平成21年 マンション管理士 試験問題 及び 解説
ページ1(問1より問25まで)
謝辞:問題文の作成には、相川さま、松本さまの協力を得ています。
ご質問は、 「マンション管理士 香川事務所」へ。
*注: マンション標準管理規約(単棟型、団地型、複合用途型)は、平成28年3月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
また、マンションの管理の適正化に関する指針も、平成28年3月に改正があり、当解説においては、未対応ですから、注意してください。
※ 出題当時以後の法令等の改正には、一部は対応していません。
*試験に臨んで、お節介なアドバイス
1.設問にあわせて、問題用紙に ○(まる)、X(ばつ)をつける。
殆どの設問が、「正しい」か「間違い」かを訊いてきますので、設問により、問題の頭に、○かXをつけます。
そして、各選択肢を読み、○かXをつけます。
問題の○なりXと、選択肢の○かXが一致したものを、マークシートに記入してください。
2.疑問な問題は、飛ばす。
回答の時間は限られています。
そこで、回答として、○かXかはっきりしないものがでたら、「?」マークをつけて、次の問題に移ります。
全部の回答が終わってから、再度戻って決定してください。
3.複雑な問は、図を描く。
甲、乙、A、B、Cなど対象が多い問題もでます。
この場合、問題用紙の空いているところに、図を描いてください。
重要な点が分かってきます。
※ マンション標準管理規約は、平成16年に改正があった。また、平成23年7月にも小幅な改正があった。
マンション標準管理委託契約書は、平成15年に改正があった。また、平成22年5月にも改正があった。
〔問 1〕 建物の敷地に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」という。)の規定によれば、誤っているものは、どれか。 1 一筆の土地に数棟の建物が存するときは、法律上当然に一筆の土地全体がそれぞれ各棟の建物の敷地となることはない。 X 誤っている。 「法律上当然」の用語は、平成20年では出題されていなかったが過去からよく出ている用語。この「法律上当然」とは、法文上に規定され、そのまま認められること。 平成24年 マンション管理士試験 「問1」 、 平成18年マンション管理士試験 「問1」、平成17年マンション管理士試験 「問2」 2 区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理する土地は、法律上当然に建物の敷地となることはない。 ○ 正しい。 「区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理する土地」は、区分所有法第5条1項で規定される土地です。 3 一棟の区分所有建物が所在する土地は、法律上当然に建物の敷地となる。 ○ 正しい。 選択肢1で説明したように、「一棟の区分所有建物が所在する土地」は、区分所有法第2条5項の土地に該当しますから、法律上当然に建物の敷地となります。法定敷地です。 4 建物が所在する土地が一筆のうちの一部であっても、法律上当然に一筆全体が建物の敷地となる。 ○ 正しい。 選択肢1で説明したように、「建物が所在する土地が一筆のうちの一部であっても」、区分所有法第2条5項の土地に該当しますから、法律上当然に建物の敷地となります。これも、法定敷地です。 答え:1 (区分所有法の解説については、別途の「超解説 区分所有法」 も参考にしてください。) |
問2 |
〔問 2〕 区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体(この問において「3条の団体」という。)に関するア〜エの記述のうち、区分所有法及び民法の規定並びに判例によれば、誤っているものの組合わせは次のうちどれか。 ア 3条の団体は、設立のための手続きを要することもなく、区分所有者全員のために法律上当然に認められる。 ○ 正しい。 出題者が代わったのか? 通常は「区分所有者の団体」と云われるのを、「3条の団体」というとは。平成18年マンション管理士試験 「問2」も参照。 イ 3条の団体は、規約を設定しない場合であっても、法律の定めにより、集会を開くことができる。 ○ 正しい。 選択肢1で引用しましたように、区分所有法第3条の規定では、「集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」で、規約を定めたり管理者を置くことは任意(できる)ですから、規約がなくても、集会は開催できます。 ウ 3条の団体は、管理組合法人として成立しない限り、その名において区分所有者全員のため権利を取得し、義務を負うことはない。 X 誤っている。 ある団体(組織)が法人として登記すると、権利・義務関係がはっきりしますが、世の中には、法人となっていない団体が多く存在し、それらの団体について、権利・義務で争いが発生していますので、判例で「権利能力なき社団」という概念が生まれ、この概念に該当すると法人でなくても権利・義務の対象となります。この「権利能力なき社団」とは、@団体としての組織をそなえ、Aそこには多数決の原則が行われ、B構成員の変更にもかかわらず団体そのものが存続し、Cしかして、その組織によって代表の方法、総会の運営、財産の管理その他団体としての主要な点が確定していることです。(昭和39年:最高裁) 区分所有法第3条で定める団体(通常、管理組合と呼ばれます)もほぼこの「権利能力なき社団」に該当しますから、法人としなくても「その名において区分所有者全員のため権利を取得し、義務を負うこと」があります。 エ 3条の団体は、団体の代表者としての管理者を置かなければならない。 X 誤っている。 選択肢1で引用しましたように、区分所有法第3条では、管理者を置くことは任意(できる)となっています。置かないことも可能です。 1 アとイ 答え:3 (誤っているのは、ウとエ) |
