建物である専有部分を中心に土地の権利も共に移動をさせることです。
　しかし、この目的である建物の専有部分と土地の敷地利用権の分離処分禁止（第２２条）の効果が及ばない土地（敷地）があると、折角区分所有法で建物と敷地を一体とした特別の権利関係を創造したにも拘わらず、区分所有法が適用できないという不都合が残りますから、それなら規約で建物の敷地と規定することにより区分所有法上の建物の敷地として、法定敷地も規約敷地も全部同じ権利関係に入るようにしたものです。

　規約敷地であっても、区分所有法においては、法定敷地と同様に「建物の敷地」として扱われます。

★規約敷地はあくまでも、「土地の権利」を前提として規定したものです。管理とは違うものです。たとえば、駐車場の管理は「専有部分に属さない建物の施設」として、「共用部分等」として管理されます。

★「規約」の重要性に注意してください。
　　この部分の解説だけでも、建物での「規約共用部分」とか、土地の「規約敷地」とか「規約」が出ています。
　　何となく区分所有法では、「規約」がこれからもキーワードになりそうだと分かれば、理解が早いですよ。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

＊「敷地利用権」とは．．．マンションが建っている土地（法定敷地と規約敷地を含む）の利用権。所有権以外もある（地上権、賃借権、またほとんどないが使用貸借権でも可能。）。民法で規定していない新しい区分所有法独自の概念の創設。

　　　土地に対して所有権、賃借権などの権利を複数の区分所有者で共有（所有権の時に使う法律上の言葉）または準共有（所有権以外で共有の時の言葉。地上権、賃借権で敷地を利用する場合は準共有となる）する。

★因みに、民法で規定される、所有権（物権）、地上権（物権）、賃借権（債権）とは、

　＜参照＞民法

・所有権（物権）：民法 第２０６条〜、
　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

・地上権（物権）：民法 第２６５条〜、
　地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

・賃借権（債権）：民法　第６０１条〜　
　 賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
　　　　　　　　　

　また、民法での、共有、準共有の違いは、

＊共有（所有権の時）：民法　第２４９条〜　
　　第三節　共有

（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。

３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

　（以下、略）

---------------------------------------------------------------------------

＊準共有（所有権以外の時）：民法　第２６４条

　（準共有）
第二百六十四条　この節（第二百六十二条の二及び第二百六十二条の三を除く。）の規定は、数人で所有権以外の財産権を有する場合について準用する。ただし、法令に特別の定めがあるときは、この限りでない。

★どうして、「敷地利用権」を区分所有法で定義（創設）する必要があるのか。　〜民法の処分規定を制限する　〜

　区分所有法第２条の定義条項の最後の６項は、「敷地利用権」とは何かを定義しています。

　「敷地利用権」の説明に入る前に、区分所有法の基本となっています、民法では、その制定以来、土地と建物を別個の不動産と規定し、土地と建物は各々が所有権など別の権利を持っています。
そこで、土地の上にある建物を所有するためには建物に対する権利の他、必ずその建物のために土地も使用する権利（所有権、地上権、賃借権など）が必要となります。
　 また、民法では、土地と建物の権利が別々であるため、土地の権利と建物の権利は別々に処分（売買、賃貸、抵当権の設定など）が可能です。この結果、土地の所有者と建物の所有者が異なる場合も多くあります。

　 マンションにおいても、できれば古くからある民法と同じように、土地の権利と建物の権利を別々に扱いたいのですが、戸建と異なり１棟内に複数の人の権利が存在しています。
　もしも、民法の所有権に基づいた権利行使として、土地と建物の権利が別々の人に売買された場合、土地（敷地）の権利は持っているが、マンションの室（専有部分）の権利（区分所有権）は持っていない人や、逆にマンションの室の権利は持っていても、土地の権利は持っていない人が表れてしまい、これら、土地の権利者または建物の権利者が自己の権利を処分すると、該当するマンション内の１室だけを取り壊すことも可能となり、その実行は、権利関係が入り乱れるだけでなく、マンションでは隣の壁が無くなれば他の人の住み方に対する影響なども発生します。

　そのような事態を避けるためには、どうすればいいのか。これは、土地の権利と建物の権利が別々であるため、つまり権利者が異なるためにこのような不都合な事態が起こるのです。

＊土地の権利と建物の権利を一体化すると不都合な事態が防げる　→　土地の権利と建物の権利の分離処分の禁止へ

　そこで、１棟内に複数の権利があるマンションの実態を解決するために生まれた区分所有法では、建物と土地の権利が共に動く（一体化）という独自の権利を創設する必要がありました。
そのために民法から離れて、区分所有法独自の法体系として創設されたのが、建物では、区分所有法第２条１項で定義された「”区分”所有権（専有部分に対する所有権）」であり、土地については、本区分所有法第２条６項の「敷地利用権」という独創的な規定です。

　 区分所有法第２条６項では、建物が正当にある土地の上に存在するために必要とされる土地に対する権利を「敷地利用権」と定義し、民法で定める、一般の土地に対する権利とは別の概念を創設し定義しました。
　マンションの敷地に対する「敷地利用権」を創設する必要性は、建物に対する民法の「所有権」を制限して「区分所有権」を創設したのと同じように、マンションでの土地と建物の処分制限をするための、民法にはない区分所有法で生まれた独自の権利なのです。

　ただし、区分所有法第２条６項の規定は、敷地利用権を「専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。 」とだけ定め、 敷地利用権自体の権利の性質や発生原因・効果その他権利の創設に関する事項に何ら触れるところがありませんから、この６項は区分所有法として新たに各種の権利をもたらす規定ではなく建物を所有するための土地に対する権利の総称であると理解されます。

　そうすると敷地利用権の種類は、今までの民法等の規定を受けることになり、
　　�@所有権、
　　�A地上権、
　　�B賃借権(地上権、賃借権を総称して借地権といいます。参照：借地借家法；第２条１号)、
　　�C使用借権(無償使用のことで現実にはありえません。また、登記は出来ません。)　
　　の４種類をいうことになります。
　所有権や借地権であっても、区分所有法では、敷地利用権という新しい概念に含まれるようになりました。

