平成２８年（２０１６年） 管理業務主任者 試験問題
謝辞：当問題の作成にあたっては、たむたむ様のご協力を戴いております。
テキスト文への変更など、ご助力を心から感謝いたします。
「マンション管理士 香川事務所」 より。
平成２８年（２０１６年）度 管理業務主任者試験 問題
平成２８年１２月 ４日
次の注意事項をよく読んでから、始めてください。
（注意）
1 これは試験問題です、問題は、1ページから34ージまで50問です。
2 試験の開始の合図と同時に、問題のページ数を確認してください。もし落丁や乱丁があった場合は、ただちに試験監督員に申し出てください。
3 解答は、別紙の解答用紙に記入してください。
4 正解は、各問題とも1つだけです。複数の解答をしたもの、判読が困難なものは、正解としません。
解答は、解答用紙の注意事項をよく読み、所定の要領で記入してください。
5 問題中の法令等に関する部分は、平成28年4月1日現在で施行されている規定に基づいて出題されています。
（管理者：香川 より：まだ、テキスト文への変換が完全になっていませんので、おかしな箇所があれば、私宛 メール をください。）
［問 １］ 被保佐人が所有するマンション（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下、「マンション管理適正化法」という。）第２条第１号に規定するものをいう。以下同じ。）の一住戸甲（以下、本問において「甲」という。）の売却に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものの組み合わせはどれか。
ア 被保佐人が保佐人の同意を得ることなく甲を売却した場合、当該売買契約を取り消すことができる者は、被保佐人に限られている。
イ 保佐人の請求により、家庭裁判所が被保佐人のために甲の売却について当該保佐人に代理権を付与する旨の審判をするには、被保佐人の同意がなければならない。
ウ 被保佐人が、保佐人の同意を得ることなく甲を売却した場合、相手方が被保佐人に対し、１箇月以上の期間を定めて、保佐人の追認を得るべき旨の催告をしたときは、相手方がその期間内に追認を得た旨の通知を受けなくても、その行為を保佐人が追認したものとみなされる。
エ 被保佐人が甲を売却する際に、自らが行為能力者であることを信じさせるため、被保佐人であることを黙秘していたことが、他の言動などと相まって、相手方を誤信させ、又は誤信を強めたものと認められる場合には、被保佐人はその行為を取り消すことができない。
１ ア・ウ
２ ア・エ
３ イ・ウ
４ イ・エ
［問 ２］ マンションの管理組合Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）の管理者Ｂ（以下、本問において「Ｂ」という。）が、その職務に関し、Ｃ会社（以下、本問において「Ｃ」という。）との間で取引行為（以下、本問において「本件取引行為」という。）をする場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂの本件取引行為に係る意思表示について要素の錯誤があった場合には、Ａは、Ｃに対してその意思表示を取り消すことができる。
２ 第三者ＤがＢに詐欺を行い、これによりＢが本件取引行為に係る意思表示をした場合、Ｃがその事実を知っていたときに限り、Ａはその意思表示を取り消すことができる。
３ Ｂが、本件取引行為をする前に、補助開始の審判を受けていたときは、Ｂの代理権は消滅しているので、本件取引行為の効力は生じない。
４ Ｂが管理者を解任された後に本件取引行為をしていたとした場合、Ｃがその解任の事実を知らず、かつ知らなかったことにつき過失がなかったときでも、本件取引行為の効力は生じない。
［問 ３］ 消滅時効及び除斥期間に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ 売主の詐欺によりマンションの一住戸の売買契約が締結された場合、買主の意思表示の取消権は、追認をすることができる時から５年間行使しないとき、また意思表示の時から２０年を経過したときは消滅する。
２ 管理組合の組合員に対する管理費支払請求権は、滞納の時から５年間行使しないときは消滅する。
３ 管理組合から請け負った工事に関する施工業者の報酬請求権は、工事に着手した時から３年間行使しないときは消滅する。
４ 第三者の不法行為により管理組合に損害が生じた場合、管理組合の損害賠償請求権は、損害及び加害者を知った時から３年間行使しないとき、また不法行為の時から２０年を経過したときは消滅する。
［問 ４］ 甲マンションの一住戸乙（以下、本問において「乙」という。）を数人が共有する場合に関する次の記述のうち、民法及び建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 各共有者は、５年を超えない期間内は乙の分割をしない旨の契約をしない限りは、いつでも乙の分割を請求することができる。
２ 各共有者は、規約に別段の定めがある場合は、甲マンションの集会で、乙に対するそれぞれの持分に応じて議決権を行使することができる。
３ 各共有者は、他の共有者全員の同意を得なければ、乙についての自己の持分を処分することができない。
４ 共有者全員の合意により乙が売却された場合、各共有者は、別段の意思表示がない限り、その買主に対して売却代金全額を請求することができる。
