前へご質問は、 「マンション管理士 香川事務所」へ。
＊注： マンション標準管理規約（単棟型、団地型、複合用途型）は、平成２８年３月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
また、マンションの管理の適正化に関する指針も、平成２８年３月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
※ 出題当時以後の法令等の改正には、一部対応していません。
＊全体の注意：区分所有法は、平成１４年に改正があった。また、マンション標準管理規約は、平成１６年に改正があった。また、平成２３年７月にも小幅な改正があった。マンション標準管理委託契約書は、平成１５年に改正があった。また、平成２２年５月にも改正があった。
過去の問題を解くときには、最新の法令にあっているかどうか、注意してください。
| 問２６ |
| 【問26】高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 （この高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律は、平成１８年１２月に廃止された。交通バリアフリーも取り入れて、平成１８年１２月「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」の新法として内容は一部変更になったので、注意。） 1 廊下、階段、昇降機等特定施設の構造及び配置に関する基準として、利用円滑化基準と利用円滑化誘導基準が定められている。 →○ 正しい。 バリアフリー新法は、平成２０年 管理業務主任者 試験 「問２３」 で出た。 廊下、階段、昇降機等特定施設の構造及び配置に関する基準として、利用円滑化基準と利用円滑化誘導基準が定められている。（法第 3 条第１項、法第 6 条第 3 項） 高齢者、身体障害者等が円滑に利用できる特定建築物の建築の促進に関する法律第2条第4号には、「特定施設」として、「出入口、廊下、階段、昇降機、便所、敷地内の通路その他の政令で定める施設をいう。」と定める。同法第3条第1項及び第6条第3項第1号により、この特定施設の構造及び配置に関する基準として、利用円滑化基準と利用円滑化誘導基準が定められている。 2 共同住宅は、特別特定建築物及び特定建築物のいずれにも含まれない。 →× 誤っている。 共同住宅は、特定建築物に含まれる。特別特定建築物には含まれない。（法第２条２号、３号） 同法第2条第2号は、「特定建築物」として、「学校、病院、劇場、観覧場、集会場、展示場、百貨店、ホテル、事務所、共同住宅、老人ホームその他の多数の者が利用する政令で定める建築物又はその部分をいい、これらに附属する特定施設を含むものとする。」とし、さらに、第3号に「特別特定建築物」として、「特定かつ多数の者が利用し、又は主として高齢者、身体障害者等が利用する特定建築物で、高齢者、身体障害者等が円滑に利用できるようにすることが特に必要なものとして政令で定めるものをいう。」とする。したがって、共同住宅は、特別特定建築物にはあたらないが、特定建築物にあたる。 3 特別特定建築物及び特定建築物のすべてにおいて、利用円滑化基準への適合が義務付けられている。 →× 誤っている。 特別特定建築物は利用円滑化基準への適合が義務付けられている。特定建築物については、利用円滑化基準への適合に努めなければならない。（法第 3 条、第 5 条） 4 認定事業者は、認定建築物の建築等をしたときは、当該認定建築物、その敷地又はその利用に関する広告等に、当該認定建築物が計画の認定を受けている旨の表示をしなければならない。 →× 誤っている。 認定事業者は、認定建築物の建築等をしたときは、当該認定建築物、その敷地又はその利用に関する広告等に、当該認定建築物が計画の認定を受けている旨の表示をすることができる。（法第９条第１項） 同法第9条第1項は、「認定事業者は、認定建築物の建築等をしたときは、当該認定建築物、その敷地又はその利用に関する広告その他の国土交通省令で定めるもの（次項において「広告等」という。）に、国土交通省令で定めるところにより、当該認定建築物が計画の認定を受けている旨の表示を付することができる。」と定める。当該認定建築物が計画の認定を受けている旨の表示を付することができるのであって、表示をしなければならないのではない。 答え １ |
| 問２７ |
| 【問27】外壁仕上診断指針及び外壁タイル等設計施工上の留意事項の活用について（平成２年５月19 日 建設省住指発第224 号。建設省住宅局建築指導課長通知。）に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1 外壁診断の対象となる外壁は、タイル外壁等の剥落により危害の及ぶと考えられる範囲内に、道路、通路、公共の広場等不特定又は多数の人の利用する部分を有する外壁であり、さらに、これら以外の外壁についても診断を実施することが望ましい。 →○ そのとおり。 外壁タイル等落下物対策専門委員会報告書（平成2年3月建築技術審査委員会）第4章第2節一（三）によると、外壁診断の対象となる外壁は、タイル外壁の剥落により危害の及ぶと考えられる範囲内に、道路、通路、公共の広場等不特定又は多数の人の利用する外壁であり、さらに、これら以外の外壁についても診断を実施することが望ましいとされている。 2 建物所有者又は管理者は、一定の能力を有する者に定期的外壁診断を行わせれば、当該診断とは別に外観目視による点検を実施する必要はない。 →× 適切でない。 同報告書第4章第2節一（九）によると、建物所有者又は管理者は、定期的外壁診断とは別に定期的に外観目視による点検を実施するものとされている。建物所有者又は管理者は、一定の能力を有する者に定期外壁診断を行わせるとともに、当該診断とは別に外観目視による点検を実施する必要がある。 3 外壁の剥落防止を目的とする定期的外壁診断は、新築の場合、10年を経過した時点で第1回目を実施することが望ましい。 →× 適切でない。 同報告書第4章第2節一（五）によると外壁の剥落防止を目的とする定期的外壁診断は、建物竣工後、2年以内に第1回目を実施するのが望ましいとされる。外壁の剥落防止を目的とする定期外壁診断は、新築の場合、 2 年を経過した時点で第１回目の診断レベルⅠを実施し、以降３年毎に１回診断レベルⅠを実施する。 4 第1回目の定期的外壁診断は、全体の外観目視及び部分打診法等によるものとしており、接着強度測定は、実施しないものとしている。 →× 適切でない。 同報告書第4章第2節一（七）によると第1回目の定期的外壁診断は、全体の外観目視及び部分打診法等によるものとし、必要に応じてこれに加えて接着強度測定を実施するものとするとする。必要に応じて接着強度測定を実施するものとしている。 答え １ （実に細かなところからの出題で適切でない！） |
| 問２８ |
| 【問28】鉄筋コンクリート造のマンションにおける外壁面の劣化状況に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。 1 タイルが1枚でも剥落した場合は、多くの場合その周辺又はその他の部位に剥離が発生していることがあり、タイル張り全体として性能低下をおこしている場合がある。 →○ そのとおり。 2 コンクリートの中性化により、コンクリート内の鉄筋の劣化を防止する効果が生じる。 →× 適切でない。 コンクリートの中性化は、鉄筋コンクリート構造の代表的な劣化現象の一つである。コンクリートはアルカリ性であり、コンクリート内の鉄筋は表面に不導態被膜が形成されており、過剰な塩分が含有されている場合を除くと、通常は腐食しない。コンクリートは空気中の炭酸ガス等の酸性ガスを吸収し表面から徐々に中性になっていく。これをコンクリートの中性化という。中性化が鉄筋位置に達すると、鉄筋表面の不導態被膜が破壊され、鉄筋の腐食が生じる。鉄筋は腐食すると体積が増加し、膨張圧により表面のコンクリートが剥落する。鉄筋とコンクリートの一体性が失われると、鉄筋コンクリート構造の強度が低下する。 3 モルタル塗り外壁の浮きとは、モルタルと躯体コンクリートとの界面相互の接着が不良となり、隙間が生じ部分的に分離した状態をいう。 →○ そのとおり。 4 モルタル塗り外壁のふくれとは、モルタル塗り外壁の浮きが進行し、面外方向に凸状に変形が増大し、肉眼で確認ができる状態になったものをいう。 →○ そのとおり。 答え ２ （少し難しいか？） |
| 問３０ |