★敷地利用権となると、土地だけの権利の移転や担保の登記ができない制限を受ける（原則）　〜専有部分（区分所有権）と敷地利用権の分離処分の禁止〜

　区分所有法が適用される敷地利用権の対象となる建物の敷地は、第２条５項で説明した　
　　�@法定敷地（建物が所在する土地＝底地）　と　
　　�A規約敷地（建物は所在していないが、建物や底地と一体的に管理・使用する土地）　
　の両方です。

　またあとでも説明をしますが、区分所有法の特徴として、建物の専有部分とその専有部分に係わる土地の権利（敷地利用権）は、原則として分離処分の禁止（第２２条）となり、 区分所有法での敷地利用権が不動産登記法により不動産登記簿で「敷地権」として登記 されると、その後は、土地の権利の移転の登記やその敷地権を目的とする担保の登記はできなくなります。（ただし、規約で認めたり、敷地利用権発生前の登記原因は可能です。）
　なお、不動産登記法では、�@所有権、　�A地上権、　�B賃借権　は登記できますが、�C使用借権は登記できないことに注意のこと。（不動産登記法第３条参照）

　これは、土地の敷地利用権も、建物の共用部分に対する権利と同じように、単独で処分することのできない共同的権利として扱われることを意味しています。

＜参照＞不動産登記法　第７３条２項（敷地権付き区分建物に関する登記等）

第七十三条
２項　第四十六条の規定により敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。
ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。

３項　敷地権付き区分建物には、当該建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記又は当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができない。
ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、この限りでない。

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ

〔設問−１〕　ちょっとばかり、この段階での出題例としては、難しいかもわかりませんが、参考までに、載せました。
　　敷地利用権の位置が図として分かると思います。民法で元々ある所有権などとマンションの敷地利用権との関係です。

　平成２６年　マンション管理士試験　「問２」

〔問　２〕　Ａ所有の甲地に所在するマンションの専有部分をＡ及びＢが所有している場合の敷地利用権に関する次の記述のうち、区分所有法、民法及び不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

１　Ａが第三者Ｃのため甲地に賃借権を設定し、Ａ及びＢがＣから賃借権の譲渡を受けその持分が各２分の１である場合、Ａ及びＢのそれぞれの賃借権の準共有持分が敷地利用権となる。

○　正しい。　平成２５年マンション管理士試験　「問１」　選択肢４、平成１９年管理業務主任者試験　「問３５」。
　まず、解答にあたっては、出題文について、問題用紙の空いているところに、図を書いてみましょう。
　こんな感じです。
　　

　そこで、敷地利用権とは、区分所有法第２条６項
　「（定義）
　　第二条
　　　　６ 　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。」　とあり、
　設問のように、建物の専有部分をＡ及びＢが所有し、Ｃから賃借権の譲渡を受けていれば、Ａ及びＢの敷地に関する権利は、区分所有法での敷地利用権となります。
　
　　

　なぜ、区分所有法では聞きなれない「敷地利用権」という権利があるかといいますと、日本の民法では、土地の権利と建物の権利は別々であると規定していますから、正当に建物の権利を所有するためには、建物の下にある土地の権利も正当に持っていなければいけません。そこで、区分所有法では、建物所有に必要な土地に対する権利を「敷地利用権」と定義し、民法で定める、一般の土地に対する権利とは別の概念を創設定義しました。
　では、敷地利用権になる得る権利関係は民法によると、どのようなものがあるかといいますと、
　　　�@所有権．．．敷地の権利を専有部分の所有者が直接所有する場合（多くの場合。マンションでは複数の所有権者がいますから、共有となります。）（民法第２０６条以下参照）
　　　�A地上権．．．他人の土地を利用する権利を持ってマンションを建てた場合。（民法第２６５条以下参照）
　　　�B賃借権．．．他人の土地を賃料を支払って借りる場合。（民法第６０１条以下参照）
　　　�C使用貸借権．．．他人の土地を無償で借りる場合。（民法第５９３条以下参照）。この使用賃借は、論理的にはあり得るということですが、無償ですから、現実としては稀な場合です。
　　地上権（物権）と賃借権（債権）との違いなどは、解説すると長くなりますので別途勉強してください。

　　そこで、設問に戻りますが、Ａ及びＢはＣから各２分の１を持分とする土地の賃借権の譲渡を受けたとありますから、Ａ及びＢは、土地に対する賃借権を有します。
　準共有とは、複数の人が所有権以外の権利を有する場合に使用されます（民法第２６４条参照）から、賃借権をＡ及びＢが各々持っていますとこれは、準共有となり、Ａ及びＢがＣから賃借権の譲渡を受けその持分が各２分の１である場合、Ａ及びＢのそれぞれの賃借権の準共有持分が敷地利用権となりますから、正しい。
　なお、Ａは地主であっても、この設問では、建物の敷地利用権としては、賃借権の準共有持分の２分の１を有することになります。
　

２　ＡがＢのため甲地に地上権を設定し、ＢがＡの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合は、Ａの敷地利用権は、地上権者Bとの間の契約上の利用権である。

○　正しい。
　選択肢１では、敷地利用権は、賃借権でしたが、今度は地上権です。
　

　選択肢１で説明しましたように、マンションの専有部分を所有するための建物の敷地に関する敷地利用権には、地上権も可能です。
　設問の場合、地上権は、Ｂが持っていますから、地主であるＡであっても、Ａの敷地利用権は、地上権者Bとの間の契約上の利用権となり、正しい。
　参考：法定地上権（民法第３８８条）という言葉もありますから、別途勉強しておいてください。


３　ＡＢ間の使用貸借契約により、ＡがＢの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合のＢの敷地利用権は、使用借権であるが、登記することにより敷地権となる。

Ｘ　誤っている。　使用借権は登記できない。　平成２５年マンション管理士試験　「問１８」も参考に。
　選択肢１で説明しましたように、マンションの専有部分を所有するための建物の敷地に関する敷地利用権には、設問の無償の使用貸借契約による使用借権も論理的には該当していますが、これが登記となるとまた別です。