問3 |
〔問 3〕 区分所有法第8条の特定承継人の責任に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 共用部分の緊急点検のため、その費用を自己の名において負担した管理者は、それにより区分所有者に対して取得した債権について、特定承継人に対して請求することができる。 ○ 正しい。 ここは、区分所有法第8条ではあるが、第8条に引用されている、第7条1項での先取特権によって担保される債権の内容をきいている。過去にも出題されている。似た例は、平成17年マンション管理士試験 「問6」が近い。平成20年マンション管理士試験 「問2」 もあり。 まず、区分所有法第8条の規定は、(特定承継人の責任) 2 区分所有者は、規約で、規約に違反した他の区分所有者に対して違約金の支払いの請求ができるものと定められている債権について、特定承継人に対して請求することができる。 ○ 正しい。 選択肢1で引用した区分所有法第7条1項での、A規約・集会の決議に基づき他の区分所有者に対する債権に該当する。 3 区分所有者は、区分所有法第3条の団体の目的と一致する範囲での規約又は集会の決議に基づく債権であれば、共用部分等に関するものに限られず、専有部分に関するものであっても、特定承継人に対して請求することができる。 ○ 正しい? この設問は、かなり疑問がある。まず、規約や集会で専有部分に関する債権が決められるかということがある。そこで、出題者は、「区分所有法第3条の団体の目的と一致する範囲での規約又は集会の決議に基づく債権」と前置きを入れたようである。区分所有関係という特殊な共同管理では、発生した経費が専有部分に関するものでも、とりあえず請求できる債権とみなし、正しいとします。 4 管理者は、区分所有者との特約により管理者に報酬を支払うことが合意されている場合は、当該管理者が区分所有者に対して有する報酬請求に係る債権について、特定承継人に対して請求することができる。 X 誤っている。 管理者への報酬が先取特権の債権に含まれるか、どうかをきいている。しかも、よく読むと、平成17年マンション管理士試験 「問6」に出題された、管理組合(団体)でなく、(特定の?)区分所有者との特約となっている点に注意。この場合には、選択肢1で引用した、区分所有法第7条1項に規定される先取特権には該当せず、ひいては、特定承継人にも請求できません。支払関係は、管理者と区分所有者との特約の内容によります。管理者の報酬請求権は、「その職務又は業務を行うにつき区分所有者に対する債権」に該当しないと解する説による出題です。 答え:4 (かなり、曖昧な出題ではある。) |
〔問 4〕 次のア〜エの規約の定めについて、仮に規約に定めがなかったとしたらその効力が生じないものは、区分所有法の規定によれば、いくつあるか。 ア 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 ○ 規約がなければ、効力を生じない。 逆の出題が、平成22年 マンション管理士 試験 「問1」 選択肢4 ででた。 イ 共用部分について、各区分所有者が負担する費用は、その共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。 X 規約がなくても効力を生じる。 これは、区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取) ウ 一部共用部分については、区分所有者全員の共有に属するものとする。 ○ 規約がなければ、効力を生じない。 これは、区分所有法第11条(共用部分の共有関係) エ 管理者は、共用部分の損害保険契約に基づく保険金額の請求及び受領について、区分所有者を代理する。 X 規約がなくても効力を生じる。 これは、区分所有法第26条2項 1 一つ 答え:2 (規約で定めるもの二つ。アとウ) |
問5 |
〔問 5〕 共用部分に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 ある者が所有する専有部分を規約により共用部分とした場合において、その旨の登記が遅れている間に当該所有者の債権者が当該部分を差し押さえても、その差し押さえは効力を生じない。 X 誤っている。 管理人室や集会室などは、内部的には皆が使う共用部分と認識していても、外部から見ると専有部分と見られる可能性があります。そこで、規約により共用部分と明確にすることができます。これは「規約共用部分」と呼ばれます。その理論の延長で、完全に個人所有の室(専有部分)であっても、規約で共用部分にできます。 2 共用部分の持分と専有部分とを分離して処分することができる旨を、規約で定めることはできない。 X 誤っている? ここの設問は曖昧です。出題として適切でないと、指摘したのに、平成22年 マンション管理士 試験 「問1」選択肢2 でも出た。 3 区分所有法上当然に共用部分とされる部分は、規約で定めれば、区分所有者及び管理者以外の者であっても所有することができる。 X 誤っている。 原則として、共用部分は区分所有者全員の共有ですが、区分所有法では規約があれば、特定の区分所有者(複数でも可)または管理者(複数でも可)に、共用部分(法律上当然に共用部分とされる法定共用部分と規約共用部分を含む)の所有を認めています。登記ができない共用部分に所有者がいるとは変な話ですが、これは「管理所有」と呼ばれています。この例外的な存在から、過去においてもよく出題されます。平成20年マンション管理士試験 「問5」など、また、今年の 「問9」 選択肢1 でも出ている。 4 共用部分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者は、その持分に応じてその負担に任じ、その持分に従って使用することができる。 X 誤っている。 共用部分の負担については、区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取) 答え:? (多分、答は、敷地利用権との混同を狙って、2 を想定しているのだろうが) |