| 【問30】マンションの長期修繕計画作成上の留意事項として、最も不適切なものはどれか。 1 長期修繕計画の作成方法としては、マンションの個別性を盛り込んだ上で修繕部位及び修繕部位ごとの修繕仕様、修繕周期を設定し、設計図書及び必要箇所の実測によって修繕部位ごとの数量を積算する。 →○ 適切である。 長期修繕計画の作成方法としては、マンションの個別性を盛り込んだ上で修繕部位及び修繕部位ごとの修繕仕様、修繕周期を設定し、設計図書および必要箇所の実測によって修繕部位ごとの数量を積算する。マンション標準管理規約コメント第32条関係(2) 2 長期修繕計画の内容については、定期的な見直しをすることが必要である。 →○ 適切である。 マンション標準管理規約コメント第32条関係(2)には、「長期修繕計画の内容については定期的な（おおむね5年程度ごとに）見直しをすることが必要である。」と定める。 3 長期修繕計画は、建物を長期にわたって良好に維持、管理していくために計画的に実施する必要のある大規模修繕の実施時期及び工事費用の額を予測し、それによって必要と考えられる修繕積立金の額を算出するために作成される。 →○ 適切である。 同規約コメント第32条関係(1)には、「建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、その対象となる建物の部分、修繕時期、必要となる費用等について、あらかじめ長期修繕計画として定め、区分所有者の間で合意しておくことは、円滑な修繕の実施のために重要である。」と定める。このことから長期修繕計画は、大規模修繕の実施時期及び工事費用の額の予測や修繕積立金の額の算出のために作成される。 4 共用設備の保守維持費、経常的な補修費は、長期修繕計画の修繕費用とすべきものである。 →× 適切でない。 共用設備の保守維持費、経常的な補修費は、管理費会計で支出すべきものとされる。長期修繕計画の修繕費用とすべきものではない。 答え ４ |
| 問３１ |
| 【問31】マンションの共用部分の修繕工事の決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、最も適切なものはどれか。なお、規約に別段の定めはないものとする。 1 内外壁塗装工事を行う場合には、出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成による集会の決議が必要である。 →× 適切でない。 出題が標準管理規約ではなく、区分所有法だけであることに注意。 「内外壁塗装工事を行う場合」は「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない」ことから、区分所有法第 17 条の共用部分の変更に該当しない。普通決議事項である。すると、区分所有者及び議決権の過半数の賛成による集会の決議が必要である。区分所有法では「出席した」区分所有者の過半数ではない。 2 内外壁塗装工事のほか、鉄部塗装工事、屋上防水工事、給水管ライニング工事を併せて行う場合には、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成による集会の決議が必要である。 →× 適切でない。 「内外壁塗装工事のほか、鉄部塗装工事、屋上防水工事、給水管ライニング工事を併せて行う場合」は選択肢１と同様に、区分所有法第 17 条の共用部分の変更に該当しない。普通決議事項である。区分所有者及び議決権の過半数の賛成による集会の決議でいい。 3 内外壁塗装工事のほか、階段と廊下に手すりを設置する工事を併せて行う場合は、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成による集会の決議が必要である。 →○ 適切である。 「内外壁塗装工事のほか 、階段と廊下に手すりを設置する工事を併せて行う場合」は、選択肢１と同様に、区分所有法第 17 条の共用部分の変更に該当しない。普通決議事項である。区分所有者及び議決権の過半数の賛成による集会の決議が必要である。 4 内外壁塗装工事のほか、階段室をエレベーター室にする工事を併せて行う場合には、出席した区分所有者の議決権の4分の3以上の賛成による集会の決議が必要である。 →× 適切でない。 「内外壁塗装工事のほか、階段室をエレベーター室にする工事を併せて行う場合」は、「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う」ことから、区分所有法第 17 条の共用部分の変更に該当する。特別決議事項である。出席した区分所有者だけではなく、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成による集会の決議が必要である。 注意：標準管理規約の普通決議は「出席した区分所有者の議決権の過半数の賛成」であるのに対し、区分所有法の普通決議では、「区分所有者及び議決権の各過半数の賛成」となっている。 答え ３ |
| 問３２ |
| 【問32】次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤りはどれか。なお、本問において、「電磁的記録」とは、電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるものとして法務省令で定めるものをいい、「電磁的方法」とは、電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって、法務省令で定めるものをいう。 1 集会の議事録は、書面のほか電磁的記録により作成することができる。 →○ 正しい。 電磁的記録・電磁的方法については、平成２０年 管理業務主任者 試験 「問３５」 、 平成１７年 マンション管理士 試験 「問９」 、平成１６年 マンション管理士 試験 「問８」 、平成１５年 マンション管理士 試験 「問７」 などがある。平成２２年 マンション管理士 試験 「問８」 も。 ＩＴ化に伴い、改正された部分からの出題である。 集会の議事録は、書面のほか電磁的記録により作成することができるようになった。これも、特に区分所有者の同意がなくてもできる。 区分所有法第 42 条第１項 「集会の議事については、議長は書面又は電磁的記録により議事録を作成しなければならない。」 2 集会で決議すべき場合において、区分所有者及び議決権の各過半数の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。 →× 誤っている。 集会で決議すべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。 区分所有法第 45 条第 1 項 「この法律又は規約により 集会において決議すべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。」 区分所有者全員の承諾が必要であり、本肢のように区分所有者及び議決権の過半数の承諾では足りない。 3 議決権は、書面又は代理人によって行使するほか、規約又は集会の決議により、電磁的方法によって行使することができる。 →○ 正しい。 議決権は、もともと許されていた書面又は代理人によって行使するほか、新規に、規約又は集会の決議があれば、電磁的方法によって行使することができるようになった。 区分所有法第 39 条第２項、 第 3 項 「２ 議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。 ３ 区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による議決権の行使に代えて電磁的方法（中略）によって議決権を行使することができる。」 4 規約は、書面のほか電磁的記録により作成することができる。 →○ 正しい。 規約は、書面のほか電磁的記録により作成することができる。これも、特に区分所有者の同意がなくてもできる。 区分所有法第 30 条第 5 項 「規約は、書面又は電磁的記録（中略）により、これを作成しなければならない。」 答え ２ |
| 問３３ |
| ＊注：標準管理規約は平成２８年３月に改正があったので注意の事。 該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。 【問33】あるマンションの管理組合の集会招集手続に関する次の記述のうち、標準管理規約の定めに反するものはどれか。 （注：標準管理規約は、平成１６年に改正がありました。また、平成２３年７月にも改正がありましたので注意のこと。ここの、主旨は変わっていない。） 1 平成15年12月14日(日)が集会開催日なので、その2週間前の11月29日(土)に招集通知を発送した。 →○ 正しい。（中高層共同住宅標準管理規約第 41 条第１項）２週間前はいい。 2 不在区分所有者で通知場所の届出をしていない者に対しては、マンションの登記簿の甲区事項欄記載の住所にあてて招集通知を発送することとした。 →× 反する。 （中高層共同住宅標準管理規約第 41 条第 2 項）不在区分所有者で通知場所の届出をしていない者に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発する。勝手に調べてそこの住所に発送することは規定されていない。 3 マンションの建物内に居住する組合員に対しては、招集通知の内容を所定の掲示場所に掲示することをもって招集通知の発送に代えた。 →○ 正しい。（中高層共同住宅標準管理規約第 41 条第 3 項） 4 集会の目的が、管理組合を法人化する件であったので、集会の日時、場所及び目的は通知したが、議案の要領は通知しなかった。 →○ 正しい。 （中高層共同住宅標準管理規約第 41 条第 4 項）ただし、「会議の目的が、規約の変更、敷地及び共用部分の変更、建物の価格の 2 分の１を超える部分が滅失した共用部分の復旧決議、建替え決議のときは、その議案の要領を通知しなければならない」 答え ２ |
| 問３４ |