　　

　まず、登記上の「敷地権とは、不動産登記法第４４条１項
　「（建物の表示に関する登記の登記事項）
　第四十四条 　建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。
　　　　　一 　建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である建物にあっては、当該建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）
　　　　　二 　家屋番号
　　　　　三 　建物の種類、構造及び床面積
　　　　　四 　建物の名称があるときは、その名称
　　　　　五 　附属建物があるときは、その所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番（区分建物である附属建物にあっては、当該附属建物が属する一棟の建物の所在する市、区、郡、町、村、字及び土地の地番）並びに種類、構造及び床面積
　　　　　六 　建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨
　　　　　七 　建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積
　　　　　八 　建物又は附属建物が区分建物である場合であって、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の名称があるときは、その名称
　　　　　九 　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項 に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項 本文（同条第三項 において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権
　　　２ 　前項第三号、第五号及び第七号の建物の種類、構造及び床面積に関し必要な事項は、法務省令で定める。」　とあります。
　この不動産登記法第４４条１項９号により、区分所有法第２条６項の「敷地利用権」は、登記することにより、「敷地権」となり、専有部分と分離処分ができなくなります。

　そこで、この「敷地利用権」が登記できるかとなると、不動産登記法第３条
　「（登記することができる権利等）
　第三条 　登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等（保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。）についてする。
　　　　　一 　所有権
　　　　　二 　地上権
　　　　　三 　永小作権
　　　　　四 　地役権
　　　　　五 　先取特権
　　　　　六 　質権
　　　　　七 　抵当権
　　　　　八 　賃借権
　　　　　九 　採石権（採石法 （昭和二十五年法律第二百九十一号）に規定する採石権をいう。第五十条及び第八十二条において同じ。）」　とあり、
　登記できる権利は、所有権や抵当権、賃借権など９つの権利に限定されていて、設問の「使用借権」は登記できないのです。
　そこで、敷地利用権は使用借権ではありますが、登記できないので、「敷地権」になるは、誤りとなります。（注：令和２年４月１日施行の民法の改正に伴い、建物について　配偶者居住権　が追加された。）


４　Ａが甲地をＡ及びＢの所有する各専有部分の底地ごとに区画して分筆し、Ｂの専有部分の底地部分に賃借権を設定し敷地利用権とした場合、Ｂは、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる。

○　正しい。　平成２４年マンション管理士試験　「問１０」、　平成２２年マンション管理士試験　「問５」、　平成２０年マンション管理士試験　「問３」、　平成２０年管理業務主任者試験　「問５」　など
　　分かりにくい出題ですね。設問を図にしましょう。

　　　　　
　
　　建物は繋がっていますが、敷地（底地）は各々別れているということです。
　　マンションの専有部分を所有するための敷地に関する権利として、Ｂは分筆された土地に対して敷地利用権として賃借権を有していますが、Ａは地主であり、Ａのマンションの専有部分を所有するための敷地に関する権利は、分筆された土地に対しては、単独の所有権であるということです。
　そこで、設問の「専有部分と敷地利用権とを分離して処分できるか」に対しては、区分所有法第２２条があります。
　「（分離処分の禁止）
　第二十二条 　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
　　　２ 　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
　　　３ 　前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。」です。
　区分所有法第２２条１項によれば、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。」　とあり、
　敷地利用権を数人で有する場合には、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができないのですが、設問のように、土地が分筆されていて、建物は繋がっていても、建物の下の土地（底地）が各々建物によって区画されている（参考：「超解説区分所有法」　の第２２条の解説のテラス・ハウスの分有）と、この区分所有法第２２条の規定は適用がないと解されています。それは、建物と土地を一体的に捉えるほどでもないためです。そこで、Ｂは、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができますから、正しい。　

答え：３。
　

＊団体を構成する．．．法律上”当然に”自動的に団体ができる（任意ではない）。設立の手続きもいらないが、このままでは法人格はない。「管理組合法人」になるには別途登記が必要で、第４７条以下の規定がある。

　　　　またこの団体には区分所有者（マンション購入者）全員が強制的に参加する。参加を嫌とはいえない。また区分所有者である限り脱退もできない。（逆に、除名処分もないわけです。）

　　　　この団体の構成員には賃借人（占有者）は入らない。区分所有者（マンションの持ち主）だけで構成される。

　　　　この「団体」は、区分所有法第３条では「区分所有者の団体」とあるだけで呼び名の規定がないが、通常「管理組合」と呼ばれる。そして、各区分所有者は「組合員」と呼ばれる。（ただし、法人にしたら「管理組合法人」の呼び名がある。）

＊できる．．．この区分所有者の団体は、当然にできるが、
　　・集会の開催
　　・規約を定める
　　・管理者を置くこと
　は、絶対しなくてはならないものではない。強制ではなく、集会は開かなくてもいいし、規約がなくてもいいし、管理者がいなくてもいい。これらは、任意である。ただし、規約を定めたり、管理者を設置すると、この区分所有法の該当の規定の適用を受けることになる。
　　＊「できる」としたのは、今日では稀ですが、古いマンションで少人数で構成されて、何もしないマンションも存在するからです。

★この段階で、区分所有法の「団体」をもっと追究したいなら。

　この第３条の「区分所有者の団体」の規定は、区分所有者間に具体的に組合とか社団など共同の目的を持った団体的な関係が創設・結成されるための規定ではなく、当然に建物・敷地・附属施設を管理する区分所有者の団体が単に「存在」するということを、区分所有法が「確認し、宣言しているだけ」と解されます。
それが、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し」の意味合いです。

　面倒な解釈ですが、このままでは、区分所有者の団体（集合体）は構成されますが、明確な規約などで動く管理組合（団地管理組合も）という組織体は当然には創設（設立）されていないということです。

　また、この第３条の規定は、マンションのように1棟の中で複数の人が権利を持ち生活する状況においては、民法で定める共有の関係で要求される変更行為に「全員の合意」を得ることの難しさを体験した結果、３/４とか過半数の「多数決の決定が支配する団体」の存在を認め、区分所有法での要件を満たすなら、多数決で区分所有者全員を拘束できることを明らかにし、また後述の「管理組合法人（第４７条〜）」が成り立つための団体が存在していることを明記しています。