問6 |
〔問 6〕 マンション(マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イのマンションをいう。以下同じ。)の屋上部分の一部を携帯電話会社に電波基地局設置のために賃貸すること及びそれに伴う電波基地局設置工事(この問において「電波基地局設置」という。)並びに共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれれば、誤っているものは、どれか。 1 電波基地局設置について、管理者は、集会の決議を経て、民法第602条に定める期間を超えて賃貸借期間を10年とする契約を締結することができる。 ○ 正しい? まず、「マンション」という法律用語は、区分所有法にはありません。そこで、設問では必ず、「マンション」の定義として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イでの規定を使用します。マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条第1号イは、(定義) 2 電波基地局設置が共用部分の変更に当たるかどうかは、その形状又は効用の著しい変更を伴うか否かを基準として判断され、費用の多寡は考慮されない。 ○ 正しい。 共用部分の変更となると単純に区分所有法第17条(共用部分の変更) 3 電波基地局設置が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときに必要な承諾は、当該専有部分が賃貸されている場合は、賃借人から得なければならない。 X 誤っている。 共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときには、選択肢2で引用しました、区分所有法第17条2項 4 電波基地局設置が共用部分の変更に該当する場合の集会における決議要件については、規約によって、区分所有者の定数を2/3とすることができる。 ○ 正しい。 区分所有法第17条からの出題も多い。 平成23年 管理業務主任者試験 「問35」 、 平成18年 管理業務主任者試験 「問32」 肢1 など。 答え:3 (選択肢1の出題は、いきなり民法第602条とだしたり、まだ判決が未確定であるので適切でないが。) |
*注:標準管理規約は平成28年3月に改正があったので注意の事。 該当の条文は、必ず改正された標準管理規約で確認のこと。 〔問 7〕 「敷地及び建物の使用については、別に使用細則を定めるものとする。」との定めがある場合の規約と使用細則に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 一部共用部分の各共有者の負担割合については、区分所有者及び議決権の各過半数の集会の決議で使用細則に定めることは、許される。 X 誤っている。 使用細則についての出題は新しい。 2 使用細則の設定、変更又は廃止は、議決権総数の半数以上を有する区分所有者が出席した集会において出席区分所有者の議決権の過半数で決する旨を規約に定めることは、許される。 ○ 正しい。 使用細則に規定される内容は、区分所有者相互間の一般的な事項に限られますから、設定、変更又は廃止は区分所有法での普通決議で可能と考えられます。すると、区分所有法第39条1項(議事) 3 区分所有者が専有部分の修繕に係る共用部分の工事を行うことができる旨を規約で定め、その具体的な手続きや当該区分所有者が遵守すべき事項等について使用細則で定めることは、許される。 ○ 正しい。 区分所有者相互間の一般的な事項(相対的規約事項)の例の1つと考えられます。許されます。 4 使用細則の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議によってする旨を規約に定めることは、許される。 ○ 正しい。 選択肢2で説明しました議決方法よりも、規約の設定、変更又は廃止と同じような厳しい要件ですが、これも許されます。 答え:1 |
〔問 8〕 規約の定めとして有効であるとされるものは、区分所有法の規定によれば、次のうちどれか。 1 規約の保管者について、管理者が他に指定することができると定めること。 X 無効である。 区分所有法で規約により別段の定めができると規定があるかどうかをきいている。このように、「別段の定め」については、出題傾向が高いので、チャントまとめておくこと。 2 集会における、毎年一回一定の時期に行う事務に関する報告について、管理者以外の区分所有者に行わせることができると定めること。 X 無効である。 管理者の事務の報告については、区分所有法第43条(事務の報告) 3 管理者の選任について、集会の決議によらず、区分所有者の輪番制によるものと定めること。 ○ 有効である。 管理者の選任については、区分所有法第25条1項(選任及び解任) 4 書面で作成された集会の議事録について、集会に出席した区分所有者二人の署名押印は省略することができると定めること。 X 無効である。 集会の議事録は、大変に重要な書類です。そこで、区分所有法第42条3項 答え:3 (易しい問題? 「問4」と似たような出題だ。) |