| 【問34】あるマンションの管理組合で次の内容の規約改正が行われた場合において、区分所有法の規定及び判例によれば、その内容が最も適切なものはどれか。 1 専有部分内の床下、天井裏に存する配線・配管類はすべて専有部分とする、と定めた。 →× 適切でない。 専有部分内の床下、天井裏に存している配線・配管類でも、共用部分とすることが妥当である場合がある。配線・配管類について、それが専有部分内の床下、天井裏に存するものであっても、その専有部分の利用のためだけに設置されている場合を除き、専用部分とすべきではない。（東京地判平5.1.28参照）、よって、専有部分内の床下・天井裏に存する配線等であれば、すべて専有部分とすると定める本肢は不適切である。 2 マンションの分譲業者から有償で取得した駐車場の専用使用権について、それを有する区分所有者の承諾なしに消滅させることができる、と定めた。 →× 適切でない。 区分所有法第31条第1項は、「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」と定める。駐車場の専用使用権を消滅させる場合、当該区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすことになるため、その区分所有者の承諾が必要になる。この承諾なしに駐車場の専用使用権を消滅させる規約の改正は無効である。本肢は不適切である。 最高裁：平成１０年１１月２０日。ここは、平成２２年 管理業務主任者試験 「問３５」 でもでた。 3 管理組合は共用部分の管理を行うため必要な範囲内において、区分所有者の専有部分の使用を請求することができる、と定めた。 →○ 適切である。 区分所有法第6条第2項によると、区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内で、他の区分所有者の専有部分等の使用を請求することができる。また、同法第30条第1項によると、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができる。これらの規定によると、管理組合は共用部分の管理のため区分所有者の専有部分の使用を請求できるとする規定を置くことができる。 4 区分所有者は、その有する専有部分と共用部分に対する共有持分を分離して処分することができる、と定めた。 →× 適切でない。 区分所有法第15条第2項は、「共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」と定める。従って、規約で本肢のような分離処分を認めることはできず、本肢は不適切である。（注：敷地利用権は、規約があれば別段の定めができる。法第２２条参照） 答え ３ （難問である。最近は、判例も出題傾向が高いので注意のこと。） |
| 問３５ |
| 【問35】管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 （平成２０年１２月、「一般社団法人及び一般財団法人に関する法律」の施行に伴い、区分所有法の法人関係の条文も改正があったが、ここの設問は影響がない。） 1 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。 →○ 正しい。 区分所有法第 51 条「管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」とある。 2 管理組合法人は、区分所有者が1人になった場合でも、解散する事由にはあたらない。 →○ 正しい。 ここの設問は、問題がある。 平成１８年 マンション管理士試験 「問２」 も参考に。 平成２５年 管理業務主任者試験 「問３５」 。 管理組合法人の解散事由は、区分所有法第 55 条によると、 「管理組合法人は次の事由によって解散する。 一 建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあっては、其の共用部分 ）の全部の滅失 二 建物に専有部分がなくなったこと。 三 集会の決議 」 とあり、設問は解散事由に該当しない。 また、法人化した後で、専有部分が存在する以上、区分所有者が増加する場合が考えられるためと解釈されている。しかし、この解釈が、区分所有法でも有効かというと、私は、区分所有者が１人の場合には、もう団体でないため、解散と考える。 3 管理組合法人の理事は、規約又は集会の決議により、その事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。 →× 間違いである。 区分所有法第 ４７条第８項。「管理組合法人は、規約又は総会の決議により、その事務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる」。区分所有者のために、原告又は被告となることができるのは、管理組合法人であり、管理組合法人の理事ではない。 4 管理組合法人は、規約又は集会の決議により、管理組合法人を代表すべき理事を定めることができる。 →○ 正しい。 区分所有法第４９条：新：第５項、「管理組合法人は、規約又は集会の決議により、管理組合法人を代表すべき理事を定めることができる。」とある。 答え ３ （選択肢２については、解釈上も問題がある出題である。） |
| 問３６ |
| 【問36】団地管理組合に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合が各棟の区分所有者が共有する共用部分を管理することがある。 →○ 正しい。 団地関係は、平成２３年 管理業務主任者試験 「問３８」 、平成２１年 マンション管理士試験 「問１１」 、 平成１８年 マンション管理士試験 「問１１」 、 平成１４年 マンション管理士試験 「問１２」 など、 ここらも必ず出題される。 区分所有法第65条は、「1団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と定める。本肢は、1団地内に数棟の区分所有建物があって、その団地内の「専有部分のある建物」が区分所有者の共有に属する場合にあたる。この場合それらの所有者（団地建物所有者）は、全員で、その団地内の「専有部分のある建物（建物自体のみならず、その共用部分も含む）の管理を行うための団体を構成し管理することになるので、本肢は正しい。 2 集会所のみが住宅所有者の共有になっている一戸建て住宅数棟の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は集会所を管理する。 →○ 正しい。 区分所有法で規定する「団地」関係には、戸建も含まれていることに注意の事。 本肢は、1団地内に数棟の建物（一戸建てでもよい）があって、その団地内の附属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合にあたる。この場合それらの所有者（団地建物所有者）は、全員で、その団地内の附属施設（本肢では集会所）の管理を行うための団体を構成し管理する（同法第65条）ことになるので、本肢は正しい。 3 数棟の区分所有建物の所有者で構成される団地管理組合の場合、一部の棟の中にある全棟の区分所有者のための集会所を団地管理組合が管理することがある。 →○ 正しい。 本肢は、1団地内に数棟の建物があって、その団地内の附属施設がそれらの建物の区分所有者の共有に属する場合にあたる。この場合、それらの所有者（団地建物所有者）は、全員で、その団地内の附属施設の管理を行うための団体を構成し管理する（同法第65条）ことになるので、本肢は正しい。 4 区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は、一戸建て住宅の外壁、屋根も管理する。 →× 誤っている。 本肢は、1団地内に数棟の建物（区分所有建物と一戸建てが混在していても良い）があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者や区分所有者の共有に属する場合には、それらの所有者（団地建物所有者）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、管理を行うことになる。すなわち、管理できるのは、土地・附属建物・専有部分のある建物の3つであり、一戸建て住宅の管理はできない。本肢は誤りである。区分所有建物と一戸建て住宅の所有者で構成される団地管理組合の場合、団地管理組合は、一戸建て住宅の外壁、屋根を管理することはできない。 答え ４ |
| 問３８ |