（注：この条文の読み方；「団体を構成し」で完結する。団体の構成はされる。言葉の「できる」は集会．．．」にかかるだけ。）

★区分所有者の団体　〜民法とは異なった団体〜
　区分所有法第３条では、分譲マンションを購入すること等で区分所有者になった者は、強制的に区分所有関係に入ることになり、「全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成する」としています。
　これは、マンションのような区分所有建物となれば、マンションを買った区分所有者は当然に団体を構成すること、そして、その団体は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため、
　　・集会を開き、
　　・規約を定め、及び
　　・管理者を置くこと
　　が”できる”ということです。

　このことは、今後明らかになりますが、民法で規定する共有関係とは違った性格を持つ共有団体がマンションなどの区分所有建物では存在し、そこでは、民法の共有では変更行為が「全員の合意（同意）」を必要としたのに対して、区分所有法では、多くの事柄は「多数で決め」一度決まった事柄は、反対者を含めて区分所有者全員を拘束するという団体法の理論が適用されることを規定しています。

★マンションには多くの人が生活をしているので
１．集会を開く．．．多くのことは、居住者（区分所有者）が集まって決めなさい、ということ。（詳細は第３５条以下）
２．規約を定めろ．．．多くの居住者が住む以上、団体としてのルール（規約）がないと統一できないという、発想。（詳細は第３０条以下）
　　＊特に管理組合法人にしなくても、規約は作成していい。しかし、規約の作成は、法律上の義務・強制ではなく、任意である。（詳細は第２５条以下）
　　　古い小さなマンションでは、規約もなく管理者（多くは理事長とよばれる）もいないことが多い。これが、「団体」と呼べるかは、また別の議論点。
３．管理者にやらせてもいい．．．本当は、区分所有者が各自責任をもって、マンションの維持・管理をすべきだが、多忙な人もいるだろうから、誰かに任せてもいい。
　　 ＊管理者は管理人（管理員）のおじさん、おばさんとは、当然異なる。

　　＊注；マンションの「管理者」と「管理人」は違う．．．管理者は区分所有法上の規定ですが、管理人（管理員ともいう）はマンションの受付や清掃を行い、管理組合や管理会社に雇われた人です。
　　ただし、管理会社が管理者になっていることはあります。

　＊管理者について　＝理事長です
　　もうすでにマンションに住んでいれば、管理組合ができていて、理事（役員）も選任されていて、その中から理事長も任命されていることでしょう。
　　でも、理事長という言葉には馴染みがあっても、管理者という言葉は、窓口の管理人と同じ程度の認識しかないのが実情です。

　　区分所有法での管理者は、管理組合における理事長ですから、管理人とは明確に違うことに注意してください。
 

★マンションの管理は本来、区分所有者全員が参加して行うべきだが、それが困難なときは特定の者（管理者）に任せることができる。

　　マンションではこの共同生活のルールを定めた「規約」（一般には「管理規約」と呼ばれています）が中心になる。
　　規約は、多くの項目はそのマンションで勝手に決めていいが、多数の持ち主（区分所有者）に影響する項目　（重大な変更、規約の変更、組合としての登記、大規模な復旧、建替えなど）は、区分所有法の規定に従うこと。

★規約について

　　　参考：国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」が雛形として存在し、多くのマンションの規約はこれに基づき新規分譲時に、分譲会社がそのマンションの独自性があれば標準管理規約を変更して作成しています。
（注：出題の対象ですので、この 「マンション標準管理規約」は、必ず、読んでください。　

　　　その「マンション標準管理規約」には、
　　　 �@単棟型・・・１棟の居住用マンションが対象、　
　　　 �A団地型・・・複数のマンションが団地として存在している場合、
　　 　�B複合用途型・・・１棟で下がスーパー等の店舗部で上が住居部の場合　
　　の３種があり、必要に応じて使われます。
　　この解説のなかでは、標準管理規約（単棟型）」を中心に使用しています。　（以下「標準管理規約」という）

　　その標準管理規約（単棟型）での、組合員（＝区分所有者）の規定は具体的です。
　　マンションを購入したら（区分所有者となります）組合員になり、マンションを売却したら、組合員の資格を失います。
　　この方が、分かりやすいですね。

　　なお、マンション標準管理規約は、度々改正がありますので、最新版に注意してください。
　また、標準管理規約では、終わりの方に「コメント」として「…条関係」として、条文の解説もありますから、それも参考にしてください。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）３０条：（組合員の資格）　　
第30条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。

＜参考＞標準管理規約（単棟型）３１条：（届出義務）
第３１条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

＜参考＞「標準管理規約（単棟型）　第３１条関係コメント　
届出書の様式は、次のとおりとする。

ｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰｰ
　　　　届　出　書

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日
○○マンション管理組合
理事長○○○○ 殿
　　　　○○マンションにおける区分所有権の取得及び喪失について、下記のとおり届け出ます。

　　　　　　　　　　　　　　　記
１ 対象住戸 ：　　　　　　　　　　　　　　○○号室
２ 区分所有権を取得した者 ：　　氏名
３ 区分所有権を喪失した者：　　 氏名　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 住所（移転先）
４ 区分所有権の変動の年月日 ：　　　　　年　　月　　日
５ 区分所有権の変動の原因

★「一部共用部分」：一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分
　また、本第３条後段では、「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする」と規定しています。

　この規定文章も、一度読んだだけで分かりますか？
実に分かり難い表現です。文章は明らかでないのに「明らか」と使っているのかと、突っ込める条文です。
　
★全体と一部の捉え方　〜１棟での二重構造〜
　　「一部共用部分」とは、具体的には、１棟のマンションで下がスーパーのような店舗、上が住居用の構造となっており、店舗部分には、居住部分とは別途の従業員専用入り口やお客を対象にした出入口があり、一方、住居部分に対しては、店舗部分とは別途に住居者専用の出入口や居住階専用のエレベーターがある場合を考えてください。
通称、「下駄ばきマンション」ともよばれることのあるマンションです。