〔問 9〕 管理者と集会の決議に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。 1 管理者は、集会の決議によれば、区分所有者全員のために共用部分である倉庫を所有し、管理することができる。 X 誤っている。 集会の決議でできるのか、それとも必ず規約での定めが必要かをきいている。 2 管理者は、集会の決議により、その職務に関し原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。 X 誤っている。 管理者の権限として、区分所有法第26条4項、及び5項 3 管理者は、共用部分である階段の補修工事に伴い生じた瑕疵について、当該工事請負業者に対して損害賠償を請求する場合は、集会の決議によらなければならない。 X 誤っている。 これは、管理者が単独でできるのか、それとも、別途、集会の決議が必要かをきいています。 4 管理者は、集会の決議によらなくとも、共用部分である管理事務室の破損個所の小修繕の契約をし、その費用の支払をすることができる。 ○ 正しい。 共用部分である管理事務室の破損個所の小修繕は、選択肢3で引用しました、区分所有法第26条1項で規定される、 「共用部分の保存」に該当しますから、集会の決議がなくても、管理者が単独でできます。 答え:4 (選択肢1の管理所有など、同じ条文からの、重なった出題が多いようだ。) |
〔問 10〕 管理者が共同利益背反行為を行った専有部分の占有者に係るA〜Dの訴訟と訴訟の相手方となるべき者(ア、イ)に係る次の組合せのうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 A 不法占拠者たる占有者が占有する専有部分の引渡し *相手方は、イ:(不法占拠者)占有者だけである。 B 不法占拠者たる占有者に対する共同利益背反行為の結果の除去 *相手方は、イ:(不法占拠者)占有者だけである。 C 賃借人たる占有者が占有する専有部分の使用を目的とする契約の解除 *相手方は、ア:占有者と専用部分の区分所有者となる。 D 賃借人たる占有者に対する共同利益背反行為の予防 *相手方は、イ:占有者だけである。 ア 占有者及び専有部分の所有者 1 Aとア 答え:1 (誤っているのは、Aの相手は、占有者(不法占拠者)だけ。専有部分の区分所有者は該当しない。義務違反者を訴訟当事者からの出題とは、新しい。) |
〔問 11〕 区分所有法第65条の団地建物所有者の団体(この問において、「団地管理組合」という。)に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。 1 団地管理組合における団地共用部分の各共有者の持分は、その有する建物又は専有部分の床面積の割合による。 ○ 正しい。 団地関係も、1棟の条文の準用と読み替えが多くて分かり難いが、必ず出題されるので、整理しておくこと。 2 団地管理組合の集会における議決権については、団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)の持分割合による。 ○ 正しい。 今度は、議決権である。 これは、区分所有法第66条中に、議決権に関する同法第38条が読み替えられて準用されています。 3 団地管理組合の集会においては、区分所有法第57条の共同の利益に反する行為の停止等の訴訟を提起するための決議をすることができない。 ○ 正しい。 これは、よく出る問題。 平成18年マンション管理士試験 「問11」選択肢3 など。 4 団地管理組合においては、区分所有権を有する者以外のものがその構成員となることはない。 X 誤っている。 団地の一括建替えなどを中心に考えると、ここも○となるが、区分所有法第65条(団地建物所有者の団体) 答え:4 (あわてて、2 としないように。) |
〔問 12〕 甲マンションでは、管理組合(区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。)の集会で、共同で新たなインターネット通信設備を設置することが決議され、設備設置会社Aが当該設備の設置工事を行った。これに伴い、区分所有者B〜D又は区分所有者の子EとAとの間に生じた紛争に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。 1 Bが従前のインターネット通信設備に対する機器を買い換えた直後に当該設置工事が行われ、その費用が無駄になってしまった場合、AB間で当該機器の買取りについての契約がなかったとしても、Bは、Aに対し、その買取りを請求することができる。 X 誤っている。 まったく設問に驚いてしまった。このような、常識的な出題だと、理由を探す方が難しい。 2 当該設置工事に伴う部屋の配線工事の際にAの過失によりCのパソコンの印刷機が全損したため、CがAに対し損害賠償を請求する場合、当該印刷機の全損時の価値分についての損害賠償の請求だけでなく、当該賠償額に対する遅延損害金も請求することができる。 ○ 正しい。 この設問なら、素直に答えられる。 設備設置会社Aの過失であれば、選択肢1で引用した民法第709条に該当し、被害者Cは損害賠償を請求でき、損害賠償は、民法第722条(損害賠償の方法及び過失相殺) 3 当該設置工事の際にAの過失によりDがベランダに設置していたエアコンの室外機に傷をつけられた場合、Dは、当該傷を発見してから1年以内であれば、Aに対し、当該傷の修補請求をすることができる。 X 誤っている。 設備設置会社Aの過失による不法行為の場合の消滅時効は、民法第724条(不法行為による損害賠償請求権の期間の制限) 4 当該設置工事に伴う部屋の配線工事の際にAが過失により幼児Eに怪我を負わせたため、Eが損害賠償を請求する場合、Eの親に監督上の過失があったときでも、その過失を理由に過失相殺により賠償額を減額することはできない。 X 誤っている。 今度は、被害者側にも親としての監督上の過失があれば、民法第722条2項 答え:2 (あわてて、3 としないように。一読すると、「問6」のミスプリントかとも思う。) |