| 【問38】マンションの建替え決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 新たに建築する建物(新建物)の主たる建物の使用目的は、建替え前の建物(旧建物)の使用目的と同一でなくてもよいので、住居専用のマンションを店舗又は事務所のみの区分所有建物に建て替えるための決議をすることができる。 →○ 正しい。 区分所有法６２条は改正があった。ここは、改正前との混同を狙った設問です。 区分所有法第６２条の建替え旧基準では、「建物の敷地に新たに主たる使用目的を同一とする建物を建築する」と規定されていたが、改正により新基準では、 「集会において、区分所有者及び議決権の各 5 分の４以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地に新たに建物を建築する旨の決議（以下、「建替え決議」という。）をすることができる。 」となり、旧の要件はなくなっている。 2 旧建物の敷地の全部とこれに隣接する土地を合わせた土地に新建物を建築するための建替え決議をすることもできるが、旧建物の敷地の一部とこれに隣接する土地を合わせた土地に新建物を建築するための建替え決議をすることもできる。 →○ 正しい。 選択肢１と同じように、区分所有法第 62 条参照。この制限もなくなった。 3 建替え決議のための集会招集通知をするときには、その議案の要領のほか、建替えを必要とする理由、建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用の額及びその内訳、建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容、建物につき修繕積立金として積み立てられている金額をも通知しなければならない。 →○ 正しい。 区分所有法第６２条第５項「（前略）第 35 条第１項の通知（建替え決議のための集会招集通知）をするときは、同条第５項に規定する議案の要領のほか、次の事項をも通知しなければならない。 一 建替えを必要とする理由 二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持又は回復（建物が通常有すべき効用の確保を含む。）をするのに要する費用の額及びその内訳 三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容 四 建物につき修繕積立金として 積み立てられている金額 」 のとおり。 4 建替え決議のための集会招集通知は、当該集会の会日より少なくとも2月前までに発しなければならず、また、当該集会の会日より少なくとも1月前までに区分所有者に対する説明会を開催しなければならないが、これらの期間は規約で伸長又は短縮することができる。 →× 誤っている。 建替え決議のための集会招集通知は、区分所有法第６２条第４項により、設問の前半の記述は正しい。しかし、「規約で伸縮又は短縮することができる」は誤りで、「規約で伸長することができる」が正しい。短くはできない。 区分所有法第６２条第４項「第１項に規定する決議事項（建替え決議）を会議の目的とする集会を招集するときは、第 35 条第１項の通知は同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも２月前に発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。」 そして、説明会は、同法第６２条第６項、「第４項の集会を招集した者は、当該集会の会日より少なくとも１月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について区分所有者に対し説明を行うための説明会を開催しなければならない。」 とあり、同法第６２条第７項、「第 35 条第１項から第４項まで及び第 36 条の規定は、前項の説明会の開催について準用する。この場合において、第 35 条第１項ただし書中「伸縮する」とあるのは「伸長する」と読み替えるものとする。」 とあり、共に伸長（伸ばすこと）はできても、短縮はできない。（参考：平成２０年 マンション管理士 試験 「問１０」 選択肢３，４ 。） 答え ４ |
| 問３９ |
| 【問39】あるマンションで301号室に水漏れ事故があった場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定並びに判例によれば、最も不適切なものはどれか。 1 401号室に居住している区分所有者が401号室内の水道栓を閉め忘れたため301号室に水漏れした場合には、401号室の区分所有者が水漏れによる責任を負う。 →○ 適切である。 「水道栓を閉め忘れたため」と原因が明確である。よって４０１号室に居住している区分所有者は「４０１号室内の水道栓を閉め忘れた」という不法行為（民法第７０９条）につき、「３０１号室の水漏れ」について責任を負う。 2 給水管の本管に経年による劣化が原因で穴があいたため301号室に水漏れした場合には、通常区分所有者全員が水漏れによる責任を負う。 →○ 適切である。 給水管の本管は共用部分である。共用部分での事故は、区分所有法第9条により、その瑕疵は共用部分の設置又は保存にあるものと推定され、その瑕疵が専有部分にあることが証明されない限り、区分所有者全員が共同して賠償責任を負うべきものとされる。共用部分の瑕疵による損害は区分所有者全員が責任を負う。 3 301号室の専有部分である天井裏にある401号室の専用の排水管に、401号室に居住している区分所有者が物を詰まらせたため301号室に水漏れした場合には、401号室の区分所有者が水漏れによる責任を負う。 →○ 適切である。 これも、「401号室に居住している区分所有者が物を詰まらせたため」と原因が明確で、４０１号室の区分所有者が、不法行為（民法第７０９条）につ き、「３０１号室に水漏れ」について責任を負う。 4 301号室の専有部分である天井裏にある401号室の専用の排水管に、経年による劣化が原因で穴があいたため301号室に水漏れした場合には、401号室に居住している区分所有者が水漏れによる責任を負う。 →× 適切でない。 ３０１号室の専有部分である天井裏にある４０１号室の専用の排水管は、「排水管が排水管使用者の専有部分に存在しておらず、排水管使用者の専有部分において排水管のメンテナンス工事を実施することが出来ない」ことにつき、「共用部分とすることが相当である。」という判例がある。共用部分の瑕疵による責任は区分所有者全員が負う。 答え ４ （専有部分と共用部分の区分けはトラブルが多い。どこまでが共用部分でどこまでが専有部分かの判例を確認のこと。） |
| 問４０ |
| 【問40】マンションの管理者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、最も不適切なものはどれか。 1 管理者が、マンションの管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をする区分所有者に対し、その行為を停止するため、訴訟を提起するには、集会の決議が必要である。 →○ 適切である。 共同の利益に反する行為については、区分所有法第 57 条「区分所有者が第６条第１項に規定する行為［建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為］をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のために、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を 執ることを請求することができる。 ２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。 ３ 管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第１項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。」とある。 2 管理者が、マンションの敷地を不当に使用している者に対し、不当利得による返還金の請求又は受領をするには、集会の決議が必要である。 →× 適切でない。 不当利得による返還金の請求又は受領については、区分所有法第２６条第２項において、管理者の職務であると規定されている。 「管理者は、共用部分並びに第 21 条に規定する場合における当該建築物の敷地及び附属施設（次項及び第 47 条第 6 項 において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 ２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第 18 条第４項 ( 第 21 条において準用する場合を含む。 ) の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。」とあり、集会の決議がなくてもできる。 3 管理者が、マンションのエントランスの共用ドアの故障を修理するため、その工事を業者に発注するには、集会の決議は不要である。 →○ 適切である。 選択肢２と同じように、エントランスの共用ドアの故障の修理は、共用部分の保存行為である。管理者が単独でできる。（区分所有法第 26 条第１項） 4 管理者が、マンションのＩＴ化のため、既存のパイプスペースを利用して光ファイバー・ケーブルを敷設する工事を発注する場合には、集会の決議が必要である。 →○ 適切である。 既存のパイプスペースは共用部分である。「マンションのＩＴ化のため、既存のパイプスペースを利用して光ファイバーケーブルを敷設する工事」は共用部分の変更にあたる。したがって集会の決議が必要である。 これは、その程度により、特別決議（区分所有法第１７条第１項）「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権のそれぞれ 4 分の３以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は規約で過半数まで減ずることができる。」 か、または、普通決議（同法第１８条参照）によることになるが、ともに集会の決議が必要である点では同じである。 答え ２ （少し、難問か？） |
| 問４１ |