［問 ５］ マンションの管理組合Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）は、敷地に集会棟を新築する工事（以下、本問において「本件工事」という。）を行うため、建設会社Ｂ（以下、本問において「Ｂ」という。）との間で請負契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂが本件工事を完成できない場合でも、それが当事者双方の責めに帰することができない事由によるものであったときは、ＢはＡに対して報酬の支払いを請求することができる。
２ Ｂが本件工事を完成したが、集会棟に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、Ａは契約を解除して、Ｂに対し損害賠償を請求することができる。
３ 本件工事に伴い既存の共用部分に生じた損害について、区分所有者全員のためにＡの管理者が原告となってＢに訴訟を提起するには、その旨の規約の定めによるのではなく、集会の決議が必要である。
４ Ｂが本件工事を完成しない間は、Ａは、いつでも損害を賠償して契約を解除することができる。
［問 ６］ マンションの一住戸甲（以下、本問において「甲」という。）の区分所有者Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）の死亡により、法定相続人であるＢとＣが甲を相続分２分の１ずつで共同相続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ ＢがＣと協議で遺産分割をするときには、自己のために相続開始があったことを知った時から３箇月以内にしなければならない。
２ Ｂが、甲を単独相続するために、Ａの死亡後、遺言書を偽造した場合でも、Ｂは、家庭裁判所がその欠格事由を認定しない限り、相続人としての資格を失わない。
３ Ｂが、Ｃに無断で甲を単独で所有する旨の登記をした上で、Ｄに売却し、移転登記を完了させた場合でも、Ｃは、自らが相続した甲の持分について、登記がなくてもＤに対抗することができる。
４ Ｂの相続放棄によりＣが甲を単独相続したが、その前に、Ｂが相続した甲の持分についてＥが差押えをしていた場合には、ＣはＥの権利を害することができない。
［問 ７］ 次の記述のうち、マンション標準管理委託契約書及びマンション標準管理委託契約書コメント（平成１５年４月９日国総動第３号。国土交通省総合政策局長通知。以下、「標準管理委託契約書」という。）によれば、最も適切なものはどれか。
１ マンション管理業者（マンション管理適正化法第２条第８号に規定する者をいう。以下同じ。）又は管理組合は、管理委託契約の更新について申出があった場合において、当該管理委託契約の有効期間が満了する日までに両者の間で更新に関する協議がととのう見込みがないときは、当該管理委託契約と同一の条件で暫定契約を締結することができるが、その暫定契約の期間は３月を超えることができない。
２ マンション管理業者は、管理員業務、清掃業務又は建物・設備管理業務について、それらの業務の一部を第三者に再委託することはできるが、当該業務の全部を第三者に再委託することはできない。
３ マンション管理業者は、解約等により管理委託契約が終了した場合には、マンション管理業者が保管する設計図書、管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等の図書等に加え、組合員等の名簿及び出納事務のためマンション管理業者が預かっている管理組合の口座の通帳、印鑑等を遅滞なく管理組合に引き渡さなければならない。
４ マンション管理業者は、定額委託業務費の内訳について、マンション管理適正化法第７２条に基づく重要事項の説明の際に管理組合に対して見積書等であらかじめ明示している場合には、管理組合との合意を得ていなくても、管理委託契約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。
［問 ８］ 次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、適切なものの組み合わせはどれか。
ア マンション管理業者は、管理委託契約の契約期間が１年である場合において、３年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、当該管理委託契約の契約期間をまたいで実施する管理事務（マンション管理適正化法第２条第６号に規定するものをいう。以下同じ。）を定額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を管理組合に明示するとともに、当該管理事務を実施しない場合の清算方法をあらかじめ明らかにすべきである。
イ マンション管理業者が行う管理事務の内容に、警備業法に定める警備業務、消防法に定める防火管理者が行う業務及び浄化槽法に定める水質検査の業務は含まれない。
ウ マンション管理業者が行う管理事務の対象となる部分は、管理規約により管理組合が管理すべき部分のうち、マンション管理業者が受託して管理する部分であり、専用使用部分（バルコニー、トランクルーム、専用庭等）については、管理組合が行うべき管理業務の範囲内において、マンション管理業者が管理事務を行う。
エ マンション管理業者は、管理組合の債務不履行を理由に管理委託契約を解除する場合を除き、契約期間の中途において、管理委託契約を解約することはできない。
１ ア・ウ
２ ア・エ