　

　ある１棟の区分所有建物がこのような状況である時、店舗用の共用部分と呼ばれる店舗専用の出入り口、従業員専用出入り口や店内にある廊下などの部分は、店舗部だけの「一部共用部分」となります。
　一方、住居部専用の出入口や住居部だけが使用する廊下、居住階専用のエレベーターなどがあればその共用部分は、住居部だけの「一部共用部分」となります。

　この場合、第３条によれば、その「一部共用部分」を管理する各々の団体（「店舗部の団体」と「住居部の団体」の２つの団体）が当然に構成されます。
そして、その「一部共用部分」を管理する
　　・店舗部の団体と
　　・居住部の団体
　は各々の団体において、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができるとしています。

＊一部共用部分は、全体でも管理できる

　なお、一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分とされる「一部共用部分」は、「一部共用部分」を共用しています、上の例であれば、店舗部だけ、また居住部だけの別々の管理体制とすることができますが、１棟をまとめてそのマンション全体として管理することもできます。（参照：第１６条：一部共用部分の管理、第３０条２項：規約事項、第３１条２項：規約の設定・変更・廃止）

＊　一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが「明らか」
　一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが「明らかに」とは、この条文では、その構造上や使用形態から、その棟において、全部の区分所有者が利用せず、限られた一部の区分所有者しか利用できないことが明確であるということですが、これだけの説明文では、現実には多くの場合明確（明らか）ではありません。
　１棟内における室である専有部分と共用部分と呼ばれるエントランスや廊下などの位置関係、その使用度、その必要性などからみて、また建物全体の保全や、全区分所有者の利益とも関係して、ある共用部分が、構造上特に一部の区分所有者のみに共用されている場合に限ってこれが、一部共用部分となります。
　そして、使用・利用が一部の区分所有者だけかどうか「明らかでない場合」には、その共用部分は全体の「共用部分」となりますから注意してください。
（出題者は、このあたりの設問が好きです。）

　なお、この場合の一部の区分所有者は同時に、１棟の区分所有者の全体の団体の構成員でもあることにも注意してください。
一部の区分所有者で構成される団体と、棟全体の区分所有者で構成される団体の２つの団体が存在します。

＜参照＞　区分所有法　管理組合法人：第４７条〜

★「区分所有者の団体」とは法的にあいまいだけど　

★その前に　〜　なぜ、団体だとか、法人が問題となるのか？　〜
　　もともと、法律的な関係で権利と義務の能力を持つのは、人（ひと＝自然人）だけでしたが、近代では、自然人以外の団体が法律関係の権利・義務を有することが多くなり、これらの団体にも自然人と同様な法規範を適用する必要性が生まれてきました。
　そこで、法律により、それらの団体にも自然人に似た人格を与えて、法の中に取り組むようになりました。その団体が「法人」と呼ばれます。
　しかし、全ての団体が「法人」として扱われる訳ではなく、改正前（平成２０年１２月１日以前）の民法（旧第３４条）では、「社団法人」とか「財団法人」になるには、主務官庁の許可が必要で、営利を目的とする団体の場合には当初は商法により規定されていましたが、平成１８年５月１日施行の「会社法」により、株式会社や合同会社として設立できます。

　また、営利を目的としない社団法人と財団法人が行政官庁（主務官庁）の許可制という裁量で法人化されることには反対が多くて、平成２０年１２月１日施行の「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」により、許可主義から簡便に設立できる登記による準則主義が採用されました　

★では、区分所有法での団体は？
　　普通、民法や会社法など法が団体の結成を強制し法人とする場合は、団体の性格や組織・代表の方法等実際に活動しうるだけの事項を法で定めるのが通常ですが、この区分所有者の団体の場合はそうではありません。
　これは区分所有者の団体があまりにも小規模であったり、団体としての活動をしていないなど、一律に組織・代表の方法等を法定化することが困難だったためと思われます。
　　また、あるマンションでは区分所有者の数が２名から始まり、あるマンションでは１００名を超えるような大規模のマンションがあったりで、多種多様なマンションの団体について、区分所有法で規定を設けて画一的な運営を強制することは、私的自治の観点から問題が多いと、平成１４年の改正にあたって法改正の担当者が説明をしています。

★区分所有法で正式に「管理組合」の名称を使用していないわけ

　民法や特別法など、今までの法律上「法人や組合」と定義すると、該当の規定（民法での法人や組合の規定や、労働組合、農業協同組合など）に入ってしまいます。
　区分所有法で規定するマンションにおける区分所有者の団体も人の集合体であり、 ほぼ民法で定める「社団法人・組合」に近い存在ですが、法で必要とされる、管理者がいない場合や、多数決の原理によってその団体が動いていない場合などもあるため、明確に法律で規定の対象にできない実態から、区分所有法の創案者は単に「団体」と規定したようです。
　しかし、この団体は通常「管理組合」と呼ばれます。
　この第３条に区分所有者の「団体」が構成されると規定することにより、法律の手続き上次の段階として「法人格」を与えることができます。（第４７条以下参照）

★「権利能力なき社団」が認められている 　〜団体が法人でなくても〜
　　人が多数集まって、特定の目的（マンションではマンション管理）のために結合するとその集団は「団体」と呼ばれます。
　この団体が民法や会社法などの法令で定めた手続きを経て許可を得れば、法的な人格「法人格」を得てあとは、民法や会社法の規定に従って権利や行為能力を自然人と同じように取得します。

　しかし、世の中には、真面目に法定の手続きをとらない、またとれない団体もあり、この団体が社会生活において、多くの取引を行い、権利を持ち義務を負っています。
　これらの関係が裁判所に昔から持ち込まれて、民法での規定がないため判例ができました。
　その概念が「権利能力なき社団」と言われているものです。

　以下の要件を満たす場合には法人化していなくても、法人と同様に扱いその規定により、裁判を行うものです。

★「権利能力なき社団」といえる要件は
　　�@団体としての組織を備え、
　　�A多数決の原則が行われ、
　　�B構成員の変更にかかわらず団体が存在し、
　　�Cその組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等、団体としての主要な点が確立していること
　　です。（最高裁：昭和３９年１０月１５日）