| 【問41】中古マンションの売買を媒介する宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業法第35条の規定により行うべき重要事項説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 Ａは、買主となろうとする者に対し、事務所ごとに置かれる成年者である専任の宅地建物取引主任者をして重要事項説明をさせなければならない。 →× 誤っている。 宅地建物取引業法第 35 条第１項により、、Ａは、買主となろうとする者に対し、宅地建物取引主任者をして重要事項説明をさせなければならない。しかし、事務所ごとに置かれる成年者である専任の宅地建物取引主任者でなくても、宅地建物取引主任者であればよい。 2 Ａは、買主となろうとする者に対し、修繕積立金に関する規約の定めがあるときは、その内容の説明を行う必要があるが、既に積み立てられている額については説明することを要しない。 →× 誤っている。 宅地建物取業法第 35 条第 5 の２号、宅地建物取引業法施行規則第 16 条の２ 第 6 号により、Ａは、買主となろうとする者に対し、修繕積立金に関する規約の定めがあるときは、その内容 の説明を行う必要がある。既に積み立てられている額について説明することを要する。 3 Ａは、買主となろうとする者に対し、そのマンションの専有部分におけるペットの飼育制限やピアノの使用制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 →○ 正しい。 宅地建物取業法第 35 条第 5 の２号、宅地建物取引業法施行規則第 16 条の２ 第 3 号により、Ａは、買主となろうとする者に対し、そのマンションの専有部分におけるペットの飼育制限やピアノの使用制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。 「区分所有法第２条第３項に規定する専用部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容」 4 Ａは、買主となろうとする者に対し、売買契約の成立前に、重要事項を記載した書面を交付していれば、その説明は売買契約締結後、遅滞なく行えば足りる。 →× 誤っている。 宅地建物取引業法第 35 条第１項により、Ａは、買主となろうとする者に対し、売買契約成立前に、重要事項を記載した書面を交付し、宅地建物取引主任者をして重要事項の説明をさせなければならない。 答え ３ |
| 問４２ |
| 【問42】マンションを分譲した場合の「アフターサービス」に関する次の記述のうち、不適切なもののみの組合せはどれか。 ア アフターサービスの期間は、部位や状態により異なることが多い。 →○ そのとおり。まず、初めてこの設問をやる人は、アフターサービスとは何か戸惑うでしょう。アフターサービスとは、不動産業界が、物件の欠陥箇所の補修を無償で行う、売主や請負人の営業政策上のサービスです。補修に限定され、これは、民法や宅建業法で定める瑕疵担保責任とは別の存在です。 不動産業界8団体が制定した「アフターサービス基準」によると、アフターサービスの期間は、部位や状態により異なる。詳細は、平成１９年 管理業務主任者 試験 「問４１」に載せました。 イ アフターサービスの対象は、隠れた欠陥に限られるのが通常である。 →× 不適切である。 アフターサービスの対象は、隠れた欠陥に限られない。 ウ アフターサービスの対象は、地震、台風等不可抗力による破損の場合も含まれるのが通常である。 →× 不適切である。 アフターサービスの対象は、地震、台風等不可抗力による破損の場合は含まれないのが通常である。 エ アフターサービスの対象は、売買契約締結時に存在していた欠陥に限られず、契約に定めた期間内に発生した欠陥も含まれるのが通常である。 →○ そのとおり。 オ アフターサービスの対象部位は、建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に限られ、マンションの専有部分内の設備を含まないのが通常である。 →× 不適切である。 アフターサービスの対象部位は、建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の侵入を防止する部分に限られず、マンションの専有部分内の設備を含むのが通常である。 カ アフターサービスの内容については、不動産業者の団体が標準的な規準を制定している。 →○ そのとおり。 1 ア、イ、工 2 イ、ウ、オ 3 イ、ユ、オ 4 ウ、エ、カ 答え ２ （不適切なもの イ、ウ、オ） |
| 問４３ |
| 【問43】宅地建物取引業者ではないＡが、売主として自己所有のマンションについて、宅地建物取引業者Ｂと売買契約を締結した場合における瑕疵担保貴任に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 Ａが暇症担保責任を負うべき期間について、引渡しの日から1年間と定めた場合、その特約は有効である。 →○ 正しい。 瑕疵担保責任は、民法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地建物取引業法、そして、アフター・サービス規準において、いつも出題される。期間、対象を明確にしておくこと。 Aは宅地建物取引業者でないので、宅地建物取引業法第40条の適用はない。よって、民法第 566 条 （新）（地上権等がある場合等における売主の担保責任） 「第五百六十六条 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。 ２ 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。 ３ 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。」とあるが、 Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間について、引渡しの日から１年間と定めた場合、その特約は有効である。 2 ＡＢ間の売買契約締結当時、Ｂがある瑕疵の存在を知っていた場合は、その瑕疵についてＡは瑕疵担保責任を負わない。 →○ 正しい。 民法第 566 条第１項により、瑕疵担保責任は、買主が瑕疵のあることを知らなかったときに適用され、買主が瑕疵のあることを知っていたときには、売り主は瑕疵担保責任を負わない。選択肢１を参照。 3 ＡＢ間の売買契約において、瑕疵担保責任について何らの取り決めをしなかった場合は、Ａは瑕疵担保責任を負わない。 →× 誤っている。 民法第 566 条によると、ＡＢ間の売買契約において、瑕疵担保責任について何らの取り決めをしなかった場合は、民法の規定が適用され、Ａは瑕疵担保責任を負う。選択肢１を参照。 4 マンションに隠れた瑕疵が存在した場合、その瑕疵の原因についてＡに故意又は過失がなかったとしても、Ａは瑕疵担保責任を免れない。 →○ 正しい。 民法第 566 条の瑕疵担保責任は無過失責任であり、売主に故意、過失の無い場合にも、売主は瑕疵担保責任を負う。 選択肢１を参照。 宅地建物取引業に規定される「瑕疵担保責任についての特約の制限」第 40 条は、「宅地建物取引業者が自ら売主となる場合」について規定されている。したがって、設問のように、売主が宅地建物取引業者でないときは同条の適用がなく、民法の規定による。 答え ３ 参考：瑕疵担保責任のまとめ （選択肢１の、引っかけにはまるか？） |
| 問４４ |
| 【問44】新築の分譲マンションの売買契約において、売主と買主の間で合意された次の瑕疵担保責任に関する定めのうち、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)の規定によれば、無効とされるものはどれか。なお、当該分譲マンションは、品確法における新築住宅に該当するものとする。（注：新法に対応すみ。） 1 買主は、売主に対し瑕疵担保責任の追及として瑕疵の修補請求はできるが、損害賠償請求はできない旨の定め →× 無効である。 上の問４３でもあるように、瑕疵担保責任は、民法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地建物取引業法、そして、アフター・サービス規準において、いつも出題される。期間、対象を明確にしておくこと。 買主は、売主に対し瑕疵担保責任の追求として、①瑕疵の補修請求、②損害賠償、③契約解除の請求ができ、これと異なる定めは無効となる。 品確法第９５条(新）（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例） 「第九十五条 新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。 ２ 前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。 ３ 第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。 2 住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの以外の部分についての瑕疵担保責任は、民法の規定による旨の定め →○ 有効である。 