３ イ・ウ
４ イ・エ
［問 ９］ 次の記述のうち、標準管理委託契約書によれば、最も不適切なものはどれか。
１ マンション管理業者及びその従業員は、管理委託契約が終了した後においても、正当な理由がなく、管理事務に関して知り得た管理組合及び当該管理組合の組合員等の秘密等を漏らしてはならない。
２ マンション管理業者は、管理事務を通じて当該マンションの劣化等の状況を把握することができることから、長期修繕計画案の作成業務を実施する場合、当該業務に係る契約については、管理委託契約と別個の契約としてはならない。
３ マンション管理業者は、管理組合の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した当該マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容等について、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって管理組合に助言するものとする。
４ マンション管理業者が、理事会の設置する各種専門委員会の運営支援業務を実施する場合は、その業務内容、費用負担について、別途、管理組合とマンション管理業者が協議して定めるものとする。
［問 １０］ マンションの管理費の滞納に関する次の記述のうち、民法、民事訴訟法及び区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 滞納額１４０万円の支払いを求める訴えを簡易裁判所に提起する場合には、民事訴訟法上の少額訴訟制度を利用することができる。
２ 滞納者に対して、普通郵便による督促をした場合、その後６箇月以内に裁判上の請求をすれば、普通郵便が滞納者に到達した時に、管理費債権の消滅時効が中断したこととなる。
３ 専有部分について賃貸借契約がなされた場合、管理組合は滞納管理費について、規約に別段の定めがなくても、貸主である区分所有者又は賃借人である占有者のいずれに対しても訴えを提起することができる。
４ 債務者に対して、訴えを提起したところ、「必ず払います。」との誓約書を提出したため、終局判決の前に訴えを取り下げた場合は、その後、支払いがなされなかったときでも再び訴えを提起することはできない。
［問 １１］ マンションの管理費の滞納に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１ 管理費を滞納している区分所有者が、当該住戸を売却した場合、買主は、売買契約の締結時に滞納の事実を知らなかったとしても、当該滞納管理費の支払義務を負う。
２ 規約に管理費に関する遅延損害金を定める場合は、民法所定の法定利率である年５％を超えて定めることはできない。
３ 管理費を滞納している区分所有者が、裁判所に民事再生手続開始の申立てをした場合、当該区分所有者はその申立てにより滞納管理費の支払義務を免れる。
４ 管理費を滞納している区分所有者が、当該住戸を贈与した場合、受贈者が滞納管理費の支払義務を負い、当該区分所有者はその義務を免れる。
［問 １２］ 建物の建替えに係る経費及び修繕積立金に関する次の記述のうち、マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント（単棟型）（平成１６年１月２３日国総動第２３２号、国住マ第３７号。国土交通省総合政策局長・同住宅局長通知。以下、「標準管理規約」という。）によれば、最も不適切なものはどれか。
１ 建替え決議の前に、建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費に充当するために修繕積立金を取り崩すには、総会の決議を経なければならない。
２ 分譲会社が分譲時において将来の計画修繕に要する経費に充当するため、一括して購入者より修繕積立基金を徴収している場合には、当該金銭についても修繕積立金として区分経理すべきである。
３ 建替え決議の後であっても、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、総会の決議を経て修繕積立金を取り崩すことができる場合がある。
４ 建替えに係る調査に必要な経費の支出は、マンションの実態にかかわらず、管理費から支出する旨を管理規約に規定することはできない。
［問 １３］ 管理組合の会計等に関する次の記述のうち、標準管理規約の定めによれば、最も不適切なものはどれか。
１ 管理組合は、その会計処理に関する規約及び細則を変更するためには、いずれも総会の決議を経なければならない。
２ 管理組合は、収支決算の結果、管理費に余剰が生じた場合、その余剰を翌年度における管理費に充当する。
３ 管理組合は、計画修繕に要する経費に充てるために借入れをしたときは、管理費をもってその償還に充てるものとする。
４ 管理組合は、不測の事故により必要となる修繕に要する経費に充てるため、修繕積立金を取り崩すことができる。
［問 １４］ 管理組合の活動における以下の取引に関して、平成２８年３月分の仕訳として最も適切なものは次のうちどれか。ただし、この管理組合の会計年度は、毎年４月１日から翌年３月３１日までとし、期中の取引において、企業会計原則に基づき厳格な発生主義によって経理しているものとする。
［問 ４３］ 不動産登記法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 登記記録のうち、建物の表題部には、所在地、家屋番号、種類、構造、床面積及び固定資産税評価額が記載される。