★第３条の「区分所有者の団体」は、「権利能力なき社団」といえる　　
　　区分所有法第３条で規定される区分所有者の団体は、「権利能力なき社団」の要件のうち、
　　「�Cその組織において代表の方法、総会の運営、財産の管理等、団体としての主要な点が確立していること」については疑問がありますが、ほぼ該当していますので、一般に法人化していない「区分所有者の団体」の場合でも、「権利能力なき社団」として扱われます。

★訴訟法上は、「権利能力なき社団」も当事者能力を有する。（民事訴訟法第２９条）
　　法人格がなくても、代表者や管理人（区分所有法での管理者）が定められていれば、訴訟での当事者能力が認められていますから、裁判を起こせます。

＜参照＞民事訴訟法第２９条　（法人でない社団等の当事者能力）

第二十九条 　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

　法人化されていないマンションの区分所有者の団体にとって、この「権利能力なき社団」という概念は、内部的には管理費や修繕積立金などの滞納者の訴訟、また外部との関係において、訴えられたり、訴えるのに重要ですので、留意してください。

★この区分所有者の団体はいつから成立するのか
　不動産登記法での専有部分の表示登記がなされたときから、区分所有者は一人でも区分所有法の適用が始まり、そして、区分所有者が複数（２人以上）になった時に、区分所有者の「団体の成立」となります。これは、その瞬間から、法律上、当然に全区分所有者を構成員とした団体として成立します。
　特に、区分所有者の設立の合意は必要とされていません。

★一部共用部分（建物の上が住居、下が店舗などの場合）があって、一部共用部分を共有者たる一部の区分所有者が管理する場合は、その一部部分を管理する団体が形成され、その関係は全体共用部分の場合と同様になります。
（つまり、一部の区分所有者は、全体の団体と、住居部の団体または店舗部の団体の２つの団体に入る場合もあります。）

★区分所有者の団体は、町内会や自治会とは違う
　団体といっても、町内会や自治会と呼ばれている組織とマンションの区分所有者の団体は違います。
　町内会や自治会は、その地域内に住んでいる住民が、祭りなどの親睦を図ったり、災害時での行政の補助を行う、地域における生活上での自治組織です。

　一方、マンションの区分所有者で構成される団体は、マンションという建物と土地の維持管理を目的とし、区分所有者間の利害の調整をします。
　明確な違いは、マンションを借りている人（賃借人）も町内会や自治会の構成員になりますが、マンションの区分所有者の団体の構成員は区分所有者（マンション・オーナー）だけで、賃借人は規約などを守る義務はありますが、構成員にはなれません。

　また、マンションの区分所有者の団体では、区分所有者の意志に関係なく、区分所有者全員がマンションの区分所有者の団体の構成員（組合員）になりますが、町内会や自治会への加入は、その人の任意であることです。

＊管理費や修繕積立金と自治会費（町会費）について
　マンションの建物及び附属施設などの共用部分また、敷地を維持していくには、当然に費用がかかります。
　そこで、マンションでは、日常的な管理や設備の維持（管理組合の運営、共用部分の清掃や小修繕・電気代・保険料など）にかかる経費を「管理費」とし、一方、外壁の修理、屋上防水工事など、１０年とか２０年とか一定の年数の経過により計画的に共用部分の修繕の為に積み立てる「修繕積立金」が、通常、毎月徴収されます。

　そこで、一部の管理組合では、これら管理費と修繕積立金と共に、その地域の町会の活動費である自治会費（町会費）をも、同時に代行徴収していたために、その徴収ついて争いがありました。（平成１９年８月７日：東京簡易裁判所、平成１９年９月２０日：東京高等裁判所、平成２８年７月２０日：東京高等裁判所、判例検索には該当なし。参考：平成１７年４月２６日：最高裁判所。））

　これらの判決文では、マンションの管理組合と自治会（町会）は、その性格が異なるため、管理組合の管理費・修繕積立金と自治会費（町会費）は、別の扱いとしなければいけないというものです。

　これを受け、国土交通省では、「標準管理規約」第２７条関係で、以下のようなコメントを載せています。

　＜参照＞標準管理規約第２７（管理費）関係　コメント�B

�B 管理組合は、区分所有法第３条に基づき、区分所有者全員で構成される強制加入の団体であり、居住者が任意加入する地縁団体である自治会、町内会等とは異なる性格の団体であることから、管理組合と自治会、町内会等との活動を混同することのないよう注意する必要がある。
　各居住者が各自の判断で自治会又は町内会等に加入する場合に支払うこととなる自治会費又は町内会費等は、地域住民相互の親睦や福祉、助け合い等を図るために居住者が任意に負担するものであり、マンションを維持・管理していくための費用である管理費等とは別のものである。
　自治会費又は町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には、以下の点に留意すべきである。

ア 自治会又は町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。
イ 自治会又は町内会等への加入を希望しない者から自治会費又は町内会費等の徴収を行わないこと。

ウ 自治会費又は町内会費等を管理費とは区分経理すること。

エ 管理組合による自治会費又は町内会費等の代行徴収に係る負担について整理すること。

★それでも、マンションの団体の説明に納得しない人へ
　　マンションでの生活は、戸建と違うことは理解されていると思います。

　　これからの説明でも分かってきますが、マンションと戸建の基本的な違いは、今までの民法第２５１条で規定されている「共有」での変更行為の「全員の合意（同意）」の理論が、マンションという多くの人々が共同生活をおくっている建物内では採用できない現実が分かったことです。

　いいかえますと、民法の「全員の合意を得る」という規定は、１００人の区分所有者がいて、その内の９９人が賛成しても、たった１人が反対すれば、何もできなくなるということです。これでは、多くの人が望む事柄が、先送りされたり放置された状態となり、実務上不都合なことがありました。