「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（中略））から 10年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のな いものを除く）について、民法第 570 条において準用する同法第 566 条第１項並びに同法第 634 条第 1 項及び第 2 項前段に規定する担保の責任を負う」（住宅の品質確保の促進等に関する法律第 88 条（－＞新第９５条））と規定されており、構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものは適用除外となっている。住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定のないものは民法の規定による。 3 当該分譲マンションが、売主とは別の請負会社が建築したものであるため、売主が瑕疵担保責任を負う期間を、売主が当該請負会社から引渡しを受けた時から10年間とする旨の定め →○ 有効である。 「新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡し の時）から 10 年間、住宅の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの隠れた瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く）について、民法第 570 条において準用する同法第 566 条第１項並びに同法第 634 条第 1 項及び第 2 項前段に規定する担保の責任を負う」（住宅の品質確保の促進等に関する法律第 88 条(ー＞新第９５条）） 4 売主が瑕疵担保責任を負う期間を、買主に引き渡した時から15年間とする旨の定め →○ 有効である。 「住宅の品質確保の促進等に関する法律第 88 条（ー＞新９５条）第２項）「前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする」とあり、売主が瑕疵担保責任を負う期間を買主に引き渡した時から 15 年とする定めは買主に有利な特約であるため、有効で ある。 また、同第９０条（-＞新９７条）に「住宅新築請負契約又は新築住宅の売買契約においては、請負人が第九十四条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間又は売主が第九十五条第一項に規定する瑕疵その他の住宅の隠れた瑕疵について同項に規定する担保の責任を負うべき期間は、注文者又は買主に引き渡した時から二十年以内とすることができる。」とあり、２０年以内の伸長は有効。 答え １ 参考：瑕疵担保責任のまとめ |
| 問４５ |
| 【問45】マンションの建替えの円滑化等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。 1 マンション建替組合の設立の認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の4分の3以上の同意を得なければならない。 →○ 正しい。 マンションの建替えの円滑化に関する法律第 9 条（設立の認可） 「第九条 区分所有法第六十四条 の規定により区分所有法第六十二条第一項 に規定する建替え決議（以下単に「建替え決議」という。）の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、定款及び事業計画を定め、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事の認可を受けて組合を設立することができる。 ２ 前項の規定による認可を申請しようとする建替え合意者は、組合の設立について、建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、建替え合意者の同条 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）を得なければならない。 ３ 区分所有法第七十条第四項 において準用する区分所有法第六十四条 の規定により一括建替え決議の内容によりマンションの建替えを行う旨の合意をしたものとみなされた者（マンションの区分所有権又は敷地利用権を有する者であってその後に当該一括建替え決議の内容により当該マンションの建替えを行う旨の同意をしたものを含む。以下「一括建替え合意者」という。）は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を受けて組合を設立することができる。 ４ 第一項の規定による認可を申請しようとする一括建替え合意者は、組合の設立について、一括建替え合意者の四分の三以上の同意（同意した者の区分所有法第七十条第二項 において準用する区分所有法第六十九条第二項 の議決権の合計が、一括建替え合意者の同項 の議決権の合計の四分の三以上となる場合に限る。）及び一括建替え決議マンション群（一括建替え決議に係る団地内の二以上のマンションをいう。以下同じ。）を構成する各マンションごとのその区分所有権を有する一括建替え合意者の三分の二以上の同意（各マンションごとに、同意した者の区分所有法第三十八条 の議決権の合計が、それぞれその区分所有権を有する一括建替え合意者の同条 の議決権の合計の三分の二以上となる場合に限る。）を得なければならない。 ５ 前各項の場合において、マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の建替え合意者又は一括建替え合意者（以下「建替え合意者等」という。）とみなす。 ６ 二以上の建替え決議マンション（建替え決議に係るマンションであって一括建替え決議マンション群に属さないものをいう。以下同じ。）若しくは一括建替え決議マンション群又は一以上の建替え決議マンション及び一括建替え決議マンション群に係る建替え合意者等は、五人以上共同して、第一項の規定による認可を申請することができる。この場合において、第二項の規定は建替え決議マンションごとに、第四項の規定は一括建替え決議マンション群ごとに、適用する。 ７ 第一項の規定による認可の申請は、施行マンションとなるべきマンションの所在地の市町村長を経由して行わなければならない。」とあり、 第２項の規定による。 2 マンション建替組合の組合員となることができる者は、そのマンションの区分所有者又はその包括承継人に限られる。 →× 誤っている。 組合員は、マンションの建替えの円滑化に関する法律第 16 条（組合員） 「第十六条 施行マンションの建替え合意者等（その承継人（組合を除く。）を含む。）は、すべて組合の組合員とする。 ２ マンションの一の専有部分が数人の共有に属するときは、その数人を一人の組合員とみなす。 」とあり、 また、同法第１７条 （参加組合員） 「第十七条 前条に規定する者のほか、組合が施行するマンション建替事業に参加することを希望し、かつ、それに必要な資力及び信用を有する者であって、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となる。」とあり、参加を希望すれば、区分所有者以外のデベロッパーなども参加できる。 3 マンション建替組合を設立するためには、建替え合意者が5人以上共同して、定款及び事業計画を定め、都道府県知事の認可を受けなければならない。 →○ 正しい。 選択肢１で述べたように、マンションの建替えの円滑化に関する法律第 9 条１項による。 4 マンション建替組合は、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者(その承継人を含み、その後に建替え合意者等となった者を除く。)に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求できる。 →○ 正しい。 マンションの建替えの円滑化に関する法律第 15 条（区分所有権及び敷地利用権の売渡し請求） 「第十五条 組合は、前条第一項の公告の日（その日が区分所有法第六十三条第二項 （区分所有法第七十条第四項 において準用する場合を含む。）の期間の満了の日前であるときは、当該期間の満了の日）から二月以内に、区分所有法第六十三条第四項 （区分所有法第七十条第四項 において準用する場合を含む。）に規定する建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議等があった後に当該区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含み、その後に建替え合意者等となったものを除く。）の敷地利用権についても、同様とする。 ２ 前項の規定による請求は、建替え決議等の日から一年以内にしなければならない。ただし、この期間内に請求することができなかったことに正当な理由があるときは、この限りでない。 ３ 区分所有法第六十三条第五項 から第七項 まで（区分所有法第七十条第四項 において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定は、第一項の規定による請求があった場合について準用する。この場合において、区分所有法第六十三条第六項 中「第四項 」とあるのは、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律第十五条第一項」と読み替えるものとする。」とあり、１項に該当する。 答え ２ 参考：マンションの建替えの円滑化に関する法律の概要 |
| 問４６ |