〔問 13〕 管理組合に対し、区分所有者Aが管理費を滞納している場合の消滅時効の中断に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。 1 Aが滞納管理費の支払の猶予を申し出た場合、そのことによる時効中断は、Aの相続人にも効力が及ぶ。 ○ 正しい。 時効の中断はよく出題されるので、整理しておくこと。 2 管理者がAを被告として滞納管理費の支払を求めて訴訟を提起したが、その請求が棄却された場合、時効は中断しない。 ○ 正しい。 管理者が滞納者Aを被告として滞納管理費の支払を求めて訴訟を起こすことは、民法での裁判上の請求となります。すると、民法第149条(裁判上の請求) 3 管理者がAを被告として滞納管理費の支払を求めて訴訟を提起した後に、管理者とAの間で裁判上の和解が成立した場合、その和解の申入れをした時から、時効が新たに進行する。 X 誤っている(1)? 和解の場合には、民法第151条(和解及び調停の申立て) X 誤っている(2)? ここは、上の、民法第151条の和解の申し立ての場合でなく、「裁判上の和解」の成立と考えて、単純に、民法第157条2項(中断後の時効の進行) 4 管理者がAに対して申し立てていた滞納管理費の支払を求める民事調停法による調停が成立したときは、当該調停を申し立てた時に時効中断の効力が生じる。 ○ 正しい? 調停と和解では、扱いが違うのか? 答え:3? (難しい! 民法第151条は改正もありで、調べるのに時間がかっかた。) |
〔問 14〕 甲マンションの201号室の区分所有者Aは、Bに同室を賃貸していたが、管理費を10万円滞納したまま死亡した。Aの相続人である子C及びD(相続分は各1/2)は、遺産分割の仕方についてもめており、遺産分割手続が行われないままAの死亡後5ヵ月を経過した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。ただし、C及びDはいずれも、当該相続の放棄及び限定承認をしなかったものとする。 1 遺産分割前であっても、C及びDは、滞納管理費10万円の各1/2について支払義務を負う。 ○ 正しい。 相続と絡めた出題もよくある。ここは、平成19年マンション管理士試験 「問17」、平成17年マンション管理士試験 「問18」などで出ている。 2 遺産分割前には、Bに対する賃貸人が誰になるかが決まらないので、C及びDは、それぞれ単独で賃料の各1/2を請求することができない。 X 誤っている。 選択肢1で説明したように、相続人は、相続分についての権利はもっているので、賃料の全額は請求できないが、各1/2についての請求はできる。参照:民法第427条(分割債権及び分割債務) 3 Bは、自らに対する賃料の債権者が誰になるかについて利害関係を有しないので、家庭裁判所に遺産分割の請求をすることができない。 ○ 正しい。 遺産分割がはっきりしないときには、いつまでも権利・義務の関係が定まらないため、民法第907条(遺産の分割の協議又は審判等) 4 遺産分割前であっても、管理組合の管理者は、C又はDのいずれに対しても、Aの死亡後遺産分割までの間に発生した管理費の全額を請求することができる。 ○ 正しい? 設問に注意。 「死亡後遺産分割までの間に発生した管理費の全額」となっており、選択肢1での場合とは異なっています。 答え:2 (難しい! ここの解説も時間がかかる! それは、相続と共有の絡みがあって、テキストのあちらこちらを探さないとならないからです。) *2017年 4月9日 追記: |
〔問 15〕 建設業者Aが建築した甲マンションの1室を買ったBが、共用部分であるエレベーターの瑕疵により負傷事故にあった場合における次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。 1 Bから区分所有者全員に対して設置の瑕疵を理由に損害賠償請求があった場合、区分所有者全員は、当該瑕疵の原因がAの施工上の故意に起因することを証明したときは、Bに対する損害賠償義務を免れることができる。 X 誤っている。 マンションでの共用部分であるエレベーターの瑕疵による事故なら、区分所有法第9条(建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定) 2 当該事故が共用部分から発生したものなので、甲マンション管理組合の管理者は、管理者の職務として、Bを代理し当該事故の損害賠償を請求することができる。 X 誤っている。 問題文をサラッーと読まない事。 「Bを代理し」となっている引っかけ的な設問に注意! 3 当該瑕疵がAの被用者の過失によるものである場合においては、区分所有者全員がBに当該瑕疵の損害賠償金を支払ったときでも、区分所有者全員は、Aに対しては求償することができない。 X 誤っている。 使用者責任もよく出題される。 4 当該事故がA及び当該エレベーターの保守点検業務を受託していた業者Cの共同不法行為による場合、Bは、A及びCの両者又はA若しくはCに対し、損害賠償額の全額を請求することができる。 ○ 正しい。 共同不法行為も、不法行為と並んでよく出題される。平成17年 マンション管理士試験 「問17」 。 答え:4 (ここは、選択肢1 と 引っかけの選択肢2 があやふやな理解だと迷うかも。) |