　そこで、区分所有法では「多数決による決定」を採用しました。
少し、難しい言い方をすれば、区分所有建物では、建物並びにその敷地および附属施設という共有財産の管理については、全員の合意を排除して、３/４とか過半数の多数決で行い、一度決まったことには、例え反対であっても、区分所有者全員が拘束されるという、区分所有者の共同管理意識を徹底させるために「団体」という概念の導入が必要なのです。

　しかし、このマンションの団体の中には、区分所有法が整備される前からある小規模なマンションや古いマンションがあり、そこでは、
　　�@集会を開催していない
　　�A管理規約がない
　　�B管理者が選任されていない
　　などの団体が存在したために、区分所有法でそれらの法律的な立場や訴訟上の当事者能力を論じることができなかったのです。

　今日では、マンション関係での意識が向上して、多くのマンションでは管理規約も入居時から存在し、管理者である理事長も選任され、管理組合と呼べる団体になっていますが平成１４年の区分所有法の改正では、この「団体」には手をつけませんでした。
　それは、依然として区分所有者の怠慢や無関心から
　　�@集会を開催していない、
　　�A管理規約がない、
　　�B管理者が選任されていない、
など管理組合と呼べる組織のないマンションが存在しているためです。

　このような、区分所有法制定の歴史が条文として残っているわけです。

★試験での問題点（初心者には分からないでしょうが、この問題もまた、振り返ってきて検討してください。）

★一度、区分所有者の団体が成立した後に、区分所有者の数が１名になっても、区分所有者の団体は、当然には消滅しない。

　団体という以上、区分所有者の数は、複数（２名以上）必要となることは、普通の考え方ですが、区分所有法の解釈として、物理的に地震や爆発でマンションが滅失したとか、今まで数個の室があったが、改造して１つの室にしたなどの事由では、団体は消滅しますが、一度、複数の区分所有者が存在して、後に区分所有者の数が１名になっても、団体は当然には消滅しないと解釈されています。
　この、分かり難い内容の説明として、複数の室（専有部分）がある以上、潜在的に団体に戻る可能性があるためとのことです。
　
　過去にも、何度か出題されています。納得できますか？

　（これは、民法の法人での解散論議で、社員（組合員）がいなくなっても、その社団法人は存続する。それは、また社員が入れば復活すると解釈されていることによるようです。）

★さて、区分所有法で規定するマンションの概要が少しはつかめましたか。

　当然ながら区分所有法の各規定に従って、マンションの販売条件も記載されています。
　販売パフレットの下の方に小さな字で載っています、敷地、建物、駐車場の構造、管理費、修繕積立金の額など、これからは注意して読んでください。

　マンション管理士や管理業務主任者にとっては、販売価格よりもマンション管理において重要な内容です。

＜参考＞あるマンションの販売条件；（注：面積、金額、戸数は実数値ではありません。サンプルです。）

・所在地： 東京都AA区ｘ丁目ｙ番地（登記簿）
・交通： 東西線「XX」駅徒歩12分
・建物竣工予定日
　 完成予定年月： 平成28年2月下旬予定
　 入居予定日： 　 平成28年3月予定
・敷地面積： 3,500.50�u
・分譲後の権利形態 ：
　　敷地： 専有面積割合による所有権（敷地権）の共有
　　建物： 専有部分は区分所有、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
・地目： 宅地
・地域地区 ：第一種住居地域・防火地域
・建蔽率 ：　60％
・容積率： 300％
・総戸数 ：　120戸 （住戸）
・販売戸数：110戸
・構造・階数： 鉄筋コンクリート造・地下1階地上14階
・間取り： 2LDK〜3LDK
・専有面積： 　　　71.83�u〜86.13�u
・バルコニー面積：11.07�u〜12.05�u
・建築確認番号 ：東防建確第ｙｙｙｙ号
・販売価格： 3,500万円〜4,500万円
・最多価格帯： 4,000万円台(10戸)
・管理会社 ：株式会社XXX
・管理形態： 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
・管理費（月額）： 16,500円〜17,500円
・修繕積立金（月額）： 7,300円 〜7,800円
・修繕積立基金（引渡し時一括払い）： 400,000円〜500,000円
　　（注：修繕積立基金を取る訳：毎月管理費と共に修繕積立金をとると、購入者が月の費用が高いと感じるため、分譲会社の策略）
・駐車場台数： 合計　71台
　　平置　41台　料金（月額）　16,000円/台　（内1台は身体障害者優先区画）
　　屋外機械式地上2段地下1段駐車場（ピット式）30台　料金（月額）　12,000円/台
　　（注： 平置より機械式の方が維持費が高くかかるが、出し入れの便利さから、使用料金は平置の方が高い。）
・駐輪場台数 ：240台 料金（年額）　1,200円/台　
　　屋内2段式　120台　屋外2段式　120台
・バイク置場台数 ：　屋内　20台 　料金（月額）　1,000円/台　

＊マンションを取りまく法律
　　上の「あるマンションの販売条件」をよく見て、マンションに関係する法律の多さに気が付けばあなたは、かなり勉強をしています。

　　通常の戸建てと同様に適用される法律は、
　　◎マンションの購入にあたって、
　　　　・民法や民事訴訟法　の他に
　　　　・住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）、
　　　　・建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律、
　　　　・建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）
　　　　・長期優良住宅の普及の促進に関する法律、
　　　　・地震保険に関する法律、
　　　　・水道法、
　　　　・下水道法、
　　　　・浄化槽法、
　　　　・消防法、
　　　　・警備業法、
　　　　・税法
　　　などがあり、販売会社が宅地建物取引業者なら
　　　　・宅地建物取引業法（宅建業法）

　　　土地や建物については、
　　　　・都市計画法．．．地域地区 ：第一種住居地域・防火地域
　　　　・建築基準法．．．建蔽率 ：　60％ 、容積率： 300％、建築確認番号 ：東防建確第ｙｙｙｙ号
　　　　・不動産登記法．．．所在地： 東京都AA区ｘ丁目ｙ番地（登記簿）、敷地面積： 3,500.50�u 、構造・階数： 鉄筋コンクリート造・地下1階地上14階、専有面積： 71.83�u〜86.13�u
　　　　・借地借家法
　　　があります。