| 【問46】マンション管理士に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、国土交通大臣は、指定登録機関にマンション管理士の登録事務を行わせているものとする。 ＊注：問４６から問５０までは、マンション管理士試験か管理業務主任者試験の合格者には免除される部分 です。また、この問４６から問５０は、「マンション管理適正化法」と同指針からの出題と決まっていますので、出題は似たような内容となります。過去問題は やっておくと楽です。 1 マンション管理士は、その住所を変更した場合にあっては、その旨を遅滞なく指定登録機関に届け出なければならず、当該届出をするときは、マンション管理士登録証を添えて提出し、その訂正を受けなければならない。 →○ 正しい。 マンション管理士の住所は、マンション管理の適正化の推進に関する法律第 30 条第２項、により登録事項です。そして、同法第 32 条 、「マンション管理士は、その住所を変更した場合にあっては、その旨を遅滞なく指定登録機関に届出なければならず、当該届出をするときは、マンション管理士登録証を添えて提出し、その訂正を受けなければならない。」 ( マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則第 34 条 参照 ) 2 マンション管理士が偽りその他不正の手段により指定登録機関の登録を受けた場合、国土交通大臣はその登録を取り消し、又は一定期間のマンション管理士の名称の使用の停止を命ずることができる。 →× 誤っている。 マンション管理の適正化の推進に関する法律第 33 条第１項、によると「マンション管理士が偽りその他不正の手段により指定登録機関の登録を受けた場合、国土交通大臣はその登録を取り消さなければならない。」とあり、「一定期間のマンション管理士の名称の使用の停止を命ずることができる。」は誤り。 3 マンション管理士として指定登録機関の登録を受けるためには、マンション管理士試験に合格することのみならず、一定期間以上のマンション管理に関する実務経験が必要である。 →× 誤っている。 マンション管理の適正化の推進に関する法律第 6 条、第 30 条、によるとマンション管理士として指定登録機関の登録を受けるためには、マンション管理士試験に合格することが必要であるが、「一定期間のマンション管理に関する実務経験が必要である。」は誤り。マンション管理士では実務経験は、問われていない。 4 マンション管理適正化法の規定によりマンション管理士の名称の使用の停止を命ぜられた者で、当該停止を命ぜられた期間中にマンション管理士の名称を使用した者は、罰則の対象となるが、マンション管理士でない者で、これに紛らわしい名称を使用した者は、罰則の対象とはならない。 →× 誤っている。 平成２５年 マンション管理士試験 「問４８」 。 マンション管理の適正化の推進に関する法律第 109 条１号、第２号によると、)マンション管理適正化法の規定によりマンション管理士の名称の使用の停止が命ぜられたもので、当該停止を命ぜられた期間中にマンション管理士の名称を使用した者は、罰則の対象となる（ 30 万円以下の罰金に処す）。 また、マンション管理士の名称は、使用制限があり（同法４３条）、マンション管理士でない者で、これに紛らわしい名称を使用した者は、「罰則の対象とはならない。」は誤りで、「 30 万円以下の罰金に処」せられる。 答え １ |
| 問４８ |
| 【問48】管理業務主任者に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 管理業務主任者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならず、これを常に携帯する必要があるため、マンション管理業者の従業者であってもそれを証する証明書を同時に携帯する必要はない。 →× 誤っている。 前半の、管理業務主任者証に提示は、マンション管理の適正化の推進に関する法律第 63 条「（管理業務主任者証の提示） 第六十三条 管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。」により正しい。 後半の従業者証明書は、同法第８８条 「（証明書の携帯等） 第八十八条 マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。 ２ マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。 」とあり、証明書の携帯も義務付けられている。 2 管理受託契約の締結に先立ちマンション管理業者がマンションの区分所有者等及び管理組合の管理者等に交付する重要事項を記載した書面への記名押印は、その事務所ごとに置かれる専任の管理業務主任者が行わなければならない。 →× 誤っている。 よく出題される。 平成２３年 管理業務主任者試験 「問４８」 、平成２０年 管理業務主任者試験 「問５０」 、平成１６年 管理業務主任者試験 「問５０」 など。 （マンション管理の適正化の推進に関する法律第 73 条第２項）管理受託契約の締結に先立ちマンション管理業者がマンションの区分所有者等及び管理組合の管理者等に交付する重要事項を記載した書面への記名捺印は、管理業務主任者が行わなければならない。しかし、「その事務所ご とに置かれる”専任”の管理業務主任者」である必要はない。 3 管理業務主任者は、登録を受けている事項のうち、その住所に変更があった場合には、遅滞なくその旨を国土交通大臣に届け出る必要があるが、その勤務先として登録していたマンション管理業者から他のマンション管理業者に転職した場合には、その旨を届け出る必要はない。 →× 誤っている。 （マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則第 72 条）「（管理業務主任者登録簿の登記事項） 法第 59 条第２項に規定する国土交通省令で定める事項は、 次に掲げるものとする。 一 住所 二 本籍 三 試験の合格年月日及び合格証書番号 四 実務の経験を有するものである場合においては、申請時現在の実務の経験の期間及びその内容並びに従事していたマンション管理業者の商号 又は名称及び登録番号 五 法 59 条第１項の規定により能力を有すると認められた者である場合においては、当該認定の内容及び年月日 六 マンション管理業者の業務に従事する者にあっては、当該マンション管理業者の商号又は名称及び登録番号 七 登録番号及び登録年月」 とあり、問題前半の記述は正しいが、従事するマンション管理業者に係る後半の記述は間違いで、ここも変更があれば、同法第６２条により、届け出る必要がある。 4 管理業務主任者が、マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすることを許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をし、その情状が特に重いときは、国土交通大臣は、当該管理業務主任者の登録を取り消さなければならない。 →○ 正しい。 （マンション 管理の適正化の推進に関する法律第 64 条第 1 項１号、第 65 条第１項４号） 管理業務主任者が、マンション管理業者に自己が専任の管理業務主任者として 従事している事務所以外の事務所の専任の管理業務主任者である旨の表示をすること を許し、当該マンション管理業者がその旨の表示をし、その情状が特に重いときは、国 土交通大臣は、当該管理業務主任者の登録を取り消さなければならない。 答え ４ |
| 問４９ |
| 【問49】マンション管理業者Ａは、平成14年7月に建設工事が完了したマンション甲の管理組合Ｂとの間で平成14年7月から平成15年6月までを契約期間とする管理受託契約を締結している。この場合における次の記述のうち、マンション管理適正化法に違反するものはどれか。 1 Ａは、平成14年7月に管理受託契約を締結するに当たって、マンション甲の区分所有者等及びＢの管理者等に対して、あらかじめ重要事項の説明を行わなかった。 →○ 違反しない。 ここは、平成２０年 管理業務主任者 試験 「問４９」、 平成１７年 管理業務主任者 試験 「問４８」, 、 平成２３年 管理業務主任者試験 「問４７」 でも出ている。 （マンション管理の適正化の推進に関する法律第 72 条第１項） 「マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令で定める期間（ 1 年）を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。＜中略＞）を締結しようとするとき（中略）は、あらかじめ国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合 を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下、「重要事項」という。）について説明させなければならない。」建設工事完了の日から１年以内に契約期間が満了する契約であることから、重要事項説明をしなくてもマンション管理適正化法に違反しない。 2 マンション甲は、人の居住の用に供する独立部分が5であるマンションであったため、平成15年6月、ＡはＢとの管理受託契約を更新するに当たって、管理業務主任者でないＡの役員をしてあらかじめ重要事項の説明を行わせた。 →× 違反する。 （マンション管理の適正化の推進に関する法律第 72 条第 2 項、第 3 項） 「２ マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を 更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。」 「３ 前項の場合において当該管理組合に管理者等がおかれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。」 人の居住の用に供する独立部分（中略）が国土交通省令で定める数「６」に満たない場合、管理業務主任者の設置義務が無い（第 56 条第１項）が、重要事項説明は管理業務主任者が行わなければならない。 ２０２２年 ７月２５日：追記：マンション管理の適正化の推進に関する法律第７８条 「（管理業務主任者としてすべき事務の特例） 第七十八条 マンション管理業者は、第五十六条第一項ただし書に規定する管理事務以外の管理事務については、管理業務主任者に代えて、当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者をして、管理業務主任者としてすべき事務を行わせることができる。」 により、該当の場合、管理業務主任者がいないので、特例として「当該事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者」が重要事項の説明を行うが、設問では「管理業務主任者でないＡの役員」とあり、「役員」では、「事務所を代表する者又はこれに準ずる地位にある者」では無い為、違反する。 3 Ａは、Ｂの総会が平成15年5月25日に行われたので、マンション甲の区分所有者等の参集の便を考慮して、当該総会当日、総会の開催に先立ち説明会を開催し、マンション甲の区分所有者等及びＢの管理者等に対して、管理業務主任者をして管理受託契約の更新についての重要事項の説明を行わせた。 →○ 違反しない。 選択肢２で引用した第７２条の規定に該当する。 4 平成15年6月、Ａは、従前の管理受託契約と同一の条件で管理受託契約を更新するに当たって、あらかじめマンション甲の区分所有者等に対して、専任の管理業務主任者が記名押印している重要事項を記載した書面を交付するとともに、Ｂの管理者等に対して、専任の管理業務主任者をして当該重要事項を記載した書面を交付して説明を行わせた。 →○ 違反しない。 選択肢２で引用した同法第７２条に該当する。なお、重要事項を記載した書面に記名押印するのも、説明をするのも、管理業務主任者であれば特に「専任」でなくてもかまわない。 答え ２ |
| 問５０ |
| 【問50】マンション管理業者Ａは、管理組合Ｂに対する修繕積立金等金銭の返還債務について保証契約を締結した上で、Ｂから修繕積立金等の管理を委託されている。この場合、Ａの行為に関する次のアからエまでの記述のうち、マンション管理適正化法に違反するものはいくつあるか。 （注：平成２２年５月１日施行で、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則８７条は、大幅に改正がなされた。ここは、改正前のまま。もうやらない方がいい。） ア Ａは、Ｂの管理者等が選任されるまでの比較的短い期間、修繕積立金等金銭を管理するため、Ｂの預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管した。 →○ 違反しない。 これは、マンション管理業者が、自社の口座に委託された管理組合の管理費や修繕積立金を一緒にして預けていたために、業者が倒産したときに、業者名義の口座が銀行に差し押さえを受け、管理組合の財産がなくなった事例からきています。これを受け管理組合の修繕費等は、原則として、委託を受けた管理組合理事長名の口座に入金し、業者の口座とは区分して管理させるものです。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律第７６条（財産の分別管理） 「第七十六条 マンション管理業者は、管理組合から委託を受けて管理する修繕積立金その他国土交通省令で定める財産については、整然と管理する方法として国土交通省令で定める方法により、自己の固有財産及び他の管理組合の財産と分別して管理しなければならない。」の規定がある。 これをうけ、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 ８７条４項 「４ マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する場合において、当該修繕積立金等金銭を管理するための管理組合等を名義人とする預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る管理組合等の印鑑を同時に管理してはならない。ただし、管理組合に管理者等が置かれていない場合において、管理者等が選任されるまでの比較的短い期間に限り、当該管理組合の預貯金通帳と当該預貯金通帳に係る印鑑を同時に保管する場合は、この限りでない。」とある。ただし書きのとおり違反しない。 イ Ａは、Ｂを構成するマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭をＡを名義人とする口座に収納し、徴収日から1月以内に、当該1月以内の期間に管理事務に要した費用を控除した残額を、Ｂを名義人とする口座に移し換えた。 →○ 違反しない。 これは、収納代行方式と呼ばれるもので、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 ８７条３項 「３ マンション管理業者が保証契約を締結した場合において、当該マンション管理業者が、収納代行方式（マンション管理業者が、管理組合から委託を受けてマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭を当該マンション管理業者を名義人とする口座に預入し、当該口座から払出した金銭により管理事務を行うこととする当該修繕積立金等金銭の管理方法をいう。）により修繕積立金等金銭を管理するときは、マンション管理業者がマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等を徴収してから一月以内に、当該一月以内の期間に管理事務に要した費用を当該修繕積立金等金銭から控除した残額を、管理組合等を名義人とする口座に移し換えるときに限り、前項の規定は適用しない。」とあり、違反しない。 ウ Ａは、Ｂを構成するマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭をＢを名義人とする口座に収納し、当該口座に係る預貯金通帳と印鑑を同時に保管して管理事務を行うのに必要となる費用等をＢの委託を受けて支払うとともに、徴収日から1月以内に、このうち修繕積立金をＡを名義人とする口座に移し換えた。 →× 違反する。 これは、支払一任代行方式と呼ばれるもので、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 ８７条５項 「５ マンション管理業者が保証契約を締結した場合において、当該マンション管理業者が、支払一任代行方式（管理組合等がマンションの区分所有者等から徴収した修繕積立金等金銭を管理組合等を名義人とする口座に預入し、マンション管理業者が管理組合から委託を受けて当該口座から払出した金銭により管理事務を行うこととする当該修繕積立金等金銭の管理方式をいう。）により当該修繕積立金等金銭を管理するときは、管理組合等がマンションの区分所有者等から当該修繕積立金等を徴収してから一月以内に、このうち修繕積立金を、当該管理組合等を名義人とする修繕積立金を管理するための別の口座に移し換えるときに限り、前項の規定は適用しない。 」とあり、 業者Ａは、管理組合 「Ｂ」を名義人とする口座に移し換えなければならない。Ａの口座ではない。 エ Ｂの修繕積立金等が有価証券であるため、Ａは、当該有価証券を金融機関に、自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分させ、かつ、Ｂの有価証券であることを判別できる状態で管理させた上で、当該有価証券の預り証をＢの管理者等に保管してもらった。 →○ 違反しない。 マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則 ８７条２項 「２ 法第七十六条 に規定する国土交通省令で定める方法は、修繕積立金等が金銭の場合にあっては、修繕積立金等金銭を、マンション管理業者が受託契約を締結した管理組合又はその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする口座において預貯金として管理する方法とし、修繕積立金等が有価証券の場合にあっては、金融機関又は証券会社に、当該有価証券（以下この条において「受託有価証券」という。）の保管場所を自己の固有財産及び他の管理組合の財産である有価証券の保管場所と明確に区分させ、かつ、当該受託有価証券が受託契約を締結した管理組合の有価証券であることを判別できる状態で管理させる方法とする。 」 とある。違反しない。 1 一つ 2 二つ 3 三つ 4 四つ 答え １ （ウだけ違反する） （２００８年１０月１日 詳細追加した。） |
| 終わり |
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