２ 登記記録は、表題部と権利部に区分して作成され、権利部は甲区と乙区に区分され、所有権移転の仮登記は乙区に記録される。
３ 区分建物が属する一棟の建物が新築された場合における表題登記の申請は、新築された一棟の建物に属する他の区分建物の全部について併せて申請しなければならない。
４ 区分建物の表示に関する登記における区分建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により算出する。
［問 ４４］ 各種の法令に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
１ 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律において、特定建築物とは、学校、病院、劇場その他多数の者が利用する政令で定める建築物をいい、共同住宅はこれに含まれない。
２ 自動車の保管場所の確保等に関する法律によれば、自動者の保有者が確保しなければならない当該自動車の保管場所は、自動車の使用の本拠の位置との間の距離が、２ｋｍを超えないものでなければならない。
３ 警備業法によれば、１８歳未満の者は、警備員となってはならない。
４ 身体障害者補助犬法によれば、住宅を管理する者（国等を除く。）は、その管理する住宅に居住する身体障害者が当該住宅において身体障害者補助犬を使用することを拒まないよう努めなければならない。
［問 ４５］ マンションの一住戸の売買の際に、宅地建物取引業者が、宅地建物取引業法第３５条の規定に基づく重要事項の説明を行う場合において、説明しなければならない事項として定められていないものは、次のうちどれか。
１ 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションの維持修繕の実施状況が記録されている場合は、その内容
２ 新築マンションの売買において、当該マンションの瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結措置を講じる場合は、その概要
３ 新築マンションの売買においては、所有権の保存登記の申請の時期、中古マンションの売買の媒介においては、所有権の移転登記の申請の時期
４ 中古マンションの売買の媒介において、当該マンションについて、石綿の使用がない旨の調査結果が記録されているときは、その内容
［問 ４６］ 次の記述のうち、マンションの管理の適正化に関する指針（平成１３年国土交通省告示第１２８８号）に定められていないものはどれか。
１ 管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識して、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要がある。
２ マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることにより適正な業務運営を担保することが重要である。
３ マンションの管理は、専門的な知識を必要とすることが多いため、マンション管理業者は、問題に応じ、マンション管理業者の団体の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう心がけることが重要である。
４ マンションにおけるコミュニティ形成については、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は管理組合と異なり、各居住者が各自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンションの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適切に運用することが必要である。
［問 ４７］ マンション管理業者Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）は、管理組合Ｂ（以下、本問において「Ｂ」という。）と管理委託契約を締結し、Ｂの管理事務を行っているが、この業務に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法に違反するものはどれか。
１ Ａは、Ｂとの管理委託契約の有効期間中に、マンション管理業（マンション管理適正化法第２条第７号に規定するものをいう。）を廃止し、その旨を国土交通大臣に届け出たが、Ｂとの管理委託契約の期間が満了する日まで、当該管理委託に係る管理事務を結了する目的の範囲内における業務を行った。
２ Ａは、Ｂから委託を受けた管理事務について、帳簿を作成し、その事務所に備え置いていたが、事務所に備え置いてから３年を経過したことから、当該帳簿を処分した。
３ Ａは、その業務及び財産の状況を記載した書類をその事務所に備え置いていたが、Ｂの組合員から当該書類の閲覧を求められたため、これを閲覧させた。
４ Ｂから管理事務の委託を受けたＡの事務所の成年者である専任の管理業務主任者（マンション管理適正化法第２条第９号に規定する者をいう。以下同じ。）はＣのみであったが、Ｂとの管理委託契約の有効期間中に、Ｃが急に退職したため、Ｃが退職した日の１０日後に、Ａは、成年者である専任の管理業務主任者を新たに設置した。