　　◎さらに、マンションに特有な法律としては、
　　　　・建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）．．．分譲後の権利形態 、
　　　　　　敷地： 専有面積割合による所有権（敷地権）の共有
　　　　　　建物： 専有部分は区分所有、共用部分は専有面積割合による所有権の共有、
　　　　そして、他にも
　　　　　・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法、
　　　　　・マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建替え円滑化法）、
　　　　　・マンションの管理の適正化の推進に関する法律（適正化法）、
　　　　　・個人情報保護法、
　　　　などもあります。

　　
　
　　また、この他にも、
　　・管理はどうなっているのか．．．管理会社 ：株式会社XXX
　　　　　・管理形態： 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
　　　　　・管理費（月額）： 16,500円〜17,500円
　　　　　・修繕積立金（月額）： 7,300円 〜7,800円
　　　　　・修繕積立基金（引渡し時一括払い）： 400,000円〜500,000円 　　
　　・建物としてマンションの構造･設備がどうなっているか、
　　・その修理はどうするのか、
　　・長期修繕計画はあるのか、
　　・劣化していく建物の診断や大規模修繕の時期をどうするのか、
　などもあります。

　　マンションを購入するということは、こんなに面倒な法体系やルールに縛られる環境に入るという自覚も必要ですよ。

【設問−１】区分所有法第３条に規定する区分所有者によって構成される団体に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

1　団体は、法人とならない場合も、規約を定めなければならない。

答え：間違い。　規約の設定は任意。 　
　 区分所有法第３条前段「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」の規定により「できる」とあり、法人に関係なく規約作成は任意である。定めなくてもいい。

2　団体は、区分所有関係が成立したときに当然に成立し、その後区分所有者が一人で全部の専有部分を所有することになったときに当然に消滅する。

答え-1：正しい？　区分所有法第３条前段「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成...、」の規定により、団体であるためには当然複数の区分所有者が必要である。

答え-2：間違い？　団体は、区分所有法第3条前段「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成...」により、区分所有関係が成立したときに当然成立するが、この団体が消滅するのは、区分所有建物の全部の滅失や建物に専有部分がなくなったことで（区分所有法第55条1項：　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。
　　　一 　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失
　　　二 　建物に専有部分がなくなつたこと。
　　　三 　集会の決議
参照）ある。
　 このときでも、清算手続きが必要である。（区分所有法旧第55条3項による民法関係の準用あり）
よって、この設問のように、団体が成立した後で区分所有者が一人で全部の専有部分を所有することになっても、清算手続きが必要で、「当然には消滅」しない。

答え-3：間違い。　前半は正しいが、後半の、一度区分所有関係が成立すれば後で、区分所有者の数が、 １名になっても専有部分が存在する以上、後に増加することが考えられるので、当然には消滅しないと解釈されている。

3　団体は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため、常に区分所有者全員で構成される。

答え-1：間違い？ 区分所有法第３条後段「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする」の規定により、一部の者の団体で構成される場合がある。

答え-2： 正しい？ 区分所有法第３条前段「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し...」だけを考え、一部の者は考えなければ、正しい。上の説明の後段は考えない。

4　団体は、区分所有者の数が30人以上であるものは、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で法人となることができる。

答え：間違い。　区分所有法第47条1項「第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる」の規定により、以前は要件としてあった「区分所有者の数が30人以上」は現在は必要なくなり、かつ登記が必要。
（しかし、ここも、単純に設問のとおりに読めば、 30人以上いるのだから法人となれるという解釈が可能？　登記までは必要と考えないで。）

正解：２　又は　３　または　４。　設問が悪い。マンション管理センターの正解　３。

この設問のように、マンション管理士および管理業務主任者の試験には、曖昧な出題が多々ありますので、注意が必要です。

〔設問−２〕　平成２１年　マンション管理士試験　「問２」

区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体（この問において「３条の団体」という。）に関するア〜エの記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものの組合わせは次のうちどれか。

ア　３条の団体は、設立のための手続きを要することもなく、区分所有者全員のために法律上当然に認められる。

○　正しい。　　区分所有法第３条の規定は（区分所有者の団体）
　　　「第三条 　区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。 」です。
　　　この解釈としては、うしろに、「できる」がありますが、前半の「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成」するで一応区切ることになっています。そこで、区分所有者（マンションのオーナー）になったら、法律上当然に否応なくこの団体に加入します。任意に団体ができる訳ではありません。そして、この団体は特に設立の手続を要さなくても成立します。

イ　３条の団体は、規約を設定しない場合であっても、法律の定めにより、集会を開くことができる。

○　正しい。　選択肢１で引用しましたように、区分所有法第３条の規定では、「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」で、規約を定めたり管理者を置くことは任意（できる）ですから、規約がなくても、集会は開催できます。

ウ　３条の団体は、管理組合法人として成立しない限り、その名において区分所有者全員のため権利を取得し、義務を負うことはない。

X　誤っている。　ある団体（組織）が法人として登記すると、権利・義務関係がはっきりしますが、世の中には、法人となっていない団体が多く存在し、それらの団体について、権利・義務で争いが発生していますので、判例で「権利能力なき社団」という概念が生まれ、この概念に該当すると法人でなくても権利・義務の対象となります。この「権利能力なき社団」とは、�@団体としての組織をそなえ、�Aそこには多数決の原則が行われ、�B構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、�Cしかして、その組織によって代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定していることです。（昭和３９年：最高裁）　区分所有法第３条で定める団体（通常、管理組合と呼ばれます）もほぼこの「権利能力なき社団」に該当しますから、法人としなくても「その名において区分所有者全員のため権利を取得し、義務を負うこと」があります。

エ　３条の団体は、団体の代表者としての管理者を置かなければならない。

X　誤っている。　選択肢１で引用しましたように、区分所有法第３条では、管理者を置くことは任意（できる）となっています。置かないことも可能です。

１　アとイ
２　イとウ
３　ウとエ
４　エとア　　

答え：３　（誤っているのは、ウとエ）

↑このページトップへ、←区分所有法トップへ