〔問 16〕 甲マンションの区分所有者が管理費を滞納している場合における管理組合(管理者A)の滞納管理費の請求等に関する次の記述のうち、民法、民事執行法及び民事再生法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 滞納者に滞納管理費の支払を命ずる判決が確定すれば、当該滞納者が勤務している法人について民事再生手続きが開始されたときでも、Aは、滞納者の給料債権を差し押さえることができる。 X 出来ない? 何という設問! 民事再生法なんてマンション管理士の出題範囲か? なお、滞納者が破産した時は、平成21年管理業務主任者試験 「問11」 がある。 ○ 正しい? 給料は、勤務している法人(会社など)が民事再生手続きに入ると、一般の先取特権に入る。民法第306条(一般の先取特権) この設問と、平成21年管理業務主任者試験 「問11」 の管理費の滞納者の破産を再度確認していたら、まだすっきりとした解説になっていないようだ。 2 専有部分を共有している姉妹が滞納者である場合において、Aがその一人に対して滞納管理費の全額を請求したときは、他の共有者に対しても、その請求の効力が生じる。 ○ 正しい。 区分所有権(専有部分の権利)が共有であれば、管理費の支払は連帯債務となり、民法第432条(履行の請求) X 誤っている? 滞納管理費は、債権の目的である給付が分割されたのでは、その給付の目的を満たすことができないので、不可分債務と解される。すると、民法第428条(不可分債権) 3 滞納者が死亡し、二人の子が各1/2の割合で相続した場合において、その相続人の一方が相続を放棄し、他方が単純承認すると、Aは、単純承認した相続人に対して、滞納管理費の1/2しか請求できない。 X 誤っている。 滞納者が死亡すると、包括承継者である相続人は、滞納管理費も相続します。(「問14」も参照)民法第896条(相続の一般的効力) 4 滞納者が法人でその代表者が管理費の支払について連帯保証をしていた場合において、当該法人に滞納管理費の支払を命ずる判決が確定したときは、Aは、その判決を債務名義として、当該法人の代表者の個人財産に強制執行をすることができる。 X 誤っている。 判決での債務名義と連帯保証の関係である。 答え:2 (面倒な設問! 選択肢1 は根拠を探すのが大変。今年の出題では、同じ条文からの解答を導き出すのが多い?) |
〔問 17〕 甲マンションの管理組合(管理者A)は、区分所有者Bが管理費を5ヵ月分滞納していたため、Bに対して、何度も支払を督促していたところ、ある日、第三者Cから、「Bの管理費債務については、滞納分も将来分も、すべて私の方でその支払を引き受けることになりましたので、本日以降は私に請求してください。なお、この文書を受け取った旨を管理組合名で速やかにご通知ください。」という内容証明郵便が到着した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。ただし、AB間で、当該管理費債務について第三者の弁済を許さない旨の特約はなかったものとする。 1 Aは、滞納管理費についてはBに対して請求できるが、新たに発生する管理費債権については、Cに十分な資力があるときは、Cに対してのみ請求することができる。 X 誤っている。 十分な資力とは設問の意味が不明であるが。 2 C自らが弁済してBの滞納管理費債務を消滅させることについて利害関係を有する場合、Cが同人の名義で滞納管理費をAの管理費収納口座に振り込んだときは、Aは、それを拒絶してBに支払を求めることはできない。 ○ 正しい。 選択肢1で引用しました、民法第474条2項 3 当該郵便到着後に、Bの名義で滞納管理費がAの管理費収納口座に振り込まれた場合、Aは、それをBに返還しなければならない。 X 誤っている。 滞納者Bは本来の弁済者ですから、この場合には、Bに返還することはありません。選択肢1でも述べたように、債権者が関知していない取り決めが、元の債務者と引受人の間であっても、債権者にその効力は及びません。(では、二重に入金されたのは、どうするかの問題は残りますが。) 4 Aは、Cから求められている当該文書の受領書をCに送付しないときには、Cに対して債務不履行責任を負う。 X 誤っている? 大体、「文書を受け取ったという通知」が、債権に該当するのか。つまり、債務者に履行を強制しうる力(訴求力)をもっているのかということです。社会的にみて、一方的に送ってきた内容証明では、受け取ったという書類を送らなくても、債務不履行責任までは負わないと判断します。 答え:2 (常識的な問題なのか、さらに高度な解答内容を求めているのか、分からない。どこかに、併存的(重畳的=ちょうじょうてき)債務引受としての判例があるようだが、このまずい設問では、随分と民法のテキストを読んだが、分からない。) |
〔問 18〕 マンションの登記に関する次の記述のうち、不動産登記法及び区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 一棟の建物の表題部には、当該建物の各階ごとの床面積が記録され、当該面積には区分所有法上当然に共用部分とされる部分の面積も含まれる。 ○ 正しい。 不動産登記法からの出題は、平成19年マンション管理士 「問18」 が、ほぼ同じ内容。また、平成15年マンション管理士試験 「問19」 選択肢4 もある。
とあり、実例としては、 答えとしては、一棟の建物の表題部には、当該建物の各階ごとの床面積が記録され、当該面積には区分所有法上当然に共用部分とされる部分(廊下や階段室)の面積も含まれています。床面積は専有部分と共用部分の合計で記録されています。 2 敷地権付き区分建物の場合、一棟の建物の表題部には、敷地権の目的たる土地の所在及び地番、地目等が記録される。 ○ 正しい。 選択肢1で引用した不動産登記法第44条等により、敷地権付き区分建物の場合、一棟の建物の表題部には、敷地権の目的たる土地の所在及び地番、地目、地籍、登記日付等が記録されます。敷地利用権は建物全体に対する土地の権利です。 3 区分建物に関する敷地権について表題部に登記がされたときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録に、職権で、敷地権である旨の登記がされる。 ○ 正しい。 不動産登記法第46条(敷地権である旨の登記) 4 共用部分である旨の登記をするときは、一棟の建物の表題部にその旨が記録される。 X 誤っている。 共用部分の登記は、選択肢1で引用しました、不動産登記法第44条等により、「専有部分の建物の表示欄」に記録されます。(共用部分は、元々は、専有部分ともなり得る建物の部分ですから。なお、登記が必要なのは、規約で共用部分としたものだけです。法定共用部分は、登記の対象にはなりません。また、規約共用部分は登記しないと、第三者に対抗できません。)) 答え:4 |