［問 ４８］ マンション管理業者Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）が、管理受託契約を締結している管理組合Ｂ（以下、本問において「Ｂ」という。）に、マンション管理適正化法第７７条の規定に基づく管理事務の報告を行う場合に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法及び民間事業者等が行う書面の保存等における情報通信の技術の利用に関する法律によれば、最も適切なものはどれか。
１ Ａは、Ｂの事業年度終了後、遅滞なく、管理事務報告書を作成し、Ｂの管理者の承諾を得た上で、当該報告書を電磁的方法により当該管理者に交付した。
２ Ａは、Ｂに管理者が置かれていないため、管理事務の報告のための説明会の開催に代えて、管理事務報告書をＡの事務所に備え置き、Ｂの区分所有者等の求めに応じてこれを閲覧させた。
３ Ａは、毎月、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（以下、「マンション管理適正化法施行規則」という。）第８７条第５項に規定するＢのその月の会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、Ｂの管理者に交付していたことから、Ｂの事業年度に係る会計の収入及び支出の状況については管理事務の報告を行わなかった。
４ Ａの従業者である管理業務主任者Ｃは、管理事務の報告を行う際に、Ｂの管理者から提示を求められなかったが、携帯していた管理業務主任者証を提示した。
［問 ４９］ マンション管理業者Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）が、管理組合法人Ｂ（以下、本問において「Ｂ」という。）から委託を受けて、Ｂの修繕積立金等金銭の管理を行う場合に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法に違反するものはいくつあるか。
ア Ｂを名義人とする収納口座と保管口座がある場合において、Ａは、当該収納口座に係るＢの印鑑を管理しつつ、マンション管理適正化法施行規則第８７条第２項第１号イに定める方法により修繕積立金等金銭の管理を行っているが、Ｂの区分所有者等から徴収される１月分の修繕積立金等金銭の合計額以上の額につき保証契約を締結していない。
イ Ｂを名義人とする収納口座と保管口座がある場合において、Ａは、当該収納口座に係るＢの印鑑を管理しつつ、マンション管理適正化法施行規則第８７条第２項第１号ロに定める方法により修繕積立金等金銭の管理を行っているが、Ｂの承諾を得て、Ｂの収納口座に預入された管理費用に充当する金銭のうち、その月分として徴収されたものから当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、保管口座に移し換えずに、そのまま３月間当該収納口座で管理している。
ウ Ｂを名義人とする収納・保管口座がある場合において、Ａは、マンション管理適正化法施行規則第８７条第２項第１号ハに定める方法により修繕積立金等金銭の管理を行っているが、Ｂの依頼を受けて、当該収納・保管口座の通帳を管理している。
エ Ａが、Ｂの修繕積立金等金銭を一時的に預貯金として管理するために、Ａを名義人とする収納口座がある場合において、Ａは、Ｂの区分所有者等から徴収される２月分の修繕積立金等金銭の合計額につき保証契約を締結し、当該収納口座に係る印鑑及び預貯金の引出用カードを管理している。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
［問 ５０］ マンション管理業者Ａ（以下、本問において「Ａ」という。）が、管理組合から管理事務を受託する際に、マンション管理適正化法第７２条の規定に基づく重要事項の説明を行う場合に関する次の記述のうち、マンション管理適正化法の規定に違反するものはどれか。
１ Ａは、人の居住の用に供する独立部分（区分所有法第１条に規定する建物の部分をいう。）の数が５戸であるマンションの管理組合Ｂと管理受託契約を新たに締結しようとするときに、重要事項の説明会を開催したが、管理業務主任者ではないＡの事務所の代表者をして重要事項について説明をさせた。
２ Ａは、管理受託契約の更新について、管理者の置かれていない管理組合Ｃに申し出たが、当該管理受託契約の有効期間が満了する日までに更新に関する協議がととのう見込みがなかったため、当該管理受託契約と契約内容が同一で契約期間を３月間に短縮した暫定契約を締結することとしたが、区分所有者の全員に対し重要事項を記載した書面を交付したのみで、重要事項の説明会を開催しなかった。
３ Ａは、契約期間を３月間とする暫定契約を、管理者の置かれている管理組合Ｄと締結していたが、その後、当該暫定契約の有効期間が満了する日までに管理組合Ｄとの協議をととのえ、あらためて当該暫定契約前の契約と、契約内容及び契約期間１年間を同一とする管理受託契約を締結することとしたが、区分所有者及び管理者の全員に対し重要事項を記載した書面を交付したのみで、重要事項の説明会を開催しなかった。
４ Ａは、管理受託契約の更新について、管理組合法人Ｅに申し出て、従前の管理受託契約と同一の条件で契約を更新することとなったが、区分所有者及び理事の全員に対し重要事項を記載した書面を交付する際に、専任ではない管理業務主任者をして当該書面に記名押印をさせた。
最終更新日：
２０１６年１２月１０日：第2稿Ｕｐ。
２０１６年１２月 ７日：第１稿Ｕｐ。