〔問 19〕 マンション建替組合(この問いにおいて「建替組合」という。)に関する次の記述のうち、マンションの建替えの円滑化等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。 1 建替組合は、権利変換期日後遅滞なく、施行再建マンションの敷地につき、権利変換後の土地に関する権利について必要な登記を申請しなければならない。 ○ 正しい。 マンションの建替えの円滑化等に関する法律(ここでは、マンション建替え法という)も1問は必ず出題される。眼を通しておくこと。 2 建替組合は、事業が完成するまでの間であればいつでも、総会の決議により解散することができる。 X 誤っている。 建替組合の解散については、マンション建替え法第38条(解散) 3 建替組合は、権利変換計画の認可の申請にあたり、施行マンションの敷地であった土地の一部を、施行再建マンションの敷地とせず公募により売却する場合は、あらかじめ組合員全員の合意を得なければならない。 X 誤っている。 ここの解説は、かなり面倒です。 4 建替組合の組合員は、定款に特別の定めがある場合を除き、各組合員が有する施行マンション(権利変換期日以降は施行再建マンション)の専有部分の床面積の割合に応じた議決権を有する。 X 誤っている。 これまた、面倒な設問で、マンション建替え法全部を探した。 答え:1 (細かな出題で時間がかかり、解説者泣かせです。) |
〔問 20〕 違反建築物等に対する措置等に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 特定行政庁は、一定の建築物について、そのまま放置すれば著しく保安上の危険となるおそれがあると認める場合、当該建築物の所有者等に対して、直ちに、保安上必要な措置をとることを勧告することができる。 X 誤っている。 建築基準法からも出題が多いので、分野別として過去問題でまとめています。 2 特定行政庁が、一定の建築物について、公益上著しく支障があるとして、当該建築物の除去等を命ずる場合、当該命令に基づく措置によって生じた通常生ずべき損害については、当該建築物の所有者が負担する。 X 誤っている。 キーワードは「損害の負担」。建築基準法第11条1項 3 特定行政庁が建築基準法違反の建築物の建築主等に対して是正措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないときは、行政代執行法の定めるところに従い、特定行政庁自身が義務者のなすべき行為をすることができ、当該特定行政庁はその費用を義務者から徴収することができる。 ○ 正しい。 これは、建築基準法第9条12項 4 特定行政庁が、緊急の必要がある場合において、仮に、違反建築物の使用禁止又は使用制限の命令をすることができ、この場合、当該命令を受けた者は、特定行政庁に対して公開による意見聴取を求めることはできない。 X 誤っている。 このキーワードは、「公開による意見聴取を求めること」。これは、建築基準法第9条7項と8項 答え:3 (選択肢3が正解となんとなく分かった人は多いようです。なお、建築基準法の解説として、「要約 建築基準法」もあります。) |
〔問 21〕 用途地域に関する次の記述のうち、都市計画法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 第二種低層住居専用地域においては、都市計画に建築物の高さの限度を定めなければならない。 ○ 正しい。 都市計画法からは、毎年1問出されています。そして、地域地区からの出題傾向が高いです。平成20年マンション管理士試験 「問22」 など。 なお、都市計画法もよく出題されるので、分野別として、取り出して解説してます。 2 第一種中高層住居専用地域においては、都市計画に外壁の後退距離の限度を定めなければならない。 X 誤っている。 第一種中高層住居専用地域に定めるものは、都市計画法第8条3項二ハ 3 商業地域においては、都市計画に建築物の容積率を定めなければならない。 ○ 正しい。 商業地域で定めるものは、都市計画法第8条3項二イ 4 準工業地域においては、都市計画に建築物の建ぺい率を定めなければならない。 ○ 正しい。 準工業地域において定めるのは、選択肢2と同じで都市計画法第8条3項二ハ 答え:2 (選択肢3の商業地域での「容積率」を「建ぺい率」と間違えた解答は多いかも。) |
〔問 22〕 簡易専用水道の設置者の義務に関する次の記述のうち、水道法の規定によれば、正しいものはどれか。 1 給水栓における水が遊離残留塩素を一定値以上保持するよう、塩素消毒をしなければならない。 X 誤っている。 水道法からも過去において出題が多いので、分野別にまとめています。また、この設問に、近いのは、平成16年マンション管理士 「問23」 です。 また、簡易であるため、専用水道の一部が準用されます。その準用の条文が水道法第34条の4 です。(準用) これを、踏まえ、設問の「給水栓における水が遊離残留塩素を一定値以上保持するよう、塩素消毒をしなければならない。」は水道法第22条(衛生上の措置) 2 定期及び臨時の水質検査を行ったときは、これに関する記録を作成し、水質検査を行った日から起算して5年間保存しなければならない。 X 誤っている。 定期及び臨時の水質検査については、水道法第20条(水質検査) 3 簡易専用水道の管理について、1年以内ごとに1回、地方公共団体の機関又は厚生労働大臣の登録を受けた者の検査を受けなければならない。 ○ 正しい。 管理と検査は、水道第34条の2 2項 4 水道の管理について技術上の業務を担当させるため、水道技術管理者1人を置かなければならない。 X 誤っている。 水道技術管理者をおくことは、水道法第19条1項(水道技術管理者) 答え:3 (過去問題をやってきた人は、すぐに分かったかも。) |
〔問 23〕 共同住宅における消防用設備等に関する次の記述のうち、消防法の規定によれば、誤っているものはどれか。 1 延べ面積が1500u以上の共同住宅には、携帯用拡声器、手動式サイレンその他の非常警報器具を設置しなければならない。 X 誤っている。 消防法からの出題も多いので、過去の問題は分野別にまとめています。ここに近いのは、平成16年マンション管理士試験 「問25」。 2 一定の構造要件等を満たした共同住宅等において、通常用いられる消防用設備等に代えて、必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等を用いた場合については、3年に1回、消防長又は消防署長に点検結果の報告をしなければならない。 ○ 正しい。 点検結果の報告は、消防法施行規則31条の6、3項 3 延べ面積が500uのものには、消火器又は簡易消火用具を設置しなければならない。 ○ 正しい。 消火器又は簡易消火用具の設置は、消防法施行令10条1項(消火器具に関する基準) 4 消防長又は消防署長は、消防用設備等が設備等技術基準に従って設置され、又は維持されていないと認めるときは、当該設備等技術基準に従ってこれを設置すべきこと、又はその維持のため必要な措置をなすべきことを命ずることができる。 ○ 正しい。 これは、消防法第17条の4 答え:1 (選択肢2 は過去問題から ○ は分かるが、 延べ面積で迷うかも。) |
〔問 24〕 マンションにおける防犯に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。 1 網入り板ガラスは、火災の延焼防止を目的に使用される金網入りガラスであり、防犯性能は、フロート板ガラスと同様期待できない。 ○ 適切である。 ここは、平成18年マンション管理士試験 「問41」 が似ている。 2 共用玄関扉は、扉の内外を相互に見通せる構造にするとともに、オートロックシステムを導入することが望ましい。 ○ 適切である。 防犯については、「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針 」が国土交通省から出ている。(平成13年3月23日付、一部改正平成18年4月) 3 共用メールコーナーの照明設備は、床面においておおむね20ルクス以上の平均水平面照度を確保することが望ましい。 X 適切でない。 選択肢2で引用した「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針 」によると、(3) 共用メールコーナー イ 共用メールコーナーの照明設備 4 共用玄関ホールは、床面においておおむね50ルクス以上の平均水平面照度を確保することが望ましい。 ○ 適切である。 選択肢2で引用した、「防犯に配慮した共同住宅に係る設計指針 」によると、 答え:3 (過去問題をやっていると、すぐに解答できたかも。) |
[問 25〕 管理組合の集会における委任状の取扱いに関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定によれば、適切なものはどれか。 1 「集会の議長は、集会において、組合員の中から選出する。」と定めている規約の下では、誰が議長になるかわからないから、議長あての委任状は無効である。 X 適切でない。 有効である。 委任状については、平成20年管理業務主任者試験 「問30」。 平成19年マンション管理士試験 「問25」 。また、平成19年マンション管理士試験 「問27」 は紛糾した設問でした。平成21年管理業務主任者試験 「問35」 も参照。 委任はその取扱いが曖昧で、出題として適切でないと指摘しているのに、平成22年 管理業務主任者試験 「問34」 ででている。 2 集会招集通知に「集会に代理人を出席させる場合は、あらかじめ、その旨を管理組合に届け出なければなりません。」と記載されている場合、その届出がなく集会当日に委任状を持参した者がいても、その委任状を有効とする必要はない。 X 適切でない。 有効にすべきである。 民法にせよ区分所有法にせよ、代理人の資格を制限する規定はない。 3 委任状について、代理人の氏名の記載の有無にかかわらず、実際に集会に出席した区分所有者の議案に対する賛否の数に応じてその数を振り分け、議決権を行使させた。 X 適切でない。 設問の意味が今一はっきりしませんが、これでは代理人制度が成り立たない。 4 一人の区分所有者が2通委任状を提出した場合において、1通は第1号議案用、もう1通は第1号議案を除く他の議案用と明記してあったので、両委任状とも有効として扱った。 ○ 適切である。 有効です。 一人から複数の委任状が提出されて、同一の議案について、賛成と反対があれば、判断できないため無効と考えられますが、設問では、1号議案用、その他用と別々に意思表示がされていますから、両委任状は共に有効です。 答え:4 (易しい問題。) |
ここまで、問25 |
最終更新日:
2017年 4月 9日:「問14」に、相続での預貯金について最高裁の判例の変更を入れた。
2014年 8月 3日:「問6」の携帯基地局の裁判に追記。
2012年 6月22日:平成23年の標準管理規約の改正で確認済み。
2011年 2月 4日:問14に加筆
2010年11月9日:問13に加筆
2010年2月27日:問3の承継人加筆
2010年2月15日:加筆など
2010年2月13日:加筆・訂正など
2010年1月30日:イラストなどを追加
2010年1月16日:問16に追記。マンション管理センターの正式発表を記入